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LE LOCAZIONI TURISTICHE
Locazioni alberghiere e di interesse turistico
La fonte normativa è la legge 27 luglio 1978 n. 392 e successive modificazioni e in essa sono definite le locazioni alberghiere e di interesse turistico. Le locazioni alberghiere hanno una autonoma configurazione all’interno della normativa, mentre quelle di interesse turistico sono regolate come le locazioni ad uso industriale, commerciale, artigianale... nella prima categoria rientrano i contratti che hanno per oggetto l’immobile da destinare ad attività di albergo, i motel, i villaggi albergo e le residenze turistico alberghiere. Nella seconda rientrano tutte quelle locazioni di immobile per esercizio di un attività di tipo turistico, non di carattere alberghiero, quali quelle dei campeggi e dei villaggi turistici., del turismo sociale, oppure quelle che hanno per oggetto sedi di agenzie di viaggio, di organismi che si occupano di promozione turistica. Per quanto riguarda la durata, per le locazioni alberghiere è stabilita una durata minima di nove anni, rinnovabile per lo stesso periodo se non viene data disdetta da una delle parti almeno diciotto mesi prima, mentre per quelle di interesse turistico viene prevista una durata minima di sei anni anche in tal caso rinnovabile, al termine, per lo stesso periodo se non viene data disdetta da una delle parti almeno un anno prima della scadenza. Nel caso di cessazione del rapporto derivante da disdetta, risoluzione o recesso del conduttore, cioè quando la cessazione sia dovuta alla volontà del locatore, quest’ultimo deve corrispondere al conduttore un’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale che, nel caso delle locazioni alberghiere è di ventuno mensilità dell’ultimo canone corrisposto, mentre per le locazioni di interesse turistico, è pari a diciotto mensilità, rapportate all’ultimo canone pagato. Il recesso anticipato prima della scadenza della durata legale del contratto di sei o nove anni che, per espressa disposizione dell’art. 27.7 e 27.8, legge n. 392 del 1978 per il conduttore è possibile in qualsiasi momento, qualora ricorrano gravi motivi ed indipendentemente dalle previsioni del contratto stesso, con un preavviso di almeno sei mesi. Le parti possono prevedere in modo specifico nel contratto che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento e per qualsiasi motivo, comunicando l’intenzione con lettera raccomandata almeno sei mesi prima. Il conduttore può cedere il contratto di locazione ad un terzo o sublocare l’immobile, senza il consenso del locatore, esclusivamente nel caso in cui venga ceduta o data in affitto l’azienda. È necessario che il conduttore comunichi a quest’ultimo la cessione o la sublocazione mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento ed il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. L’art. 38 legge n. 392 del 1978, relativa ad un diritto di prelazione a favore del conduttore di un immobile locato ad uso non abitativo e quindi anche ad uso alberghiero e di interesse turistico, in caso di volontà del proprietario di vendere l’immobile stesso. Qualora abbia tale intenzione, quest’ultimo deve notificare tale intenzione al conduttore, precisando l’ammontare del corrispettivo e tutte le condizioni di vendita, con l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. La legge n. 392 disciplina anche la locazione stagionale. Per aversi locazione stagionale, essa non si deve riferire ad esigenze temporanee e del tutto eccezionali del conduttore, ma ad un’attività destinata a riproporsi annualmente in maniera sistematica. In tal caso, se il conduttore ne fa richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza stagionale pattuita, il proprietario-locatore dell’immobile ha l’obbligo di rinnovare la locazione, per la medesima stagione, nell’anno successivo e tale obbligo ha una durata massima di sei anni oppure nove nel caso di locazione alberghiera. Diversa dalla locazione stagionale è quella a carattere occasionale, che riguarda un periodo di tempo molto limitato, non destinato a ripetersi negli anni successivi. Il concetto di transitorietà si applica sia nel caso in cui l’attività esercitata abbia carattere provvisorio e delimitato nel tempo, sia nel caso in cui si tratti di attività stabile che debba, per un certo periodo di tempo e per ragioni contingenti, essere esercitata in immobili diversi da quelli abituali.
Affitto di azienda alberghiera
L’affitto di azienda alberghiera si ha quando il contratto a per oggetto un’azienda alberghiera intesa, ai sensi dell’art. 2555 c.c., come un complesso di beni organizzati dall’imprenditore e finalizzati all’attività d’impresa.
Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche
Per finalità turistiche si deve intendere ogni tipo di spostamento dalla propria residenza abituale per motivi di piacere, di svago e di tempo libero, con esclusione delle esigenze di carattere professionale. Il fenomeno è diffuso in relazione alle case ed appartamenti per vacanze, disciplinate da tutte le leggi regionali nell’ambito delle strutture ricettive. Esse possono essere gestite in forma imprenditoriale, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore a tre mesi consecutivi. Altre volte la stessa tipologia ricettiva viene concessa in locazione in assenza di un vero e proprio esercizio in forma imprenditoriale. Il contratto che si instaura tra locatore e conduttore è un contratto di locazione di tipo abitativo per esigenze di natura transitoria a scopi turistici. Il locatore si obbliga nei confronti del conduttore a fornire il diritto di godimento di un’unità abitativa, verso il corrispettivo di un prezzo, senza i servizi di carattere accessorio. I locali concessi in godimento al cliente vengono utilizzati esclusivamente. Si applica la normativa del codice civile in materia di locazioni.
Locazioni di cose mobili per attività di carattere turistico
La categoria comprende tutti i contratti con cui si conferiscono in godimento per un determinato periodo, beni mobili destinati ad attività turistiche. Si tratta di un contratto di locazione avente per oggetto una cosa mobile. L’oggetto del noleggio consiste nell’obbligo di effettuare un’attività di navigazione disciplinata dagli artt. 348 ss del codice della navigazione. Il contratto si perfeziona con l’accordo delle parti, quando il cliente manifesta la sua volontà di avere la cosa per un certo periodo e il locatore, dopo aver verificato la disponibilità della cosa stessa, accetta. La forma del contratto è quasi sempre verbale e a volte può consistere in un comportamento concludente. La durata viene stabilita al momento della conclusione del contratto ed in mancanza si considera pari all’unità di tempo con cui è commisurato il corrispettivo pattuito. Tra gli obblighi del locatore, egli deve conservare la cosa in buono stato locativo, mantenerla in modo da servire all’uso per cui è destinata e deve garantire il pacifico godimento della cosa stessa. Le spese di conservazione e quelle di ordinaria manutenzione sono a carico del conduttore; la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore a meno che non sia consentita dagli usi; la cosa locata deve essere riconsegnata nel luogo dove è stata consegnata. Tra gli obblighi del cliente, oltre a quello di pagare il corrispettivo, anche quello di servirsi della cosa per l’uso stabilito o per quello che si può desumere dalle circostanze osservando la diligenza del buon padre di famiglia e di restituire la cosa stessa nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta.
Fonte: http://www.scienzeturismo.it/wp-content/uploads/2007/11/manuale-di-diritto-del-turismo.doc
Sito web da visitare: http://www.scienzeturismo.it
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