La trascrizione

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La trascrizione

APPUNTI IN TEMA DI TRASCRIZIONE
Fonte: federnotizie.org/2002/marzo
SOMMARIO: 1) Efficacia dichiarativa della trascrizione immobiliare - 2) Efficacia probatoria della nota di trascrizione - 3) Trascrizione degli acquisti a titolo originario - 4) Nozione di acquisto a titolo derivativo e modalità di ispezione dei Registri immobiliari - 5) La continuità delle trascrizioni - 6) Inefficacia delle trascrizioni in difetto di continuità - 7) Il c.d. effetto di prenotazione - 8) Un esempio pratico: conseguenze del difetto di continuità - 9) Principio di continuità e alcune particolari trascrizioni degli atti fra vivi - 10) Atti mortis causa e principio di continuità - 11) Acquisti onerosi dall'erede apparente (art. 534 c.c.) - 12) Acquisti dal legatario apparente e acquisti gratuiti dall'erede apparente (art. 2652 n. 7 c.c.) - 13) Ulteriori fattispecie: rinvio - 14) La trascrizione degli acquisti mortis causa - 15) L'accettazione espressa dell'eredità - 16) L'accettazione con beneficio di inventario - 17) L'accettazione tacita dell'eredità - 18) Obbligatorietà della trascrizione dell'accettazione tacita - 19) L'acquisto del legato - 20) Modalità esecutive della trascrizione mortis causa - 21) Morte o rinuncia di uno dei chiamati

1) Efficacia dichiarativa della trascrizione immobiliare
Funzione tipica della trascrizione degli atti aventi per oggetto diritti reali immobiliari è quella di dirimere i conflitti tra più aventi causa dallo stesso autore. Tale funzione, relativa agli atti di cui all'art. 2643 c.c., è descritta nell'art. 2644 c.c.:
"Gli atti enunciati nell'articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base ad un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi.
Seguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l'acquisto risalga a data anteriore."
E' questa la c.d. efficacia dichiarativa della trascrizione. Una funzione voluta a tutela dell'affidamento dei terzi e quindi della agevole circolazione dei beni.
Tanto pregnante da operare in modo del tutto indipendente dalla buona o mala fede del terzo. Si fonda su una presunzione assoluta, senza possibilità di prova contraria, di conoscenza dell'atto, se trascritto, e di ignoranza dell'atto, se non trascritto [1] .
2) Efficacia probatoria della nota di trascrizione
La forza della pubblicità dichiarativa realizzata dalla trascrizione immobiliare è tale che la nota, il documento che viene trascritto nei pubblici registri, assume nel sistema una rilevanza notevolissima. Un errore (essenziale) nella redazione della nota, anche nel caso il titolo sia ineccepibile sotto ogni punto di vista, impedisce l'efficacia della trascrizione, che dovrà essere ripetuta (rettificata); con il rischio che, medio tempore, siano intervenutetrascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli per l'acquirente.
Dovrà essere ripetuta una trascrizione ove sia stato omesso un immobile, pur riportato nel titolo e quindi trasferito all'avente causa. Il difetto della nota produce l'inesistenza della trascrizione per l'immobile dimenticato. Il trasferimento non è stato trascritto e i terzi, non essendone a conoscenza (presunzione assoluta di non conoscenza) potranno legittimamente acquistare diritti sul bene dall'originario dante causa e trascrivere il loro titolo. Il primo acquirente è destinato a soccombere [2] .
3) Trascrizione degli acquisti a titolo originario
Trattandosi di un sistema diretto a risolvere i conflitti tra più acquirenti, la trascrizione immobiliare soccorre solo in caso di acquisto a titolo derivativo.
Il conflitto tra colui che dichiara di vantare un diritto acquistato a titolo originario e colui che dichiara di essere titolare del medesimo diritto a titolo derivativo dovrà essere risolto in base alle norme sull'usucapione. La sentenza di usucapione, che si limita ad accertare la fattispecie, già verificatasi, che ha dato luogo all'acquisto del diritto, deve essere trascritta, ai sensi dell'art. 2651 c.c., ma a soli fini di pubblicità notizia.
Si tratta quindi di una trascrizione estranea al sistema della pubblicità dichiarativa. Non a caso, nell'impianto del Libro sesto del codice civile la trascrizione della sentenza di usucapione è disposta all'art. 2651, successivamente pertanto alla trattazione degli effetti dichiarativi della trascrizione, che si esaurisce con l'art. 2650.
4) Nozione di acquisto a titolo derivativo e modalità di ispezione dei Registri immobiliari
Un soggetto non può trasferire ad altri se non un diritto uguale o minore rispetto a quello di cui è titolare("Nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habeat"). Chi esamina i Registri Immobiliari, a tutela dell'acquirente dovrà garantire la titolarità del diritto del dante causa in base alle risultanze dei Registri.
Se il dante causa ha acquistato a titolo derivativo, chi ispeziona dovrà risalire a ritroso, di titolare in titolare del diritto. Potrà interrompere la ricerca, con una certa serenità, quando avrà trovato un proprietario il cui acquisto sia avvenuto a titolo originario [3] . Un'ipotesi poco frequente nella pratica. Nella maggior parte dei casi, l'esame dei Registri Immobiliari si interromperà, con sufficiente garanzia per l'acquirente, quando venga rinvenuta a favore di un titolare la trascrizione del diritto oggi trasferito (o di un diritto di maggiore estensione) almeno venti anni prima della data dell'ispezione.
Qualora venga infatti esercitata un’azione di evizione nei confronti dell'acquirente, egli potrà eccepire all'attore l'avvenuta usucapione del bene (art. 1158 c.c.), vantando una serie di passaggi continuativi da oltre vent'anni; sommerà al proprio possesso quello dei suoi danti causa (art. 1146 c.c.); godrà delle presunzioni di possesso intermedio e anteriore (artt. 1142 e 1143 c.c.).
Solo una visura ventennale, così strutturata, potrà fornire sufficienti garanzie all'acquirente dell'immobile [4] .
L'acquirente non potrà dirsi sufficientemente tutelato in caso di visura decennale [5] . L'acquirente, per bloccare l'eventuale azione di evizione da parte di terzi, dovrebbe eccepire l'intervenuta usucapione in forma abbreviata (art. 1159 c.c.). Perché tale usucapione possa dirsi realizzata occorre però la sussistenza anche del requisito della buona fede [6] .
Non va poi dimenticato che l'esame ipotecario è diretto anche a riscontrare che il bene trasferendo sia libero da pregiudizievoli. In particolare, prescrivendosi le ipoteche in venti anni (art. 2847 c.c.), un esame decennale non può garantire circa l'inesistenza di ipoteche iscritte sul bene.
5) La continuità delle trascrizioni
La complessità del metodo di esame dei Registri Immobiliari nasce anche dall'organizzazione degli stessi su base personale. I Registri Immobiliari sono infatti ordinati non in relazione ai bene negoziati (organizzazione su base reale) ma in relazione alla persona titolare del diritto oggetto del trasferimento.
Le modalità di ispezione sopra illustrate e l'organizzazione su base personale dei Registri rendono facilmente comprensibile l'assoluta necessità che ogni trasferimento venga trascritto. Il difetto di trascrizione di un atto (oltre agli effetti negativi derivanti dall'inefficacia dell'atto medesimo nei confronti dei terzi) renderebbe impossibile la ricostruzione della catena degli atti immobiliari e quindi l'accertamento della titolarità del diritto in capo all'attuale disponente.
A nulla varrebbe naturalmente la conoscenza con altro mezzo del trasferimento del diritto. Trattandosi di una forma di pubblicità che non ammette equipollenti, il trasferimento, nei confronti dei terzi, resterebbe in ogni caso tamquam non esset [7] .
Per impedire che questo accada, l’esecuzione della trascrizione è un obbligo per i pubblici ufficiali autori degli atti soggetti a trascrizione, da adempiere nel più breve tempo possibile (art. 2671) [8] .
Per l'acquirente del diritto essa si configura invece come un onere, dipendendo dalla stessa l'efficacia erga omnes del suo acquisto.
L'interesse a che la trascrizione venga eseguita è però ben più ampio, direi generalizzato, in quanto il difetto di continuità incide stabilmente sulla successiva trasferibilità del bene e quindi sul diritto di tutti i successivi aventi causa a qualunque titolo. Pertanto, la trascrizione può essere eseguita da chiunque e giova a tutti coloro che vi hanno interesse (art. 2666 c.c.).
6) Inefficacia delle trascrizioni in difetto di continuità
Il legislatore, per garantire l'esecuzione di tutte le trascrizioni ed evitare le gravi conseguenze derivanti dalla loro omissione, dispone all'art. 2650 comma 1 c.c.: "Nei casi in cui, per le disposizioni precedenti, un atto di acquisto è soggetto a trascrizione, le successive trascrizioni o iscrizioni non producono effetto a carico dell'acquirente, se non è stato trascritto l'atto anteriore di acquisto.".
Il legislatore sanziona la mancata trascrizione di un atto con l'inefficacia della trascrizione di tutti gli atti successivi che abbiano per oggetto diritti derivati.
Chi acquista da un soggetto titolare in base ad un titolo non trascritto sa che la trascrizione del proprio acquisto non è sufficiente. In difetto della trascrizione precedente, essendo interrotta la catena dei passaggi immobiliari, l'acquirente si troverà in una situazione di inopponibilità legale ai terzi del proprio acquisto, esattamente come è inopponibile il diritto del suo dante causa.
L'acquirente avrà quindi tutto l'interesse (sarà quindi suo onere) provvedere ad eseguire non solo la trascrizione del proprio acquisto, ma anche la trascrizione dell'acquisto del suo dante causa. Finché non sia stata ripristinata la continuità della trascrizioni, correrà tutti i rischi derivanti dall'inopponibilità [9] .
7) Il c.d. effetto di prenotazione
Ai sensi del secondo comma dell'art. 2650 c.c. "Quando l'atto anteriore di acquisto è stato trascritto, le successive trascrizioni o iscrizioni producono effetto secondo il loro ordine rispettivo, salvo il disposto dell'articolo 2644.".
L'inefficacia delle trascrizioni (e iscrizioni) in difetto di continuità è pertanto solo temporanea: esse riprendono piena efficacia, secondo il loro rispettivo ordine, quando, eseguita la trascrizione del passaggio omesso, la continuità sia stata ripristinata.
E' questo il c.d. effetto di prenotazione.
L'acquirente finale del bene, in qualsiasi momento abbia cognizione del difetto di continuità, anche successivamente alla trascrizione del proprio acquisto, potrà pertanto saldare la catena delle trascrizioni e ridurre il rischio dell'evizione.

8) Un esempio pratico: conseguenze del difetto di continuità

Nel 1985 Tizio vende a Caio un bene immobile e la vendita non viene trascritta.
Nel 1989 Caio rivende il bene a Sempronio: l'atto viene trascritto. La trascrizione è inefficace, in quanto realizzata in difetto di continuità.
Nel 1992 Tizio trasferisce il medesimo bene a Mevio e la vendita viene trascritta.
In questa situazione, Mevio sarà l'unico a vantare un diritto stabile e inattaccabile, pur essendo la trascrizione a suo favore successiva alla trascrizione a favore di Sempronio. Il conflitto tra Sempronio e Mevio non è infatti risolvibile direttamente in base alla data delle trascrizioni a loro favore, avendo essi un diverso dante causa. La funzione (dichiarativa) della trascrizione è infatti quella di risolvere il conflitto tra più aventi causa da un medesimo alienante. Sarà necessario prima risalire la catena delle trascrizioni, fino ad arrivare ad uno stipite comune. Cioè a Tizio. La catena che (passando attraverso Caio) risale da Sempronio fino a Tizio è stata interrotta. L'acquisto di Sempronio, in difetto di continuità, è inopponibile a tutti gli aventi causa da Tizio che possano invece vantare a loro favore una serie ininterrotta di trascrizioni. E' pertanto inopponibile a Mevio.
Sempronio avrebbe potuto beneficiare dell'effetto di prenotazione della trascrizione eseguita a suo favore, se avesse provveduto a trascrivere anche l'originario trasferimento da Tizio a Caio, ma prima della trascrizione a favore di Mevio. Qualora, avvedutosi del difetto di continuità, provveda a trascrivere l'originario trasferimento da Tizio a Caio soltanto dopo la trascrizione a favore di Mevio, il suo acquisto resterà a questi inopponibile.
Oltre a produrre l'effetto di prenotazione, la trascrizione in difetto di continuità a favore di un acquirente (nel nostro esempio da Caio a Sempronio) avvia una nuova catena di passaggi nei Registri Immobiliari. Ha pertanto un effetto dichiarativo (non, come visto, nei confronti degli aventi causa da Tizio che possano vantare serie ininterrotta di trascrizioni, come Mevio, ma) nei confronti degli aventi causa da Caio. Caio diviene lo stipite di una nuova catena di trascrizioni immobiliari. Qualora dopo la trascrizione della vendita a Sempronio il suo dante causa Caio venda anche a Filano il medesimo diritto, nei rapporti tra Sempronio e Filano l'art. 2644 c.c. (richiamato espressamente dal comma 2 dell'art. 2650 c.c.) sarà in toto applicabile. Trattandosi di acquirenti dal medesimo dante causa, prevarrà l'acquisto di colui che per primo abbia curato la trascrizione del proprio titolo.
9) Principio di continuità e alcune particolari trascrizioni degli atti fra vivi
La esigenza di continuità delle trascrizioni, in quanto direttamente connessa alla struttura ontologica del sistema di pubblicità immobiliare vigente, riguarda tutti gli atti aventi per oggetto diritti reali immobiliari. Non solo, pertanto, gli atti traslativi, costitutivi, modificativi ed estintivi di cui all'art. 2643 c.c., ma anche gli altri atti tra vivi la cui trascrizione è richiesta con finalità diverse: prima tra tutte la divisione (art. 2646 c.c.).
Non rientrano invece nella previsione le trascrizioni a fini di mera pubblicità notizia, la cui mancata esecuzione non incide in nessun modo sulla commerciabilità dei beni. Non applicandosi le norme sulla pubblicità dichiarativa, non si applicano neanche le norme sulla continuità delle trascrizioni.
Resta pertanto fuori dall'ambito applicativo della disciplina, oltre alla trascrizione delle sentenze di usucapione, la trascrizione delle convenzioni matrimoniali tra coniugi (art. 2647 c.c.), per le quali la pubblicità dichiarativa è realizzata a mezzo annotazione nei Registri dello stato civile [10] .
10) Atti mortis causa e principio di continuità
La continuità non potrebbe essere realizzata se non si provvedesse alla trascrizione anche dei trasferimenti mortis causa. Qualora tali trasferimenti non venissero pubblicizzati, la catena si interromperebbe in caso di successione. Sarebbe impossibile a chi esamina i Registri Immobiliari procedere nella verifica a ritroso del diritto dell'attuale disponente. Il legislatore provvede quindi a indicare la necessità della trascrizione mortis causa a fini di continuità e a regolarne le modalità all'art. 2648 c.c..
E' invece estranea a tale trascrizione una diretta funzione dichiarativa di cui ex art. 2644 c.c.. Non esistono infatti in materia successoria conflitti tra più acquirenti dal medesimo dante causa che possano essere risolti in base alla trascrizione. Non i conflitti tra gli eredi, o tra gli eredi e legatari, che devono essere risolti su un piano sostanziale, in base alle norme successorie. Non i conflitti tra gli aventi causa inter vivos dal defunto e i legatari: infatti il legato di cosa altrui è nullo, ovvero destinato ad avere effetti solo obbligatori in caso di consapevolezza dell'altruità della cosa da parte del testatore (art. 651 c.c.).
Essendo necessaria a fini di continuità, la trascrizione dei trasferimenti mortis causa consente pertanto di garantire l'efficacia e l'inattaccabilità non dell'acquisto a titolo di erede o di legatario, ma quella dei successivi trasferimenti e acquisti dei diritti reali immobiliari già compresi nell'attivo ereditario. La trascrizione a favore dell'avente causa dall'erede o dal legatario è in difetto di continuità nel caso sia stata omessa la trascrizione contro il defunto e a favore del successore. Essa è pertanto inefficace (art. 2650 c.c.), con tutte le conseguenze sopra ricordate.
L'interesse a procedere alla trascrizione dell'acquisto del defunto è quindi in primo luogo dell'avente causa dal successore. Si tratta, ancora una volta, di un onere per l'acquirente. L'esecuzione della formalità è poi anche nell'interesse dell'erede e del legatario, i quali devono, in caso di trasferimento a terzi, garantire all'avente causa un acquisto stabile e sicuro. Nel caso l'acquirente perdesse la disponibilità del bene per il difetto della trascrizione mortis causa, essi ne sarebbero responsabili.
La continuità realizzata con la trascrizione dell'acquisto mortis causa consente poi l'operatività di altri strumenti giuridici disposti dal legislatore a tutela dell'acquirente di un bene ereditario. In primo luogo, è elemento costitutivo delle fattispecie normative dettate a garanzia degli acquisti dall'erede apparente (art. 534 c.c.) e dal legatario apparente (art. 2652 n. 7 c.c.).
11) Acquisti onerosi dall'erede apparente (art. 534 c.c.)
L'art. 534 c.c. dispone in materia di azione di petizione dell'eredità:
"L'erede può agire anche contro gli aventi causa da chi possiede a titolo di erede o senza titolo.
Sono salvi i diritti acquistati, per effetto di convenzioni a titolo oneroso con l'erede apparente, dai terzi che provino di avere contrattato in buona fede.
La disposizione del comma precedente non si applica ai beni immobili e ai beni mobili iscritti nei pubblici registri, se l'acquisto a titolo di erede e l'acquisto dall'erede apparente non sono stati trascritti anteriormente alla trascrizione dell'acquisto da parte dell'erede o del legatario vero, o alla trascrizione della domanda giudiziale contro l'erede apparente.".
La disciplina nasce dalla consapevolezza che la esatta devoluzione e la stabilità del titolo a succedere del disponente sono di difficile riscontro, soprattutto da parte dei terzi (incertezza sui rapporti di parentela, sulla devoluzione testamentaria in caso di pluralità di testamenti, scoperta di un testamento o di una revoca successivi, scoperta dell'esistenza di un figlio naturale, impugnazione del testamento a qualsiasi titolo). In più, e soprattutto, l'acquisto a causa di morte non è soggetto a pubblicità a fini dichiarativi: come ricordato, gli eventuali conflitti tra successori del de cuius si risolvono sulla base delle norme di diritto sostanziale in materia successoria e non in base ai principi della trascrizione. Chi acquista dal successore non è pertanto assistito dai meccanismi di cui all'art. 2644 c.c..
L'acquirente di un bene ereditario corre allora rischi sicuramente maggiori di colui che acquista un bene negoziato inter vivos. A sua tutela e affinché la circolazione dei beni ereditari non subisca un grave rallentamento, il legislatore dà rilevanza al principio dell'apparenza. Colui che, in buona fede, acquista a titolo oneroso un bene da chi appare erede, non può subire l'azione restitutoria conseguente all'esperimento vittorioso dell'azione di petizione ereditaria; purché, trattandosi di bene immobile o bene mobile registrato, sia stata eseguita la trascrizione, oltre che del proprio acquisto, anche dell'acquisto mortis causa.
Ricordiamo per sintesi gli elementi della fattispecie; l'acquirente è salvaguardato nel caso ricorrano i seguenti presupposti:
·     sussistenza del requisito dell'apparenza (il dante causa, pur non essendo erede, si comporta come se l'eredità fosse a lui devoluta e da lui accettata) [11] ;
·     acquisto a titolo oneroso;
·     buona fede dell'acquirente;
·     trascrizione dell'acquisto mortis causa a favore dell'erede apparente;
·     trascrizione dell'acquisto dall'erede apparente;
·      priorità di entrambe le predette trascrizioni rispetto alla trascrizione: dell'acquisto da parte dell'erede o del legatario vero; o della domanda giudiziale contro l'erede apparente da parte dell'erede o legatario vero.
12) Acquisti dal legatario apparente e acquisti gratuiti dall'erede apparente (art. 2652 n. 7 c.c.)
Nel caso l'acquisto non avvenga a titolo oneroso, ma a titolo gratuito dall'erede apparente, ovvero in caso di acquisto (a titolo tanto oneroso quanto gratuito) dal legatario apparente, contro una domanda giudiziale che contesti l'acquisto mortis causa e quindi travolga anche i successivi trasferimenti a favore di terzi, soccorre l'art. 2652 n. 7 c.c.. In aggiunta ai requisiti sopra ricordati, perché la domanda giudiziale con cui si contesta il fondamento dell'acquisto mortis causa non produca danno al terzo acquirente è necessario che la sua trascrizione avvenga trascorsi cinque anni dalla trascrizione dell'acquisto dal de cuius. L'acquirente del bene ereditario è pertanto tutelato qualora ricorrano i seguenti presupposti:
sussistenza del requisito dell'apparenza;
buona fede dell'acquirente;
trascrizione dell'acquisto mortis causa a favore del dante causa;
trascrizione dell'acquisto a favore del terzo;
priorità di entrambe le predette trascrizioni rispetto alla trascrizione della domanda giudiziale contro l'erede apparente da parte dell'erede o legatario vero;
trascrizione della domanda giudiziale dopo cinque anni dalla trascrizione dell'acquisto mortis causa.
Anche in questo caso, il difetto di continuità delle trascrizioni e la mancata trascrizione dell'acquisto mortis causa rendono incerto l'acquisto dell'avente causa.
13) Ulteriori fattispecie: rinvio
Il difetto di continuità delle trascrizioni e l'eventuale omissione di una trascrizione mortis causa incidono (in senso negativo), oltre che sulle fattispecie di cui agli artt. 534 e 2652 n. 7 c.c. sopra illustrate, su molte altre fattispecie, che esulano dai limitati fini pratici della presente esposizione e per le quali si rinvia pertanto ad un successivo più dettagliato studio.
A titolo esemplificativo:
mancata produzione dell'effetto c.d. sanante della trascrizione (art. 2652 n. 6 c.c.);
impedimento ad una corretta iscrizione e rinnovazione delle ipoteche (artt. 2829 e 2851 c.c.);
impedimento all'usucapione abbreviata (art. 1159 c.c.);
normativa in materia di terzo acquirente del bene ipotecato (art. 2858 s.s. c.c.) [12] .
14) La trascrizione degli acquisti mortis causa
Art. 2648 c.c.: "Si devono trascrivere l'accettazione della eredità che importi acquisto dei diritti enunciati nei numeri 1, 2 e 4 dell'art. 2643 o liberazione dai medesimi e l'acquisto del legato che abbia lo stesso oggetto.
La trascrizione dell'accettazione dell'eredità si opera in base alla dichiarazione del chiamato all'eredità, contenuta in un atto pubblico ovvero in una scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.
Se il chiamato ha compiuto uno degli atti che importano accettazione tacita dell'eredità, si può richiedere la trascrizione sulla base di quell'atto, qualora esso risulti da sentenza, da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.
La trascrizione dell'acquisto del legato si opera sulla base di un estratto autentico del testamento.".
Gli elementi che caratterizzano l'acquisto a causa di morte sono evidentemente molto diversi da quelli dell'acquisto fra vivi. Il legislatore si preoccupa di coordinare le norme successorie di diritto sostanziale con le particolari esigenze dei Registri immobiliari.
In caso di acquisto a titolo di eredità, presupposto per la trascrizione non è l'atto dispositivo del dante causa, ma l'accettazione da parte dell'erede. Ciò corrisponde alla disciplina di diritto sostanziale: l'eredità si acquista con l'accettazione, non automaticamente. Oggetto della trascrizione è pertanto l'atto di accettazione (rectius: l'acquisto del diritto reale immobiliare che dall'accettazione deriva).
In caso di legato l'acquisto è invece immediato (salvo possibilità di rifiuto da parte del legatario). Pertanto, la trascrizione sarà eseguita direttamente in base all'atto dispositivo del de cuius, a mezzo un estratto autentico del testamento [13] .
Non sono ammessi altri titoli per realizzare la pubblicità della vicenda successoria [14] .
15) L'accettazione espressa dell'eredità
L'accettazione può essere espressa o tacita. L'accettazione espressa può essere pura e semplice o con beneficio d'inventario.
Perché la trascrizione dell'accettazione espressa possa essere eseguita è sufficiente che la stessa risulti da un titolo idoneo alla trascrizione (atto pubblico, scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente; art. 2657 c.c.).
16) L'accettazione con beneficio di inventario
Nel caso si tratti di accettazione con beneficio di inventario, il titolo sarà sempre idoneo, dovendo l'accettazione beneficiata risultare da dichiarazione resa al notaio o al cancelliere del Tribunale competente per la successione (art. 484 c.c.). Ai sensi dell'art. 2648 c.c., si procederà alla trascrizione dell'acquisto mortis causa.
Va ricordato che il codice, oltre alla trascrizione dell'accettazione con beneficio di inventario per le finalità tipiche delle trascrizioni degli acquisti a causa di morte di cui all'art. 2648 c.c., prevede una ulteriore trascrizione, ben distinta. Entro un mese dall'inserzione nel Registro delle successioni, l'accettazione deve essere trascritta, a cura del cancelliere, presso l'ufficio dei Registri immobiliari del luogo in cui si è aperta la successione (art. 484 comma 2 c.c.). Questa trascrizione ha solo la funzione, con valore di pubblicità notizia, di rendere edotti i terzi che è stata avviata presso il Tribunale competente la procedura di liquidazione dell'eredità beneficiata. Deve essere eseguita indipendentemente dalla esistenza nell'asse ereditario di beni immobili; non deve essere ripetuta presso ciascun ufficio dei Registri immobiliari nella cui circoscrizione sono situati gli immobili, ma viene realizzata solo nel luogo di apertura della successione; la nota non riporta di conseguenza alcuna indicazione circa gli immobili.
La esecuzione di tale formalità non avrà alcun effetto sostanziale e la trascrizione ai sensi dell'art. 2648 c.c. dovrà essere eseguita in modo del tutto indipendente [15] .
17) L'accettazione tacita dell'eredità
L'accettazione dell'eredità è tacita quando il chiamato compie un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di fare se non nella qualità di erede (art. 476 c.c.).
Per procedere alla trascrizione sarà necessario un titolo idoneo ai sensi dell'art. 2657 c.c.. La trascrizione dell'acquisto dell'eredità potrà allora avvenire solo quando l'accettazione, ancorché tacita, risulti da un atto pubblico, da una scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente, da una sentenza.
I casi più ricorrenti nella pratica notarile sono quelli dell'atto di divisione ereditaria, di cessione delle quote ereditarie, di vendita a terzi di beni ereditari.
Potrà peraltro trascriversi l'acquisto mortis causa anche qualora l'accettazione tacita risulti da atti non immobiliari. Si pensi ad una regolarizzazione di società di fatto avente per oggetto l'azienda ereditata [16] .
Non sarà inoltre necessario eseguire la trascrizione con il primo atto compiuto dai chiamati dopo l'apertura della successione. Qualora la trascrizione non sia stata eseguita in base a tale titolo, potrà procedersi con un qualsiasi atto successivo che abbia le medesime caratteristiche. Oggetto della pubblicità non è infatti in sé l'atto di accettazione o l’atto da cui può evincersi l'accettazione, ma l'acquisto che ne deriva, il trasferimento mortis causa [17] .
18) Obbligatorietà della trascrizione dell'accettazione tacita
E' necessario svolgere alcune considerazioni circa l'obbligatorietà o meno della trascrizione dell'accettazione tacita dell'eredità. L'affermazione, talvolta troppo frettolosamente recepita, circa la non obbligatorietà va ben compresa nella sua effettiva valenza tecnico-giuridica, perché non ci siano equivoci e quindi gravi conseguenze.
Del tutto irrilevante l'argomento testuale fondato sull'uso del verbo "potere" nell'art. 2648 comma 3 c.c.: "Se il chiamato ha compiuto uno degli atti che importano accettazione tacita dell'eredità, si può richiedere la trascrizione sulla base di quell'atto [omissis]".
Non va dimenticato infatti che il legislatore ha regolato in primo luogo la trascrizione in base all'atto di accettazione espressa: un atto avente per oggetto diretto l'acquisto dell'eredità e, quindi, dei beni immobili ereditari. Consente poi una trascrizione, quella dell'accettazione tacita, da realizzarsi in base ad un atto che non ha per oggetto, né diretto, né indiretto, l'acquisto dell'eredità; che solo ne dà la conferma, ne dà la prova. Ben potrebbe, tra l'altro, il chiamato aver già acquistato l'eredità prima dell'atto da trascrivere; potrebbe aver già compiuto altri atti di accettazione tacita, non utilizzabili (e perciò irrilevanti) ai fini della trascrizione, in quanto non aventi forma idonea. L'atto che viene trascritto è solo un atto qualsiasi, purché idoneo alla trascrizione, che, indiscutibilmente, confermi l'avvenuto acquisto dell'eredità.
Viene quindi consentita una trascrizione assolutamente anomala, probabilmente unica, nella disciplina delle trascrizioni: la trascrizione di un trasferimento con un atto che ha un oggetto diverso dal trasferimento stesso.
Per questo il legislatore usa il verbo "potere": non nel senso di sottolineare la facoltatività della trascrizione (il che contrasterebbe in modo stridente con le esigenze ricordate di continuità) ma nel senso di consentire, di rendere possibile una trascrizione anomala.
L'affermazione della non obbligatorietà, superata l'errata argomentazione testuale, è invece parzialmente corretta, se fatta discendere dai principi generali della trascrizione e riferita alle parti dell'atto. La trascrizione non si configura mai come un obbligo per le parti, per gli interessati, ma sempre come un onere. Tanto che si tratti della trascrizione di un atto fra vivi, quanto della trascrizione dell'accettazione, espressa o tacita, o dell'acquisto del legato.
La parte che non cura la trascrizione del proprio titolo di acquisto inter vivos non è stata inadempiente ad un obbligo direttamente imposto, né potrà subire una sanzione diretta. Correrà però il rischio della inopponibilità del proprio acquisto ai terzi e quindi di soccombere in caso di conflitto con altri aventi causa dal medesimo dante causa. Inoltre, interrompendo la continuità delle trascrizioni, ridurrà drasticamente la commerciabilità futura del suo bene e quindi il valore economico dello stesso.
Ugualmente non esiste alcun obbligo diretto di eseguire la trascrizione mortis causa, né per l'erede o legatario, né per il successivo acquirente del bene ereditario. L'erede o il legatario si troveranno però con un bene scarsamente commerciabile e l'acquirente, in difetto di continuità, perderà anche la tutela di cui agli artt. 534 e 2652 n. 7 c.c., in caso di azioni dirette a contestare il titolo a succedere.
Peraltro, nel momento in cui l'erede o il legatario intendano alienare il bene ereditario, essendo obbligati a garantire contro l'evizione il loro acquirente, avranno anche l'obbligo di procedere alla trascrizione degli acquisti mortis causa; a meno che l'acquirente non li esoneri e assuma a proprio carico il rischio conseguente.
La trascrizione dell'atto da cui risulta l'accettazione tacita è invece indubbiamente un obbligo per l'ufficiale rogante. L'art. 2671 c.c. dispone l'obbligatorietà per tutti gli "atti soggetti a trascrizione". Tra questi, gli atti fra vivi, ma anche l'accettazione espressa, l'accettazione tacita e il testamento, per i legati nello stesso contenuti.
Qualora si volesse adottare un'interpretazione restrittiva dell'art. 2671 c.c., nel senso di limitarne l'applicazione ai soli atti fra vivi [18] , il notaio avrebbe però sempre l'obbligo di prospettare ai suoi clienti la necessità della trascrizione mortis causa e le conseguenze della eventuale omissione della stessa. Per opinione unanime di dottrina e giurisprudenza, egli, richiesto della stipula di un atto immobiliare, assume automaticamente, anche senza necessità di espresso incarico, l'obbligo di provvedere a tutto quanto necessario alla stabilità dell'acquisto. Assume un obbligo di informazione delle parti circa elementi, desumibili dalle risultanze ipotecarie e catastali, che possano tradursi in un vizio giuridico dell'immobile. Tra tali vizi, soggetti ad obbligo di informazione, non può non ricomprendersi la ineseguita trascrizione di un trasferimento, che sia fra vivi o per causa di morte [19] .
19) L'acquisto del legato
La trascrizione dell'acquisto del legato è piuttosto semplice e non solleva particolari problemi concettuali. Verrà eseguita, come ricordato, esibendo un estratto del testamento (o una sua copia integrale).
Più difficile invece la trascrizione del legato di abitazione a favore del coniuge superstite sulla casa adibita a residenza familiare di cui all'art. 540 c.c.. Trattandosi di un legato ex lege, non esiste alcun titolo per l'esecuzione della formalità [20] . L'esigenza di pubblicità del legato è avvertita in modo diffuso, mentre si discute sulle modalità di esecuzione. Senz'addentrarci troppo nella questione, ricordiamo che opinione prevalente è quella di trascrivere un atto di accettazione del legato ovvero un atto ricognitivo dell'intervenuto acquisto del diritto [21] .
E' importante ricordare che la pubblicità dell'acquisto del legato è l'unica finalità della trascrizione del testamento. Il nostro ordinamento non ne conosce altre.
Se il testamento contiene legati, dovrà essere trascritto. Se il testamento contiene solo istituzioni di erede, non dovrà e non potrà neanche essere trascritto. Nella migliore delle ipotesi la trascrizione, qualora eseguita pur trattandosi di atto non trascrivibile (la tipicità delle trascrizioni è inderogabile) sarà completamente inutile.
20) Modalità esecutive della trascrizione mortis causa
L'art. 2660 c.c. regola le modalità di trascrizione degli atti a causa di morte. Chi domanda la trascrizione deve presentare l'atto di cui all'art. 2648 c.c., il certificato di morte del de cuius e, in caso di successione testamentaria, una copia o un estratto autentico del testamento. La nota deve riportare alcune indicazioni ulteriori, rispetto a quanto richiesto per la nota di trascrizione di un acquisto fra vivi:
la data di morte;
in caso di successione legittima, il vincolo che univa il chiamato all'autore e la quota spettante;
in caso di successione testamentaria, la forma e la data del testamento, il nome del pubblico ufficiale che l'ha ricevuto o l'ha in deposito;
eventuali condizioni, termini o sostituzione fedecommissaria apposti alla disposizione testamentaria.
L'indicazione della natura e situazione degli immobili con le indicazioni richieste dall'art. 2826 c.c. (art. 2660 n. 5 c.c.) non necessariamente dovranno risultare dal titolo di cui all'art. 2648 c.c.. Se non descritti nel titolo, gli immobili potranno essere descritti dal richiedente direttamente nella nota. Ciò è assolutamente congruo alla finalità di questa trascrizione, diretta a fini di continuità e non a fini dichiarativi, non destinata direttamente alla risoluzione di alcun conflitto.
In caso di errata indicazione, qualora vengano ad esempio inclusi nella nota anche beni non facenti parte dell'asse ereditario, la trascrizione sarà, limitatamente a tali beni, irrilevante, anche a fini di continuità. Si tratterà di una trascrizione inutile.
Potrà accadere che la trascrizione venga eseguita più volte. Non solo, come è naturale, presso tutte le Conservatorie in cui sono situati gli immobili ereditari (art. 2663 c.c.), ma anche in tempi diversi presso la medesima Conservatoria. Ad esempio, qualora nella prima nota di trascrizione non venissero indicati alcuni beni e si rendesse quindi necessario procedere alla presentazione di una nota ulteriore. Ciò non deve stupire: la trascrizione ha per oggetto non l'atto di accettazione di per sé, ma l'acquisto che ne deriva. L'accettazione è solo il titolo in virtù del quale si trascrive.
Potranno inoltre esserci più trascrizioni in relazione a più eredi.
A conferma della assoluta legittimità di una pluralità di trascrizioni, l'art. 2661 c.c. dispone che, quando si domanda la trascrizione di un acquisto mortis causa ed è stato già trascritto altro acquisto in base allo stesso titolo, basta presentare l'atto di accettazione: non occorre presentare il certificato di morte. Nella nota deve però essere fatta menzione dell'accettazione già eseguita. Non sarà neanche necessario, in caso di successione testamentaria, presentare nuovamente il testamento, a meno che chi ha trascritto anteriormente non ne abbia presentato solo un estratto. In tal caso, occorrerà presentare un altro estratto o una copia integrale del testamento. Qualora la prima trascrizione fosse avvenuta in altra Conservatoria, per evitare di ripresentare tutti i documenti sarà necessario produrre il certificato dell'avvenuta prima trascrizione.
21) Morte o rinuncia di uno dei chiamati
Qualora l'acquisto a causa di morte si colleghi alla rinuncia o alla morte di uno dei chiamati (art. 2662 c.c.), il richiedente la trascrizione dovrà presentare il documento comprovante la morte o la rinuncia, facendone menzione nella nota. Pertanto, dovrà presentare copia dell'atto di rinuncia o il certificato di morte della persona il cui decesso ha causato la attuale effettiva devoluzione della eredità.
La norma merita menzione anche perché quella descritta dall'articolo 2662 c.c. è l'unica forma di pubblicità immobiliare per l'atto di rinuncia all'eredità. Non avendo tale negozio per oggetto un diritto reale immobiliare ma solo il diritto di accettare l'eredità (ossia un diritto obbligatorio), non producendo alcun effetto traslativo, la rinuncia all'eredità non è suscettibile di trascrizione autonoma ai sensi dell'art. 2643 c.c.. La pubblicità della rinuncia è quindi necessaria (e prevista), per consentire una corretta comprensione della effettiva devoluzione dell'eredità, solo a completamento della pubblicità dell'acquisto per causa di morte ai sensi dell'art. 2648 c.c.. La eventuale relativa nota dovrebbe essere rifiutata dal Conservatore dei Registri Immobiliari. Qualora accettata, non avrà alcun valore giuridico.

Paolo Forti notaio in Treviso

[1] Diversa e di minore intensità è la pubblicità per gli atti dell'impresa soggetti ad iscrizione nel Registro delle Imprese. Si tratta sempre di pubblicità dichiarativa, in quanto crea una presunzione di conoscenza o non conoscenza da parte dei terzi, ma con ammissione, per la non conoscenza, della prova contraria da parte dell'obbligato alla iscrizione (art. 2193 c.c.: "I fatti dei quali la legge prescrive l'iscrizione, se non stati iscritti, non possono essere opposti ai terzi da chi è obbligato a richiederne l'iscrizione, a meno che questi provi che i terzi ne abbiano avuto conoscenza.
L'ignoranza dei fatti dei quali la legge prescrive l'iscrizione non può essere opposta ai terzi dal momento in cui l'iscrizione è avvenuta.").

[2] "Quod non est in nota non est in mundo": il brocardo ben rende l'idea della efficacia della trascrizione e, soprattutto, dei gravi effetti della mancata trascrizione. Tanto che si sente poi dire spesso che, stante l'efficacia dichiarativa della trascrizione, in caso di discordanza dei dati tra la nota e il titolo, prevalgono le indicazioni della nota. L'affermazione è però estremamente imprecisa e quindi può generare equivoci. Essa è valida solo nei limiti sopra indicati, ossia nel caso le indicazioni in nota siano un minus rispetto a quelle nel titolo. Non certo nell'ipotesi inversa. Pensiamo ad una nota di trascrizione che erroneamente riporti un immobile non presente nel titolo. Tale bene non è mai stato trasferito e la sua inclusione nella nota è assolutamente irrilevante. Non potrà certo derivarne danno all'effettivo proprietario.
Né può la nota avere alcun effetto se il titolo che si trascrive non è valido o non è idoneo per la trascrizione. Si pensi ad una donazione nulla per motivi di forma, ad un atto di trasferimento nullo per motivi attinenti alla legislazione urbanistica o fiscale, ad un atto a contenuto obbligatorio trascritto come se si trattasse di un atto traslativo di diritti reali (ad esempio una sentenza di condanna a trasferire un immobile trascritta erroneamente come sentenza immediatamente traslativa dell'immobile).
E' per questo che una corretta ispezione dei Registri immobiliari non può mai fermarsi alla lettura delle note di trascrizione (o iscrizione), ma deve necessariamente essere accompagnata da un attento esame di tutti i titoli in base ai quali quelle note sono state trascritte.

[3] L'esigenza di ulteriori indagini potrebbe ugualmente porsi, ad esempio, qualora si aderisse alla tesi negativa della c.d. usucapio libertatis: l'usucapiente acquista la titolarità del diritto principale (la proprietà) ma non necessariamente acquista il bene libero da diritti minori (servitù).

[4] Dovendosi risalire necessariamente fino al primo titolo di acquisto oltre il ventennio, potrà essere necessario un esame delle formalità risultanti dai repertori della Conservatoria per un periodo molto lungo, anche più di venti anni. D'altra parte, l'esame limitato a venti anni, conteggiati rigidamente dalla data di ispezione, non ha alcuna logica giuridica e non dà nessuna certezza.

[5] Come per visura ventennale deve intendersi la ricerca a ritroso fino al primo titolo di acquisto oltre il ventennio (e non la ricerca limitata al ventennio), così per visura decennale deve intendersi la ricerca a ritroso fino al primo titolo di acquisto oltre il decennio.

[6] La quale buona fede si presume (art. 1147 c.c.); ma è riscontrabile solo de facto e non su base documentale; quindi non nel corso dell'ispezione ipotecaria.

[7] Credo sia capitato a tutti coloro che eseguano o abbiano eseguito ispezioni ipotecarie di trovarsi di fronte all'impossibilità di procedere, nella ricerca a ritroso, quando un titolo non risulta trascritto. I più scaltri ed esperti tenteranno di ricostruire la storia del bene da elementi estranei ai Registri immobiliari (risultanze catastali, copia delle dichiarazioni fiscali di successione, ecc.). Ma proprio perché si tratta di elementi estranei ai Registri, la ricostruzione, giuridicamente irrilevante, non garantirà alcunché all'acquirente del diritto. All'acquirente si dovrà dire che non c'è certezza della titolarità del diritto del dante causa; l'acquisto sarà a rischio.

[8] La più recente giurisprudenza, anche di legittimità, ha esasperato tale obbligo, giungendo a ritenere tardiva una trascrizione eseguita del notaio oltre il terzo giorno dal ricevimento dell'atto. Nella prolusione in occasione dell'apertura a Padova dell'Anno Accademico 2001 della Scuola di Notariato del Comitato Interregionale dei Consigli Notarili delle Tre Venezie, il Presidente Triola ha confermato l'opinione, già da lui più volte espressa, circa la sussistenza della responsabilità professionale del notaio che non provveda alla trascrizione nelle ventiquattro ore successive alla stipula del contratto.

[9] L'esigenza di realizzare una pubblicità compiuta ed esaustiva di tutti i trasferimenti di diritti reali immobiliari aveva spinto i redattori del codice a valutare strumenti ancora più cogenti contro il difetto di continuità delle trascrizioni. Nei lavori preparatori si ritrovano altre due possibili soluzioni: incaricare il Conservatore dei Registri Immobiliari dell'esecuzione di tutte le formalità non eseguite; sanzionare con la nullità tutte le trascrizioni eseguite in difetto di continuità. La prima possibilità fu accantonata probabilmente per ragioni di efficienza. Un controllo così penetrante da parte del Conservatore avrebbero forse più nuociuto che giovato alla rapidità e quindi sicurezza nella circolazione dei beni. La nullità delle trascrizioni in difetto di continuità avrebbe comportato invece la necessità, ripristinata la continuità, di ripetere tutte le trascrizioni e iscrizioni successive alla trascrizione inizialmente omessa. Si è preferita quindi la soluzione attuale.

[10] Qualora la convenzione matrimoniale producesse altresì il trasferimento di un diritto reale immobiliare, o uno degli altri effetti di cui all'art. 2643 c.c., la trascrizione sarà anche dichiarativa e si applicheranno i principi sulla continuità: la trascrizione sarà realizzata ai sensi dell'art. 2643 c.c. e non solo ai fini di cui all'art. 2647 c.c.. Si pensi ad una modifica convenzionale della comunione legale (art. 210 c.c.), con inclusione nella stessa di beni già di proprietà di uno solo dei coniugi (beni personali).

[11] Pur senza addentrarci nell'esame (essenzialmente casistico e giurisprudenziale) della sussistenza del requisito dell'apparenza, va ricordato che né la mera detenzione materiale, né il possesso del bene sono da soli sufficienti a qualificare il disponente come erede apparente. In caso di successione testamentaria, la inequivocabile chiamata del disponente è di per sé elemento di grandissimo valore probatorio (a meno che un testamento diverso e incompatibile non sia stato regolarmente pubblicato; in tal caso, una semplice ispezione presso il Registro Generale dei Testamenti o presso la Cancelleria del Tribunale competente per la successione consente l'accertamento dell'effettiva devoluzione dell'eredità). In caso di successione legittima, indefettibile appare la ricostruzione della situazione di famiglia del de cuius: é chiaro infatti che, in presenza di coniuge, parenti o affini del defunto, nessun estraneo, pur nel possesso dei beni, potrà mai definirsi erede apparente. Al fine di accertare i rapporti di parentela occorrerà quindi procedere in primis all'esame degli Atti dello stato civile. Si potrà, ad esempio, richiedere un estratto dell'atto di nascita, per controllare l'esistenza di vincoli matrimoniali, e una certificazione storica dello stato di famiglia del defunto. L'estensione dell'indagine dovrà essere adeguata al caso concreto. Di nessuna rilevanza, naturalmente, i rapporti di parentela indicati nella dichiarazione fiscale di successione, se basati su una mera autocertificazione. La giurisprudenza ha talvolta ritenuto probante anche l'esistenza di un atto di notorietà (notarile o giudiziale) attestante l'inesistenza di altri successibili oltre i disponenti. Tale strumento, indubbiamente legato ad un contesto sociale diverso dall'attuale, ha pur nella specie una sua validità. Con l'atto di notorietà si attesta che la devoluzione dell'eredità e i rapporti di parentela tra il defunto e gli eredi sono noti a tutti: quindi, che quegli eredi a tutti appaiono come tali. Lo strumento probatorio (atto di notorietà) e la situazione da provare (apparenza del titolo di erede) hanno un medesimo fondamento: la communis opinio.

[12] La trattazione di tali fattispecie è ampia in dottrina. Per l'eminente taglio pratico, a completamento della presente trattazione, si consiglia per tutti G.PETRELLI, "Note sulla trascrizione degli acquisti mortis causa", in Riv. Not. 1993, p. 271 s.s..

[13] Gli effetti della trascrizione e, soprattutto, gli effetti negativi della mancata trascrizione saranno assolutamente gli stessi, sia che non venga trascritta l'accettazione dell'eredità, in forma espressa o in forma tacita, sia che non venga trascritto l'acquisto del legato: l'acquirente dei beni ereditari si troverà privo di tutela nei confronti di azioni restitutorie conseguenti alla azione di petizione ereditaria e, in generale, ad azioni che contestino il titolo a succedere.

[14] A scanso di equivoci, va ricordato che la trascrizione del certificato di denunciata successione, prevista dall'art. 5 del D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347 ("Testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale") ha una mera funzione di pubblicità notizia, al fine di rendere edotti i terzi dell'avvenuta presentazione della dichiarazione di successione; ha una valenza esclusivamente fiscale. Ciò è espressamente ricordato nell'ultimo comma del citato art. 5: "La trascrizione del certificato è richiesta ai soli effetti stabiliti dal presente testo unico e non costituisce trascrizione degli acquisti a causa di morte degli immobili e dei diritti reali immobiliari compresi nella successione.". Ma è soprattutto congruo al sistema. Obbligati alla presentazione della successione sono infatti già i delati all'eredità. La presentazione della dichiarazione, in esecuzione di un preciso obbligo fiscale, non costituisce pertanto accettazione, neanche tacita, dell'eredità. In nessun modo si tratta, da parte del chiamato, di "un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di fare se non nella qualità di erede." (art. 476 c.c.). Pertanto, qualora nel corso di un'ispezione ipotecaria, nella ricerca a ritroso dei titoli del dante causa, si riscontrasse il difetto di trascrizione di un acquisto mortis causa, l'avvenuta trascrizione del certificato di denunciata successione potrà forse aiutare a ricostruire la vicenda successoria sul piano sostanziale, ma non servirà a realizzare la continuità delle trascrizioni. Tutti i successivi acquirenti, in difetto di continuità delle trascrizioni, non saranno in alcun modo garantiti.

[15] Può essere interessante sottolineare che se l'omissione della trascrizione ex art. 2648 c.c., impedendo la continuità delle trascrizioni, può danneggiare gravemente i successivi acquirenti dei beni ereditari, l'omissione della trascrizione ex art. 484 c.c. non è colpita da alcuna sanzione specifica a carico del cancelliere inadempiente. D'altra parte, l'avvio della procedura di liquidazione dell'eredità beneficiata è assistito anche da altre forme di pubblicità: in primis, costituisce pubblicità proprio l'inserzione della accettazione nel Registro delle successioni (art. 484 comma 1 c.c.); quindi, nella fase liquidatoria vera e propria, si provvederà a dare avviso ai creditori, alle pubblicazioni sul F.A.L., etc. (artt. 498 s.s. c.c.).

[16] Il principio di continuità delle trascrizioni e il c.d. effetto di prenotazione che assiste le trascrizioni eseguite in difetto di continuità rendono assolutamente irrilevante l'esecuzione della trascrizione dell'accettazione tacita dell'eredità prima o dopo la trascrizione dell'atto inter vivos che costituisce accettazione. E' lo stesso che, ad esempio in caso di divisione ereditaria, venga presentata prima la nota di trascrizione dell'accettazione tacita dell'eredità e quindi la nota di trascrizione della divisione, o viceversa.

[17] Decisamente infondata (e del resto per lo più affermata solo apoditticamente e non dimostrata) l'isolata opinione favorevole alla non trascrivibilità, ai fini di cui all'art. 2648 c.c., di un atto dispositivo successivo ad un acquisto ope legis dell'eredità (artt. 485, 487, 488, 527 c.c.). E' vero infatti che in tale ipotesi l'acquisto avviene per una presunzione di legge, indipendentemente da qualsiasi manifestazione di volontà da parte del delato. E' però anche vero che l'ufficiale rogante (incaricato di un atto che presuppone la volontà di accettare e che può essere compiuto solo in qualità di erede) non deve svolgere indagini circa l'attività del chiamato dal momento dell'apertura della successione. Si tratta, per lo più, nella stragrande maggioranza dei casi, di indagini di carattere non documentale; soprattutto, si tratta di indagini non richieste dal legislatore, che impone la trascrizione non appena possibile, non appena esista un titolo idoneo.
Al momento del compimento del primo atto trascrivibile, l'accettazione, tacita o espressa, potrebbe essere già intervenuta. Potrebbe inoltre trascriversi, in assoluta serenità, l'acquisto a causa di morte con un atto ulteriore, successivo. Nulla, pertanto, di diverso, avviene in caso di acquisto automatico: al massimo, qualora tale evento risulti indiscutibilmente (e per tabulas), nell'atto dispositivo potranno essere espressamente menzionati i fatti che lo hanno causato. L'atto dovrà sempre essere trascritto.
L'infondatezza dell'opinione circa la non trascrivibilità è ancora più evidente se si ricorda che le fattispecie di acquisto ope legis sono di notevole rilievo pratico. Basti pensare al chiamato che, nel possesso dei beni ereditari, non proceda all'inventario nei tre mesi dall'apertura della successione (art. 485 c.c.). Se si ritenesse tale acquisto non trascrivibile, le interruzioni nella continuità delle trascrizioni sarebbero così frequenti da minare l'intero sistema dei Registri immobiliari. Risultato assurdo e quindi non accettabile: il legislatore non può aver dimenticato la questione, né aver ritenuto, stante l'assoluta identità di ratio, di garantire tutela, a mezzo della trascrizione, senza limiti a colui che acquista dal chiamato non possessore, ma solo per i primi tre mesi dall'apertura della successione a colui che acquista dal chiamato possessore.

[18] Tale interpretazione andrebbe però adeguatamente motivata. Se ne dovrebbe anche, per coerenza, derivare la non obbligatorietà di tutte le trascrizioni mortis causa e non solo della trascrizione dell'accettazione tacita: non sarebbero obbligatorie neanche la trascrizione dell'accettazione espressa e quella del testamento portante legati. Il che è improponibile.

[19] La Corte di Cassazione ha più volte ritenuto responsabile per inadempimento dell'obbligo contrattuale di informazione il notaio che non aveva consigliato le visure ipotecarie prima della stipula pur di un contratto preliminare; non da lui redatto (anche in forma privata, come libero professionista), ma solo a lui esibito per un esame testuale. Il notaio deve provvedere ad eseguire la trascrizione nel più breve tempo possibile. Sarebbe quantomeno azzardato ritenere che, di fronte ad obblighi così stringenti, il dovere di informazione del notaio non riguardasse anche la mancata esecuzione della trascrizione del trasferimento a causa di morte.

[20] Un problema analogo si poneva prima dell'entrata in vigore della riforma del diritto di famiglia per l'usufrutto spettante pro quota, in caso di successione legittima, al coniuge superstite del defunto. Le soluzioni che venivano proposte non differiscono molto da quelle nel testo per l'attuale diritto di abitazione.

[21] In questo modo il legatario finirebbe per perdere il diritto di rifiutare l'acquisto (sicuramente, in caso di atto di accettazione; con ogni probabilità, anche in caso di atto ricognitivo, in sospetto di accettazione). D'altra parte, la soluzione avrebbe il pregio di realizzare la pubblicità solo a fronte di un acquisto definitivo.

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