El derecho civil resumen

 

BOLILLA 1 – DERECHO REAL.

PUNTO 1. Ubicación de los derechos reales en las clasificaciones de los derechos reales subjetivos, en particular por su oponibilidad y por la patrimonialidad de su contenido.

Derecho subjetivo y derecho objetivo. El derecho objetivo es el ordenamiento jurídico, o sea, el conjunto de preceptos reguladores de la conducta humana, que emanan del Estado y que éste impone mediante su poder coactivo.

En cuanto al derecho subjetivo es un interés protegido por el derecho objetivo, mediante la atribución de un poder o una facultad a una voluntad; o a la inversa, es una facultad o un poder atribuido a una voluntad por el derecho objetivo para la protección de un interés.

Elementos de los derechos subjetivos. La relación jurídica y sus elementos.

Todo derecho subjetivo reúne tres elementos:
• El sujeto, que es el titular, o sea la persona a cuya voluntad el ordenamiento le atribuye un poder o una facultad, o cuyo interés resulta protegido.

• El objeto, es la persona o cosa sobre la que el sujeto ejerce su poder, o la persona a la cual está facultado para exigir un determinado comportamiento.

• La causa, que es el hecho o acto jurídico que le da nacimiento.

Clasificación de los derechos subjetivos.

1. Por su oponibilidad.

a. Absolutos. Existen frente a todos, son erga omnes, o sea que al poder o facultad del titular corresponde el deber de abstención de todos los demás. EJ: derechos de la personalidad, los reales.

b. Relativos. Únicamente confieren a su titular la facultad de exigir un determinado comportamiento a persona o personas determinadas, que no solo puede consistir en un abstención; sino también en una acción. EJ: derechos creditorios.

2. Por el carácter económico o no económico de su contenido.

a. Patrimoniales. Son susceptibles de apreciación pecuniaria. Pertenecen a esta categoría los derechos reales, los creditorios, los de familia aplicados y los intelectuales, pero éstos últimos, sólo en el aspecto que consiste en la facultad de explotar económicamente la obra.
b. Extrapatrimoniales. No son susceptibles de apreciación pecuniaria. EJ: los derechos de la personalidad, los de familia puros y los intelectuales en cuanto al derecho moral de autor.

3. Por su objeto inmediato. Freitas clasifica todos los derechos civiles, sin distinción de que sean patrimoniales o extramatrimoniales, en:

a. Derechos reales, cuyo objeto inmediato son las cosas.

b. Derechos personales, cuyo objeto inmediato son las personas.

PUNTO 2. Origen histórico del derecho real y de su terminología.

La distinción conceptual entre derechos reales y personales.

Se han elaborado dos criterios acerca de la distinción conceptual entre los derechos reales y personales.

De acuerdo con el primero, se considera que “derechos reales” y “derechos personales” son dos categorías del pensamiento jurídico, de modo que se las puede hallar en todos los derechos y en cualquiera de sus épocas.

Conforme al segundo criterio, la distinción no fue conocida en la infancia del Derecho y sólo aparece en los diversos derechos positivos en un determinado momento de sus respectivas evoluciones.

Sólo en una etapa posterior del Derecho Romano podría encontrarse el origen de la distinción conceptual entre derechos reales y personales, cuando la ley Poetelia Papiria (siglo IV a.C.) abolió el nexum, reemplazando la vinculación o atadura de la persona del deudor por la de sus bienes. Recién a partir de ese momento comienza a pasarse de la ejecución personal a la ejecución patrimonial.

Por otra parte, los jurisconsultos romanos nunca clasificaron los derechos, sino las acciones. La distinción entre actiones in re y las actiones in personam ya aparece en el procedimiento de las acciones de la ley.

Distinción terminológica. Fueron los glosadores y postglosadores quienes, sobre la base de que las acciones eran los medios procesales para tutelar los derechos, llegaron a la conclusión que los derechos protegidos por las actiones in re y por las actiones in personam eran los iures in re y los iures in personam, respectivamente.

PUNTO 3. Dualismo clásico entre los derechos reales y los personales. Recepción por el Código. PUNTO 4. Teorías unitarias: personalista y realista. Otras concepciones. El problema de la existencia de sujeto pasivo determinado en los derechos reales.

Concepto de derecho real. El Código no contiene una definición de derecho real.

1. Doctrina CLÁSICA o tradicional. Esta doctrina separa netamente los derechos reales de los personales, por lo que también es denominada “doctrina dualista”. Ésta doctrina es la que sigue Vélez Sársfield en nuestro código: “El derecho real es el que crea entre las personas y las cosas una relación directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos, a saber: la persona, que es el sujeto activo del derecho; y la cosa, que es el objeto”.

Se puede construir el concepto de derecho real considerándolo como una relación directa e inmediata entre la persona y la cosa. El derecho personal, en cambio, es concebido como una relación entre el titular del derecho y el deudor obligado a cumplir una prestación en beneficio del primero.

2. Doctrinas no clásicas.

a) Teoría UNITARIA PERSONALISTA. Esta teoría recibe esta denominación porque unifica los derechos reales y personales (por ello unitaria) en una sola categoría: derechos personales (por ello es personalista).

Suele atribuirse la paternidad de la teoría a Planiol, quien considera que todo derecho importa una relación entre personas. Así como en los derechos personales la relación se establece entre acreedor y deudor, en los derechos reales dicha relación existe entre el titular del derecho y todo el mundo, menos él. Por tal motivo, para este, autor no habría diferencias sustanciales entre ambas categorías de derechos, ya que los derechos reales no serían más que derechos personales en los que la prestación consistiría en una abstención a cargo de todas las personas.

b) Teoría UNITARIA REALISTA. Esta teoría recibe dicha denominación porque también unifica los derechos reales y los personales en una sola categoría, pero tal categoría está dada por derechos reales.

Mientras los llamados “derechos reales” recaen sobre una cosa determinada, los denominados “derechos personales” no recaerían sobre la persona del deudor sino sobre su patrimonio.

Otras concepciones.

c) Teoría institucional. Los derechos sólo deben ser distinguidos por su mayor o menor contenido institucional.
Lo que tipifica a la institución es que su régimen es impuesto por el Estado a los particulares, quienes deben sujetarse a sus prescripciones. No ocurre lo mismo en el sector no institucional del Derecho, ya que en él predomina la libertad de los propios interesados. Por lo tanto, integran el primer sector los derechos de la personalidad, los derechos de familia y los reales; y en el segundo, los derechos personales. Mientras las dos primeras categorías se caracterizan por tener un contenido totalmente institucional, este contenido es sólo predominante en los derechos reales y mínimo en los derechos personales.

d) Doctrina de Demogue. Este jurista francés no acepta las pretendidas diferencias que la doctrina clásica encuentra entre los derechos absolutos y relativos. Considera que sólo puede hablarse de derechos cuyo ejercicio es más o menos cómodo, y de derechos más fuertes o más débiles según su oponibilidad.

De acuerdo con este criterio, los derechos reales serían más cómodos que los personales para ser ejercidos pues, mientras éstos requieren la colaboración de otra persona (el deudor), en los primeros no es necesaria la colaboración de nadie. Además, los derechos reales serían más fuertes en cuanto a su oponibilidad.

EL PROBLEMA DE LA EXISTENCIA DE SUJETO PASIVO DETERMINADO EN LOS DERECHOS REALES.

Dentro del criterio en que se sostiene la existencia de un sujeto pasivo determinado en los derechos reales, surgen dos vertientes:

para una, sólo es aplicable a los derechos reales sobre cosa ajena;
para la otra, la idea es susceptible de extenderse a todos los derechos reales, inclusive al dominio.

 De acuerdo a la primera corriente, se ha creído ver como sujeto pasivo determinado en los derechos reales sobre cosa ajena al dueño de la cosa gravada con ese derecho.

Hay en este razonamiento un evidente error de concepto. Ocurre que el dueño, al desmembrarse su dominio, entra a formar parte del sujeto pasivo universal con respecto al titular del derecho real por él constituido. En el ejemplo del usufructo, el nudo propietario no es un sujeto individualmente obligado frente al usufructuario, sino uno más de los componentes del sujeto pasivo indeterminado y general. Está en la misma situación que cualquier otra persona a quien se le prohíbe impedir el ejercicio de los derechos reales.

 La otra corriente intenta extender la idea del sujeto pasivo determinado a todos los derechos reales, inclusive el dominio; se lo encontraría en este supuesto en el transmitente de ese derecho obligado por la evicción.

En este caso, el error conceptual también es notorio, por cuanto no siempre el enajenante debe al adquiriente la garantía de evicción, ya sea porque ha sido dispensado de ella o porque la enajenación reconoce como fuente un contrato respecto del cual no se aplica la figura. Además, es evidente que la garantía de evicción se vincula con el acto jurídico de la transmisión y no con el derecho real transmitido. Más aún, si la garantía funciona es porque el dominio no fue transmitido o no lo fue con la plenitud prometida.

 

 

 

 

 

PUNTO 5. Comparación entre los derechos reales y los personales. Relaciones.

Relaciones de semejanza. Existe una sola semejanza entre los derechos reales y los personales: ambos tienen contenido patrimonial.

Relaciones de diferencia.

Derechos reales Derechos personales
Conforme a su oponibilidad, son absolutos. Son relativos
2 elementos, un sujeto y un objeto. 3 elementos, sujeto activo, sujeto pasivo y prestación.
Prescripción adquisitiva o usucapión. Prescripción liberatoria o extintiva
Acciones reales para defenderlos Acciones personales para defenderlos
Normas de orden público. “Numerus clausus”. Normas supletorias por voluntad de las partes. Principio de autonomía de la voluntad.
La mayoría de los derechos reales se ejercen con la posesión. Ius persequendi y ius preferendi.

PUNTO 6: Casos de institutos de dudosa naturaleza jurídica.

Existe una serie de institutos respecto de los cuales se han generado dudas en el sentido de si son derechos reales, personales o de otra naturaleza e, inclusive, de si son o no derechos.

a. Derechos reales de garantía en general. Podría sostenerse que los derechos reales de garantía son derechos personales, en razón de ser accesorios de derechos de esa naturaleza y en virtud de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal.

Sin embargo, esta argumentación es fácilmente replicable, ya que la accesoriedad del derecho de garantía sólo hará que su suerte quede supeditada a la del derecho personal al que accede. Este último determinará su existencia e incidirá en sus vicisitudes, pero jamás podrá influir en su naturaleza jurídica.

1. Caso de la hipoteca. Se ha sostenido que la hipoteca no es un derecho real; al no ejercerse por medio de la posesión, no se configuraría entre el titular (acreedor hipotecario) y el inmueble que constituye el objeto la relación directa e inmediata de la persona con la cosa que es propia de todo derecho real. Esta argumentación es incorrecta, por cuanto esa relación igualmente existe aunque la hipoteca no se ejerza por la posesión.

b. El derecho del locatario. El locador está obligado a asegurar al locatario el uso y goce de la cosa locada y a mantenerlo en ese uso y goce realizando todos los actos necesarios para tal fin.

Este derecho queda configurado como un derecho personal de uso y goce y no como un derecho real pues, si así fuere, el locatario no sería tal sino un usufructuario por el tiempo convenido. Sin embargo, se ha planteado la duda acerca del carácter real o personal del derecho del locatario, en razón de que el art. 1498 dispone: “Enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurídico que sea, la locación subsiste durante el tiempo convenido.

El locatario es titular de un derecho personal y la necesidad de respetar la locación por parte del adquiriente de la finca locada deriva de una obligación impuesta por la ley. No es del locatario un derecho real porque el derecho no es inherente a la cosa ni otorga las ventajas del ius persequendi y del ius preferendi.

c. Derecho de retención. Se trata del derecho que tiene el tenedor de la cosa ajena de mantenerse en “la posesión de ella hasta el pago de lo que le es debido por razón de esa misma cosa”. Areán niega que sea un derecho real.

d. Los derechos sobre el cuerpo humano. En la actualidad, al haber sido abolida la esclavitud, el cuerpo de una persona jamás podría ser objeto de un derecho real, porque lo impide la dignidad de la personalidad humana.

e. Los derechos sobre el cadáver. A la misma conclusión habrá que arribar con respecto al cuerpo de una persona muerta.

f. La posesión. La naturaleza jurídica de la posesión ha sido muy controvertida. No sólo se ha cuestionado qué clase de derecho es, entre quienes la consideran un derecho, sino que, además, también se ha sostenido que no es un derecho sino un hecho.

En nuestro Código y, no obstante lo que en contrario parece sugerir de las notas, la posesión es un hecho y como tal está configurada.
PUNTO 7. Pretendidas situaciones intermedias entre los derechos reales y los derechos personales.

a. El “ius ad rem”. El concepto aparece claramente formulado en el Derecho canónico. Cuando un obispo estaba impedido de desempeñar el cargo, se le nombraba un coadjunto con derecho a sucederlo. Este sólo tenía un ius ad rem al obispado y al beneficio que iba unido a él. Recién cuando fallecía el obispo ese derecho se convertía en un ius in re. Esto llevó a considerar la situación jurídica como intermedia entre el derecho real y el derecho personal.

Esta idea pasó luego al Derecho feudal.

Por último ingresó en el Derecho Civil, en conexión con la teoría del título y el modo, como una manera de proteger a quien únicamente podía invocar a su favor un título suficiente, pero que no contaba aun con el modo suficiente. Se le concedía un derecho preferente sobre posibles adquirientes posteriores con título y modo, salvo que fuesen de buena fe y a título oneroso.

Esta aplicación del ius ad rem fue más tarde dejada de lado.

b. Los derechos reales “in faciendo”. En el derecho romano y en cualquier otro Derecho de estirpe romanista, como el nuestro, pretender que existen derechos reales in faciendo implicaría incurrir en una contradicción total.

Si el derecho es real no puede ser in faciendo, porque el hacer es contenido típico y exclusivo de los derechos personales.

En nuestro derecho está descartada la posibilidad de que existan derechos reales in faciendo, puesto que el art. 497 afirma en su segunda parte: “…No hay obligación que corresponda a derechos reales”.

c. Las obligaciones “propter rem”.

Concepto. Las obligaciones propter rem, también denominadas “obligaciones reales” u “obligaciones ambulatorias”, son derechos personales que van unidos a la titularidad de derechos reales o, al menos, de una relación posesoria. Por lo tanto, nacen, se transmiten y se extinguen con el nacimiento, la transmisión y la extinción de dicha titularidad.

Naturaleza jurídica y caracterización de las obligaciones reales. Se ha pretendido sostener que constituyen una categoría intermedia entre los derechos reales y personales, en razón de que estarían integradas por elementos personales y reales.

Son obligaciones que ofrecen características especiales en cuanto a su nacimiento, desplazamiento y extinción, ya que nacen, se desplazan y se extinguen sin que intervenga para nada la voluntad de las partes, pues todo ocurre por ministerio de la ley. En virtud de esa circunstancia es que se las llama también “obligaciones ambulatorias”, ya que se desplazan con el derecho sobre la cosa.

El deudor propter rem responde con todo su patrimonio, aunque puede liberarse de la obligación mediante el abandono de la cosa por cuya titularidad real o posesoria quedó obligado.

PUNTO 8. Incidencia del orden público en los derechos reales. Normas estatutarias y reglamentarias. Creación y modificación de los derechos reales. “Numerus Clausus”. Fuentes. Tipicidad. Consecuencias de la pretendida creación de otros derechos reales o modificación de los permitidos.
RÉGIMEN LEGAL DE LOS DERECHOS REALES.

a. INCIDENCIA DEL ORDEN PÚBLICO.

Mientras en el régimen de los derechos personales impera el principio de autonomía de la voluntad, el de los derechos reales está dominado por el principio del orden público, dejando apenas un estrecho margen para la voluntad de los particulares.

Sin embargo, es importante resaltar que el orden público no impera en los derechos reales en forma exclusiva, sino preponderante. Por consiguiente, las normas que los rigen son principalmente de orden público. Por excepción, hay algunas que tienen carácter supletorio, por lo que los particulares pueden dejarlas de lado.

Son de orden público las normas que determinan cuáles son los derechos reales y cuál es su tipicidad genérica, así como también las que se refieren a los elementos que integran la relación jurídica real (sujeto, objeto y causa).

b. CREACIÓN DE LOS DERECHOS REALES.

De acuerdo con la primera parte del art. 2502: “Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley…” Ello significa que no existen otros derechos reales que aquellos que la ley determina.

Vélez adoptó el sistema de número cerrado (numerus clausus) de derechos reales, por oposición al sistema de número abierto (numerus apertus), que era el sustentado por la mayoría de la doctrina francesa de la época.

c. DISTINCIÓN ENTRE CREACIÓN LEGAL Y FUENTE DE LOS DERECHOS REALES.

El hecho de que el art. 2502 sostenga que “Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley…” no significa que la ley sea la única causa fuente de los derechos reales, sino que los particulares no pueden crear otros derechos reales que aquellos que la ley determina taxativamente.
La ley crea los tipos de derechos reales, pero los derechos reales creados de ese modo pueden reconocer distintas fuentes.

La ley, como causa fuente de los derechos reales, existe únicamente en dos casos: el usufructo de los padres sobre los bienes de los hijos sujetos a su patria potestad (art. 2816) y la habitación legal a favor del cónyuge supérstite (art. 3573 bis).
d. “NUMERUS CLAUSUS” Y TIPICIDAD DE LOS DERECHOS REALES.

El sistema de numerus clausus consiste en que la ley establece en forma taxativa y en número limitado los derechos reales a los que los particulares pueden dar nacimiento. También fija el contenido de cada uno y le da un nombre. En este sentido, “sistema de numerus clausus”, “sistema de creación legal de los derechos reales” y “tipicidad de los derechos reales” son expresiones equivalentes, aunque no siempre se los utilice de ese modo.

e. MODIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES.

La incidencia del orden público en el régimen de los derechos reales es tan inmensa que se ha considerado conveniente establecer que a los particulares no sólo les esté vedado crear otros, sino que ni siquiera puedan modificar los reconocidos.

Esta prohibición es lógica pues la modificación de esos contenidos podría configurar la pretensión de crear un derecho real no permitido.

f. CONSECUENCIA DE LA PRETENDIDA CREACIÓN DE OTROS DERECHOS REALES O DE LA MODIFICACIÓN DE LOS PERMITIDOS.

El art. 2502 dice en su segunda parte: “…Todo contrato o disposición de última voluntad que constituyese otros derechos reales, o que modificase los que por este Código se reconocen, valdrán sólo como constitución de derechos personales, si como tal pudiese valer”.

En consecuencia, de acuerdo con el criterio seguido por el Código, si se pretende dar nacimiento a un derecho real no permitido, podrá quedar configurado con el mismo contenido del pretendido, pero con carácter personal y no real.

PUNTO 9. Derechos reales permitidos, limitados y prohibidos. Concepto de cada uno de ellos. Modalidades que exhiben a los derechos reales con caracteres especiales e institutos configurados a la manera de ellos. Suerte de los derechos existentes con anterioridad al Código Civil y que éste suprime o limita.

Enumeración del art. 2503; su carácter. El art. 2503 en su redacción original dispone: “Son derechos reales:
1. El dominio y el condominio;
2. El usufructo;
3. El uso y la habitación;
4. Las servidumbres activas;
5. El derecho de hipoteca;
6. La prenda,
7. La anticresis.
8. La superficie forestal (Ley 25.59).

Esta enumeración establecida por la ley es taxativa. No obstante ello, la Ley 25.509, sancionada en noviembre de 2001, ha introducido en nuestra legislación el derecho real de superficie forestal, disponiendo el art. 13 que se agrega al art. 2503, como inc. 8º, “La superficie forestal”.
Concepto de cada derecho real; modalidades e instituciones afines.

I. Derechos reales permitidos.

• DOMINIO: es el derecho real de mayor contenido; en él la voluntad del titular es decisiva respecto del destino de la cosa y, por lo tanto, mientras no se lo impida la ley o los derechos de un tercero, puede exclusiva y perpetuamente usar, gozar y disponer de la cosa.

• USUFRUCTO: el usufructuario puede usar y gozar, pero no disponer de la cosa; inclusive, su uso y goce es menos amplio que el del dueño, ya que debe sujetarse al destino determinado por este último. Es esencialmente temporario e intrasmisible.

• USO: al igual que en el usufructo, el usuario puede usar y gozar de la cosa, pero el contenido es menor pues no puede hacerlo en su totalidad, sino sólo en cuanto le sea preciso para satisfacer sus necesidades personales y las de su familia.

• HABITACIÓN: no es más que el derecho de uso cuando recae sobre una casa, dando la utilidad de morar en ella.

• SERVIDUMBRE: únicamente da derecho a una determinada, concreta o específica utilidad sobre un inmueble ajeno.

• HIPOTECA: se constituye, en garantía de un crédito, sobre un inmueble que queda en poder del constituyente y que es gravado en una suma de dinero.

• PRENDA: también nace en garantía de un crédito, pero recae sobre una cosa mueble que es entregada al acreedor y que queda gravada en una suma de dinero.

• ANTICRESIS: es el derecho real en virtud del cual, en garantía y pago de un crédito determinado en dinero, un inmueble es entregado al acreedor para que perciba sus frutos y los impute a dicho pago.

• CONDOMINIO: es el derecho real de copropiedad de dos o más personas sobre una cosa propia, por una parte indivisa.

• PROPIEDAD HORIZONTAL: es el derecho real de uso, goce y disposición jurídica sobre una cosa propia, consistente en una unidad funcional de un inmueble edificado, que está integrada por una parte privativa, que es una fracción del edificio, y por una cuota parte indivisa sobre todas las partes o cosas comunes del edificio.

• SUPERFICIE FORESTAL: es el derecho real sobre cosa propia de uso, goce y disposición jurídica de la superficie de un inmueble ajeno, con la facultad de realizar forestación o silvicultura, haciendo propio lo plantado o adquiriendo la propiedad de las plantaciones ya existentes. Es temporario, se ejerce por la posesión y puede extinguirse por el no uso.

II. Derechos reales prohibidos.

• ENFITEUSIS: es el derecho real de usar y gozar amplia y perpetuamente o por un largo plazo de un inmueble rústico ajeno, mediante el pago de un canon.

• SUPERFICIE: es el derecho real de usar, gozar y disponer, perpetuamente o por muy largo plazo, sobre todo o parte de un edificio existente o a construir sobre un inmueble ajeno, mediante el pago de un solarium o sin él. Queda excluida de este concepto la superficie forestal, que debe recaer necesariamente sobre un inmueble susceptible de forestación o silvicultura y que ha dejado de integrar la nómina de derechos reales prohibidos.
• CENSO: es el derecho real sobre un inmueble ajeno que permanece en poder de su dueño y que faculta a su titular a exigir periódicamente todo o parte de su renta en dinero o en especie.

• VINCULACIONES: son un concepto genérico de derechos reales por los cuales un inmueble es afectado a un predeterminado orden sucesorio mortis causa, como en los mayorazgos, o a una obra piadosa, como en las capellanías.

• DERECHO REAL “IN FACIENDO”: autoriza a exigir un comportamiento positivo de personas que se determinan por una relación jurídica real o posesoria.

• DERECHO REAL DE RETRACTO: es el derecho real que tiene un tercero para dejar sin efecto un acto de enajenación realizado por el dueño de una cosa sin su consentimiento.

• DERECHO REAL DE TANTEO O PREFERENCIA: es el derecho real que tiene un tercero sobre una cosa, para el caso de que su dueño se disponga a enajenarla, a ser preferido en su adquisición, ofreciendo pagar tanto como puede ofrecer otro. El derecho de tanteo da lugar al de retracto, si la enajenación se realiza sin darle al titular la oportunidad de ejercitar aquel derecho.

Modalidades e instituciones afines.

En otras ramas del Derecho:

• Son derechos reales del Derecho comercial, la prenda con desplazamiento (que es parecida a la prenda del Código Civil), la prenda sin desplazamiento o con registro, el warrant y las garantías de los debentures cuando son emitidos con garantía especial o flotante.

• En el Derecho marítimo encontramos la copropiedad naval, la hipoteca naval (llamada así porque recae en un objeto mueble, como lo es un buque de diez o más toneladas de arqueo total, y que permanece en poder de su dueño) y la prenda naval (en la que el objeto es un buque de menos de diez toneladas, que es entregado al acreedor prendario)

• En el Derecho aeronáutico existe la llamada “hipoteca aeronáutica”, que recae sobre una aeronave, sobre una parte indivisa de ella o sobre su motor, que continúa en poder del dueño.

Asimismo, hay otros derechos reales en el Derecho de los recursos naturales –dominio privado minero del Estado, derecho del concesionario minero, derecho del explotador minero, servidumbre minera, usufructo minero, servidumbre rural- y en el Derecho administrativo –dominio privado del Estado, servidumbre administrativa, ocupación temporaria del Estado, requisición de la propiedad privada, etc.-.

También se podría mencionar el dominio eminente del Estado o el dominio internacional, pero no configuran derechos reales, sino que son manifestaciones de la soberanía en sus aspectos interno y externo.

d. Suerte de los derechos reales existentes con anterioridad a la sanción del Código Civil y que éste suprime. Al prohibirse la enfiteusis, la superficie y las vinculaciones por cualquier término y los censos o rentas por más de cinco años, se planteó el problema de determinar la suerte que debían correr, a partir de la fecha en que entró a regir el Código Civil, estos derechos reales suprimidos pero que habían sido creados con anterioridad y que encontraban vigentes a esa fecha.

Por un lado se sostuvo la tesis de subsistencia, fundada en el principio de la irretroactividad de las leyes respecto de los derechos adquiridos.

Por otro lado, la tesis opuesta consideró que estos derechos reales quedaban automáticamente suprimidos, pues la incidencia del orden público sería tan intensa que provocaría la extinción de ellos, sin necesidad de indemnización o compensación alguna al titular.

La primera teoría fue la cosechó mayor cantidad de adeptos y tuvo consagración legislativa con respecto a las capellanías, para cuya redención debieron dictarse leyes locales.

La inviolabilidad de la propiedad obliga a admitir la subsistencia de los derechos suprimidos, pero deben ser expropiados, por ser de utilidad pública la supresión, mediante el pago de una justa y previa indemnización.

Esta tesis se bifurca en dos direcciones: una sostiene que es necesario dictar una ley de expropiación previa; y la otra, entiende que el mismo Código Civil hace las veces de ley expropiadora a través de los arts. 2502, 2503 y 2614, pues, al prohibir tales gravámenes, implícitamente está declarando que son expropiables a favor de los dueños de los inmuebles.

PUNTO 10. Clasificación de los derechos reales.

CON RELACIÓN AL SUJETO.

I. Exclusivos o no exclusivos. Son exclusivos los derechos reales que no admiten la pluralidad de titulares sobre un mismo objeto, en tanto son no exclusivos aquellos que la admiten. Pertenecen a la primera categoría: el dominio, la propiedad horizontal y el usufructo. El uso y la habitación sólo son exclusivos cuando los frutos del fundo o las comodidades de la casa alcanzan únicamente para satisfacer las necesidades de sus titulares y sus familias. Son no exclusivos: los derechos de garantía, las servidumbres, el uso y la habitación, siempre que los frutos o las comodidades alcancen para satisfacer las necesidades de dos o más titulares y sus respectivas familias.

II. De titularidad limitada o no a personas de existencia visible. Todos los derechos reales admiten que sean titulares personas de existencia físicas o jurídicas. Sólo el uso y la habitación quedan limitados a la primera categoría, puesto que las pautas para determinar las necesidades (estado de salud, hábitos, condición social) únicamente son compatibles con personas de existencia visible.

CON RELACIÓN AL OBJETO.

 

 

 

 

 

CON RELACIÓN A LA CAUSA.

I. Perpetuos o temporarios. Son perpetuos los derechos reales que duran ilimitadamente; temporarios, los que se extinguen con el transcurso del tiempo.
Pertenecen a la primera categoría los derechos reales sobre cosa propia, excepto la superficie forestal. También pueden serlo las servidumbres reales cuando no hay convención que las limite en el tiempo. Los restantes derechos reales son temporarios.

II. Vitalicios o no vitalicios. Se distinguen según deban durar o no durar tanto como la vida del titular. Son derechos reales vitalicios el usufructo, el uso, la habitación y las servidumbres personales, cuando han sido constituidos de ese modo o cuando no se les han fijado ningún término de duración.

III. Extinguibles o no por el no uso. El hecho de que un derecho se ubique en una u otra categoría depende de que se pierdan por el no ejercicio del derecho durante el tiempo fijado por la ley, o por el contrario, se perpetúen no obstante no ser ejercidos.

Pertenecen a la primera categoría el usufructo, el uso, la habitación, las servidumbres (tanto reales como personales) y la superficie forestal; y a la segunda, los derechos reales perpetuos, salvo las servidumbres reales perpetuas.

Los derechos de garantía son ajenos a esta clasificación, aunque es necesario aclarar que si se produce la extinción de los derecho creditorios que ellos garantizan, por efecto de la prescripción, también se extinguen.

VI. Transmisible o intransmisibles.

VII. Registrables o no registrables.

CON RELACIÓN AL CONTENIDO.

I. De goce o disfrute, o de garantía. Los derechos reales de goce o disfrute autorizan a su titular para obtener directamente de la cosa una utilidad mayor o menor, pero sin llegar en ningún caso a la disposición material ni al uso y goce con alteración de la sustancia o del destino de la cosa.

Los derechos reales de garantía se caracterizan por que el beneficio para el titular está constituido por la garantía que confieren al derecho creditorio al que acceden, asegurando su cumplimiento.

Pertenecen a la primera categoría el usufructo, el uso, la habitación y las servidumbres; y a las segundas, la hipoteca, la prenda y la anticresis.

II. Que se ejercen o no por la posesión. Los derechos reales se ejercen por la posesión cuando la cosa se encuentra bajo el poder de hecho de su titular, y no se ejercen por la posesión en caso contrario.

Pertenecen a la primera clase el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, la superficie forestal, el usufructo, el uso, la habitación, la prenda y la anticresis.

Los únicos derechos reales que no se ejercen por la posesión son la hipoteca y las servidumbres, pero estas, cuando son afirmativas, se traducen en el ejercicio de actos posesorios sobre el fundo sirviente por parte del titular del fundo dominante.

III. Sobre la sustancia o sobre el valor de la cosa.

IV. Sobre la sustancia o sobe la utilidad.

V. Perfectos o imperfectos.

VI. De contenido total o de contenido parcial.

VII. Simples o complejos.

VIII. De tipicidad genérica o de tipicidad específica.

CON RELACIÓN A LA FUNCIÓN.

I. Principales o accesorios en función de garantía. Los principales existen por sí mismos; los accesorios, en cambio, deben su existencia a la de un derecho creditorio cuyo cumplimiento aseguran.

Integran la segunda categoría la hipoteca, la prenda y la anticresis; la primera, los restantes derechos reales.

II. Principales o accesorios en función de la accesoriedad del objeto. Los primeros existen por sí mismos; los segundos deben su existencia a la del otro derecho real, cuyo objeto tiene calidad de principal con relación al objeto del derecho accesorio; así sucede, por ejemplo, en el condominio de indivisión forzosa de origen legal, como el que recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables para el uso común de dos o más heredades.

III. Principales o accesorios en función de la dependencia de la posesión de un inmueble. La distinción radica en que el derecho real sea o no independiente de la existencia de una relación posesoria entre el titular y un determinado fundo.

El único derecho real accesorio en este sentido es la servidumbre real, pues es inherente también al fundo dominante.

PUNTO 11. Sujeto de los derecho reales.

ELEMENTOS DE LOS DERECHOS REALES.

SUJETO.

El único sujeto de los derechos reales es la persona. En principio, toda persona, física o jurídica, nacional o extranjera, puede ser titular de derechos reales. Sin embargo, los derechos de uso y habitación no admiten la titularidad por parte de personas de existencia ideal.

En cuanto a la nacionalidad del sujeto, en principio, éste puede ser natural o extranjero. Excepcionalmente en las denominadas “zonas de seguridad”, por razones vinculadas con la defensa nacional, se restringe o se condiciona la posibilidad de titularidad de derechos reales y personales por parte de ciudadanos extranjeros.

Con respecto al número de sujetos, debemos distinguir según se trate de derechos reales de distinta o de igual naturaleza.

En el primer caso, pueden existir sobre una cosa varios derechos reales además del dominio. Los titulares de esos derechos reales pueden ser distintas personas o aun la misma persona. Lo que nunca podría darse es que una persona fuese al mismo tiempo dueña y titular de cualquier otro derecho real sobre la misma cosa.

Tratándose de derechos reales de la misma naturaleza, podrán constituirse en cabeza de distintas personas sólo cuando admitan la concurrencia de titulares. En caso contrario, cuando fueren dos o más titulares de derechos exclusivos, quedará configurado el estado o comunidad de los mismos. Por ejemplo: si se trasmite un domino a varias personas, ninguna de ellas adquiere ese derecho, sino que cada una adquiere un derecho de condominio.

PUNTO 12. Objeto de los derechos reales. Concepto de cosa, bien y patrimonio. Clasificación de las cosas.

OBJETO.

I. Conceptos de cosa, bien, patrimonio y objeto de derecho. El art. 2311 define a las cosas como “…los objetos materiales susceptibles de tener un valor…”.

El art. 2312 denomina bienes a “…los objetos inmateriales susceptibles de valor e igualmente (a) las cosas…”. De acuerdo con éste último artículo, “…El conjunto de los bienes de una persona constituye su patrimonio”.

Las cosas son el objeto inmediato de los derechos reales; los hechos son el objeto inmediato de los derechos personales.

Relación entre los conceptos de bien y cosa: de acuerdo con la posición adoptada por nuestro Código, el bien es el género, y la cosa, una de las especies. En efecto, los bienes pueden ser materiales e inmateriales: los primeros se denominan “cosas”; los segundos no tienen una denominación propia, por lo que pueden llamarse “bienes inmateriales”.

Requisitos de la cosa como objeto del derecho real.

a) Debe tratarse de cosas, o sea de objetos materiales susceptibles de valor. No hay derechos reales sobre bienes que no son cosas.
b) Debe ser cierta.
c) Esas cosas tienen que estar en el comercio.
d) Tienen que tener existencia actual, ya que no hay derechos reales sobre cosas futuras.
e) Deben ser determinadas, pues no se concibe el ejercicio de un poder de hecho sobre cosas indeterminadas.
f) Las cosas deber ser singulares; una universalidad de hecho, considerada como una unidad, no puede ser objeto de un derecho real, toda vez que éste recae sobre cada una de las cosas singulares que la componen.
g) Cuando la cosa forma un solo cuerpo, el objeto será la cosa íntegra y no una parte de ella.

PUNTO 13. Régimen jurídico sobre la adquisición y extinción de los derechos reales sobre cosas inmuebles. El titulo suficiente, el modo suficiente y la inscripción registral (remisión a las bolillas XIX y XX). Análisis particular de los arts. 3270 y concordantes y del art. 2504 del Código Civil. Proyecciones de la reforma al art. 1051 del Código Civil (remisión bolilla XVIII, punto 7).

CAUSA.
Definición. Todo derecho reconoce su origen en un hecho que le sirve de antecedente, de modo que quedan comprendidos dentro del concepto de “causa” todos los hechos o actos jurídicos que actúan como fuente de los derechos.

Teoría del título y el modo. Esta teoría guarda íntima vinculación con la causa de los derechos reales.

Para transmitir o constituir un derecho real, no basta con el título, o sea el acto jurídico que tiene por fin la transmisión o constitución; éste sólo crea la posibilidad jurídica, que se hace efectiva recién cuando a él se agrega el modo. Se habla entonces de la existencia de una doble causa: el título es la causa remota; y el modo, la causa próxima.

En la actualidad, la teoría del título y el modo tiene su campo de aplicación únicamente cuando se trata de la adquisición derivada y por actos entre vivos de derechos reales que se ejercen por la posesión. Por lo tanto, el único modo suficiente es la tradición.
Régimen jurídico sobre la adquisición y extinción de los derechos reales sobre cosas inmuebles.
Se adquiere un derecho real respecto de inmuebles con la sumatoria de los siguientes elementos: 1. TITULO SUFICIENTE (diferente del JUSTO TÍTULO Y DEL TÍTULO PUTATIVO) + MODO SUFICIENTE (TRADICIÓN)+ INSCRIPCIÓN REGISTRAL.
TÍTULO SUFICIENTE.
Es el máximo título que podemos tener en el ámbito el derecho. Se lo define como “el acto jurídico revestido de las condiciones de fondo y de forma idóneo para adquirir, transmitir, extinguir derechos reales”.
ELEMENTOS: Art. 944 – Actos jurídicos:
Condiciones de fondo:
o El que transmite tiene que tener la propiedad de la cosa.
o Capacidad.
Condiciones de forma: para un objeto inmueble es la ESCRITURA PÚBLICA.
JUSTO TÍTULO (art. 4010: “El justo título para la prescripción, es todo título que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin consideración a la condición de la persona de quien emana”). TIENE LAS CONDICIONES DE FORMA; PERO NO LAS DE FONDO.

TITULO PUTATIVO (art. 2357 “El título putativo equivale a un título realmente existente, cuando el poseedor tiene razones suficientes para creer en la existencia de un título a su favor, o para extender su título a la cosa poseída”).Aquel título que existe en la creencia del poseedor:
• O no hay título; pero la persona cree que lo hay.
• Cuando hay título; pero éste no coincide con el objeto poseído.

 

 

 

MODO SUFICIENTE.

Tradición. Art. 2377: “…Habrá tradición, cuando una de las partes entregare voluntariamente una cosa, y la otra voluntariamente la recibiese”.
La TRADICIÓN como requisito constitutivo del derecho real. El art. 577, refiriéndose a las obligaciones de dar cosas ciertas mueble o inmuebles con el fin de constituir sobre ellas derechos reales, dispone: “Antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real”. Más adelante, el art. 3265 agrega: “Todos los derechos que una persona transmite por contrato a otra persona, sólo pasan al adquiriente de esos derechos por la tradición, con excepción de lo que dispone respecto a las sucesiones”.
Inscripción registral: para poder adquirir un derecho real es también necesaria la inscripción registral.
(Art. 3270) El PRINCIPIO “NEMO PLUS IURIS”. Aparece enunciado en el art. 3270: “Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o más extenso que el que gozaba; y recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y más extenso que el que tenía aquel de quien lo adquiere”.
El art. 3271 del Cód. Civil establece expresamente que el principio “nemo plus iuris” no rige en materia de muebles, siendo su principio rector el establecido por el art. 2412 (“La posesión de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presunción de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier acción de reivindicación, si la cosa no hubiese sido robada o perdida”).
(Art. 2504) El PRINCIPIO DE CONVALIDACIÓN de los derechos reales. Está enunciado por el art. 2504: “Si el que transmitió o constituyó un derecho real que no tenía derecho a transmitir o constituir, lo adquiriese después, entiéndese que transmitió o constituyó un derecho real verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la transmisión o constitución”.
Es decir: Si alguien trasmite un derecho que no tiene la facultad de trasmitir y luego lo adquiere, este tiene eficacia retroactiva; es inicialmente ineficaz y se transforma en eficaz al momento del acto. Este principio se aplica a todos los derechos reales menos la hipoteca (porque Vélez establece que para constituir una hipoteca hay que ser titular del inmueble).
Este principio juega como un atenuante de la aplicación de la regla “nemo plus iuris”, ya que la estricta vigencia de la misma hace que, si alguien transmite o constituye un derecho real que no tenía derecho para transmitir o constituir, el “adquiriente” no adquiera verdaderamente un derecho real. A lo sumo, podrá ser considerado como titular de un derecho real putativo a condición de que sea de buena fe.
El principio sentado por el art. 2504 tiene carácter general, pues sólo no rige para la hipoteca.
(Art. 2505) El PRINCIPIO de PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA. Después de la reforma de 1968, la publicidad registral, que sólo era un carácter de la hipoteca, se ha convertido en un principio general con relación a todos los derechos reales sobre inmuebles, con el fin de darles oponibilidad frente a terceros interesados (Art. 2505: “La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas”).

En materia de cosa mueble, la inscripción en el registro es constitutiva, es decir, con ella se constituye el derecho sobre la cosa mueble registrable. En cambio, en materia de inmueble, la inscripción en el registro cumple una función declarativa.
PUNTO 14. Régimen jurídico de las cosas muebles. Art. 2412 y su correlación con los arts. 2767 y 2778 del C.Civ. Caso del art. 4016 bis del C.Civ. (remisión a la bolilla VI, pto. 8). Cosas muebles registrables (remisión a la bolilla XX, pto. 16).
COSA MUEBLE. Art. 2412: “La posesión de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presunción de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier acción de reivindicación, si la cosa no hubiese sido robada o perdida”. Principio general en materia de cosa mueble.
Elementos:
 posesión,
 buena fe,
 y que la cosa no sea ni robada ni perdida.

El art. establece una presunción de propiedad, y repele cualquier acción de reivindicación. Se trata de una presunción iuris et de iure.

Entre nosotros reafirman esta interpretación el art. 3271 al disponer la inaplicabilidad a las cosas muebles del principio “nemo plus iuris” consagrado en el art. 3270, y su nota, en la que dice que “el poseedor de cosas muebles es legalmente reputado propietario y no puede sufrir una evicción por la razón de que su autor no era el propietario”.

Se presume iuris tantum la posesión, la buena fe y que la cosa no es robada ni perdida. Si ninguna de tales presunciones es desvirtuada por prueba en contrario, entonces se presume iuris et de iure la propiedad.

Art. 3.270. Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o más extenso que el que gozaba; y recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y más extenso que el que tenía aquel de quien lo adquiere.
Art. 3.271. La disposición del artículo anterior no se aplica al poseedor de cosas muebles.
Art. 2767: “La acción de reivindicación no es admisible contra el poseedor de buena fe de una cosa mueble, que hubiese pagado el valor a la persona a la cual el demandante la había confiado para servirse de ella, para guardarla o para cualquier otro objeto”.
4º requisito para repeler la acción de reivindicación sea del propietario anterior o de cualquier miembro de la sociedad. La presunción de propiedad es jure et de jure.
Si el tercero poseedor la adquirió a titulo gratuito, puede repeler la acción de toda la sociedad menos frente al antiguo dueño.

EXCEPCIONES AL PPIO. DE POSESIÓN DEL ART. 2412:
1) Si la cosa es robada o perdida no se aplica la presunción de propiedad.
2) Las cosas muebles del Estado están fuera del comercio, son imprescriptibles, inalienables, inembargables; las cosas del dominio público no pueden ser poseídas por nadie.
3) Las cosas muebles accesorias de un inmueble reivindicado. El principio del 2412 no funciona en los casos de las cosas muebles que es accesoria de un inmueble por que es inmueble por accesión y la cosa mueble sigue la suerte del principal (tiene que ser parte necesaria del principal).
4) Este régimen no funciona para las cosas muebles registrables: autos, aviones, buques, semovientes, etc.; porque tienen una gran importancia económica casi o más que un inmueble.
COSAS MUEBLES REGISTRABLES: Se necesitan los 3 elementos. Es decir, que adquirimos el derecho real cuando tenemos el TITULO SUFICIENTE, MODO SUFICIENTE Y LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL (tiene carácter constitutivo).

PUNTO 15. Ejercicio de los derechos reales.
EJERCICIO DE LOS DERECHOS.
Concepto. El ejercicio de un derecho real consiste en la actuación de cualquiera de las facultades comprendidas en el poder jurídico sobre la cosa. Se ejerce el dominio cuando se usa, goza o se dispone del objeto sobre el que recae. Se ejerce el usufructo cuando se usa y se goza de la cosa fructuaria.
Ejercicio del derecho real e ilicitud. La reforma de 1968, al sustituir el art. 1071, agregó después de la palabra “ejercicio” el término “regular”. Hablar del “ejercicio regular de un derecho” no parece ser del todo adecuado, pues hace posible pensar que el ejercicio también puede ser irregular, en cuyo caso podría configurarse un acto ilícito. Pero ejercicio de un derecho y acto ilícito son dos nociones inconciliables.
Conflictos de derechos y conflictos de intereses. No obstante que muchas veces suele hablar de conflictos de derechos, hay en la expresión una contradicción absoluta. Un derecho puede estar conflicto con otro. Puede hablarse, en cambio, de conflictos de intereses que el legislador debe solucionar. Para ello recurre a dos criterios distintos: el de preferencia y el de la conciliación.
Algunas veces el Derecho objetivo considera que un interés debe prevalecer sobre otro que se le contrapone; entonces decide sacrificar a este último en aras del primero (criterio de la preferencia). Otras veces entienden que es más justo que resulten tutelados los dos intereses en pugna (criterio de la conciliación).
Actos de emulación. Se considera que son actos de emulación aquellos actos que en ejercicio de un derecho realiza su titular, pero no con el propósito de obtener el beneficio que dicho derecho le procura, sino con el de perjudicar a alguien.

El abuso del derecho en el ejercicio de los derechos reales. La teoría del abuso del derecho ha sido incorporada al Código Civil por la reforma de 1968 con la nueva redacción dada al art. 1071.

El ejercicio excesivo de los derechos reales. A diferencia del acto abusivo, que es ilícito, el acto excesivo es lícito. Se da cuando el ordenamiento jurídico fija un límite a la molestia, al inconveniente o al perjuicio que debe soportar una de las partes cuando su interés entra en conflicto con el de otra parte. Si excede de ese límite no siendo posible evitar el exceso, el mismo es permitido, pero el que lo ocasiona queda obligado a pagar una indemnización para compensar al que sufre las consecuencias. Si fuera posible realizar el acto sin sobrepasar el límite y, sin embargo, no se lo hace, estaríamos en presencia de un acto ilícito.

PUNTO 16. Definición analítica del derecho real.
Fue elaborada por el Dr. Guillermo Allende. El Código civil no define a los derechos reales, por eso recurrimos a la doctrina.
Este autor formuló una extensa definición, pero nosotros nos basamos en unas ciertas características, por eso hablamos de una definición analítica.

Los derechos reales son derechos absolutos de contenido patrimonial cuyas normas, sustancialmente de orden público, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación inmediata, la que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse (obligación negativa) de interferir en dicha relación otorgando a sus titulares, para el caso de violación, las acciones reales y las ventajas inherentes al IUS PERSEQUENDI y al IUS PREFERENDI.

 

 

BOLILLA 2 - RELACIONES REALES.
PUNTO 1. Distintas relaciones reales que pueden existir entre una persona y una cosa. Relaciones de derecho.
En nuestro Derecho se pueden distinguir las siguientes relaciones entre una persona y una cosa:

 YUXTAPOSICIÓN LOCAL O RELACIÓN DE LUGAR: implica un mero contacto físico con la cosa, en el que no interviene para nada la voluntad del sujeto. EJ: en la relación entre un niño menor de diez años y un objeto que toma, en la situación de cualquier otra persona privada de discernimiento con respecto a las cosas que aprehende.

 TENENCIA: el tenedor tiene la cosa bajo su poder, o sea que ejerce un poder físico sobre ella, pero reconoce que la propiedad pertenece a otra persona. Comprende distintos supuestos:

- Tenencia interesada: se tiene la cosa por otro, pudiendo usar y gozar de la misma, esto es, lograr un provecho o beneficio. EJ: en el caso del locatario o del comodatario (Art. 2462, inc. 2º, Cód. Civil).

- Tenencia desinteresada: se tiene la cosa por otro, pero sin poder usar ni gozar de ella, es decir, sin obtener un beneficio. EJ: con el depositario o con el mandatario.

Como supuestos especiales de la tenencia desinteresada pueden mencionarse las siguientes relaciones:

Relación de hospitalidad: hay contacto con la cosa y existe voluntad, pero el poder sobre aquélla lo tiene otra personas. Es el caso de la relación que se establece entre el huésped y las cosas que se hallan en el lugar al que va de visita.

Relación de hospedaje: se trata de la relación entre el pasajero y las cosas que se encuentran en el hotel donde se aloja.

Relación de dependencia: se tiene la cosa por otro en virtud de una relación de subordinación con respecto a este último, debiéndose obedecer las instrucciones que imparta con referencia a la cosa. Tal es el caso de la relación que se crea entre el operario y las herramientas o máquinas de su principal mientras trabaja.

 POSESIÓN: el poseedor tiene la cosa bajo su poder con la intención de someterla al ejercicio de un derecho real. Comprende dos supuestos:

- Posesión ilegítima: ejercicio de un derecho real que no ha sido regularmente constituido, como ocurre, por ejemplo, con la posesión del ladrón. Esta posesión puede ser de buena fe o de mala fe, y esta última, de simple mala fe o de mala fe viciosa.

- Posesión legítima: es el ejercicio de un derecho real constituido conforme a la ley; es el caso, por ejemplo, de la posesión del dueño, del usufructuario, del acreedor prendario, etc.

PUNTO 2. Importancia del tema.

La posesión es contenido fundamental de la mayoría de los derechos reales, pues sin ella no sería posible el ejercicio pleno de las facultades que tales derechos le atribuyen a su titular.

La posesión tiene el efecto de determinar quién es el actor y quién el demandado en los conflictos entre quien alega la propiedad de una cosa y quien se mantiene en la posesión de ésta.

En segundo lugar incide en la distribución de la carga de la prueba ya que, en caso de insuficiencia de ella, determinará la victoria del poseedor sobre el pretendido propietario.

La posesión posibilita, por sí sola o unida a otros elementos, la adquisición de derechos reales.

En materia de cosas muebles, no robadas ni perdidas, unida a la buena fe, crea la presunción de propiedad. Siendo robadas o perdidas, mediando también la buena fe y el tiempo, posibilita su adquisición por prescripción.

En materia de inmuebles, unida al tiempo, da lugar también a la adquisición por prescripción (usucapión).

Pero donde se encuentra su aspecto más interesante es en que el derecho le otorga protección, no sólo por vía de acciones judiciales, sino también estatuyendo en su favor la defensa extrajudicial.

PUNTO 3. Posesión y tenencia. Definiciones legales y elementos. Análisis crítico. Las llamadas doctrinas subjetivas y objetivas. Aproximación de sus conclusiones.

Conceptos de posesión y tenencia.

El concepto de posesión está dado por el art. 2351: “Habrá posesión de las cosas, cuando alguna persona, por sí o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad”.

La tenencia esta definida por el art. 2352: “El que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa, y representante de la posesión del propietario, aunque la ocupación de la cosa repose sobre un derecho”.

Nuestro Código ha seguido la teoría subjetiva de Savigny. Por ello, en la posesión concurren dos elementos: corpus y animus domini.

Análisis crítico de las concepciones de Savigny y Ihering.

 Para SAVIGNY los elementos de la posesión son dos: corpus y el animus domini.

El CORPUS, que es el elemento material u objetivo, consiste para este autor en la posibilidad de hacer de la cosa lo que se quiera y de defenderla de toda injerencia extraña. Sin embargo, no es indispensable que exista un contacto físico con la cosa. Para que exista el corpus, basta con que tenga en cada momento la posibilidad de disponer materialmente de la cosa. Además, no es suficiente la detención de la cosa, sino que es necesario querer detentarla. Este comportamiento volitivo, el discernimiento, se encuentra ínsito en el corpus.

En cuanto al ANIMUS DOMINI, que es el elemento subjetivo, consiste en la intención de ejercer el derecho de propiedad. Pero la persona que detenta la cosa puede tener esa intención de dos maneras diferentes:
a) si tiene la intención de ejercer el derecho de propiedad de otro, no hay posesión (es un mero detentor);
b) si tiene el ánimo de ejercer el derecho de propiedad para sí, hay posesión, ya que tiene animus domini.

En consecuencia, es poseedor el que ejerce de hecho un señorío sobre la cosa.

En conclusión, según SAVIGNY, para que haya posesión debe existir el corpus y el animus domini; cuando éste último falta, sólo habrá tenencia. El elemento material u objetivo es común en ambas; el elemento intencional o subjetivo es el que marca el criterio de diferenciación.

Respecto a la tenencia, sostiene la idea del art. 2352.

 IHERING crítica a la teoría de SAVIGNY calificándola de subjetiva. Expone su propia teoría, que denomina “objetiva”.

Centra su principal ataque en el elemento intencional, o sea en el animus domini, cuya prueba, a su juicio, resulta poco menos que imposible, por tratarse de un componente psicológico.

La distinción entre la posesión y la tenencia no se encuentra en la volunta de poseer, que es exactamente la misma en el poseedor y en el tenedor. Lo que marca la diferencia entre una y otra es la ley (voluntad del legislador que quita a ciertas relaciones los efectos de la posesión). Por lo que, la posesión debe ser la regla. Siempre que una persona tiene una cosa bajo su poder, corresponde protegerla legalmente. Solo por excepción el Derecho la priva de defensa: hay entonces TENENCIA.

Para este autor, los elementos de la relación posesoria son los mismos, es decir: corpus y animus.

En cuanto al corpus, dice que no consiste en la posibilidad física de actuar sobre la cosa y de defenderla de toda injerencia extraña, sino que el corpus aparece como el estado normal externo de la cosa bajo el que cumple el destino económico de servir a los hombres. Para IHERING, la determinación del corpus es una cuestión de pura experiencia, de sentido común: en cada caso habrá que ver si la persona se comporta respecto de la cosa lo haría normalmente el propietario.

En cuanto al animus es la voluntad necesaria para que la relación posesoria sea tal.

El animus domini, deja de ser el elemento que distingue la posesión de la tenencia, pues en ambos casos la intención de poseer es la misma, sólo que en determinados supuestos la ley niega una relación posesoria los efectos propios de la posesión.

PUNTO 4. Naturaleza jurídica de la posesión.

 Para SAVIGNY la posesión por sí misma es un HECHO, pero por sus consecuencias se asemeja a un derecho. En otras palabras, la posesión es un mero hecho que produce consecuencias jurídicas. Precisamente por tener esa naturaleza es que la posesión es ajena a las reglas que el Derecho civil ha impuesto acerca de la adquisición y de la pérdida de los derechos.

 Para IHERING la posesión es un DERECHO. Llega a este resultado partiendo de la noción de derecho subjetivo, que para él es “un interés jurídicamente protegido”. Como la posesión cuenta con protección jurídica, concluye entonces que es un derecho.

Para IHERING la posesión es un derecho real, ya que implica una relación inmediata y directa entre el poseedor y la cosa.

Vélez dice a través del articulado del Código que la posesión es un hecho, pero en diversas notas a esos artículos sostiene que es un derecho. No obstante, predomina el articulado, y por eso se la considera como un hecho.

PUNTO 5. Funciones de la posesión.

Distintos aspectos o funciones de la posesión. La posesión se presenta bajo distintos aspectos, o sea que puede cumplir diferentes funciones, a saber:

1. Es contenido, exteriorización o MODO DE EJERCICIO de la mayoría de los derechos reales, ya que sólo quedan exceptuados la hipoteca y las servidumbres.

2. Es un MEDIO PARA ADQUISICIÓN de un derecho real: así, por ejemplo, la posesión continuada durante el tiempo establecido por la ley puede conducir a la adquisición de un derecho real por usucapión.

3. Es FUNDAMENTO de un derecho: como poder de hecho sobre una cosa, la posesión por sí misma basta para dar lugar a las defensas posesorias.

PUNTO 6. Sujeto de la posesión. Exclusividad de la posesión. Coposesión.

Sujeto de la posesión. Al igual que respecto a la titularidad de los derechos reales, toda persona física o jurídica puede ser sujeto de la posesión.

Capacidad del sujeto.

Por lo que, pueden adquirir por sí mismos la posesión:

 Los dementes declarados en juicio que se encuentren en un intervalo lúcido.
 Los menores que hayan cumplido diez años.
 Los sordomudos que no saben darse a entender por escrito, por cuanto pueden realizar actos materiales y traducir su intención de adquirir la posesión por medio de signos.

En cambio, no pueden adquirir por sí mismos la posesión:

 Los dementes, auque hayan sido declarados en juicio como tales, cuando no se encuentren en un intervalo lúcido.
 Los menores que no hayan cumplido los diez años.
 Cualquier persona circunstancialmente privada de razón, por ejemplo, si actúa bajo el efecto de drogas, alcohol, hipnosis, sonambulismo, etc.

Para conservar la posesión. De acuerdo con el art. 2447, la posesión se conserva aunque el poseedor llegare a ser incapaz, es decir que, como surge de la nota al art. 2445, cuando una persona ha perdido el uso de la razón conserva la posesión que tenía aun antes de que se le nombre curador. Esta situación puede prolongarse indefinidamente mientras no se manifieste una voluntad contraria.

En síntesis, mientras que para adquirir la posesión es necesario el discernimiento, no se lo exige para conservarla.

b. Unidad o pluralidad de sujetos.

El sujeto de la posesión puede ser único o plural, en cuyo caso habrá COPOSESIÓN.
Exclusividad o concurrencia de posesiones.

La posesión es exclusiva. Por ello dispone el art. 2401: “Dos posesiones iguales y de la misma naturaleza, no pueden concurrir sobre la misma cosa”. En consecuencia, dos o más personas no pueden tener cada una por el todo la posesión de una cosa, pero ello es así siempre que se trate de posesiones iguales y de la misma naturaleza, es decir, posesiones rivales que excluyan entre sí, como la del propietario y la del usurpador.

Sin embargo, puede suceder que concurran sobre una misma cosa dos posesiones distintas. EJ: la del nudo propietario y la del usufructuario (nota al art. 2401).

Coposesión. La exclusividad de la posesión no impide que sobre una misma cosa concurran dos o más posesiones iguales, pero no sobre el todo, sino cada una por una parte indivisa.

De acuerdo con el art. 2409: “Dos o más personas pueden tomar en común la posesión de una cosa indivisible, y cada una de ellas adquiere la posesión de toda la cosa”.

Hay entonces coposesión. En las relaciones entre los coposeedores, sus respectivas posesiones se encuentran limitadas entre sí, pero como la noción de partes indivisas o ideales es incompatible con el poder de hecho sobre la cosa que supone la posesión, si la cosa es indivisible, debe entenderse que la poseen conjuntamente, cada uno por el todo (art. 2408).

Es decir que la coposesión juega en las relaciones internas entre los coposeedores, ya que, frente a los terceros, cada uno de ellos posee por el todo. Por ello, si un extraño se apodera de la cosa, cualquiera de los coposeedores puede ejercer acciones posesorias para recuperarla, sin necesidad del concurso de los restantes (art. 2489).

PUNTO 7. Objeto de la posesión. Requisitos. Posibilidad de extender la posesión a otros derechos reales distintos del dominio: el problema de la “cuasiposesión”. Análisis de la trascendencia de la polémica.

OBJETO DE LA POSESIÓN. REQUISITOS.

Requisitos del objeto de la posesión.
a) Corporalidad. Sólo los objetos materiales susceptibles de valor; las cosas pueden ser objeto de la posesión. Los bienes que no son cosas, los derechos, no son susceptibles de ser poseídos. Tampoco la posesión puede recaer sobre la energía.

b) Comercialidad. La cosa debe estar en el comercio; las únicas cosas que no pueden ser poseídas son las que se encuentran fuera del comercio, por ser absolutamente inajenables, por haber sido prohibida por una ley su enajenación (cuando se trata de las cosas del dominio público del Estado).

c) Existencia actual. Las cosas futuras no son susceptibles de posesión, ya que el poder de hecho que ella implica no podría ejercerse sobre algo que aún no existe con autonomía propia.

d) Exclusividad. Sobre el todo de la cosa no puede recaer más que una sola posesión, salvo que ellas no sean contradictorias entre sí. Si concurrieran varias posesiones de la misma naturaleza, pero cada una por una parte indivisa, habría coposesión.

e) Determinación. Los actos materiales que supone el ejercicio de la posesión no podrían ser realizados sobre objetos indeterminados.

f) Principalidad. Conforme al art. 2403, “La posesión de una cosa se hace presumir la posesión de las cosas accesorias a ella”. Se trata de una aplicación de la regla en virtud de la cual lo accesorio sigue la suerte de lo principal. La vigencia de la misma queda sujeta a que la cosa accesoria siga formando un todo con la principal.

g) Singularidad. Se alude a una universalidad de hecho, como un rebaño o una biblioteca. Como la universalidad no es una cosa sino un conjunto de cosas, el objeto de la posesión no es la universalidad sino cada uno de los elementos que la integran.

h) Integridad. Según el art. 2405, “Cuando la cosa forma un solo cuerpo, no se puede poseer una parte de él, sin poseer todo el cuerpo”.

CUASIPOSESIÓN.
La cuasiposesión tiene su origen en el Derecho romano. Los romanos decían que en los derechos reales sobre cosa propia había posesión; sobre el resto de los derechos reales había cuasi possessio.

En Nuestro Derecho sólo el art. 3961 menciona la cuasiposesión, al igual que algunas notas como la del art. 2400 o la del art. 2351.

AREÁN se adhiere al criterio que entiende que el Código no ha recogido esta figura, ya que el dueño y también los titulares de derechos reales sobre cosa ajena que se ejercen por la posesión son llamados “poseedores” y no “cuasiposeedores”.

En síntesis, como únicamente las cosas pueden ser objeto de la posesión (art. 2400), y sólo son cosas los objetos materiales o corporales susceptibles de valor (Art.2311), en nuestro Derecho no es admisible una posesión que recaiga sobre objetos inmateriales (derechos). El usufructuario es poseedor de la cosa y no cuasiposeedor del derecho.

En nuestro derecho, la coposesión NO EXISTE.

PUNTO Nº 8. Clasificación, cualidades y vicios de la posesión. Posesión legítima. Definición legal. Análisis crítico del segundo apartado del art. 2355 del Código Civil. Posesión ilegítima: de buena fe, de mala fe; viciosa y no viciosa. Carácter de los vicios. Su purga.

Conceptos legales. Según la primera parte del art. 2355: “La posesión será legítima cuando sea el ejercicio de un derecho real, constituido en conformidad o las disposiciones de este Código”.

Sobre la base de este art. se infiere que “poseedor legítimo” es sinónimo de “titular de un derecho real que se ejerce por medio de la posesión”. Es quien tiene derecho de poseer, pues ha adquirido su derecho mediante título y modo suficiente, si es que la adquisición es derivada y por actos entre vivos.

Son poseedores legítimos: el dueño, el condómino, el titular de la propiedad horizontal, el superficiario del derecho real de superficie forestal, usufructuario, el usuario, el habitador, el acreedor prendario y el acreedor anticresista, a condición de que sus respectivos derechos hayan sido regularmente constituidos.

Lo fundamental es que el derecho que se ejerce haya sido constituido respetando las normas que establece el Código. La posesión es ilegítima cuando sea el ejercicio de un derecho real que no se ha constituido de acuerdo con las disposiciones del Código.

Análisis crítico del párrafo agregado al art. 2355 por la reforma de 1968. La ley 17.711 ha incorporado como último párrafo del art. 2355 el siguiente texto: “…Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa”.

El propósito del legislador evidentemente ha sido proteger la situación del poseedor de buena fe de inmuebles adquiridos mediante boleto de compraventa.

Esta nueva disposición ha dado lugar a las interpretaciones doctrinas más dispares, llegando algunos autores a sostener que se estaría en presencia de un nuevo caso de dominio imperfecto, y hasta de la incorporación de un nuevo derecho real dentro del Código: la posesión de buena fe de inmuebles mediando boleto de compraventa.

AREÁN entiende que la reforma no ha modificado los conceptos de posesión legítima y de posesión ilegítima, pues el art. 2355, in fine sólo califica como legítima a la adquisición de la posesión mas no a la posesión misma. El poseedor por boleto no es titular de ningún derecho real, no es poseedor legítimo, ya que adquiere la posesión por medio de un título que no es suficiente para constituir un derecho real. Se trata de un poseedor ilegítimo, que solo puede ser de mala fe, en atención a lo dispuesto en el art. 4009: “El vicio de forma en el título de adquisición, hace suponer mala fe en el poseedor”. La buena fe mencionada por la disposición no puede referirse más que a la relacionada con el acto jurídico instrumentando en el boleto de compraventa.

Posesión PERFECTA y posesión IMPERFECTA.

Esta clasificación de la posesión tiene su origen en el art. 3713 del Esbozo de Freitas: “La posesión es perfecta o imperfecta.

Es PERFECTA, cuando el poseedor tuviere la intención de ser dueño o condómino perfecto de la cosa.

Es IMPERFECTA, cuando sólo tuviere la intención de ser dueño o condómino imperfecto de ella, o de ejercer sobre cosa ajena algún derecho real que pueda ejercerse por la posesión”.

Aunque no aparece claramente en nuestro Código, se alude a ella incidentalmente cuando los arts. 2552, 2558 y 2559 mencionan a los poseedores imperfectos, como el usufructuario, el usuario y el acreedor anticresista.

Posesión DE BUENA FE y posesión DE MALA FE.
La posesión ilegítima se divide a su vez en posesión de buena y mala fe. La legítima es ajena a esta distinción, por cuanto carecería de trascendencia jurídica que el titular de un derecho real regularmente constituido estuviere persuadido de que no lo es.

Conceptos legales de posesión de buena fe. Sostiene el art. 2356: “La posesión puede ser de buena o de mala fe. La posesión es de buena fe, cuando el poseedor, por ignorancia o error de hecho, se persuadiere de su legitimidad”. Para que el poseedor sea de buena fe, debe ser víctima de un error o ignorancia de hecho excusable. Quedan excluidos el error de derecho y el error de hecho que no sea excusable.

El Código no contiene un concepto de posesión de mala fe, pero el mismo se puede obtener por exclusión. Habrá entonces mala fe cuando el poseedor padezca un error o ignorancia de hecho inexcusable, o un error o ignorancia de derecho, o cuando tenga dudas acerca de la legitimidad de su posesión, o cuando estuviese persuadiendo de su ilegitimidad, es decir, cuando sepa que ella es ilegítima.

Momento a computar para determinar la buena o mala fe.

El art. 2358 dispone: “La buena fe del poseedor debe existir en el origen de la posesión, y en cada hecho de la percepción de los frutos, cuando se trate de frutos percibidos”. A su vez, el art. 4008 dice: “Se presume siempre la buena fe, y basta que haya existido en el momento de la adquisición”.

Debemos distinguir dos aspectos: si se trata de la posesión que sirve para la prescripción, basta la buena fe inicial. Entre nosotros se requiere la buena fe originaria; el conocimiento posterior de la ilegitimidad de la posesión carece de relevancia para la calificación de la misma.

Posesión VICIOSA y posesión NO VICIOSA. La posesión de mala fe a su vez puede dividirse en:

1. Mala fe no viciosa o simple mala fe. Se define por exclusión.

2. Mala fe viciosa. Los vicios de la posesión varían según se trate de muebles o de inmuebles.

La posesión de muebles es viciosa en tres supuestos (Art. 2364, primera parte):

 HURTO: supone la sustracción de la cosa ajena, medie o no violencia en la persona o fuerza en las cosas, ya que dentro del concepto queda comprendido lo que para la ley penal se configura como robo.

 ESTELIONATO: implica la adquisición de una cosa a sabiendas de que es ajena, o recibiéndola como libre a sabiendas de que es litigiosa o está pignorada o embargada.

 ABUSO DE CONFIANZA: se configura en el caso en que un tenedor obligado a restituir, en lugar de hacerlo, intervierte el título y pasa a poseer a nombre propio, privando de la posesión a quien le había entregado la cosa.

La posesión de inmuebles es viciosa en tres supuestos (Art. 2364, segunda parte:

 VIOLENTA: Es necesario que concurran actos de fuerza o intimidación, que puedan existir al comienzo de la posesión o sobrevenir durante el curso de ella. La violencia en la adquisición de la posesión no tiene nada que ver con la violencia que puede viciar el título sobre la base del cual se la adquirió.

 CLANDESTINA: La clandestinidad importa que los actos por los que se tomó o continuó la posesión no eran por su naturaleza aptos para ser conocidos por el público. Al igual que ocurre con la violencia, la posesión puede ser pública en su origen y convertirse en clandestina cuando el poseedor toma precauciones para ocultar su continuación. Sin embargo, este criterio deberá ser juzgado en cada caso.

 ABUSO DE CONFIANZA: el vicio se configura de la misma manera que para los muebles. Supone una persona que ha recibido el inmueble en calidad de tenedor y, por consiguiente, con la obligación de restituirlo (art. 2372); en lugar de hacerlo, en un determinado momento intervierte el título.

 

Los vicios de la posesión son relativos, como lo establece el Código para la violencia (art. 2368) y para la clandestinidad (2371). Por lo que, únicamente pueden ser alegados por el anterior poseedor, o sea por la persona que los sufrió.
Los vicios se pueden purgar o remediar: en nuestro derecho los vicios de la posesión se purgan al año de haber cesado el vicio. Esto quiere decir que hay que dejar pasar un año durante el cual el damnificado no debe ejercer ningún tipo de acción para protegerse del poseedor.
Pasado el año sin que el damnificado entable acción, el usurpador purga el vicio y se ubica en una posesión simple o no viciosa: a partir de aquí empieza a contar el tiempo para la usucapión. Velez habla de 20 años para la USUCAPIÓN LARGA; pero en este caso (con la purgación del vicio) serían 21 años (hay que esperar que se purgue el vicio).
PUNTO 9. Presunciones en torno de la posesión en el Código Civil Argentino. Actos posesorios. Prueba.
PRESUNCIONES LEGALES.
En el Código Argentino. Para facilitar la prueba de la posesión el Código establece una serie de presunciones, siendo todas ellas iuris tantum, es decir que se las puede desvirtuar por prueba en contrario. Enunciaremos la presunciones posesorias más importantes (muchas de ellas se encuentran al tratar el tema de prescripción o acciones reales).
 En cuanto a la INMUTABILIDAD DE LA CAUSA, establece el art. 2353: “Nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesión. El comenzó a poseer por sí y como propietario de la cosa, continúa poseyendo como tal, mientras no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario”.
No hay una imposibilidad absoluta de cambiar la causa o el título de la posesión. En efecto, puede intervertirse el título y cambiarse la causa de la posesión.
 En cuanto a la INMUTABILIDAD DE LAS CUALIDADES Y VICIOS DE LA POSESIÓN rige el art. 2354: “Tampoco se pueden cambiar por la propia voluntad, ni por el transcurso del tiempo, las cualidades ni los vicios de la posesión; tal como ella comenzó, tal continúa siempre, mientras no se cree un nuevo título de adquisición”.

 POSESIÓN FUNDADA EN UN TÍTULO: De acuerdo con el art. 4003, “Se presume que el poseedor actual, que presente en apoyo de su posesión un título traslativo de propiedad, ha poseído desde la fecha del título, si no se probare lo contrario”.

 Presunciones RELACIONADAS CON LA BUNA O MALA FE. La regla general es que la posesión se presume de buena fe. Habrá mala fe en los siguientes casos:
- art. 4009: “El vicio de forma en el título de adquisición, hace suponer mala fe en el poseedor”.
- art. 2771: “Será considerado poseedor de mala fe el que compró la cosa hurtada o perdida a persona sospechosa que no acostumbraba a vender cosas semejantes, o que no tenía capacidad o medios para adquirirla”. Para presumir la mala fe no basta con que el enajenante no acostumbre a vender cosas semejantes; es necesario, además, que aparezca como sospechoso ante los ojos del adquiriente.
 ACTOS POSESORIOS: El art. 2384 dice: “Son actos posesorios de cosas inmuebles: su cultura, percepción de frutos, su deslinde, la construcción o reparación que en ellas se haga, y en general, su ocupación, de cualquier modo que se tenga, bastando hacerla en algunas de sus partes”. Se trata de una enunciación meramente ejemplificativa de actos que la ley califica como posesorios, aunque bien podría realizarlos también quien no es poseedor. Lo que ocurre es que quien acredita haber plantado, percibido frutos, construido, ocupado, etc., se presume que lo hizo como poseedor y no como mero tenedor.

 ADQUISICIÓN DE UNA COSA PRINCIPAL. Rige el art. 2403: “La posesión de una cosa hace presumir la posesión de las cosas accesorias a ella”. (Principio general: “lo accesorio sigue la suerte de lo principal”).

 PRESUNCIONES EN MATERIA DE COSAS MUEBLES: El principio rector en materia de cosas muebles está contenido en el art. 2412. Dicha norma consagra una presunción de propiedad, ella se construye sobre la base de tres presunciones iuris tantum no combatidas por prueba en contrario: se presume la posesión, la buena fe y que la cosa no es robada ni perdida.
PUNTO 10. Unión de posesiones o Accesión de posesiones. (VER BOLILLA 4, PUNTO 5: ACCIONES POSESORIAS PROPIAMENTE DICHAS).
Este instituto se utiliza en dos casos:
1. Para sumar la cantidad de años necesarios para usucapir o adquirir por prescripción (10 años- la breve).
2. Para sumar el tiempo necesario para entablar acciones posesorias.
Requisitos:
 Que ninguna de las posesiones sea viciosa.
 Una posesión debe derivar de la otra, sin existir una posesión viciosa intermedia.
 Es necesario que exista un vínculo jurídico (donación, compraventa, permuta, etc.) entre el actual poseedor y el anterior.
PUNTO 11. Enumeración legal de casos de tenencia. Clasificación.

Enumeración legal de casos de tenencia.
El art. 2462 enumera a lo largo de seis incisos los distintos casos de tenencia:

1. el locatario o comodatario: es llamada “tenencia interesada”, pues el tenedor puede usar y gozar de la cosa, es decir, obtener de ella un beneficio.

2. el depositario, el mandatario o cualquier representante: es denominada “tenencia desinteresada”, ya que el tenedor no está facultado para usar y gozar de la cosa. El que posee la cosa carece de interés.

3. el que transmitió la propiedad de la cosa, y se constituyó poseedor a nombre del adquiriente: se trata del constituto posesorio, es decir del supuesto en que no es necesaria la entrega de la cosa para que una relación de posesión se convierta en otra de tenencia.

4. el que continuó en poseer la cosa después de haber cesado el derecho de poseerla, como el usufructuario, acabado el usufructo: cuando se extingue un derecho real sobre cosa ajena que se ejerce por la posesión, EJ: por vencimiento del plazo, hasta que se produzca la restitución de la cosa, el que fuera titular de ese derecho y poseedor se transforma en tenedor.

Clasificación de la tenencia.
Siguiendo la clasificación formulada por IHERING, la tenencia puede ser:

Absoluta: también llamada “tenencia pura”, no tiene vínculo alguno con la posesión, pues el objeto sobre el que recae no es susceptible de ser poseído. Tal es el caso de los bienes del dominio público del Estado cuando los particulares los utilizan sin que exista una concesión o permiso de uso especial, EJ: caminar por la calle.

Relativa: supone siempre una posesión ejercida por otra persona y es la que se subclasifica en interesada y desinteresada.

 

 

PUNTO 12. Interversión del título de la relación real. Jurisprudencia.
INTERVERSIÓN DEL TITULO (CAMBIAR).

Esta ligado con el principio de inmutabilidad de la causa. Art. 2353: “Nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesión. El que comenzó a poseer por sí y como propietario de la cosa, continúa poseyendo como tal, mientras no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario”

Quien comienza a poseer por una causa va a continuar siempre en tanto no cambie la causa de su posesión o tenencia. La causa de la posesión no se puede cambiar según Vélez. La excepción a la regla es la “Interversión del titulo”: cambiar la causa del titulo de la posesión o de la tenencia. Puede ser de 2 tipos:

 bilateral: en este caso, se cambia la causa del título por acuerdo entre las partes.

 unilateral: esta mal vista; ocurre cuando alguien por si mismo cambia la causa de su titulo. Por ejemplo, siendo tenedor pasa a ser poseedor. Se tiene que manifestar por actos exteriores, demostrarle a la sociedad.

BOLILLA 3 - ADQUISICIÓN, CONSERVACIÓN Y PÉRDIDA DE LAS RELACIONES REALES. EFECTOS.

PUNTO 1. Adquisición de la posesión: concepto. Capacidad.

Siendo los elementos de la posesión el corpus y el animus domini, ambos deben estar presentes en el momento de la adquisición. La adquisición se opera por el concurso de los dos elementos que constituyen la posesión. Por ello establece el art. 2373: “la posesión se adquiere por la aprehensión de la cosa con la intención de tenerla como suya; salvo lo dispuesto sobre la adquisición de las cosas por sucesión”.

La aprehensión de la cosa implica la obtención del corpus, es decir, es el hecho por el que una persona obtiene la posibilidad actual y exclusiva de actuar materialmente sobre una cosa. Puede consistir en un acto de “contacto personal” con la misma o en “un acto que ponga a la persona en presencia de la cosa con la posibilidad física de tomarla” (art. 2374).

No es necesario el contacto personal para adquirir la posesión, ya que la posibilidad física de tomar la cosa o de disponer de ella puede existir sin ese contacto.

En cuanto al animus domini, está mencionado en el art. 2373, cuando habla de la “intención de tenerla como suya”.

Queda excluida del principio general la adquisición de cosas por sucesión. El heredero adquiere la posesión de las cosas integrantes del haber sucesorio sin necesidad de concurrencia del corpus ni del animus. Por una ficción legal se lo considera poseedor.

CAPACIDAD del sujeto. Es suficiente el mero discernimiento para adquirirla, pero siguiendo la terminología del Código, distinguiremos las reglas referidas a la adquisición y a la conservación de la posesión.

Para adquirir por sí mismo la posesión. El art. 2392 establece: “Son incapaces de adquirir la posesión por sí mismos los que no tienen uso completo de su razón, como los dementes, fatuos y menos de diez años; pero pueden adquirirla por medio de sus tutores o curadores”.

Pueden adquirir por sí mismos la posesión:
a) Los dementes declarados en juicio que se encuentren en un intervalo lúcido.
b) Los menores que hayan cumplido diez años.
c) Los sordomudos que no saben darse a entender por escrito, por cuanto pueden realizar actos materiales y traducir su intención de adquirir la posesión por medio de signos.

En cambio, no pueden adquirir por sí mismos la posesión:
a) Los dementes, auque hayan sido declarados en juicio como tales, cuando no se encuentren en un intervalo lúcido.
b) Los menores que no hayan cumplido los diez años.
c) Cualquier persona circunstancialmente privada de razón, por ejemplo, si actúa bajo el efecto de drogas, alcohol, hipnosis, sonambulismo, etc.

La doctrina suele afirmar que estas reglas tienen vigencia sólo en el caso de adquisición unilateral de la posesión, pues si es bilateral, siendo la tradición un acto jurídico, se requiere para realizarla plena capacidad. Sin embargo, el hecho de que la tradición cumplida, por ejemplo, por un menor de quince años sea nula como acto jurídico, no obsta que la posesión igualmente haya sido adquirida.
PUNTO 2. Adquisición unilateral.
Adquisición unilateral. Son aquellos supuestos en los que sólo interviene la persona del adquiriente, quien toma la cosa sin mediación de nadie, sin concurso del poseedor anterior.
Existen dos supuestos:
Adquisición de la posesión de cosas que no están poseídas (APROPIACIÓN). Rige el art. 2375: “Si la cosa carece de dueño, y es de aquellas cuyo dominio se adquiere por la ocupación según las disposiciones de este Código, la posesión quedará adquirida por la mera aprehensión”.
Este modo de adquisición recae exclusivamente sobre cosas muebles sin dueño o abandonadas por su dueño (arts. 2343 y 2527), EJ: animales de caza o los peces.
Art. 2343.- Son susceptibles de apropiación privada:
1º Los peces de los mares interiores, mares territoriales, ríos y lagos navegables, guardándose los reglamentos sobre la pesca marítima o fluvial;
2º Los enjambres de abejas, si el propietario de ellos no los reclamare inmediatamente;
3º Las piedras, conchas u otras sustancias que el mar arroja, siempre que no presenten signos de un dominio anterior;
4º Las plantas y yerbas que vegetan en las costas del mar, y también las que cubrieren las aguas del mar o de los ríos o lagos, guardándose los reglamentos policiales;
5º Los tesoros abandonados, monedas, joyas y objetos preciosos que se encuentran sepultados o escondidos, sin que haya indicios o memoria de quien sea su dueño, observándose las restricciones de la parte especial de este Código, relativas a esos objetos.

Art. 2527.- Son susceptibles de apropiación por la ocupación,
los animales de caza, los peces de los mares y ríos y de los lagos navegables;
las cosas que se hallen en el fondo de los mares o ríos, como las conchas, corales, etc., y otras sustancias que el mar o los ríos arrojan, siempre que no presenten señales de un dominio anterior;
el dinero y cualesquiera otros objetos voluntariamente abandonados por sus dueños para que se los apropie el primer ocupante,
los animales bravíos o salvajes y los domesticados que recuperen su antigua libertad.

 

 Cosas muebles sin dueño (res nullis): son aquellas cosas que sólo pueden entrar en el patrimonio de una persona determinada por un hecho de aprehensión o de ocupación.

• Cosas muebles abandonadas por su dueño (res derelictae): son las voluntariamente abandonadas por su dueño, con la intención de dejarlas adquirir por el primer ocupante.

Adquisición de la posesión de cosas que están poseídas.
Sin consentimiento del poseedor actual. Se aplica tanto a muebles como a inmuebles. El adquiere la posesión en estas condiciones es poseedor vicioso.
PUNTO 3. Adquisición bilateral. La tradición. Concepto. Requisitos. Jurisprudencia. La “traditio brevi manu” y el “constituto posesorio”. Jurisprudencia.
Adquisición bilateral. Se produce cuando hay una adquisición de cosas que están poseídas con el consentimiento del poseedor actual.
TRADICIÓN. Art. 2377 segunda parte: “…Habrá tradición, cuando una de las partes entregare voluntariamente una cosa, y la otra voluntariamente la recibiese”.
Concepto. Es un acto que supone la realización de un hecho material: la entrega y la correlativa recepción de la cosa. Hay dos actividades, cada una cumplida por uno de los sujetos: el desprenderse de la cosa por parte del tradens, y el recibirla por parte del accipiens. Es el concurso de ambas voluntades lo que marca la diferencia entre la tradición y los modos unilaterales de adquisición de la posesión.
La tradición posesoria es un acto jurídico bilateral, que no es un contrato.
Tiene una DOBLE FUNCIÓN:
1. Como elemento constitutivo de los derechos reales: porque lo dice el art. 577: “Antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real” = MODO SUFICIENTE.
2. Como medio publicitario. Aunque también necesitamos la inscripción registral.
Se debe manifestar siempre por medio de actos materiales, que son tipificantes de la tradición; no puede quedar solo en manifestaciones verbales, sino que deben existir actos materiales.
Formas. Como sinónimo de modos o maneras de realizar la tradición: debe hacerse adoptando cualquiera de las modalidades que el Código admite.

Tradición DE INMUEBLES. Tres formas:

 Actos materiales del que entrega la cosa con asentimiento del que la recibe (art. 2379, 1º parte) –EJ: el tradens deja las llaves en la residencia del accipiens, etc.-.

 Actos materiales del que recibe la cosa con asentimiento del que la entrega (art. 2379, 2º parte), o desistimiento del poseedor de la posesión que tenía, ejerciendo el adquiriente actos posesorios en su presencia y sin oposición alguna –EJ: el accipiens comienza a introducir sus muebles en la finca, etc.-.

 Actos materiales del que entrega la cosa y también del que la recibe –EJ: el tradens entrega directamente las llaves al accipiens-.

Para que opere la tradición en materia de inmuebles debe haber “POSESIÓN VACUA”, es decir, una posesión libre de toda controversia. Si hay oposición no es posible realizar una tradición válida.
Tradición DE MUEBLES. El principio general esta consagrado en el art. 2381: “La posesión de las cosas muebles se toma únicamente por la tradición entre personas capaces, consintiendo el actual poseedor en la transmisión de la posesión”. El código distingue los siguientes supuestos:
Cosas muebles con valor en sí mismas.

 Presentes: son aquellas cosas que se encuentran en el lugar donde están el tradens y el accipiens. El código considera en particular la tradición de cosas que se encuentran “en caja, almacén o edificio cerrado”, para cuya consumación “…bastará que el poseedor actual entregue la llave del lugar en que la cosa se halla guardada”.

 Cosas guardadas o encerradas.

Art. 2385.- Si la cosa cuya posesión se trata de adquirir estuviere en caja, almacén o edificio cerrado, bastará que el poseedor actual entregue la llave del lugar en que la cosa se halla guardada.

 Adquirente no presente.

Art. 2386.- La tradición quedará hecha aunque no esté presente la persona a quien se hace, si el actual poseedor remite la cosa a un tercero designado por el adquirente, o la pone en un lugar que esté a la exclusiva disposición de éste.

 No presentes: son las cosas que no están en el lugar donde se encuentra el accipiens o que están a una distancia tal que es imposible verlas. Se aplica en materia comercial.

Art. 2388.- La tradición de cosas muebles que no están presentes, se entiende hecha por la entrega de los conocimientos, facturas, etcétera, en los términos que lo dispone el Código de Comercio; o cuando fuesen remitidas por cuenta y orden de otros, desde que la persona que las remite las entrega al agente que deba transportarlas; con tal que el comitente hubiese determinado o aprobado el modo de la remisión.

 Futuras: comprende cosas que son futuras tan sólo en cuanto a su calidad de muebles. Tiene existencia actual como inmuebles y al cobrar vida autónoma se convierten en muebles.

Art. 2376.- Tratándose de cosas muebles futuras, que deban separarse de los inmuebles, como tierra, madera, frutos pendientes, etcétera, se entiende que el adquirente ha tomado posesión de ellas desde que comenzó a sacarlas con permiso del poseedor del inmueble.

Cosas muebles representativas de valor.
Están contempladas en los arts. 2390 y 2391, disposiciones innecesarias para un Código Civil, excepto en lo relativo a la cesión de créditos, ya que los otros casos son regidos por el Derecho Público (rentas nacionales o provinciales) o por el Derecho comercial (acciones).

TRADITIO BREVI MANU.

Areán entiende que es un modo bilateral de adquirir la posesión distinto de la tradición, ya que esta última no es necesariamente la entrega de la cosa sino el acto que crea la posibilidad de actuar sobre la cosa.

Quedan comprendidos dos supuestos:

a) Una persona posee a nombre de otra y en virtud de un acto jurídico comienza a poseer por sí. Es decir, el tenedor asciende a la jerarquía de poseedor. EJ: el locatario compra el inmueble que estaba alquilando; por ende no hay que realizar ningún acto material.

Si no existiese la traditio brevi manu serían necesarios, como pasos previos a la adquisición de la posesión: en primer lugar, la devolución de la cosa al poseedor (tradición restitutiva) por parte del tenedor y, luego, una segunda entrega de ella al adquiriente (tradición posesoria o traslativa de dominio).
b) Una persona posee a nombre de otra y comienza a poseer a nombre de una persona distinta. EJ: cuando el locador vende o dona el inmueble locado y el locatario que poseía a nombre del vendedor o donante pasa a poseer a nombre del comprador o donatario.

CONSTITUTO POSESORIO.
Tampoco en este caso es necesaria la entrega de la cosa. La posesión desciende de jerarquía para convertirse en tenencia. Esto se da, EJ: cuando el propietario de un inmueble lo enajena pero permanece en el mismo al celebrar un contrato de locación con el adquiriente. El constituto posesorio esta consagrado en el art. 2462, inc. 3º: “…que transmitió la propiedad de la cosa, y se constituyó poseedor a nombre del adquiriente”.

Estos supuestos son casos de interversión de título, es decir que se cambia la causa del título. La interversión del título puede ser:

Bilateral. EJ: cuando el propietario de un inmueble lo enajena pero permanece en el mismo al celebrar un contrato de locación con el adquiriente.

Unilateral. Se produce cuando una persona por sí misma y mediante actos exteriores, cambia la causa de su título. EJ: de Juan, maría y Pedro: cuando Pedro vende o da a título gratuito el libro a María; porque se comporto como poseedor, cuando en realidad era tenedor del libro que le había dado Juan en comodato).

 

PUNTO 4. Adquisición de la posesión por representante.

Adquisición de la posesión por representante.

1) Representante legal. Tratándose de incapaces, como los menores y los dementes, la posesión se puede adquirir por medio de sus respectivos representantes legales: padre, tutor o curador. No interesa la voluntad del representado, ya que la misma es suplida por la del representante.

Cuando se trata de personas jurídicas, la posesión se adquiere también por medio de sus síndicos o administradores (art. 2394).

2) Representación voluntaria. La representación voluntaria se funda en el poder.

El poder supone pero no comprende el mandato (el encargo de obrar), ni se identifica en él, como, por otra parte, el mandato no implica de suyo el poder, aunque éste puede contenerse en el acto mismo que confiere el mandato; el mandato sin poder no comporta representación.

El poder y, por tanto, la representación, puede ser general o especial, según que al representante se le encomiende que trate de todos los negocios en general del representado (general), o solamente de algunos específicamente indicados (especial); individual o colectivo (conjunto, solidario o fraccionado).

Mandatario.

La ley presume que el mandatario adquiere con la intención de hacerlo para el mandante, salvo en el supuesto contemplado en el art. 2395. En efecto, cuando la adquisición ser realiza mediante tradición, prevalece la voluntad del tradens ante la actitud del mandatario de pretender tomar la posesión para sí.

Art. 2394.- La posesión se adquiere por medio de otras personas que hagan la adquisición de la cosa con intención de adquirirla para el comitente. Esta intención se supone desde que el representante no haya manifestado la intención contraria por un acto exterior.
Art. 2395.- Aunque el representante manifieste la intención de tomar la posesión para sí, la posesión se adquiere para el comitente, cuando la voluntad del que la transmite ha sido que la posesión sea adquirida para el representado.

Gestor oficioso.

Art. 2398.- La posesión se adquiere por medio de un tercero que no sea mandatario para tomarla, desde que el acto sea ratificado por la persona para quien se tomó. La ratificación retrotrae la posesión adquirida al día en que fue tomada por el gestor oficioso.

Si bien la retroactividad de la ratificación se acepta cuando se trata de la adquisición de un derecho, no es posible admitirla en el caso de la adquisición de la posesión, ya que ella supone la intención de poseer y esta intención no podría existir antes de tomar conocimiento de que el tercero ha tomado la cosa por cuenta de otro.

Sin embargo, razones de orden práctico han llevado al codificador a aceptar la retroactividad, pues de esa forma los efectos de la posesión se remontan a la fecha de su toma por el gestor. EJ: Juan adquiere la posesión avisando que la posesión que adquiere es para Pedro.

PUNTO 5. Análisis del art. 2468 del Código civil. El problema del interdicto de adquirir en la actualidad.

De acuerdo al:

art. 2468: “Un título válido no da sino un derecho a la posesión de la cosa, y no la posesión misma. El que no tiene sino un derecho a la posesión no puede, en caso de oposición, tomar la posesión de la cosa: debe demandarla por las vías legales”.

Aplicándose en nuestro Derecho la teoría del título y el modo en la adquisición derivada por actos entre vivos de los derechos reales que se ejercen por la posesión, sólo tendrá derecho de poseer quien cuente con un título suficiente y, además, tiene la posesión obtenida en virtud de dicho título. “Titular de derecho real que se ejerce por la posesión”, “poseedor legítimo” y “poseedor con derecho de poseer” son expresiones equivalentes.

Por el contrario, el que tiene únicamente un título válido, pero no ha logrado el modo, no tiene la posesión y, consiguientemente, carece de derecho de poseer. Tiene simplemente un derecho a la posesión, es decir el derecho de recurrir a las vías legales para exigir el cumplimiento de la tradición que le es debida, esto es, del modo suficiente.

INTERDICTO DE ADQUIRIR

Art. 601: Procedencia. Para que proceda el interdicto de adquirir se requerirá:
1°) Que se presente título suficiente para adquirir la posesión con arreglo a derecho.
2°) Que nadie tenga título de dueño o de usufructuario o posea los bienes que constituyen el objeto del interdicto. Si otro también tuviere título o poseyere el bien, la cuestión deberá sustanciarse en juicio ordinario.
Cuando alguien ejerciere la tenencia de los bienes, la demanda deberá dirigirse contra él y se sustanciará por el trámite del juicio sumarísimo.

INTERDICTO DE ADQUIRIR. En la práctica casi no tiene uso. Se utiliza principalmente cuando compramos un inmueble, tenemos el título pero no nos entregan el inmueble (tenemos título suficiente; pero no el modo suficiente).

PUNTO 6. Conservación y pérdida de la posesión.

CONSERVACIÓN POR EL MISMO POSEEDOR.
Regla general, el:

art. 2445: “La posesión se retiene y se conserva por la sola voluntad de continuar en ella, aunque el poseedor no tenga la cosa por sí o por otro. La voluntad de conservar la posesión se juzga que continúa mientras no se haya manifestado una voluntad contraria”.

Se deduce de ello que la posesión se conserva sólo con el animus, pero es evidente que la pérdida del corpus debe ser transitoria.

Si bien la posesión se conserva solo animus, la falta del corpus debe ser accidental. El animus domini se presume que subsiste mientras no se exprese voluntad contraria, siendo esta la razón por la cual la pérdida del discernimiento por parte de quien adquirió válidamente la posesión no impide su conservación (art. 2447).

Aun en el supuesto de que se haya perdido la cosa, la posesión se conserva solo animo mientras “haya esperanza probable” de encontrarla (art. 2450) o “mientras la cosa no haya sido sacada del lugar en que el poseedor la guardó, aunque él no recuerde dónde la puso, sea esta heredad ajena, o heredad propia” (art. 2457).

CONSERVACIÓN POR OTRO.

art. 2446 dispone: “La posesión se conserva, no sólo por el poseedor mismo, sino por medio de otra persona, sea en virtud de un mandato especial, sea que la persona obre como representante legal de aquel por quien posee”.

Es posible conservar la posesión por intermedio de representantes legales o convencionales. En el último caso, el mandato puede ser expreso o tácito, como el que tienen los miembros de la familia, la gente de servicio, los locatarios, etc.

La posesión subsiste aunque el que posee a nombre del poseedor manifieste su voluntad de poseer a nombre propio, por cuanto esa sola manifestación no importa un acto de interversión del título (art. 2447, 1º parte).

Lo mismo sucede si el representante del poseedor abandona la cosa o fallece o cae en incapacidad (art. 2447, segunda parte), cuando los que tienen la cosa a nombre del poseedor la tienen por sí mismos o por otros que los creían verdaderos poseedores (art. 2448), cuando el representante de la posesión fallece, siendo continuada la posesión por medio del heredero, “…aunque éste creyere que la propiedad y la posesión pertenecían a su autor” (art. 2449).

PERDIDA DE LA POSESIÓN.

Causa relativa al objeto.

La posesión se pierde por una causa relativa al objeto en los siguientes casos:

1) EXTINCIÓN DEL OBJETO: se produce cuando “… el objeto…deja de existir, sea por la muerte, si fuese cosa animada, sea por la destrucción total, si fuese de otra naturaleza, o cuando haya transformación de una especie en otra” (art. 2451).
Si la destrucción es parcial, la posesión subsiste sobre la parte que se ha conservado. En la transformación, si bien se extingue respecto de la materia utilizada para realizar el objeto nuevo, renace sobre el último.

2) PUESTA DE LA COSA FUERA DEL COMERCIO: es necesario que se trate de un supuesto de inenajenabilidad absoluta con prohibición de enajenar impuesta por la ley. EJ: con las tierras expropiadas por el Estado para la construcción de un camino.

3) IMPOSIBILIDAD FÍSICA DE EJERCICIO: en este caso no hay destrucción de la cosa, pero ella se encuentra en un lugar inaccesible. EJ: si cae al fondo del mar (art. 2452 y nota).

Por voluntad del poseedor.

1) Por TRADICIÓN que el poseedor hiciere a otro, salvo que fuera para transmitir la tenencia (art. 2453): si la tradición es posesoria, dado el carácter exclusivo de la posesión (art. 2401), al adquirirla el accipiens, correlativamente se opera la pérdida para el tradens.

Por excepción, la tradición no causa la pérdida de la posesión cuando sólo tiene por objeto transmitir la tenencia, ya que entonces el tradens conserva la posesión aunque pasa a poseer por medio de un tercero.

2) Por ABANDONO VOLUNTARIO de la cosa con la intención de no poseerla en adelante (art. 2454): debe haber un desprendimiento efectivo de la cosa (corpus) acompañado de la intención de no continuar poseyéndola. Al convertirse en cosa abandona será susceptible de ser adquirida por el primer ocupante.

Por la acción de un tercero.

La pérdida de la posesión por la acción de un tercero comprende tres supuestos que se vinculan con cada uno de los vicios de la posesión de inmuebles:

1) VIOLENCIA: la posesión se pierde cuando por el hecho de un tercero son desposeídos el poseedor o el que tiene la cosa por él, siempre que el que los hubiese arrojado de la posesión la tome con ánimo de poseer (art. 2455).

Puede presentarse en tres casos:
 Que por la fuerza se obligue al poseedor a salir;
 Que tomada la posesión durante la ausencia del poseedor, por la fuerza se le impida entrar;
 Que éste sepa que los que ocupan el inmueble tienen la intención de usar de la violencia para oponerse a su regreso y que por ello se abstenga de volver (nota art. 2455).

El despojo puede producirse contra el propio poseedor o contra su representante. La posesión se pierde al momento de consumarse el despojo; por lo tanto el poseedor despojado puede intentar dentro del año la recuperación de la posesión a través del ejercicio de una acción posesoria.

2) CLANDESTINIDAD: según el art. 2456, la posesión se pierde “…cuando deja que alguno la usurpe, entre en la posesión de la cosa y goce de ella durante un año, sin que el anterior poseedor haga durante ese tiempo acto alguno de posesión, o haya turbado la del que la usurpó”.

Aunque la redacción de esta disposición parece establecer una superposición entre la posesión del usurpador clandestino y la del usurpador, debe entenderse que también en este caso este último pierde la posesión en el momento de consumarse el despojo y que al año pierde las acciones posesorias de recuperación. El usurpador adquiere la posesión al producirse el despojo y, si logra mantenerse un año, gana las acciones posesorias en sentido estricto y purga el vicio.

3) ABUSO DE CONFIANZA: según el art. 2458: “Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor, manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y cuando sus actos producen ese efecto”.

Aunque el código no trata el tema respecto de las cosas muebles, se pierde también la posesión por acción de un tercero en caso de haber mediado robo o hurto; no así cuando existe abuso de confianza.

PUNTO 7. Obligaciones y derechos inherentes a la posesión. Su extensión a la tenencia.

Concepto.
Se trata de una serie de deberes y de facultades que respectivamente afectan o benefician al poseedor, pero lo hacen en forma abstracta, es decir sea quien fuere, y en virtud de su relación con la cosa.

Establece el art. 2416: “Son obligaciones inherentes a la posesión, las concernientes a los bienes, y que no gravan a una o más personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada”.

Quedan comprendidas dentro del género de obligaciones inherentes a la posesión las obligaciones reales y las cargas o gravámenes reales. Las primeras son las restricciones y límites que la ley impone al dominio y que se extienden a todos los derechos reales desmembrados del mismo, y aun a la mera relación posesoria. Las segundas constituyen el aspecto pasivo de los derechos reales sobre cosa ajena. EJ: el usufructo es derecho real para su titular, y carga o gravamen real para el nudo propietario.

En cuanto a los derechos inherentes a la posesión, dice el art. 2420. “Son derechos inherentes a la posesión, sean reales o personales, los que no competen a una o más personas determinas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada”.

Quedan comprendidos dentro del género de derechos inherentes a la posesión tanto el aspecto activo de las restricciones y límites legales como el de las cargas reales.

Obligaciones inherentes a la posesión.
En materia de cosas muebles: es obligación inherente a la posesión de cosa muebles, la exhibición de ellas ante el juez, en forma que lo dispongan las leyes de los procedimientos judiciales, cuando fuese pedida por otro que tenga un interés en la cosa fundado sobre un derecho. Los gastos de la exhibición corresponden a quien la pidiere.

En materia de inmuebles quedan comprendidos dos supuestos:
Según el art. 2418: “El que tuviere posesión de cosas inmuebles, tendrá para con sus vecinos o terceros, las obligaciones impuestas en el Título VI de este libro”. Se trata de las restricciones y límites que la ley impone al dominio y que se extienden a la relación posesoria.
Son también obligaciones inherentes a la posesión de cosas inmuebles, las servidumbres pasivas, la hipoteca, y la restitución de la cosa, cuando el poseedor fuese acreedor anticresista. También las cargas de dar, hacer o no hacer, impuestas por el poseedor precedente, al nuevo poseedor.

Derechos inherentes a la posesión.
Hemos visto que el art. 2420 se refiere a los derechos personales y a derechos reales inherentes a la posesión.

Incluimos dentro de los primeros a las restricciones y límites legales mirados ahora desde el punto de vista activo. EJ: a la obligación de no molestar a los vecinos por medio de actividades desarrolladas en un inmueble (art. 2618), corresponde el derecho a no ser molestado por el propietario lindero.

Art. 2620- Los trabajos o las obras que sin causar a los vecinos un perjuicio positivo, o un ataque a su derecho de propiedad, tuviesen simplemente por resultado privarles de ventajas que gozaban hasta entonces, no les dan derecho para una indemnización de daños y perjuicios.

PUNTO 8. Obligaciones y derechos del poseedor según sea de buena o mala fe. (NO ENTRA EN EL PARCIAL).

Bajo esta denominación queda comprendida toda una larga serie de derechos y de obligaciones que favorecen o afectan al poseedor, que se ve obligado a restituir la cosa poseída como consecuencia de una reivindicación triunfante.

INDEMNIZACIÓN.
De acuerdo al art. 2422, si el reivindicante triunfa y el poseedor debe restituir la cosa, en principio éste último, aunque sea de buena fe y a título oneroso, no puede reclamar al primero la restitución del precio que hubiese pagado por la cosa al adquirirla.

Excepcionalmente tiene derecho a una indemnización proporcional si:
- Es poseedor de buena fe.
- Adquirió la cosa a título oneroso.
- El propietario difícilmente la hubiera recuperado si no hubiese sido por la adquisición hecha por el poseedor; es el caso, EJ: de quien compra en el extranjero una cosa robada y, al traerla nuevamente al país, su dueño puede de esta forma recobrarla.

FRUTOS.
Respecto a los frutos pueden presentarse tres situaciones:

a) Poseedor de buena fe: su buena fe le permite hacer suyos los frutos percibidos que correspondiesen al tiempo de su posesión. El título de adquisición del dominio de los frutos es la percepción.
Los frutos naturales o industriales se consideran percibidos cuando se alzan y separan; los civiles cuando han sido cobrados y recibidos, y no por día (art. 2425). En consecuencia y en cuanto a éstos últimos, si a la fecha de la restitución de la cosa los frutos no han sido cobrados, auque se hubiesen devengado, no corresponden.

b) Poseedor de buena fe condenado por sentencia a restituir: debe los frutos percibidos desde el día en que se lo notificó de la demanda o desde el día en que tuvo conocimiento del vicio de la posesión.

c) Poseedor de mala fe: debe entregar o pagar los frutos percibidos y los que por su culpa se hubieran dejado de percibir, y debe indemnizar al propietario por los frutos civiles que habría podido producir una cosa no fructífera si el propietario hubiese podido sacar un beneficio de ella (art. 2439).

La redacción del art. 2439 es deficiente, ya que no se trata de una cosa no fructífera, sino de una cosa que ha permanecido como tal porque el poseedor no ha obtenido ningún beneficio de ella, pudiendo hacerlo. EJ: haber mantenido edificios desocupados cuando podrían haber sido dados en locación.

PRODUCTOS.
Tanto el poseedor de mala fe como el de buena fe deben restituir los productos obtenidos de la cosa (art. 2444). Se justifica esta solución porque los productos son una porción desprendida de la sustancia misma de la cosa.

GASTOS Y MEJORAS.
a) Poseedor de buena fe: tiene derecho al reintegro de los gastos necesarios o útiles, tales como los dineros y materiales invertidos en mejoras necesarias o útiles que existiesen al tiempo de la restitución de la cosa. Tiene derecho de retención hasta ser pagado de los gastos necesarios o útiles.

No tiene derecho al reembolso de los gastos hechos para la simple conservación de la cosa en buen estado, ni al de las mejoras voluntarias, aunque puede llevarlas si al hacerlo no causare perjuicio a la cosa.

b) Poseedor de mala fe simple: le corresponde el reintegro de los gastos necesarios y puede repetir las mejoras útiles que hayan aumentado el valor de la cosa hasta la concurrencia del mayor valor existente. En consecuencia, si las mejores útiles o las reparaciones necesarias han perecido por cualquier causa al tiempo de la restitución de la cosa, cesa el derecho del poseedor. Tiene derecho de retención, pero sólo por los gastos necesarios (art. 2440, Cód. Civil).

Pierde las mejoras voluntarias, pero puede llevarlas en la misma situación del poseedor de buena fe “art. 2441, in fine).

 

 

 

c) Poseedor de mala fe viciosa: se encuentra en iguales condiciones que el poseedor de simple mala fe; únicamente no goza del derecho de retención.

RIESGOS.
En este supuesto es necesario contemplar cuatro supuestos:

a) Poseedor de buena fe: no responde de la destrucción total o parcial de la cosa, ni por los deterioros de ella, aunque fuesen causados por hecho suyo, sino hasta la concurrencia del provecho que hubiese obtenido. Entrega la cosa en el estado en que se halle.

b) Poseedor de buena fe que ha sido notificado de la demanda de reivindicación: responde por el hecho suyo, pero no por la pérdida y deterioro de la cosa causados por caso fortuito.

c) Poseedor de mala fe simple: responde por el hecho suyo y por el caso fortuito, pero en este caso sólo si la cosa no hubiese perecido o no se hubiese deteriorado estando en poder del propietario.

d) Poseedor de mala fe vicioso: responde por el hecho suyo y por el caso fortuito, aunque estando la cosa en poder del dueño no hubiese éste evitado el daño (art. 2436).

DISPOSICIÓN DE COSAS MUEBLES.
El poseedor de buena fe esta obligado a restituir el precio percibido por los objetos muebles de que hubiere dispuesto.

El poseedor de mala fe, en cambio, está obligado a pagar el valor íntegro, aunque él hubiese obtenido un precio inferior.

COMPENSACIÓN.
Hay que distinguir dos supuestos:

Poseedor de buena fe: el dueño puede compensar los gastos necesarios o útiles con el valor del provecho que el poseedor hubiese obtenido de destrucciones parciales de la cosa (EJ: árboles que hubiese cortado y vendido de bosque que no era de corte) y con las deudas inherentes al inmueble, correspondientes al tiempo de la posesión, si el propietario justificare que las había pagado” (art. 2429). También puede compensar los gastos de conservación con los frutos percibidos, pero no los gastos necesarios o útiles.

Poseedor de mala fe: puede compensar las mejores útiles que hayan aumentado el valor de la cosa con los frutos percibidos o los que hubiese podido percibir (Art. 2441).

 

 

 

PUNTO 9. Adquisición, conservación y pérdida de la tenencia.

ADQUISICIÓN de la tenencia.

De acuerdo con el art. 2460: “La simple tenencia de las cosas por voluntad del poseedor, o del simple tenedor, sólo se adquieren por la tradición, bastando la entrega de la cosa sin necesidad de formalidad alguna”.
Por lo tanto, la tenencia se adquiere por medio de la tradición, la que puede ser realizada por el poseedor (EJ: si el locador entrega la cosa al locatario como consecuencia de la celebración de un contrato de locación), o bien por el simple tenedor (por ejemplo: si el locatario entrega la cosa a un sublocatario o a un cesionario del contrato).

También puede adquirirse la tenencia por medio del constituto posesorio (Art. 2462, inc. 3º).

Art.2462.- Quedan comprendidos en la clase del artículo anterior:
1) Los que poseyeren en nombre de otro, aunque con derecho personal a tener la cosa, como el locatario, o comodatario;
2) Los que poseyeren en nombre de otro sin derecho a tener la cosa, como el depositario, el mandatario o cualquier representante;
3) El que transmitió la propiedad de la cosa, y se constituyó poseedor a nombre del adquirente;
4) El que continuó en poseer la cosa después de haber cesado el derecho de poseerla, como el usufructuario, acabado el usufructo o el acreedor anticresista;
5) El que continúa en poseer la cosa después de la sentencia que anulase su título, o que le negase el derecho de poseerla;
6) El que continuase en poseer la cosa después de reconocer que la posesión o el derecho de poseerla pertenece a otro.
7) Inclusive, hasta es posible la adquisición por un medio unilateral, como en el caso de los intrusos que ocupan un inmueble abandonado sólo para solucionar un problema de vivienda, pero reconociendo en todo momento que la propiedad pertenece a otra persona.

Se conserva y se pierde de la misma manera que la posesión.
PUNTO 10. Obligaciones y derechos del tenedor.
Sin perjuicio de que las obligaciones y derechos del tenedor serán ante todo los que resulten del contrato que dio origen a la tenencia y de su regulación, podemos señalar las siguientes obligaciones:
1. Conservar la cosa, respondiendo por su culpa de acuerdo con la causa que le acordó la tenencia (art. 2463).
2. Nombrar al poseedor a cuyo nombre posee, si fuere demandado por un tercero, bajo pena de no poder hacer responsable por la evicción al poseedor (art. 2464). Se trata de la llamada “nominatio auctoris”, que es un deber frente al poseedor pero sólo una facultad frente al reivindicante (art. 2782).
3. Restituir la cosa al poseedor o a su representante, luego que la restitución le sea exigida conforme a la causa que lo hizo tenedor (art. 2465). Debe hacerlo aunque haya otras personas que pretendan la cosa, pero en este caso tales personas deben ser citadas (art. 2467), a fin de que puedan luego hacer valer los derechos que pudieren corresponderles.
En cuanto a los derechos del tenedor, son los siguientes:
1. Repetir los gastos o mejoras necesarias que hubiese hecho en la cosa, es decir las erogaciones que haya debido realizar para impedir la pérdida o el deterioro de aquélla (EJ: en la locación se faculta al locatario a cobrar del locador todas las mejoras hechas en caso de urgencia –arts. 1544 y 1545-).
2. Retener la cosa hasta el pago de los gastos o mejoras necesarias para conservar la cosa (art. 2466).
A partir de la reforma de 1968 los tenedores interesados cuentan con protección posesoria a través de las acciones policiales.
Jamás el tenedor podrá usucapir, pues reconoce en otro la propiedad. Sólo sería posible la prescripción cuando mediara un acto de interversión del título, pero dejaría de ser tenedor y pasaría a ser poseedor.

BOLILLA 4 - DEFENSA DE LAS RELACIONES REALES.

PUNTO 1. Fundamentos de la protección.

Teoría de Savigny (subjetiva). Llamada también teoría de la interdicción de la violencia, sostiene que no siendo la posesión un derecho, el ataque contra ella no constituye en sí mismo un acto contrario al derecho, pero puede llegar a serlo si, a la vez, se vulnera un derecho cualquiera.

La turbación de la posesión supone un acto de violencia dirigido contra la persona del que posee y toda violencia contra la persona es contraria al derecho. En esa ilegitimidad es donde se encuentra el motivo de la ley para la protección.

En síntesis, para Savigny se protege la posesión, para proteger al sujeto que posee.

Teoría de Ihering. La protección de la posesión la brinda la ley como complemento de la protección de la propiedad. La posesión es normalmente la forma más común de exteriorizar la propiedad. Su protección no se realiza en consideración a ella sino en función de esa exterioridad. Con ello se facilita la defensa al evitar que el propietario tenga que producir la prueba de su derecho. Es claro que esto trae como consecuencia la protección también de quien no es propietario, observado por Ihering como un “fin no querido por la ley” pero que trae considerables ventajas al sistema.

En síntesis, se protege la posesión, para proteger el objeto poseído (la cosa).

Nuestro Código sigue a SAVIGNY.

PUNTO 2. Defensa extrajudicial o defensa privada.

Nuestro sistema legal se asienta sobre el principio que prohíbe hacerse justicia por mano propia, como un medio eficaz para garantizar la paz y la tranquilidad de la sociedad. De ahí que, de acuerdo al art. 2468, quien tiene título que le da derecho a la posesión, pero no la posesión misma, sólo podrá obtenerla recurriendo a las vías legales.

Excepcionalmente se admite la legítima defensa que rige en el art. 2470: “El hecho de la posesión da el derecho de protegerse en la posesión propia, y repulsar la fuerza con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la justicia llegarían demasiado tarde; y el que fuese desposeído podrá recobrarla de propia autoridad sin intervalo de tiempo, con tal que no exceda los límites de la propia defensa”.

Para que esté permitida la defensa extrajudicial de la posesión deben concurrir los siguientes requisitos:

Una agresión violenta: el autor del ataque debe valerse de la fuerza. Queda excluido el supuesto de usurpación clandestina.
Reacción inmediata: ante la agresión se debe producir sin intervalo la reacción.
Imposibilidad de intervención del poder público: se lo admite sólo cuando la actuación de las autoridades no sea posible. Si bien el art. 2470 menciona a “la justicia”, la expresión debe interpretarse en sentido amplio, comprensivo de cualquier autoridad, como policía, ejército, etc.
Defensa adecuada: debe haber una relación entre el medio empleado por el agresor y aquel de que se vale el atacado. Cualquier exceso podría dar lugar a la responsabilidad civil y penal.

El art. 2470 abarca dos situaciones diferentes:
 La de protegerse en la posesión propia: supone sólo un caso de turbación.
 La de recuperar la posesión de propia autoridad: supone sólo un caso de despojo.

La legitimación ACTIVA es amplísima, ya que se entiende que la expresión “el hecho de la posesión” alude al corpus posesorio. Por lo tanto, pueden ejercer la defensa extrajudicial de la posesión:
 Los poseedores anuales o no anuales, viciosos o no viciosos.
 Los tenedores interesados o desinteresados, inclusive los que tienen la cosa en razón de un vínculo de dependencia, o sea los llamados “servidores de la posesión” (EJ: el obrero puede evitar el despojo de las herramientas que utiliza para su trabajo).

La legitimación PASIVA es muy restringida. Sólo puede ejercerse la defensa contra el autor del ataque, en razón del requisito de inmediatez entre la agresión y la reacción.

PUNTO 3. Defensa judicial. Dualismo entre acciones posesorias e interdictos. Reparos técnicos.

DEFENSA JUDICIAL (cualquiera se puede defender con estas acciones): no es necesario acompañar título alguno en apoyo de nuestro reclamo puesto que estamos frente a relaciones de hecho con la cosa. No son relevantes los títulos. Tampoco es necesario acreditar BUENA FE.

Cuando no podemos defendernos privadamente y tenemos que ir a defendernos judicialmente, surge un problema: tenemos DUALISMO DE ACCIONES, tanto en el Cód. Civil como en el Cód. Proc. Civil y Comercial. La controversia se planteo en el sentido de saber si los interdictos procesales son remedios distintos de las acciones posesorias o si, por el contrario, los primeros constituyen la reglamentación procesal de los siguientes.

Con respecto a esto se plantearon dos tesis:
 Dualista: dice que hay independencia entre tales remedios.
 Unitaria: dice que las normas del Código de Procedimiento se convirtieron en regulación procesal de las acciones posesorias del Cód. Civil.

Ha logrado consagración legislativa la tesis dualista por los siguientes argumentos: mientras que los interdictos tramitan por vía sumarísima, las acciones posesorias del Cód. Civil tramitarán por las reglas del proceso sumario.

El párrafo 2º del art. 623 dice: “… Deducida la acción posesoria o el interdicto, posteriormente sólo podrá promoverse acción real”. La conjugación disyuntiva “o” demuestra que se trata de remedios distintos.

 

En el Código Civil tenemos las llamadas:

 ACCIONES POSESORIAS PROPIAMENTE DICHAS O SENTIDO ESTRICTO O “STRICTO SENSU”.

 ACCIONES POLICIALES: que son remedios rápidos.

En el Código Procesal tenemos los INTERDICTOS PROCESALES. Son 4:
1) interdicto de adquirir.
2) interdicto de retener
3) interdicto de recobrar
4) interdicto de obra nueva

PUNTO 4. Objeto. Reforma al art. 2488 del C.Civ.

Establecía el artículo 2488 del texto original del Código Civil que las cosas muebles no podían ser objeto de la acción de despojo. Al despojado de cosas muebles correspondía solamente la acción civil de hurto u otra semejante.

El fundamento de la exclusión en la protección de las cosas muebles era dado en la nota del artículo 2488: “Respecto a los muebles, no puede haber acción posesoria desde que la posesión de ellos vale por el título: siempre será indispensable entablar acción de dominio.”

De la reforma al art. 2488

La ley 17711 y 17940 modifican el texto original del art. 2488, el cual queda redactado:

Art. 2488.- Las cosas muebles pueden ser objeto de acciones posesorias, salvo contra el sucesor particular poseedor de buena fe de cosas que no sean robadas o perdidas.

El artículo 2491, reformado por ley 17711, al referirse al efecto de la acción de despojo, también elimina la restricción solamente a los inmuebles:
Art. 2491.- El desposeído tendrá acción para exigir el reintegro contra el autor de la desposesión y sus sucesores universales y contra los sucesores particulares de mala fe.

En síntesis, las acciones posesorias se pueden entablar sea el objeto mueble o inmueble.

PUNTO 5. Régimen legal de las distintas acciones posesorias e interdictos. Conceptos. Naturaleza jurídica. Requisitos. Procedimientos. Prescripción o caducidad. Jurisprudencia.

ACCIONES POSESORIAS PROPIAMENTE DICHAS.

a) Acción de manutención de la posesión (TURBACIÓN).
Se trata de una acción que se acuerda al poseedor que es turbado en su posesión, a efectos de que se lo mantenga en el ejercicio de ella. Supone la existencia de un acto de turbación. Para que quede configurada la turbación deben concurrir cuatro elementos:

 Que el turbador ejecute actos posesorios: el turbador debe ejecutar actos materiales. EJ: la destrucción de un alambrado, el ingreso de hacienda al campo.
 Que tenga intención de poseer: que el turbador ejecute actos con la intención de poseer.
 Que actúe contra la voluntad del poseedor: es indispensable que el poseedor no haya prestado su consentimiento expreso o tácito, o que no se trate de actos de mera tolerancia, tan comunes en las relaciones de vecindad.
 Que no obtenga la exclusión absoluta del poseedor: los actos del tercero deben traducirse en molestias o trabas en el uso y goce, que de ninguna manera deben conducir a la pérdida de la posesión, pues de ser así habría exclusión absoluta, por lo que correspondería una acción de recuperación y no de manutención.

Este último elemento es el que marca la diferencia entre la TURBACIÓN Y EL DESPOJO.

b) Acción de recuperación de la posesión (DESPOJO).
Se trata de una acción que se concede al poseedor cuando es privado de la posesión. Supone la concurrencia de un acto de despojo y, como el Código no contiene un concepto del mismo, doctrinariamente se han sostenido dos posiciones:

 Para la primera, el concepto es restringido, pues sólo hay despojo cuando la pérdida de la posesión se produce mediante la violencia.

 Para la segunda (que es la que toma la jurisprudencia actual) el despojo comprende toda desposesión, sea por violencia, por clandestinidad o por abuso de confianza.
Como en la turbación, deben concurrir cuatro elementos: actos posesorios, ejecutados con intención de poseer, contra la voluntad del poseedor actual, “de los que resulte la exclusión absoluta” de éste.
No debe confundirse “exclusión absoluta” con “exclusión total”. En efecto, la exclusión absoluta puede ser total o parcial, según que el poseedor sea privado de la posesión (y no meramente turbado) de todo o de parte de la cosa.

Requisitos comunes a estas acciones.

Legitimación activa. Es restringida, ya que solo los poseedores anuales y no viciosos pueden promover las acciones posesorias en sentido estricto.

Anualidad. De acuerdo con la primera parte del art. 2473: “El poseedor de la cosa no puede entablar acciones posesorias, si su posesión no tuviere a lo menos, el tiempo de un año…”. Además de durar por lo menos un año, durante el mismo la posesión debe ser continua e ininterrumpida (art. 2481).

Posesión continua e ininterrumpida. La continuidad en la posesión se funda en la actividad del poseedor, quien debe realizar actos posesorios sin intermitencias. Basta con que el poseedor haya actuado todas las veces en que debió hacerlo de acuerdo con la naturaleza de la ocupación. Mientras la discontinuidad se produce en virtud de un hecho negativo del propio poseedor, la interrupción supone siempre un hecho positivo de un tercero o del mismo poseedor.

Carencia de vicios. La posesión no debe ser precaria, violenta ni clandestina.

Carácter relativo de los requisitos. En cuanto a la anualidad dice el art. 2477: “La posesión no tiene necesidad de ser anual, cuando es turbada por el que no es un poseedor anual, y que no tiene sobre la cosa ningún derecho de posesión”.

Legitimación pasiva. La legitimación pasiva es amplia, pues tiene efectos erga omnes.

ACCIONES POSESORIAS DE CARÁCTER POLICIAL.

Son acciones que se entablan también ante los tribunales. Se trata de remedios rápidos que tienden a preservar la paz pública y a evitar la justicia por mano propia.

a) Acción policial de recuperación de la posesión o de la tenencia (acción de despojo).

Es la acción policial que tiene por objeto recobrar la posesión o la tenencia, es decir, que juega cuando ha mediado despojo. Sólo a esta acción corresponde la denominación técnica de “acción de despojo”.

A quiénes compete. En este caso, la legitimación activa es amplia: compete a todos los poseedores (anuales o no anuales, viciosos o no viciosos) y a los tenedores, pero sólo si son interesados. No están legitimados para ejercer esta acción los tenedores desinteresados.

Contra quiénes se ejerce. La legitimación pasiva es restringida, ya que el desposeído tendrá acción para exigir el reintegro contra el autor de la desposesión y sus sucesores universales y contra los sucesores particulares de mala fe.

b) Acción policial (innominada) de manutención de la posesión o de la tenencia. (Turbación).

Es la acción policial que tiene por objeto mantener en la posesión o en la tenencia cuando hay solo turbación.

A quiénes compete. La legitimación activa en este caso también es amplia: quedan comprendidos todos los poseedores, anuales o no, viciosos o no. En cuanto a los tenedores, sólo están legitimados los interesados.

Contra quiénes compete. La legitimación pasiva es restringida: sólo puede ir contra el autor de la turbación y sus cómplices.

ACCIONES DE OBRA NUEVA.
Concepto: se trata de una acción autónoma a la cual el Código Civil legisla haciendo remisión según el caso de que se trate, a la acción de mantener o a la de despojo.

El procedimiento de éste tipo de acciones puede adoptar el carácter de las defensas ordinarias posesorias, o pueden sustanciarse como acciones policiales según el caso.

Obra nueva en terrenos del poseedor afectado

Art. 2498.- Si la turbación en la posesión consistiese en obra nueva, que se comenzara a hacer en terrenos e inmuebles del poseedor, o en destrucción de las obras existentes, la acción posesoria será juzgada como acción de despojo.

La obra nueva puede consistir tanto en construcción comenzada en inmuebles del poseedor, como en destrucción de las obras existentes.

Si la obra nueva se realiza en terrenos del poseedor accionante, esto significa una intromisión en su propiedad o posesión. Por ello el Código Civil asimila esta variante a la acción de despojo, aunque la intromisión no excluya en forma absoluta al titular. Es irrelevante que la obra cause un perjuicio al poseedor o un beneficio al innovador.

Objeto: restablecimiento de las cosas al estado anterior; se aplica solamente para inmuebles.

Legitimación activa: poseedor de un inmueble
Legitimación pasiva: persona que ha comenzado la obra o destruido la existente

Obra nueva en terrenos que no son del poseedor

Art. 2499.- Habrá turbación de la posesión, cuando por una obra nueva que se comenzara a hacer en inmuebles que no fuesen del poseedor, sean de la clase que fueren, la posesión de éste sufriere un menoscabo que cediese en beneficio del que ejecuta la obra nueva. ...

La situación es distinta a la anterior, en este caso quien construye en su propio terreno afecta con la obra la posesión de otra persona.

Los requisitos son:
 obra iniciada pero no terminada (si estuviese concluida la acción pertinente es la de mantener);
 realizada en inmueble que no sea del accionante;
 que resulte un perjuicio o menoscabo para la posesión;
 que implique un beneficio para el agente (se discute sobre la necesidad de este requisito).

Los efectos de la acción están dados por el artículo 2500:
Art. 2500.- La acción posesoria en tal caso tiene el objeto de que la obra se suspenda durante el juicio, y que a su terminación se mande deshacer lo hecho.

Objeto: suspensión de la obra durante el juicio y eventual sentencia de deshacer si se triunfa; recae sólo sobre inmuebles

Legitimación activa: ídem al anterior
Legitimación pasiva: autor de la obra, sea o no poseedor del terreno donde la realiza

DENUNCIA DE DAÑO TEMIDO.

Art. 2499.- Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un daño a sus bienes, puede denunciar ese hecho al juez a fin de que se adopten las oportunas medidas cautelares.

Naturaleza jurídica: se trata de una acción extraposesoria, ya que su ejercicio no depende de una relación con la cosa. Es también una acción cautelar y por ese carácter tiene efecto provisional. Se dejan libradas al juez las medidas cautelares a adoptar, las que podrán ser materiales o jurídicas.

Conflicto con el art. 1132: la figura es incluida por la ley 17711 al final del artículo 2499. Se critica a este artículo por su oposición con la regla del artículo 1132, que prohíbe al propietario de una heredad contigua a un edificio que amenace ruina, a pedir al dueño de éste cualquier tipo de garantía por el perjuicio eventual que pueda causarle:

Art. 1132.- El propietario de una heredad contigua a un edificio que amenace ruina, no puede pedir al dueño de éste garantía alguna por el perjuicio eventual que podrá causarle su ruina. Tampoco puede exigirle que repare o haga demoler el edificio.
La solución a este conflicto radica en el tipo de daño a que se refieren las dos normas.
 En el artículo 1132 se trata de un daño hipotético, fundado en apreciaciones subjetivas.
 En el art. 2499 el daño que se tema no debe ser hipotético, el temor no puede ser un sentimiento fundado en apreciaciones puramente subjetivas. El riesgo debe ser grave y probable. El daño no debe haberse producido.

Efectos: por su naturaleza cautelar, la acción debe cesar apenas el peligro o riesgo desaparezca o se instaure la acción correspondiente.

Objeto: preservar el bien del accionante de un daño que le puede provocar el bien de otra persona; la cosa que amenace daño debe ser (según la mayoría de la doctrina) un inmueble; el objeto amenazado es amplio (inmuebles, muebles, bienes o atributos de la persona como la salud).

Legitimación activa: es amplia y compete a todo el que tema un daño en sus bienes, cuando no se encuentra remedio por otra vía (ej. restricciones al dominio en interés recíproco de los vecinos).

Legitimación pasiva: propietario o poseedor de la cosa que amenace ruina o daño y sigue a la cosa en manos de quien se encuentre.

INTERDICTOS PROCESALES (artículos del Código Proc. Civil y comercial de la Nación).

Interdicto de adquirir.

Art. 607. - Para que proceda el interdicto de adquirir se requerirá:
1. Que quien lo intente presente título suficiente para adquirir la posesión o la tenencia con arreglo a derecho.
2. Que nadie tenga título de dueño o usufructuario de la cosa que constituye el objeto del interdicto.
3. Que nadie sea poseedor o tenedor de la misma cosa.

Como se trata de adquirir la posesión o la tenencia, este interdicto difiere de los demás. Desde un punto de vista teórico, este interdicto jamás podría ser viable, ya que requiere “Que nadie tenga título de dueño o usufructuario de la cosa que constituye el objeto”. Sin embargo, la jurisprudencia ha hecho aplicación de este interdicto en algunas oportunidades, en el supuesto en que el comprador de un inmueble con título carece del modo, por encontrarse aquél en manos del vendedor.

En realidad y de acuerdo con el art. 608, sólo procederá el trámite sumarísimo cuando alguien ejerciere la tenencia, pero entonces ya no se trataría del interdicto de adquirir, uno de cuyos requisitos es que nadie sea tenedor de la cosa.

Interdicto de retener (TURBACIÓN).

Puede entablarlo el poseedor o tenedor de una cosa mueble o inmueble cuando alguien amenazare perturbarle o lo perturbare mediante actos materiales (art. 610). Compete contra el autor, sus sucesores y copartícipes (art. 611).

La legitimación activa es amplia, en este caso también quedan incluidos los tenedores desinteresados.

Además, son suficientes las meras amenazas de perturbación y, si ésta fuera inminente, el juez puede disponer la medida de no innovar y aplicar sanciones conminatorias.

Interdicto de recobrar (DESPOSESIÓN o DESPOJO).

Pueden promoverlo quienes hubiesen tenido la posesión o la tenencia de una cosa mueble o inmueble, de la cual hubiesen sido despojados total o parcialmente con violencia o clandestinidad (art. 614), contra el autor, sus sucesores o copartícipes o los beneficiarios del despojo (art. 615).

Respecto de la legitimación activa: la misma que para el interdicto de retener.No contempla el despojo producido por abuso de confianza.

Interdicto de obra nueva.

Compete al poseedor o tenedor de un inmueble afectado por una obra que se hubiere comenzado, contra el dueño de ella y, si fuere desconocido, contra el director o encargado (art. 619).

La Ley 22.434 ha desvirtuado el verdadero sentido de este interdicto, al determinar que no será admisible cuando la obra “estuviere concluida o próxima a su terminación”. Es obvio que entre obre que recién comienza y obra próxima a terminarse hay un tramo muy extenso, que puede dar lugar a difíciles cuestiones interpretativas y a situaciones injustas y contrarias al principio de buena fe.

El juez está facultado para suspender preventivamente la obra y, si la sentencia hace lugar a la demanda, la suspensión será definitiva. En su caso podrá disponer la “…destrucción y la restitución de las cosas al estado anterior, a costa del vencido” (art. 620).

CADUCIDAD de los interdictos.
De acuerdo con el art. 621: “Los interdictos de retener, de recobrar y de obra nueva no podrán promoverse después de transcurrido un año de producidos los hechos en que se fundaren”.


Extrajudiciales para mantener o recobrar (2470)

 

 

 

 

Acciones

 

 

 

 

 

 

PUNTO 6. Petitorio y posesorio. Relaciones. Derechos de la posesión. Derecho a poseer. Inconstitucionalidad parcial del apartado final del art. 623 C.Proc.C.yC. de la nación y de las disposiciones análogas de códigos provinciales.
Relaciones entre el juicio posesorio y el petitorio.
Existe total independencia entre el pleito en que solamente se debate la posesión (posesorio) y aquel en que se ventila el derecho de poseer (petitorio).
El poseedor legítimo que es privado de la posesión o que sufre una turbación puede optar entre uno y otro juicio. El que carece de derecho de poseer, en cambio, sólo puede recurrir al posesorio (art. 2483, 1º parte).
Sin embargo, si el poseedor legítimo opta por la acción real y no logra triunfar, luego no puede intentar las acciones posesorias. En cambio, si se inclinó primero por el posesorio, puede después recurrir al petitorio (porque la sentencia en el posesorio es provisoria).
La tajante separación entre el petitorio y el posesorio se traduce también en las siguientes consecuencias:
Jamás pueden ser acumuladas (art. 2482).
Si se optó por el posesorio, no puede iniciarse el petitorio hasta que el anterior esté totalmente terminado (art. 2484).
El demandado vencido en el posesorio no puede promover el petitorio hasta tanto no haya satisfecho las condenaciones personales pronunciadas contra él (art. 2486).
El juez del petitorio puede decidir “…medidas provisorias relativas a la guarda y conservación de la cosa litigiosa” (art. 2483).
Art.617 código procesal: inconstitucionalidad del artículo.

Deducidas las acciones posesorias o los interdictos podemos entablar acciones reales. El código procesal nos dice que debemos elegir una de las acciones posesorias. Si no obtenemos un resultado favorable, entonces debemos optar por la acción real.

El código civil nos dice que debemos optar: primero por la acción policial; luego por la acción posesoria propiamente dicha y, finalmente, ir por la acción real. Se habla de inconstitucionalidad del art. 617 porque contraría al código de fondo, no dando lugar a ciertas acciones.

Posesorio Petitorio
Se discute el hecho de la posesión Se discute el derecho de poseer
No necesita titulo (son irrelevantes) Se necesita titulo (son relevantes)
Acciones posesorias propiamente dichas; y acciones policiales; ambas de código civil + interdictos procesales. Acciones reales
Sentencia provisoria Sentencia definitiva
Juicio sumario o sumarísimo Juicio ordinario

BOLILLA 5 - DOMINIO.
PUNTO 1. Propiedad y dominio. Significado técnico de ambos vocablos.
Propiedad y dominio. Tradicionalmente ambos vocablos han sido usados como sinónimos.
Para algunos autores esta identificación aparece en el Código, señalando que Vélez usó la palabra “dominio” en el sentido de “propiedad”, siendo esta última expresión la más apropiada, por constituir las disposiciones contenidas en los distintos títulos dedicados a la materia una teoría general del derecho de propiedad.
Según la posición dominante, la palabra “propiedad” es más genérica, pues se la puede emplear para referirse a todos los derechos susceptibles de apreciación pecuniaria. Comprende al dominio, que es el derecho de propiedad sobre las cosas.
Jurisprudencia. En los arts. 14 y 17 de la Constitución Nacional, se utiliza la palabra “propiedad”. ¿Lo hace en sentido genérico o como sinónimo de “dominio”? La Corte Suprema de Justicia de la Nación dice que la CN utiliza la palabra “propiedad” en sentido genérico.
PUNTO 2. Definición legal de dominio. Análisis Crítico.
El art. 2506 define al dominio diciendo: “El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona”.
Critica. Ha dicho GATTI que habría una redundancia en ella al hablar de “voluntad” y de “acción” pues, si la cosa está sometida a la voluntad, va de suyo que también lo está a la acción del titular. Por otra parte, la alusión a “acción” sería estrecha, ya que si la cosa esta sujeta a la acción, también debería estarlo a la omisión.
FALTA PUNTO 3 (QUE NO ENTRA EN EL PARCIAL).
PUNTO 4. Clasificación del dominio. Perfecto e imperfecto. Los diversos dominios del Estado.
CLASIFICACIÓN DEL DOMINIO.
1. Pleno o perfecto y menos pleno o imperfecto. Esta clasificación surge del art. 2507:
DOMINIO PLENO (o perfecto): El dominio se llama pleno o perfecto, cuando es perpetuo, y la cosa no está gravada con ningún derecho real hacia otras personas.
DOMINIO MENOS PLENO (o imperfecto): Se llama menos pleno, o imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condición, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con derecho real, como servidumbre, usufructo, etc.
Este tipo de dominio, puede ser, a la vez:
 DESMEMBRADO: cuando está gravado con un derecho real, estamos frente al dominio desmembrado. Este tipo de dominio aminora el carácter absoluto del dominio. EJ: en un usufructo, usufructuario tiene el ius utendi y fruendi, es decir, el uso y goce de la cosa; y otro sujeto tiene el derecho de disponer de la cosa (ius abutendi); es decir, el llamado NUDO PROPIETARIO tiene el dominio desmembrado.

 FIDUCIARIO O REVOCABLE: tienen aminorado el carácter perpetuo, porque están dependiendo, se van a resolver, al cumplimiento de una condición o vencimiento de un plazo.
2. Clasificación referida en la nota al art. 2507.
DOMINIO EMINENTE: cada Estado, en su ámbito, tiene el derecho de imponer a sus habitantes impuestos, límites, restricciones, etc., todo en virtud del bien común. Este tipo de dominio del Estado limita el dominio de los particulares que habitan en ese Estado.
No se trata de una clase de dominio, sino simplemente de una manifestación de la soberanía del Estado. No es dominio, pues no da derecho al Estado para disponer de las cosas pertenecientes a los particulares, sino que solamente lo autoriza a someter el ejercicio del derecho de propiedad a las restricciones impuestas por el interés general.
DOMINIO INTERNACIONAL: Se cita también en la nota al art. 2507 el dominio internacional: la nación considerada en su conjunto, tiene respecto a las otras naciones los derechos de un propietario. Se puede decir entonces, que el dominio internacional es el derecho que pertenece a una nación, de usar, de percibir sus productos, de disponer de su territorio con exclusión de las otras naciones, de mandar en él como poder soberano, independientemente de todo poder externo.
El llamado “dominio internacional” es igualmente ajeno al dominio del Derecho Civil, por cuanto no importa más que una manifestación de la soberanía del Estado.
3. Clasificación del derecho administrativo.
DOMINIO PÚBLICO: son todas las cosas que están fuera del comercio; por ende son INEMBARGABLES, INALIENABLES E IMPRESCRIPTIBLES.
DOMINIO PRIVADO: son todas las cosas que son: PRESCRIPTIBLES, ALIENABLES Y EMBARGABLES.
PUNTO 5. Caracteres del dominio.
Los caracteres del dominio son tres: exclusividad, perpetuidad y “absolutez”.
EXCLUSIVIDAD.
Carácter exclusivo establecido en el art. 2508.
Art. 2508: “El dominio es exclusivo. Dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una cosa; mas pueden ser propietarias en común de la misma cosa, por la parte que cada una pueda tener”.
Los derechos reales pueden ser exclusivos o no exclusivos, según no admitan o si admitan la concurrencia de varios titulares sobre la misma cosa. El dominio pertenece a la segunda categoría, ya que es de su esencia reconocer un sujeto único, que puede ser una persona física o jurídica.
El fundamento de este principio: si alguien es propietario de una cosa de la que otro también es propietario, esa cosa es común entre ellos y no se puede decir que es propia por el total, pues “propio” y “común” son términos contradictorios. No es admisible la coexistencia de dos o más derechos iguales sobre la misma cosa.
Como destaca Vélez en la nota, se encuentra en este concepto una de las diferencias entre derecho real y el personal: “muchas personas pueden ser, cada una por el todo, acreedores de una misma cosa, no ocurre lo mismo en los derechos reales”.
PERPETUIDAD.
La perpetuidad y su doble connotación.
La no limitación temporal.
El art. 2510 comienza diciendo: “El dominio es perpetuo…”. De tales términos debe extraerse esta primera connotación: significa que el dominio es ilimitado en el tiempo, que subsiste tanto como dura la cosa que constituye su objeto, por encima de todas las mutaciones que pueda experimentar la titularidad.
Inextinguibilidad por el no uso o ejercicio: el art. 2510, luego señala que “El dominio es perpetuo…”, y agrega: “…y subsiste independiente del ejercicio que se pueda hacer de él. El propietario no deja de serlo, aunque no ejerza ningún acto de propiedad, aunque esté en la imposibilidad de hacerlo, y aunque un tercero los ejerza con su voluntad o contra ella, a no ser que deje poseer la cosa por otro, durante el tiempo requerido para que éste pueda adquirir la propiedad por la prescripción”. Significa que el dominio no se extingue porque si titular deje de ejercerlo; no se pierde por el no uso.
ABSOLUTEZ.
La “absolutez” o carácter absoluto.
Significado del término “absoluto” con relación a los derechos en general.
Cuando se habla de derechos absolutos, la expresión puede estar siendo utilizada en diferentes sentidos:

 Desde el punto de vista de la oponibilidad, son absolutos los derechos oponibles erga omnes, es decir, contra todos.

 Se dice también que son absolutos los derechos reconocidos por las leyes de orden público.

 Algunos autores consideran absolutos a los derechos personalísimos.

 Por fin, hay quienes entienden que un derecho es absoluto por que encierra todas las facultades posibles. (esta es la que se toma).
La “absolutez” referida exclusivamente al dominio.
Cuando dice que el dominio es absoluto, es evidente que no se esta aludiendo a la oponibilidad erga omnes, que es propia de todo derecho real; sino que la expresión es utilizada en un sentido diferente.
Siguiendo a GATTI, se sostiene que el dominio es absoluto porque es el único derecho real que permite a su titular hacer de la cosa lo que quiera, usar y gozar de ella como mejor le parezca; alterar su sustancia, hasta el extremo de poder destruirla; cambiar su destino dándole el que considere más adecuado a sus necesidades; todo ello dentro del marco de la ley y siempre que no atente contra los derechos de un tercero, el orden público, la moral y las buenas costumbres.
PUNTO 6. Contenido del dominio. Facultades. Límites y limitaciones.
CONTENIDO NORMAL DEL DOMINIO.
Determinación del contenido.
El dominio implica un poder o señorío de una persona sobre una cosa, que se traduce en una relación directa o inmediata entre esa persona y esa cosa. El contenido que conforma el sustrato de aquel poder o de esta relación puede ser enfocado apuntando a su naturaleza y a su extensión.

 En cuanto a la naturaleza del contenido: el dominio es un derecho real que se ejerce por la posesión.
 En cuanto a la extensión del contenido: puede ser determinada:

Positivamente: la extensión del contenido del dominio se determina a través del análisis de las facultades que lo tipifican y de su extensión material u objetiva;

Negativamente: excluyendo facultades, o sea, fijando límites, los que pueden ser normales o excepcionales.

CONTENIDO AFIRMATIVO. Este contenido comprende facultades del dueño. Tradicionalmente se resumían esas facultades en tres grupos:
1. Ius Utendi: Uso y goce de la cosa.
2. Ius Fruendi: Percibir de los frutos que dé la cosa.
3. Ius Abutendi: Disponer de la cosa.

La doctrina más moderna distingue entre facultades materiales y jurídicas, quedando incluidas dentro de las primeras las de usar, gozar y disponer materialmente.

Facultades materiales (art. 2513 y 2514).

Art.2513.- Es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular.

Art.2514.- El ejercicio de estas facultades no puede ser restringido en tanto no fuere abusivo, aunque privare a terceros de ventajas o comodidades.

Las facultades materiales del dueño son las siguientes:

Derecho de poseer: el dominio es un derecho real que se ejerce por la posesión. Si es privado de ella, está legitimado para promover todas las defensas posesorias y también la acción reivindicatoria.

Derecho de usar: puede servirse de la cosa como juzgue más adecuado a sus necesidades, sin limitaciones en cuanto a la naturaleza o destino del objeto. EJ: si se trata de una casa, podrá morar en ella o utilizarla como depósito, etc.

Derecho de gozar: puede percibir todos los frutos que produzca la cosa. El poseedor de buena fe adquiere la propiedad de los frutos por el hecho de la percepción (art. 2423), el dueño los adquiere por la fuerza de su propio título (art. 2522); los haya o no percibido.

Derecho de disponer materialmente de la cosa: podrá alterar su materialidad, cambiar su aspecto exterior o su estructura interior, demoler una construcción, reconstruirla o no, modificar el tipo de explotación, etc. Asimismo, puede destruir la cosa, siempre y cuando el derecho no recaiga sobre cosas valiosas, ya que nadie en su sano juicio las destruiría y, sin con ello persigue el propósito de causar un daño a un tercero, habrá una conducta ilícita condenada por la ley. Sí lo puede hacer tratándose de cosas menos importantes (EJ: una prenda de vestir).

Límite (art. 1071): el abuso del derecho.

Art. 1071.- El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una obligación legal no puede constituir como ilícito ningún acto. La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considerará tal al que contraríe los fines que aquélla tuvo en mira al reconocerlos o al que exceda los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres.

Facultades jurídicas (art. 2515).

Art.2515.- El propietario tiene la facultad de ejecutar, respecto de la cosa, todos los actos jurídicos de que ella es legalmente susceptible; alquilarla o arrendarla, y enajenarla a título oneroso o gratuito, y si es inmueble, gravarla con servidumbres o hipotecas. Puede abdicar su propiedad, abandonar la cosa simplemente, sin transmitirla a otra persona.

El dueño tiene las siguientes facultades jurídicas:

Derecho a enajenar: puede enajenar la cosa por actos entre vivos. EJ: mediante una compraventa. Esa enajenación puede ser a título oneroso o gratuito, total o parcial, importando la transmisión a un tercero.

Derecho de gravar: puede constituir toda clase de derechos reales dentro de la nómina de los permitidos por el ordenamiento jurídico, es decir, sujetándose al numerus clausus (art. 2503).

Derecho de constituir derechos personales: puede ceder facultades de uso y goce a terceros, celebrando con ellos contratos como locación, comodato, depósito, etc. Rige el principio de la autonomía de la voluntad sin más límites que los impuestos por la ley, la moral y las buenas costumbres y la buena fe.

Derecho de abandonar: puede desprenderse materialmente de la cosa, abdicando su derecho de propiedad. Si es mueble se convertirá en res derelictae, susceptible de ser adquirida por apropiación por cualquier persona (arts. 2525 y 2526); si es inmueble, el abandono favorece al Estado (art. 2342, inc. 1º).

Esta facultad de abandono no puede ser ejercida respecto de una parte indivisa (art. 2608).

CONTENIDO NEGATIVO: exclusión de terceros.

Puede prohibir que en sus inmuebles se ponga cualquier cosa ajena y puede removerla sin previo aviso, salvo que se trate de la colocación de andamios u otros servicios provisorios que el vecino tuviere necesidad de instalar para la realización de una obra (art. 2627). Tampoco podrá retirar la cosa de un tercero si hubiere prestado su consentimiento, no tendrá derecho a removerla hasta el cumplimiento de ese fin (art. 2517).

Puede impedir que se entre o se pase por su propiedad, constituyendo una manera de exteriorizar esa facultad el encerrarse con paredes, cercos o fosos. Ésta se halla limitada en el supuesto de tener que soportar la constitución de una servidumbre forzosa de tránsito a favor de un fundo que carezca de comunicación con la vía pública (art. 3078).
Otra limitación consiste en tener que admitir que un tercero ejerza la caza si el terreno no está cercado, cultivado o plantado (art. 2542), o que busque un tesoro que dice que es propio, a condición de que designe el lugar en que se encuentra y garantice la indemnización de los daños que pueda causarle (art. 2553).

Debe dejar pasar a los obreros del vecino, cuando éste tenga la necesidad indispensable de hacerlo para edificar o reparar su casa, con la obligación de satisfacerle cualquier perjuicio que le cause (art. 3077).

PUNTO 7. Extensión del dominio. Espacio aéreo. Subsuelo. Accesorios en general. Frutos y productos.

Extensión objetiva de dominio.

El segundo aspecto de la determinación positiva del contenido del dominio comprende tres supuestos: extensión vertical (que se aplica sólo a los inmuebles), la extensión a los accesorios y la extensión a los frutos (rigiendo estas dos tanto para muebles como inmuebles).

EXTENSIÓN VERTICAL.

Art. 2518 establece: “La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad, y al espacio aéreo sobre el suelo en líneas perpendiculares. Comprende todos los objetos que se encuentran bajo el suelo, como los tesoros y las minas, salvo las modificaciones dispuestas por las leyes especiales sobre ambos objetos. El propietario es dueño exclusivo del espacio aéreo; puede extender en él sus construcciones, aunque quiten al vecino la luz, las vistas u otras ventajas; y puede también demandar la demolición de las obras del vecino que a cualquiera altura avancen sobre ese espacio”.

En principio, atendiendo a las disposiciones del Código, parecería que el dominio no tendría límites en cuanto a su extensión vertical. Pero en realidad no hay una extensión tan desmesurada, ya que es indudable que el dueño ejercerá su derecho hasta donde sea posible. En este sentido, el dominio se encuentra reglamentado por disposiciones que hacen a los diferentes Códigos.

En cuanto al subsuelo, el art. 2518 menciona los tesoros y las minas:

- Los tesoros tienen un régimen especial, conforme al cual sólo pertenecen al dueño del fundo cuando es él quien los descubre o cuando lo hace una persona que no tiene derecho a buscarlos y deliberadamente lo hace (art. 2561). En todos los demás casos, debe compartir la propiedad de la mitad del tesoro con el descubridor (arts. 2556 a 2560).

- En cuanto a las minas, el Cód. de Minería ha adoptado una clasificación tripartita de ellas, que adjudica al Estado la propiedad de las comprendidas en las dos primeras categorías. Por lo tanto, sólo las de la tercera categoría quedan incluidas en el derecho del dueño de la superficie (canteras, sustancias pétreas, terrosas, etc.).

Las aguas subterráneas son consideradas bienes de dominio público del Estado sin perjuicio del ejercicio regular del derecho del propietario del fundo de extraer las aguas subterráneas en la medida de su interés y con sujeción a la reglamentación.

A partir de la ley 17.711, se han introducido entre los bienes públicos del Estado las ruinas y yacimientos arqueológicos y paleontológicos de interés científico.

En cuanto al espacio aéreo, el propietario de un inmueble no es propietario del espacio aéreo que existe sobre el mismo.

Hay una circunstancia que no pudo ser tomada en cuanta por el codificador: la navegación aérea. El Cód. Aeronáutico dispone que: es libre en todo el territorio de la República Argentina el despegue, la circulación y el aterrizaje de las aeronaves (art. 3º). Nadie puede oponerse a su paso invocando su derecho de propiedad.

EXTENSIÓN A LOS ACCESORIOS.

Dispone el art. 2520: “La propiedad de una cosa comprende simultáneamente la de los accesorios que se encuentran en ella, natural o artificialmente unidos”. EJ: un árbol o un edificio pertenecen al dueño del terreno que están adheridos, el primero en forma natural, y el segundo de una manera artificial

En la actualidad estos principios se encuentran modificados, al haberse introducido el DERECHO REAL DE SUPERFICIE FORESTAL (los árboles de un bosque gravado con ese derecho ya no pertenecen al dueño del terreno).

EXTENSIÓN A LOS FRUTOS.
Los frutos se definen como las cosas nuevas que regulan y periódicamente produce una cosa existente, sin alteración ni disminución de su sustancia. EJ: las crías de ganado o frutos vegetales.

Se dividen en:

 Naturales: son las que las cosas producen espontáneamente y sin intervención principal del hombre (leche de los animales).
 Industriales: son lo que las cosas produce, mediante la acción principal del hombre (flores que obtiene el floricultor de su vivero).
 Civiles: son las rentas provenientes del uso o de goce de las cosas (salario correspondiente al trabajo material).

Los productos son las cosas que se extraen de una cosa existente, la cual no los vuelve a producir y queda disminuida o alterada en su sustancia a consecuencia de la separación de aquellos. EJ: el petróleo sacado de un yacimiento, o el mineral extraído de una mina.

Los frutos naturales, industriales o civiles siempre pertenecen al dueño de la cosa a medida que se producen e independientemente de su percepción. Le corresponden por la fuerza misma de su título, a diferencia de lo que sucede con el poseedor de buena fe, cuyo título sobre los frutos que hace suyos es el hecho mismo de la percepción.

Los productos también son del dueño.

El dueño puede perder el derecho a percibir los frutos si grava la cosa con un derecho real que acuerda a su titular el derecho a ellos, como el usufructo, el uso o la anticresis. Es posible que ello suceda como consecuencia de la concesión de derechos personales, EJ: locación o comodato.

También puede ser privado de los frutos como consecuencia de encontrarse la cosa en manos de u poseedor de buena fe, a quien corresponde los frutos percibidos, no así los pendientes, que siempre pertenecen al dueño, sea el poseedor de buena o mala fe (art. 2426).

 

BOLILLA 6 - ADQUISICION Y EXTINCIÓN DEL DOMINIO.

PUNTO 1. Modos de adquisición del dominio. Concepto, enumeración y clasificación.

Un derecho se adquiere cuando se produce la unión del mismo con una determinada persona que se convierte en su titular. Para que ese efecto jurídico opere, debe mediar necesariamente un supuesto de hecho, o sea el conjunto de requisitos que el ordenamiento reconoce como condicionantes de la adquisición.

Con respecto al dominio, sus modos de adquisición son los hechos o actos jurídicos a los que la ley confiere la virtualidad de conducir la adquisición de ese derecho real. Se suele distinguir entre el modo, es decir, el hecho o acto que produce la adquisición del derecho; y el título, que es la razón de ser del desplazamiento de aquél.

De acuerdo con la teoría del título y el modo, para la adquisición derivada de actos entre vivos de derechos reales que se ejercen por la posesión; el título es el acto jurídico que tiene por fin transmitir el dominio, pero la transmisión sólo queda consumada cuando se cumple con el modo, es decir, la tradición.

Enumeración legal de modos de adquisición.

El art. 2524 enumera en siete incisos los distintos modos de adquisición del dominio:

1. Por la APROPIACIÓN;
2. Por la ESPECIFICACIÓN;
3. Por la ACCESIÓN;
4. Por la TRADICIÓN;
5. Por la PERCEPCIÓN DE LOS FRUTOS;
6. Por la SUCESIÓN EN LOS DERECHOS DEL PROPIETARIO;
7. Por la PRESCRIPCIÓN.

Clasificación.
En el derecho moderno, aunque su origen es romano, la clasificación más importante es la que distingue entre modos originarios y modos derivados.

Modos ORIGINARIOS y DERIVADOS.

Modos originarios: el derecho se adquiere con independencia de un derecho anterior de otra persona; no hay un antecesor conocido, de manera que el derecho nace para el titular libre de todas las cargas o limitaciones que pudieren haberlo afectado en algún momento. Son modos de esta clase: la apropiación, la especificación o transformación, la accesión y la percepción de frutos.

Modos derivados: la adquisición se apoya en el derecho de otra persona. Hay un titular anterior que pierde el derecho y un titular actual que, con motivo de transmisión, lo recibe con todas las cargas, limitaciones y restricciones que lo afectaban. Son, por ejemplo, la tradición y la sucesión mortis causa.

Subdivisión de los modos derivados.
Los modos de adquisición derivados pueden clasificarse de la siguiente manera:

1) A título universal y a título particular: según que la adquisición recaiga sobre todo un patrimonio o sobre una parte alícuota de él, como en la sucesión mortis causa; o bien sobre uno o varios objetos determinados, considerados individualmente, como en la tradición.

2) Por “actos mortis causa” y por “actos entre vivos”: según los derechos sean recibidos o no por el actual titular en razón de la muerte del anterior y por haber sido llamado a sucederlo ocupando su lugar. Como ejemplo de los primeros: la sucesión mortis causa; y de los segundos, todos los demás.

3) A título oneroso y a título gratuito: según que el adquiriente reciba o no la cosa a cambio de algo que él a su vez entrega.

4) Aplicables a mueble o inmuebles: los códigos más modernos, como el alemán, el suizo, brasilero, etc., y entre nosotros el Anteproyecto de Bibiloni y el Anteproyecto de 1954 tratan por separado los modos de adquisición de cosa muebles y cosas inmuebles.

Se aplican sólo a los muebles: la apropiación, la especificación, la percepción de frutos y, dentro de la accesión, la migración de animales domésticos, la adjunción, la mezcla y la confusión.

Se aplican sólo a inmuebles: los restantes casos de accesión, sea la avulsión, el aluvión, la edificación, la siembra y la plantación.

Pueden recaer indistintamente sobre muebles o inmuebles: la tradición, la sucesión y la prescripción.

Ubicación de los modos en la clasificación.

Modos originarios: la apropiación, especificación, la accesión y la percepción de frutos.

Modos derivados: la tradición y la sucesión. La primera tiene lugar por actos entre vivos, es a título particular y puede ser a título oneroso o gratuito. La sucesión implica un acto mortis causa, a título universal o particular, oneroso o gratuito.

En cuanto a la prescripción no hay acuerdo doctrinario, pues unos sostienen que es modo originario, otros, derivado.

 

PUNTO 2. Apropiación. Concepto. Casos. Caza. Pesca, enjambres. Supuestos excluidos. Régimen de las cosas perdidas y nociones sobre el descubrimiento de tesoros.

APROPIACIÓN.

Concepto. El art. 2525: “La aprehensión de las cosas muebles sin dueño, abandonadas por el dueño, hecha por persona capaz de adquirir con el ánimo de apropiárselas, es un título para adquirir el dominio de ellas”.

Para adquirir el dominio por apropiación deben concurrir los siguientes requisitos:

 La aprehensión de una cosa: es la asunción del corpus sobre la cosa, con el alcance que surge del art. 2374:

Art. 2374.- La aprehensión debe consistir en un acto que, cuando no sea un contacto personal, ponga a la persona en presencia de la cosa con la posibilidad física de tomarla.

 La capacidad de la persona que realiza el acto, que debe ser interpretada en función del alcance que debe darse al art. 2392:

Art.2392.- Son incapaces de adquirir la posesión por sí mismos los que no tienen uso completo de su razón, como los dementes, fatuos y menores de diez años; pero pueden adquirirla por medio de sus tutores o curadores.

 El ánimo de apropiarse de la cosa: es el elemento intencional, el animus domini. Si faltara, no sólo no se adquiriría el dominio, sino que ni siquiera se adquiriría la posesión.

 La cosa debe ser susceptible de apropiación: los inmuebles quedan absolutamente excluidos de este modo. Por lo tanto, circunscripto el objeto a las cosa muebles, éstas deben ser cosas sin dueño o cosas abandonadas por su dueño.
Objeto:

Art. 2343.- Son susceptibles de apropiación privada:
1º Los peces de los mares interiores, mares territoriales, ríos y lagos navegables, guardándose los reglamentos sobre la pesca marítima o fluvial;
2º Los enjambres de abejas, si el propietario de ellos no los reclamare inmediatamente;
3º Las piedras, conchas u otras sustancias que el mar arroja, siempre que no presenten signos de un dominio anterior;
4º Las plantas y yerbas que vegetan en las costas del mar, y también las que cubrieren las aguas del mar o de los ríos o lagos, guardándose los reglamentos policiales;
5º Los tesoros abandonados, monedas, joyas y objetos preciosos que se encuentran sepultados o escondidos, sin que haya indicios o memoria de quien sea su dueño, observándose las restricciones de la parte especial de este Código, relativas a esos objetos.

Cosas susceptibles de apropiación.

COSAS SIN DUEÑO (res nullis). Mientras que las cosas abandonadas reconocen un dominio anterior, las res nullis, en cambio, nunca tuvieron dueño.

Están enumeradas en el art. 2527. dentro del sistema del Código, son cosas susceptibles de apropiación:
 Los animales salvajes y los domesticados que recuperen su antigua libertad.
 Los peces de los mares y ríos y de los lagos navegables.
 Los enjambres de abejas, siempre que su propietario no los reclamare inmediatamente.
 Las cosas que se hallen en el fondo de los mares o ríos o en las costas, mientras no presenten signos de un dominio anterior (piedras, conchas, corales, plantas, hierbas, etc.).

COSAS ABANDONADAS POR EL DUEEÑO (res derelictae).

Art. 2526.- Son cosas abandonadas por el dueño aquellas de cuya posesión se desprende materialmente, con la mira de no continuar en el dominio de ellas.

Para configurar esta causal deben concurrir dos requisitos: debe existir un acto de desprendimiento material de la cosa. Debe tratarse de un acto que implique la pérdida real y efectiva del corpus posesorio.

 El dueño debe tener la intención de no continuar ejerciendo el dominio sobre la cosa: no basta un mero desprendimiento del corpus, sino que el acto de abandono debe traducir también el propósito deliberado de abdicar del dominio.
 Dicho acto debe ser voluntario.

A la par del abandono indiscriminado el Código Civil plantea el abandono hecho con intención de que la cosa sea adquirida por cierta persona:

Art. 2529.- Si las cosas abandonadas por sus dueños lo fueren para ciertas personas, esas personas únicamente tendrán derecho para apropiárselas. Si otros las tomaren, el dueño que las abandonó tendrá derecho para reivindicarlas o para exigir su valor.

Ante la duda si existía la intención del dueño de abandonar la cosa, se establece que no se presume abandonada sino perdida (art. 2530).

COSAS NO SUSCEPTIBLES DE APROPIACIÓN.

El artículo 2528 determina las cosas que no son susceptibles de apropiación:

Art. 2528.- No son susceptibles de apropiación
- las cosas inmuebles,
- los animales domésticos o domesticados, aunque huyan y se acojan en predios ajenos,
- las cosas perdidas,
- lo que sin la voluntad de los dueños cae al mar o a los ríos, ni las que se arrojan para salvar las embarcaciones, ni los despojos de los naufragios.
MANERAS DE APROPIACIÓN.

CAZA.
Art. 2540.- La caza es otra manera de apropiación, cuando el animal bravío o salvaje, viéndose en su libertad natural, fuese tomado muerto o vivo por el cazador, o hubiese caído en las trampas puestas por él.

Con respecto a los animales se admiten 3 categorías:
 salvajes o bravíos: son susceptibles de apropiación
 domésticos: no son susceptibles de apropiación si no han sido abandonados por sus dueños
 domesticados: sólo son apropiables después de que recuperan su libertad

Si otra persona encuentra un animal cautivo en una trampa, no puede apropiárselo. La trampa indica la voluntad de aprehender el animal y la efectividad de la misma, al retener el animal, representa el elemento objetivo (corpus).

Existen dos condiciones para que exista apropiación por la caza:

 relativa al animal: debe ser salvaje; en caso de ser animal domesticado debe, previamente, haber recobrado su antigua libertad y su dueño no debe estar buscándolo:
 relativa al terreno de caza: Art. 2542.- No se puede cazar sino en terrenos propios, o en terrenos ajenos que no estén cercados, plantados o cultivados, y según los reglamentos de la policía.

El artículo siguiente establece las sanciones por el incumplimiento de lo que dispone el 2542:
Art. 2543.- Los animales que se cazaren en terrenos ajenos, cercados, o plantados, o cultivados, sin permiso del dueño, pertenecen al propietario del terreno, y el cazador está obligado a pagar el daño que hubiere causado.

LA PESCA.

Art. 2547.- La pesca es también otra manera de apropiación, cuando el pez fuere tomado por el pescador o hubiere caído en sus redes.

En principio se puede pescar en aguas de USO PÚBLICO. El art. 2548, que resulta inaplicable dice: “Es libre pescar en aguas de uso público. Cada uno de los ribereños tiene el derecho de pescar por su lado hasta el medio del río o del arroyo”. Esta inaplicabilidad se debe a que: si nosotros no somos ribereños podemos pescar en todo el río; pero si somos ribereños solo lo podemos hacer hasta la mitad.

En cuanto a los peces de los mares, su naturaleza de res nullis, resultó modificada en cuanto forman parte de los recursos vivos existentes en las zonas marítimas bajo soberanía argentina.

En los ríos y lagos navegables está librada a los particulares con sujeción a las reglamentaciones locales y, en los ríos no navegables corresponde a los ribereños hasta el eje medio del río.

Art.2549.- A más de las disposiciones anteriores, el derecho de cazar y de pescar está sujeto a los reglamentos de las autoridades locales.

ENJAMBRES.
Art.2545.- Las abejas que huyen de la colmena, y posan en árbol que no sea del propietario de ella, entiéndese que vuelven a su libertad natural, si el dueño no fuese en seguimiento de ellas, y sólo en este caso pertenecerán al que las tomare.

Art.2546.- Si el enjambre posare en terreno ajeno, cercado o cultivado, el dueño que lo persiguiese no podrá tomarlo sin consentimiento del propietario del terreno.

TESORO.
Concepto y requisitos
Art. 2551.- Se entiende por tesoro todo objeto que no tiene dueño conocido, y que está oculto o enterrado en un inmueble, sea de creación antigua o reciente, con excepción de los objetos que se encuentren en los sepulcros, o en los lugares públicos, destinados a la sepultura de los muertos.

Los requisitos para que una cosa sea reputada como tesoro son:

Debe tratarse de cosa mueble valiosa: es un mueble porque se encuentra bajo el suelo por el hecho del hombre.

Lo de valioso no surge del texto legal, pero sí del significado de la palabra.
a) Estar oculta o enterrada
b) Con signos de dominio anterior pero de dueño desconocido: el tesoro no es una cosa sin dueño, sino sin dueño conocido.
c) no encontrarse en los sepulcros o lugares destinados a sepultura

b. El descubridor
Se entiende por descubridor al que primero haga visible el tesoro, aunque no tome posesión o no reconozca que se trata de un tesoro:

Art. 2554.- Repútase descubridor del tesoro al primero que lo haga visible, aunque sea en parte y aunque no tome posesión de él ni reconozca que es un tesoro, y aunque haya otros que trabajen con él.

Derechos:
a) si el que descubre el tesoro es el propietario del terreno, adquiere lisa y llanamente el dominio de él (art. 2550);

b) si el descubridor lo encontró en terreno ajeno, le corresponde la mitad y la otra mitad corresponde al propietario del suelo (art. 2556);

c) si es co-poseedor, corresponde la mitad al descubridor y la otra mitad en proporción a los condóminos (art. 2557)

Prohibición de búsqueda de tesoros sin autorización del dueño del predio.

Art. 2552.- Es prohibido buscar tesoros en predios ajenos, sin licencia del dueño, o del que lo represente, aunque los posea como simple tenedor; pero el que fuere coposeedor del predio, o poseedor imperfecto, puede buscarlos, con tal que el predio sea restituido al estado en que se hallaba.

Con la expresión de poseedor imperfecto se refiere a los que ejercen la posesión en virtud de un derecho real (ej. usufructuario, usuario, etc.). La única condición que éstos tienen, junto con los coposeedores, es la de restituir el predio al estado en que se hallaba.

Si alguien busca tesoros en predio ajeno sin autorización del dueño, no puede invocar los derechos del descubridor. Pero si ha iniciado trabajos, aun sin autorización, con otros fines, y halla un tesoro, tiene tales derechos.

Art. 2563.- Tiene derecho a la mitad del tesoro hallado, el que emprendiese trabajos en predio ajeno, sin consentimiento del propietario, con otro objeto que el de buscar un tesoro.

PUNTO 3. Distingos del Código. Correlación con el régimen jurídico general de las cosas muebles.

ESPECIFICACIÓN O TRANSFORMACIÓN.

Concepto y elementos.
Art. 2567.- Adquiérese el dominio por la transformación o especificación, cuando alguien por su trabajo, hace un objeto nuevo con la materia de otro, con la intención de apropiárselo.

Para que haya especificación o transformación deben concurrir los siguientes requisitos:

1. Materia ajena: el especificador debe realizar su trabajo sobre la materia de propiedad de otra persona.
2. Objeto nuevo: es necesario que el especificador con su trabajo cree una nueva especie, otra cosa distinta.
3. Intención de apropiarse de la nueva especie: este elemento subjetivo es de fundamental importancia, pues, de no existir, mal podría conducir eventualmente a la adquisición del dominio. EJ: si una persona toma un barra de oro y con ella hace una joya que le han encargado, falta la intencionalidad (hay contrato de locación de obra); pero si la persona que encomienda la confección de la joya es quien ha tomado el oro y decide transformarlo, encargando la tarea al artesano, en lugar de hacerlo personalmente, habría especificación.

Posibles criterios de solución del conflicto entre el interés del dueño de la materia y el del especificador. Sistema del Código.

La atribución de la propiedad y el régimen de las indemnizaciones se resuelven sobre la base de la combinación de dos pautas:

 La posibilidad o imposibilidad de que la cosa vuelva a su estado anterior.
 La buena o mala fe del especificador.

Para ello las cuatro soluciones posibles son las siguientes:

Especificación de BUENA FE: es transformador de buena fe quien ignora que la materia no le pertenece o quien está convencido de que esa materia es propia.

o La cosa no puede volver a su estado anterior:

El transformador se hace dueño de la nueva especie. Es el único caso en que la ley atribuye directamente la propiedad al autor del trabajo, por eso implica un modo de adquisición del dominio. En los demás casos hay opciones para el propietario. No obstante, deberá pagar la indemnización correspondiente.

o La cosa puede volver a su estado anterior:

El dueño puede optar entre:
 Ser dueño de la nueva especie pagando el trabajo al transformador.
 Exigir el valor de la materia dejándole la propiedad al transformador

Especificación de MALA FE: es transformador de mala fe quien sabe o debe saber que la materia es ajena. Como ha mediado un acto de sustracción de una cosa que pertenece a otro, el caso puede quedar encuadrado en el ámbito del Código Penal. Esta primera aproximación a la figura podría conducirnos a pensar que ese transformador no debería merecer ningún tipo de protección; pero hay que evaluar que el trabajo realizado ha implicado un mejoramiento de la materia, de modo que su dueño incurriría en un verdadero enriquecimiento indebido si pudiera tomar el objeto nuevo sin contraprestación alguna.

o La cosa no puede volver a su estado anterior:

La opción para el dueño de la materia varía entre:
 Exigir la indemnización de todo daño, sin perjuicio de la acción criminal a que diera lugar.
 Obtener la cosa en su nueva forma, pagando al transformador el mayor valor que hubiese tomado.

o La cosa puede volver a su estado anterior:

El Código Civil no legisla sobre este supuesto. La doctrina entiende que se debe aplicar el principio del 2569, agregando la opción para el dueño de exigir la restitución de la cosa al estado anterior más la correspondiente indemnización.

PUNTO 4. Concepto. Casos. Aluvión. Avulsión. Edificación, siembra y plantación. Migración de animales domesticados. Adjunción, mezcla y confusión.

ACCESIÓN.
Se adquiere el dominio por accesión cuando la cosa va a unirse a otra, natural o artificialmente, acrecentándola. En este caso la persona se hace propietaria por efecto de la accesión. El artículo 2571 el que la define:

Art. 2571.- Se adquiere el dominio por accesión, cuando alguna cosa mueble o inmueble acreciere a otra por adherencia natural o artificial.

Casos.

1) Accesión de una cosa mueble a un inmueble: comprendidos los supuestos de aluvión propiamente dicho, avulsión, edificación, siembra, plantación y animales domesticados que emigran.

2) Accesión de una cosa mueble a otra cosa mueble: adjunción, mezcla y confusión.

3) Accesión de una cosa inmueble a otra inmueble: es el supuesto del aluvión por abandono.

Clases. Existen dos clases de accesión:

a) Natural: el acrecentamiento se produce por obra de la naturaleza. EJ: avulsión o aluvión.
b) Artificial: interviene la mano del hombre, tal como ocurre en la edificación, en la siembra y en la plantación.

Distintos supuestos de accesión.

ALUVIÓN.

Concepto. El incremento de los terrenos del ribereño puede producirse a consecuencia de un aluvión. Las propiedades ribereñas están más amenazadas que las otras, y se ha llegado a decir muy gráficamente que existe una especie de contrato aleatorio entre el ribereño y la naturaleza: las riberas dan o quitan como la fortuna.

El art. 2572 define al aluvión propiamente dicho, aunque no de manera muy clara.

El aluvión se caracteriza por el acrecentamiento de tierra producido paulatina e insensiblemente por efecto de las corrientes de las aguas, de modo que no puede ser advertido en cada momento sino al cabo de un cierto tiempo.

El Código Civil prevé, además del aluvión propiamente dicho, el caso de ríos y arroyos que, a través del tiempo, se van recostando sobre una de las riberas y, al mismo tiempo, se retiran de la otra dejando el cauce al descubierto. Al respecto establece:

Art. 2573.- Pertenecen también a los ribereños, los terrenos que el curso de las aguas dejare a descubierto, retirándose insensiblemente de una de las riberas hacia la otra.

Requisitos.

a) Debe tratarse de corrientes de agua. No se favorecen las propiedades que confinan con lagos y lagunas.
b) El acrecentamiento debe ser natural.
c) El río debe lindar directamente con el terreno del ribereño.
d) El río no debe ser navegable.
e) El acrecimiento debe ser paulatino (sino sería avulsión).
f) El aluvión debe estar definitivamente formado (se ha adherido a la ribera y ha dejado de ser parte del río).

AVULSIÓN.

Así como lo que caracteriza al aluvión es que el acrecentamiento de tierra por efecto de la corriente de las aguas es lento, paulatino, insensible, en la avulsión ese aumento es el resultado de una fuerza súbita o violenta que provoca el desprendimiento de una parte de un fundo ribereño pasible de ser reconocida, que luego se une por adjunción o por superposición a un fundo inferior o a uno situado sobre la ribera opuesta.

Está contemplado en el art. 2583.

Si se produce la adherencia natural, ya no puede reivindicarse. Si aún no se ha producido pero han pasado 6 meses (plazo para la prescripción del art. 4039), el dueño del terreno beneficiado puede oponer la excepción de prescripción si se pretende reivindicación de la cosa.

El artículo 2586 determina la clase de cosa que puede ser objeto de avulsión:

Art. 2586.- Cuando la avulsión fuere de cosas no susceptibles de adherencia natural, es aplicable lo dispuesto sobre cosas perdidas.

EDIFICACION, SIEMBRA Y PLANTACIÓN.

Supuestos legales.

1. Edificación, siembra o plantación en terreno propio con elementos ajenos.

2. Edificación, siembra o plantación en terreno ajeno con materiales propios.

Empleo de ELEMENTOS AJENOS EN FINCA PROPIA.
Quien siembra, planta o edifica en fundo propio con semillas, plantas o materiales de otro, adquiere el dominio de lo sembrado, plantado o edificado por aplicación del principio de la accesión, salvo que se tratare de bosques y se encontrare constituido un derecho real de superficie forestal.

En efecto, constituye inmueble por su naturaleza “…todo lo que está incorporado al suelo de una manera orgánica…” (art. 2314), y son inmuebles por accesión las cosas muebles que se encuentran realmente inmovilizadas por su adhesión física al suelo.

1) Buena fe del edificante: éste adquiere la plantación o edificación pero debe pagar el valor de dichos materiales. Los materiales han dejado de ser muebles al incorporarse físicamente al inmueble.

2) Mala fe del edificante: además de pagar el valor de los materiales, está obligado a resarcir de todo perjuicio y es pasible de las consecuencias penales de su accionar.

Posibilidad de reivindicación. Tanto el sembrador, plantador o edificador de buena fe como el de mala fe se les reconoce el derecho de reivindicar las semillas, plantas o materiales si luego se separan.

Empleo de ELEMENTOS PROPIOS EN FUNDO AJENO.
Hay también una clara aplicación del principio de accesión, de modo que el dueño del terreno adquiere la propiedad de lo edificado, sembrado o plantado en el mismo.

1) Buena fe del edificante: En este caso el edificador, sembrador o plantador está convencido, sin duda alguna, no de que es propietario del terreno, sino de que tiene derecho a edificar, sembrar o plantar. No es necesario que crea que es un poseedor legítimo. El dueño del terreno tiene derecho a hacer suyo lo plantado, sembrado o edificado, previa indemnización al edificante o plantador; o puede exigir que se retire todo lo realizado, dejando el predio en el estado en que se encontraba:

2) Mala fe del edificante: el dueño puede pedir la reposición de las cosas a su estado anterior; o conservar lo realizado pagando el mayor valor adquirido por el inmueble.

3) Mala fe de ambos: se les da a ambos el tratamiento como si fueran de buena fe.

Empleo de MATERIALES AJENOS EN FUNDO AJENO.
Aquí intervienen tres personas: el edificador, el dueño del terreno y el dueño de los materiales. El principio de la accesión rige también en este caso, pero el dueño de los materiales no tiene ninguna acción contra el dueño del terreno y sólo podrá exigir la indemnización que le correspondiese al edificador o plantador. Se aplican las disposiciones concernientes al edificador de mala o buena fe, según el caso.

El dueño de los materiales se subroga al edificante en cuanto a las indemnizaciones que debe el propietario del fundo a este último. Pero si el dueño del fundo ya hubiese pagado al edificante, al dueño de los materiales sólo le queda ir contra éste.

Art.2591.- Si el dueño de la obra la hiciese con materiales ajenos, el dueño de los materiales ninguna acción tendrá contra el dueño del terreno, y sólo podrá exigir del dueño del terreno la indemnización que este hubiere de pagar al dueño de la obra.

MIGRACIÓN DE ANIMALES DOMESTICADOS.

Cuando un animal domesticado (según la clasificación que estudiamos), recuperada su libertad, emigra y se acostumbra a vivir en predio de otra persona, éste adquiere entonces la propiedad por accesión, siempre que no haya utilizado artificio alguno para atraerlo. En tal caso el propietario originario carece de acción reivindicatoria.

Si se han utilizado artificios, la reivindicación procede siempre que el propietario del animal pueda identificarlo o individualizarlo. Si no puede individualizarlo y existieron los artificios, le resta un derecho a ser indemnizado por pérdida.

La accesión de animales no se cumple instantáneamente sino que requiere un lapso prudencial que deberá ser establecido por el juez según las circunstancias del caso.

ADJUNCIÓN, MEZCLA Y CONFUSIÓN.

Se trata de tres supuestos en que se produce la accesión de una cosa mueble a otra cosa mueble.

ADJUNCIÓN.
La adjunción es la reunión de dos cosas MUEBLES, pertenecientes a diferentes propietarios, que pasan a formar una sola cosa, no obstante lo cual cada una de ellas conserva su identidad.
A diferencia de la especificación, aquí no se crea una cosa nueva, sino que la unión impide la diferenciación de ambas cosas. Por ejemplo: el marco respecto de la obra de arte pintada en la tela, o el pie de la estatua, etc.

Son caracteres de la adjunción:

a) dos cosas de distintos dueños se han unido de modo que resulte una sola;
b) se puede distinguir entre la accesoria y la principal;
c) no se requiere la buena fe de quien las unió;
d) no se requiere que se tornen inseparables.

La excepción al principio de la adjunción lo establece el artículo 2595:

Art. 2595.- Cuando la cosa unida para el embellecimiento, o perfección de la otra, es por su especie mucho más preciosa que la principal, el dueño de ella puede pedir su separación, aunque no pueda verificarse sin algún deterioro de la cosa a que se ha incorporado.

Independientemente de la inexigibilidad de la buena fe, el Código Civil tiene en cuenta la mala fe para regular la exigencia del dueño de la materia empleada:

Art. 2596.- El dueño de la materia empleada de mala fe, puede pedir que se le devuelva en igual especie y forma, cantidad, peso, o medida que la que tenía, o que así se avalore la indemnización que se le debe.

MEZCLA Y CONFUSIÓN.

 MEZCLA: es la unión más interna y completa de cosas muebles sólidas.

 CONFUSIÓN: es la unión más interna y completa de cosas muebles líquidas.

EJ: se trata del caso en que se han mezclado el trigo (mezcla) o el vino (confusión) de dos propietarios diferentes.

Art. 2597.- Cuando cosas secas o fluidas de diversos dueños se hubiesen confundido o mezclado, resultando una transformación, si una fuese la principal, el dueño de ella adquiere el dominio del todo, pagando al otro el valor de la materia accesoria.

La norma exige que resulte una transformación, ya sea física o química.

Los efectos que la ley prevé son:
a) si se puede distinguir la cosa principal, el dueño de ésta se hace dueño de toda la cosa, pagando el valor de la materia accesoria (art. 2597)

b) si no se puede distinguir y las cosas son separables, la separación se hará a costa del que las unió sin consentimiento de la otra parte (art. 2598)

c) siendo inseparables y no habiendo resultado nueva especie de la mezcla, el dueño de la cosa unida sin su voluntad puede pedir al que hizo la unión o mezcla, el valor que tenía la cosa antes de la unión (art. 2599).

d) si la confusión o mezcla resulta de un hecho casual, y siendo las cosas inseparables, y no habiendo cosa principal, cada propietario adquiere en el todo un derecho proporcional a la parte que le corresponda, atendiendo al valor de las cosas mezcladas o confundidas (art. 2600). ( * )

( * ) Éste es un caso de condominio entre los propietarios originarios de las materias confundidas o mezcladas por un hecho casual.

PUNTO 5. Tradición traslativa de dominio. Concepto. Requisitos. ¿Puede efectuarse la tradición antes de la existencia del título? El pago del precio en la transmisión del dominio (análisis de los arts. 1376 y 3923 del C.Civ.).

TRADICIÓN TRASLATIVA DE DOMINIO.

Concepto.

Desde un punto de vista gramatical, “tradición” significa “entrega de una cosa por cualquier título”. Supone la entrega voluntaria de una cosa (por una de las partes) y la aceptación voluntaria de esa cosa (por la otra parte).

Diferencia entre la tradición traslativa de dominio y la tradición traslativa de posesión. Para que haya tradición posesoria son necesarias la entrega y la recepción voluntarias de la cosa, que quedan consumadas sólo a través de la realización de actos materiales de ambas partes o de alguna de ellas con el asentimiento de la otra.

En cambio, para que se tenga por operada la tradición traslativa de dominio, además del cumplimiento de los aludidos actos materiales, es indispensable que concurran la legitimación y la capacidad del tradens y la capacidad del adquiriente, y que la tradición sea consecuencia de una obligación asumida en virtud de un título suficiente.

La tradición tiene una doble función:
 constitutiva de derecho real en los términos del art. 577: antes de la tradición el adquirente no adquiere ningún derecho;
 y la función publicitaria de los derechos reales.

Requisitos.

Para que la tradición opere la transmisión del dominio, debe darse cumplimiento a los siguientes requisitos:

Que el tradens tenga la propiedad de la cosa.
Que el tradens y el accipiens sean capaces.
Que la tradición se haga en virtud de un título suficiente para transferir el dominio.

1) Propiedad de la cosa por parte del “tradens”.

Art.2601.- Para que la tradición traslativa de la posesión haga adquirir el dominio de la cosa que se entrega, debe ser hecha por el propietario que tenga capacidad para enajenar, y el que la reciba ser capaz de adquirir.

Art.3270.- Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o más extenso que el que gozaba; y recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y más extenso que el que tenía aquel de quien lo adquiere.

Este requisito se tiene que contemplar con el art. 2504 (CONVALIDACIÓN).

Art.2504.- Si el que transmitió o constituyó un derecho real que no tenía derecho a transmitir o constituir, lo adquiriese después, entiéndase que transmitió o constituyó un derecho real verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la transmisión o constitución.

Sin embargo, la rigidez de este principio ha cedido en buena parte en la actualidad, luego de la modificación introducida al art. 1051 por la reforma de 1968. Por ello, hoy es factible que se realice la tradición por quien no es propietario del inmueble y, de todos modos, tal adquisición puede ser totalmente eficaz.

Art.1051.- Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningún valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual; salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable.
2) Capacidad de las partes. Se refiere a que el tradens tenga capacidad de enajenar y el accipiens tenga capacidad de adquirir.
En cuanto al accipiens, no basta el mero discernimiento del art. 2392, ya que la tradición en cuestión no conduce sólo a la posesión sino al dominio.
En ambos casos la falta de capacidad puede ser suplida por representantes legales.
En cuanto al momento en que debe existir la capacidad, es necesario que ella este presente al tiempo de la tradición.
3) Título suficiente.
Concepto. La palabra “título” está tomada en el sentido de “causa”. Es el acto jurídico que sirve de causa a la tradición. Se incluyen todos aquellos títulos que importen una enajenación: compraventa, donación, permuta, mutuo, etc.
El título, para ser suficiente y, por tanto, servir de causa a la tradición, debe estar rodeado de todos los requisitos legales, tanto de fondo como de forma.
Requisitos de fondo:
 Legitimación
 Capacidad.
Ya que para tener operada la transmisión del dominio deben concurrir dos actos jurídicos: el título y la tradición. Para cada uno de ellos deben jugar las exigencias legales.
Requisitos de forma: tratándose de la enajenación de un inmueble será necesaria la escritura pública (art. 1184, inc. 1º). Por ello, un instrumento privado no está revestido de las solemnidades exigidas para la validez del título que tiene por objeto transmitir el derecho de propiedad sobre un inmueble. En tal sentido, el titular de un boleto de compraventa no es dueño.
Si faltan los requisitos de fondo, ya no habrá título suficiente; sino JUSTO TÍTULO (art. 4010). Se necesita de la buena fe y del efecto consolidador del tiempo a través de la usucapión breve para llegar a la adquisición del dominio.
Art.4010.- El justo título para la prescripción, es todo título que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin consideración a la condición de la persona de quien emana.
La tradición hecha en virtud de un título suficiente hace adquirir la propiedad. La consolidada sobre la base de un justo título conduce tan sólo a la adquisición de la posesión. Si ella es de buena fe, recién a los diez años habrá llegado a la propiedad.
Relación temporal entre el título y el modo.
Art.2609.- Se pierde igualmente el dominio por enajenación de la cosa, cuando otro adquiere el dominio de ella por la tradición en las cosas muebles, y en los inmuebles después de firmado el instrumento público de enajenación, seguido de la tradición.
La realidad es que resulta indiferente que la tradición se haga antes o después de firmada la escritura.
La tradición y la inscripción registral. La tradición cumple, junto con el título, una función constitutiva del derecho real. El requisito de la inscripción se limita a dar a dicho derecho, nacido de la conjugación del título y el modo, oponibilidad frente a terceros interesados.
Con el título y la tradición hay derecho real, aunque no esté inscripto el primero. Puede ocurrir, en cambio, que haya título registrado y que no haya cumplido con la tradición, en cuyo caso, no habrá nacimiento de derecho real. Ello es así, porque nuestro registro es un registro de documentos y no de derechos reales.

PUNTO 7. Sucesión. Nociones.

AB INTESTATO

SUCESIONES
(MORTIS
CAUSA). TESTAMENTARIA

 

El heredero tiene vocación a todo el patrimonio del causante.

El legatario no obtiene nada en una sucesión AB INTESTATO. El heredero si no hay testamento recibe, por imperio de la LEY, de acuerdo a las porciones. El legatario recibe una o más cosa determinadas.

PUNTO 8. Prescripción adquisitiva (USUCAPIÓN).

Concepto.

Art. 3947 establece: “Los derechos reales y personales se adquieren y se pierden por la prescripción. La prescripción es un medio de adquirir un derecho, o de liberarse de una obligación por el transcurso del tiempo”.

Clases. Existen dos clases de prescripción: la adquisitiva (usucapión), y la liberatoria o extintiva.

 Adquisitiva: es un modo de adquisición del dominio y de otros derechos reales, por el cual la posesión continuada durante el tiempo determinado por la ley y reuniendo los requisitos que ella establece conduce a la adquisición.

 Liberatoria: Está definida por el art. 3949: “La prescripción liberatoria es una excepción para repeler una acción por el solo hecho de que el que la entabla, ha dejado durante un lapso de tiempo de intentarla, o de ejercer el derecho al cual ella se refiere”.

Tiene dos requisitos:
El transcurso del tiempo: este es el elemento común en ambas. Su duración es muy variable, desde los 3 meses a los 20 años.
El silencio o la inacción del acreedor: es necesaria la inercia o la negligencia de la persona contra quien la prescripción es invocada. Art. 4017: “Por el sólo silencio o inacción del acreedor, por el tiempo designado por la ley, queda el deudor libre de toda obligación…”.

 

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA (USUCAPIÓN).

El art. 3948 la define diciendo:
“La prescripción para adquirir, es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble, adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión, durante el tiempo fijado por la ley”.

Critica: La definición no es exacta en cuanto dice que la prescripción es un derecho, pues genéricamente es una institución, y, particularmente para el dominio, es un modo de adquisición. Además, solamente se refiere a cosas inmuebles, cuando también son pasibles de usucapión las cosas muebles. Y no solo se adquiere el dominio, sino que se pueden adquirir otros derechos reales.

La usucapión es un modo de adquisición de los derechos reales sobre cosa propia y de los de goce o disfrute sobre cosa ajena por la CONTINUACIÓN DE LA POSESIÓN en forma PÚBLICA, PACÍFICA, CONTINUA e INITERRUMPIDA durante un tiempo establecido por la ley.

NO SE ADQUIEREN POR USUCAPIÓN: los derechos reales de garantía (hipoteca, prenda y anticresis). Todos los demás sí. En el caso de las servidumbres, sólo las continuas y aparentes.

Se basa en dos hechos fundamentales:
 La posesión de la cosa por quien no es su dueño.
 La duración de esa posesión por un cierto tiempo.

Fundamentos. El fundamento se basa en la limitación al principio de que nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que posee. Si se aplicase rigurosamente este principio, tendríamos que remontarnos, en cada caso, o bien a la propiedad originaria dada por el Estado, o bien a la investigación; y se perdería el tiempo sin que fuera posible establecer con certidumbre la autenticidad del derecho.

Los actuales poseedores podrían verse expuestos a que surgiera un reivindicante esgrimiendo títulos de sus ancestros. Esta incertidumbre acarrearía una inseguridad en las transacciones y alejaría la posibilidad de que se hicieran inversiones importantes en inmuebles, con perjuicio de la comunidad toda.

La prescripción responde a fines de seguridad jurídica y de conveniencia social y por ello es una institución de orden público.

Elementos.
Conforme a lo previsto en el art. 3948 se desprende que los elementos de la usucapión son la posesión y el tiempo fijado por la ley.
1) – POSESIÓN
2) TIEMPO.

LA POSESIÓN.
El poseedor deberá tener la cosa bajo su poder con animus domini, ejerciendo sobre ella actos posesorios idóneos a que lo conducirán, según haya sido su intención y la naturaleza y alcance de los actos ejercidos, al dominio o a una desmembración de éste, (por ejemplo podría ser una servidumbre de acueducto aparente, el condominio, la propiedad horizontal, etc.)

Requisitos que debe reunir la posesión:

a) EL ANIMUS.
El poseedor deberá tener la cosa bajo su poder con animus domini, pero la posesión a título de dueño sólo se requiere en la prescripción adquisitiva del dominio, porque para los demás derechos reales el animus posesorio deberá ser el correspondiente a la adquisición del derecho que se trate.

Cualidades de la posesión:
b) Posesión PÚBLICA.
Que la posesión para la usucapión sea pública significa, que ella haya podido ser conocida por el propietario o poseedor anterior, ya que éstos son los únicos que tienen derecho a oponerse a ella. Si ellos pudieron conocer esa posesión durante todo el tiempo que duró, y no lo hicieron, la ley presume en ellos el abandono, y la posesión del usucapiente se consolida.

c) Posesión PACÍFICA.
Porque una posesión adquirida o mantenida por todo el tiempo de la prescripción por medio de la fuerza o la violencia no permite la adquisición del derecho. La prescripción de cosas poseídas por fuerza o violencia no comienza sino desde el día en que se hubiera purgado el vicio de la posesión (debe transcurrir 1 año).

d) Posesión CONTINUA.
La misma debe ser demostrativa de la voluntad del usucapiente de adquirir el derecho que se propone. Sin embargo, no es necesario que aquél realice permanentemente actos posesorios sobre la cosa, porque la voluntad de conservar la posesión se juzga que continua mientras no se haya manifestado voluntad contraria art. 2445.

e) Posesión ININTERRUMPIDA.
La interrupción consiste en un acto positivo que puede ser realizado por el propietario o por un tercero, y aun ese acto puede provenir del propio poseedor (por ejemplo cuando reconoce el derecho del propietario sobre la cosa).
Para que la interrupción de la posesión provoque la interrupción de la prescripción es necesario que se prive al poseedor durante un año, y siempre que durante ese año la posesión del ocupante no haya sido interrumpida por demanda o reconocimiento (arts. 3984 y 3985).

EL TIEMPO.
 Prescripción corta (posesión con justo título y buena fe): se requieren diez años;
 Para la prescripción larga (falta justo título o buena fe) se necesitan veinte años.

El usucapiente, en algunos casos, puede unir su posesión a la que tenía su actor. Para ello se necesita que sea un sucesor particular y que haya adquirido por acto entre vivos. Pero para que pueda unir el tiempo de su posesión a la de su autor, las dos posesiones deben ser legales, es decir no deben ser viciosas.

Para la prescripción corta, el principio general establece que la posesión del sucesor por título singular se separa de la de su antecesor; y él puede adquirir la cosa por este término sólo si es de buena fe, sumando el tiempo de su posesión al tiempo de la posesión de su autor.

Curso de la prescripción. Momento inicial.

Con la adquisición de la posesión se inicia el curso de la prescripción; a partir de ese momento comienza a computarse el plazo.

Una excepción a este principio es el de la adquisición de la posesión con fuerza o violencia, al cual nos referimos anteriormente.

El curso de la posesión no es siempre uniforme, puede haber causales que provoquen su suspensión o su interrupción.

Alteraciones del curso de la prescripción:

SUSPENSIÓN.

Art. 3983.- El efecto de la suspensión es inutilizar para la prescripción, el tiempo por el cual ella ha durado; pero aprovecha para la prescripción no sólo el tiempo posterior a la cesación de la suspensión, sino también el tiempo anterior en que ella se produjo.

Causales de suspensión:

Menores y demás incapaces: la prescripción corre contra los incapaces que tuvieren representantes legales; si carecieren de ellos los jueces están autorizados para liberar al menor o incapaz de las consecuencias de la prescripción cumplida mientras carecían de representante legal, si después de la cesación de este impedimento se hubieren hecho valer sus derechos en el término de tres meses.

Matrimonio: suspende el curso de la prescripción entre los cónyuges en el caso de la separación personal; como también en el supuesto de que estén separados de hecho o de bienes. Pero sí corre la prescripción, después de la ley 23.515, en los casos de anulación de matrimonio y en los que se hubiere declarado disuelto el vínculo matrimonial por aplicación del art. 14 de la ley 14.394.

Casos comprendidos en una sucesión: el único caso de suspensión es el que se refiere a la posesión del administrador, la cual suspende el curso de la prescripción mientras éste se halle en el cargo, pero seguirá corriendo cuando lo deje.

Tutores y curadores:
Art. 3973.- La prescripción de las acciones de los tutores y curadores contra los menores y las personas que están bajo curatela, como también las acciones de éstos contra los tutores y curadores, no corren durante la tutela o curatela.
Interrupción.

INTERRUPCIÓN.
Actúa directamente sobre la posesión, y priva a ésta de uno de los requisitos necesarios para usucapir: la no interrupción. Su efecto consiste en eliminar totalmente la posesión anterior (art. 3998).

La interrupción puede ser natural o civil.

NATURAL: la primera consiste en privar al poseedor de la posesión, despojándolo por vías de hecho del inmueble que esta usucapiendo, pero esta nueva posesión debe durar por lo menos un año (ya que ése es el plazo que el despojado tiene para intentar la recuperación de la cosa (acción posesoria)).

CIVIL: la segunda puede ocurrir por medio de tres causales: demanda, compromiso arbitral, o reconocimiento de derechos.

 Demanda (2 requisitos): dos requisitos son esenciales para que la misma interrumpa la prescripción; debe ser deducida ante los órganos jurisdiccionales y debe demostrar inequívocamente la voluntad de lograr la restitución de la cosa.
- Queda sin efecto cuando:
1. el demandante desiste de su demanda;
2. cuando el demandado es absuelto.
 Compromiso arbitral: el compromiso arbitral hecho en escritura pública sujetando la cuestión de la posesión o propiedad a juicio de árbitros, interrumpe la prescripción. El árbitro puede ser de hecho (componedor); o de derecho (el juez mismo).
 Reconocimiento de derechos (expreso o tácito): Si el reconocimiento es expreso puede hacerse por actos entre vivos o por disposición de última voluntad, por instrumentos públicos o por instrumentos privados

Requisitos de cada prescripción:

- para la prescripción BREVE:
1. posesión (con todos los requisitos);
2. tiempo: 10 años;
3. JUSTO TÍTULO;
4. BUENA FE.

Se trata de requisitos con CARÁCTER SUMATORIO.

- para la prescripción LARGA:
1. posesión (con todos sus elementos);
2. tiempo: 20 años.

SUJETOS Y OBJETOS DE LA USUCAPIÓN.

SUJETOS.
Los sujetos de la usucapión son dos:
- el que adquiere el derecho, llamado “prescribiente” o “usucapiente”,
- y el que lo pierde, que no es otro que el propietario de la cosa prescripta.

Quiénes pueden prescribir.
La regla está dada por el art. 3950: Todos los que pueden adquirir pueden prescribir.

Toda persona, sea física o jurídica, puede ser sujeto activo de la usucapión, siempre que tenga capacidad para adquirir.

Desde el punto de visa procesal, la acción declarativa de usucapión no sólo puede ser promovida por el poseedor, sino también por sus sucesores universales, si es que aquél fallece sin haberse iniciado el juicio.

Contra quiénes puede prescribir.
La regla es análoga a la sentada anteriormente, ya que, en principio, toda persona, física o jurídica, puede ser sujeto pasivo de la usucapión, inclusive, el Estado como persona de Derecho privado.

La Iglesia también esta sujeta a las mismas prescripciones que los particulares.

OBJETO.

Cosas a las que se aplica.
De acuerdo con el art. 3952: “Pueden prescribirse todas las cosas cuyo dominio o posesión puede ser objeto de una adquisición”. Por lo tanto, la regla es que todas las cosas, tanto las muebles como las inmuebles pueden ser objeto de la usucapión.

Pueden ser poseídas todas las cosas que se encuentran en el comercio, no así los bienes que no son cosas, esto es, los derechos. En consecuencia, únicamente quedan excluidas las cosas del dominio público del Estado y los bienes dominicales, mientras estén afectados al ejercicio del culto.

Derechos reales susceptibles de ser adquiridos por la prescripción.
No son usucapibles todos los derechos reales que se ejercen por la posesión. En consecuencia, son usucapibles los derechos reales sobre cosa propia: dominio, condominio y propiedad horizontal. En cuanto a los derechos reales sobre cosa ajena, sólo lo son los de goce o disfrute: usufructo, uso, habitación y servidumbres.

USUCAPION DE MUEBLES (análisis del art. 4016 bis).

El Código Civil no contempló la prescripción para adquirir cosas muebles.

El Código de Comercio en su artículo 477, establece un término de prescripción de tres años para la adquisición de la propiedad de una cosa mueble que hubiera sido poseída de buena fe, siendo robada o perdida.

La reforma de la ley 17711 incluye el artículo 4016 bis para amparar la situación del poseedor de buena fe de cosa mueble robada o perdida.

Art. 4016 bis- El que durante tres años ha poseído con buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere el dominio por prescripción. Si se trata de cosas muebles cuya transferencia exija inscripción en registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos años en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la posesión debe ser de buena fe y continua.

Las críticas que se hacen a este artículo son:
 No se contempla el caso del poseedor de mala fe.

 No se exige que la cosa esté inscripta a nombre del poseedor, ni se considera a la inscripción como punto de arranque del cómputo del plazo. Hay que interpretar que la posesión de buena fe de una cosa registrable sólo es computable cuando ella está inscripta, y el plazo corre desde el momento de la inscripción. Esto es así porque si falta la inscripción a nombre del poseedor, y ella es exigida por la ley para que se opere la transmisión, el poseedor no podrá alegar la buena fe; además sólo la inscripción registral puede justificar la abreviación del lapso de prescripción.

Las cosas muebles registrables que tienen regímenes especiales, no están regidas por el artículo 4016 bis.

REQUISITOS PRESCRIPCIÓN LARGA Y CORTA.

USUCAPIÓN BREVE.
- para la prescripción BREVE:
5. posesión (con todos los requisitos);
6. tiempo: 10 años;
7. JUSTO TÍTULO;
8. BUENA FE.

Se trata de requisitos con CARÁCTER SUMATORIO.

JUSTO TÍTULO:
Art. 4010.- El justo título para la prescripción, es todo título que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin consideración a la condición de la persona de quien emana.

Es un título que tiene condiciones de forma, pero tiene un defecto esencial: le falta una condición de fondo porque emanó de un no propietario o un incapaz. Este título tiene un defecto, un vicio, que hace que sea justo título y no título suficiente. Por eso, deberá sanearse tal vicio por medio del paso del tiempo.

El justo título tiene todas las formalidades extrínsecas y es traslativo de dominio, pero la persona de quien emana no era el verdadero propietario. El poseedor tiene un título oponible en general, aunque está expuesto siempre a la reivindicación del verdadero dueño, hasta tanto se cumpla el plazo de prescripción.

Requisitos del justo título:
 estar revestido de las formas intrínsecas y extrínsecas:
 debe ser un negocio atributivo de la propiedad o traslativo del dominio (no entran, por ejemplo, contratos de locación, depósito, etc.)
 debe ser verdadero y aplicado al inmueble poseído:

Causas que excluyen el justo título.
Las causas que excluyen el justo título son las que no contienen alguno de los requisitos que hemos visto.

BUENA FE.
No basta el justo título para prescribir, sino que es necesaria la buena fe. Justo título y buena fe son dos elementos diferentes, aunque están íntimamente relacionados. Puede ocurrir que haya justo título y, sin embargo, falte la buena fe, como sucedería en el caso del que adquiere conociendo la falta del derecho del transmitente.

En este caso, el poseedor no sabe que es justo titulo; cree que tiene titulo suficiente, y esto supone su buena fe.

El error que padece el poseedor debe ser de hecho (no de derecho) y debe ser excusable.

USUCAPIÓN LARGA.
- para la prescripción LARGA:
3. posesión (con todos sus elementos);
4. tiempo: 20 años. (Luego de la reforma de la ley 17711 se cambio el plazo de 30 años por el de 20 años).

Quien ha poseído un inmueble con ánimo de dueño y detentado una posesión pública, pacífica, continua e ininterrumpida adquiere el dominio por prescripción al cumplirse el plazo de 20 años.

No interesa que no tenga título ni buena fe. Puede tratarse de alguien que inicialmente fue un usurpador.

Al igual que la prescripción breve, esta prescripción larga o veinteñal hace adquirir la propiedad, pero en este caso, el poseedor no tiene título, ni siquiera un justo título. Para obtenerlo debe acudir ante la justicia, a fin de que una sentencia declare la adquisición ya consumada.

FORMAS DE HACER VALER LA USUCAPIÓN.
Desde el punto de vista procesal, la prescripción siempre debe ser alegada por el sujeto que ha prescripto, no puede ser decretada de oficio.

Hay dos formas de hacerla valer:

a) por vía de acción: cuando quien ha usucapido la propiedad, luego de poseer el inmueble durante el tiempo requerido por la ley, resuelve obtener un titulo en sentido instrumental e intenta la acción declarativa de usucapión; o bien cuando es demandado por reivindicación y deduce reconvención por prescripción.

b) por vía de excepción: se hace valer la usucapión como defensa cuando el poseedor igualmente demandado por reivindicación, para evitar la desposesión, opone al progreso de esta acción real la excepción de prescripción.

Estas reglas solo aplicables en materia de usucapión larga, ya que en la breve no se concibe que la misma se haga valer por vía de acción, sino solo como defensa cuando el propietario promueve la reivindicación.

JUICIO DE USUCAPIÓN.
El juicio de usucapión está reglado por la ley 14159 con la reforma del decreto-ley 5756/58:
Art. 24.- En el juicio de adquisición del dominio de inmuebles por la posesión continuada de los mismos (artículo 4015 y concordantes del Código Civil) se observarán las siguientes reglas:

a) El juicio será de carácter contencioso y deberá entenderse con quien resulte titular del dominio… Si no se pudiera establecer con precisión quién figura como titular al tiempo de promoverse la demanda, se procederá en la forma que los códigos de procedimientos señalan para la citación de personas desconocidas;

El juicio no es propiamente de adquisición sino de declaración de la adquisición.

b) Con la demanda se acompañará plano de mensura, suscripto por profesional (agrimensor o ingeniero civil) autorizado y aprobado por la oficina técnica respectiva.

c) Se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial. Corresponderá al juez la valoración de las pruebas, según el caso concreto.

d) En caso de haber interés fiscal comprometido, el juicio se entenderá con el representante legal de la Nación, de la provincia o de la municipalidad a quien afecte la demanda. Habrá interés fiscal cuando los inmuebles puedan pertenecer al Estado, sea originariamente o por vacancia.

Las disposiciones precedentes no regirán cuando la adquisición del dominio por posesión veinteñal no se plantea en juicio como acción, sino como defensa.

Tanto la usucapión corta como la larga pueden plantearse por vía de excepción. Este último caso se da cuando el propietario anterior se propone reivindicar el inmueble y la persona que posee, pese a haber reunido todos los requisitos para adquirir, no ha obtenido la declaración judicial.

Podrá esgrimir la prescripción como defensa, y entonces deberá acreditar en el juicio (que es contencioso) que los elementos necesarios para la usucapión se han reunido y que se ha cumplido el tiempo prescriptivo.

Efectos de la sentencia.
La participación de las personas presuntamente legitimadas para actuar en el juicio permite dar a la sentencia el valor de cosa juzgada. Ello no quiere decir oponibilidad erga omnes, pues la cosa juzgada lo es respecto de las partes. Pero la sentencia, una vez inscripta en el Registro de la Propiedad, es la exteriorización del título de adquisición y, el derecho real así adquirido, es oponible erga omnes.

PUNTO 9. Extinción del dominio. Absoluta. Relativa.

Extinción absoluta. Para algunos autores, la extinción del dominio es absoluta cuando ella se produce por una causal inherente a la cosa. Para otros, en la extinción absoluta, el dominio cesa radicalmente, o sea que desaparece para su titular y cualquier otro.

Extinción relativa. Para algunos autores, la extinción es relativa cuando la propiedad se pierde para el actual dueño, pero pasa a otro, con excepción del supuesto de abandono. Para otros, es relativa si el sujeto que ejerce la propiedad la pierde es porque siempre pasa a una persona distinta.

Causales de extinción absoluta.

Destrucción de la cosa (art. 2604 primera parte): siendo la cosa el objeto del dominio, si se destruye es evidente que no sólo se extingue el derecho para su titular, sino también par toda otra persona, puesto que no hay derecho real sin cosa que le sirva de objeto. La destrucción debe ser total; ya que el dominio subsistiría sobre los restos. Esta causal sólo es aplicable a las cosas muebles y a los inmuebles por accesión y su carácter representativo. No se concibe la destrucción total de un inmueble por su naturaleza, salvo en caso de un terremoto grave.

Consumo de la cosa (art. 2604, segunda parte): si se trata de cosas consumibles cuya existencia termina con el primer uso (art. 2325), el derecho queda desprovisto de objeto por lo que deja de existir.

Puesta de la cosa fuera del comercio (art. 2604, “in fine”): En realidad, la colocación de la cosa fuera del comercio no basta por sí para extinguir el dominio. La sustracción de la cosa del comercio se produce cuando la cosa se afecta al dominio público del Estado. La extinción del dominio se produce para el particular, por tornarse la cosa inidónea para ser objeto del derecho. La propiedad privada se pierde y la cosa pasa a ser del dominio público del Estado.

Recuperación de la libertad de los animales salvajes (Art. 2605): la propiedad de los animales salvajes o domesticados se acaba cuando recuperan su antigua libertad, o pierden la costumbre de volver a la residencia de su dueño.

Causales de extinción relativa.

Disposición de la ley (art. 2606): como correlato de los modos de adquisición del dominio, es lógico que, dado el carácter exclusivo de este derecho, cuando una persona lo adquiere, haya otra que lo pierde. EJ: el poseedor consuma la adquisición del dominio por la posesión continuada durante veinte años y el antiguo dueño pierde esa calidad.

Abandono (Art. 2607): es un modo unilateral de pérdida del dominio que no debe confundirse con la falta de ejercicio (art.2510). Siendo el abandono un hecho excepcional, no se presume. Se exige una manifestación de voluntad espontánea, clara y categórica, debiendo interpretársela restrictivamente. La extinción es inmediata y no interesa que otra persona adquiera el dominio. Si la cosa es mueble, al ser abandona se convierte en res nullis (se puede adquirir por apropiación). Si se trata de un inmueble, pasa al dominio privado del Estado.

Enajenación (art. 2609): para que se pierda el dominio por enajenación es menester un acto jurídico del dueño capaz de cambiar el estado de su derecho, que ordinariamente consistirá en contraer una obligación de transmitirlo (Art. 574), seguido del pago de esa obligación (art. 725): el otorgamiento de la escritura pública y la tradición. El dominio se pierde por enajenación sólo después de firmado el instrumento público y de la tradición. En la realidad, resulta indiferente que la tradición se haga antes o después de firmada la escritura.

Transmisión judicial (art. 2610): en este caso la transmisión no es voluntaria, sino compulsiva, por mandato judicial. Debe existir una sentencia que desconozca el dominio o que deje sin efecto el traspaso o la adjudicación a otra persona. No interesa la causa ni el tipo de juicio y aun cuando se hable de ejecución de sentencia, la misma situación se da respecto de las ventas decretadas en los concursos civiles o comerciales.

En cuanto a la expropiación, sólo juzgará como causal de extinción relativa si el bien expropiado pasa al dominio privado del Estado, pues de ingresar al dominio público estaríamos frente a un supuesto de extinción absoluta.

BOLILLA 7 – RESTRICCIONES Y LÍMITES AL DOMINIO. EXPROPIACIÓN.

PUNTO 1. Concepto. Caracteres. Diferencias con las servidumbres.

Concepto y caracteres.

Las restricciones y límites que la ley impone al dominio determinan negativamente su contenido. Todo dominio está sujeto a restricciones, pero ello no implica de ninguna manera una disminución del contenido ni, mucho menos, un cercenamiento de facultades.

Esos límites se fundan en la potestad del E para adaptar la propiedad privada a las miras con que fue instituida, dentro de la convivencia y del interés superior de la sociedad.

Diferencias con las servidumbres.

Vélez establece una separación clara entre las restricciones al dominio y las servidumbres:

- naturaleza jurídica: las restricciones son obligaciones propter rem, es decir, tienen contenido obligacional; las servidumbres, en cambio, son derechos reales sobre cosa ajena pertenecientes al grupo de los de goce o disfrute;

- fuente: las restricciones sólo nacen de la ley; las servidumbres reconocen como principal fuente la voluntad de los particulares (a través de un contrato, un testamento…)

- calidad del dominio: el dominio, sea perfecto o imperfecto, siempre está sujeto a restricciones, las que configuran su estatuto normal; todo dominio está sujeto a restricciones, pero no todo dominio está gravado con servidumbres;

- contenido: las restricciones pueden consistir e un hacer, en un no hacer, o en un dejar hacer; las servidumbres, siendo derechos reales, jamás pueden tener como contenido un hacer.

PUNTO 2. Restricciones fundadas en consideraciones de interés público: establecidas por el derecho administrativo; establecidas por el C.Civ. a la libre disposición jurídica de la propiedad. Numerus clausus (remisión a bol. 1). Inalienabilidad. El problema de los llamados embargos e inhibiciones voluntarios.

RESTRICCIONES DEL DERECHO ADMINISTRATIVO.

De acuerdo con el art. 2611, las restricciones impuestas al dominio privado sólo en interés público son regidas por el derecho administrativo.
Las limitaciones a la propiedad privada en interés público son el conjunto de medidas jurídico-legales concebidas para que el derecho de propiedad individual armonice con los requerimientos del interés público o general, evitando, así, que el mantenimiento de aquel derecho se convierta en una traba para la satisfacción de los intereses del grupo social.

Estas restricciones son muy numerosas y se fundan en motivos muy variados, como la seguridad, la salubridad, la higiene, la moralidad, la tranquilidad, etc.

A diferencia de lo que ocurre con las restricciones del derecho civil, en las restricciones administrativas el destinatario es la comunidad o una parte de la misma.

Nunca producen una desmembración del dominio, porque si así ocurriera estaríamos ante una servidumbre administrativa. Por tal motivo, tampoco dan lugar a indemnización, ya que se trata de cargas generales que afectan por igual a todos los propietarios.

En cuanto a su contenido, puede ser:

• dejar hacer
• no hacer
• hacer

Entre las restricciones más importantes podemos destacar:

- las que surgen de reglamentos municipales relativas a la altura, alineación, estilo de los edificios;
- la prohibición de producir ruidos que alteren la tranquilidad pública;
- las derivadas de las normas que regulan la utilización de los automotores; etc.

RESTRICCIONES DEL CÓDIGO CIVIL.

Restricciones a la disposición jurídica de la propiedad:

1) numerus clausus: al haber adoptado el Cód. un sistema de numerus clausus, creó una importante restricción al dominio, toda vez que su titular sólo va a poder gravar sus cosas con alguno de los derechos reales admitidos por el legislador.

2) inenajenabilidad: teniendo el dueño la facultad de enajenar, es libre de hacerlo o no. Lo que le está prohibido es comprometerse a no enajenar o imponer esa condición al adquirente. No obstante, es perfectamente válida la cláusula de no enajenar a persona determinada, porque con ella no se afecta la libre circulación de los bienes (la cláusula de no enajenar a persona alguna, en cambio, carece de validez).

3) embargos e inhibiciones voluntarias: el art. 2612 alude al compromiso de no enajenar que asume una persona que ya es propietaria. En este supuesto, si luego enajena, la operación es válida, pero puede dar lugar a acciones personales contra el enajenante. Un ejemplo de este tipo de cláusulas lo encontramos en las llamadas “inhibiciones voluntarias” que, aún cuando fueran anotadas en el Registro de la Propiedad, no constituyen un impedimento para la enajenación (pero ello no obsta a que quien se inhibe voluntariamente para asegurar el pago de una deuda deba responder frente al acreedor por los perjuicios ocasionados).

PUNTO 3. Restricciones fundadas en razones de vecindad. Distintos casos. Especial desarrollo del supuesto del art. 2618 del C.Civ. y de las luces y vistas.

Restricciones fundadas en razones de vecindad. DISTINTOS CASOS.

CAMINO DE SIRGA: el camino de sirga es un camino ribereño que recibe esa denominación en razón de que está destinado a permitir la conducción de embarcaciones por ríos angostos o por canales navegables tirados desde una cuerda o sirga desde la orilla.

En la actualidad ha devenido en una institución carente de justificación, por lo menos, en lo que hace a su función primitiva vinculada con la navegación. Sin embargo, se la mantiene porque se entiende que puede servir para otros fines de interés general, tales como la construcción de astilleros, puertos, etc.

El tamaño de ese camino es de 35 mts., contados desde la línea de la ribera.

El propietario ribereño no puede levantar en esa franja ninguna construcción, ni reparar las antiguas ni deteriorar de modo alguno el terreno. Sólo podrá cortar pasto, leña, árboles, pero le estaría vedado el cultivo.

OBRAS, TRABAJOS E INSTALACIONES QUE PUEDAN PERJUDICAR A LOS VECINOS: el dueño puede realizar todas las obras, trabajos o instalaciones que considere convenientes o necesarias para la mejor utilización o aprovechamiento de su propiedad.

El legislador impone una serie de restricciones que sintetizamos de la siguiente manera:

- el propietario de un fundo no puede hacer excavaciones ni abrir fosos en su terreno que puedan causar la ruina de los edificios o plantaciones existentes en el fundo vecino, o de producir desmoronamientos de tierra;
- debe mantener los edificios, de manera que la caída o los materiales que se desprendan de ellos no dañen a los vecinos o transeúntes;
- nadie puede construir cerca de una pared medianera o divisoria, pozos, cloacas, letrinas, acueductos que causen humedad; establos, depósitos de sal o materias corrosivas, artefactos que se mueven a vapor;
- debe construir un contramuro de ladrillo o piedra de 16cm de espesor si quiere hacer una chimenea u hogar contra una pared medianera, etc.

MOLESTIAS OCASIONADAS POR ACTIVIDADES EN INMUEBLES VECINOS: en este caso, debemos atender a lo expuesto por el art. 2618, que sostiene que las molestias que ocasionen el humo, calor, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares por el ejercicio de actividades en el inmueble ajeno, NO DEBEN EXCEDER LA NORMAL TOLERANCIA, teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para ellas.

Si surge un conflicto, las partes pueden acudir al juez, y el juicio tramitará sumariamente.

Esa normal tolerancia a la que alude el art. configura una fórmula abstracta, porque en definitiva será el juez quien, en cada caso concreto, determine si se ha sobrepasado o no ese límite.

El juez, por su parte, está facultado para ordenar la cesación de las molestias o la indemnización de los daños, de acuerdo a la magnitud de los mismos; e incluso puede ordenar ambas.

De cualquier manera, al decidir, el juez deberá siempre tener en cuenta una serie de pautas que señala el propio art. 2618, a saber:

• “las condiciones del lugar”: no es lo mismo un establecimiento fabril instalado en un barrio industrial que otro establecido en un barrio residencial.

• “las exigencias de la producción”: el juez deberá evaluar el tipo de actividad que desarrolla el establecimiento, la trascendencia de los productos que elabora, la cantidad de personal ocupado; en definitiva, el beneficio que representa para la comunidad.

• “el respeto debido al uso regular de la propiedad”: esta pauta es muy genérica, y se relaciona con la noción de abuso del derecho.

• “la prioridad en el uso”: la solución del caso podrá variar, teniendo en cuenta un factor temporal, es decir, quién se instaló primero.

ÁRBOLES Y ARBUSTOS: no puede tener árboles a una distancia menor de 3 metros de la línea divisoria con el fundo vecino. Para el caso de los arbustos, la distancia se reduce a 1 metro.

Esa distancia se cuenta desde el eje del árbol hasta la línea que separa las heredades. No se hace desde la corteza porque el diámetro puede modificarse con el transcurso del tiempo, y un árbol plantado a una distancia correcta podría dejar de serlo.

Cuando el árbol o arbusto se encuentre a una distancia menor de la permitida, el vecino puede exigir que sean retirados, aun cuando la diferencia sea mínima. Para ello no necesita acreditar perjuicio, porque éste es presumido por el legislador.

Ahora, puede ocurrir que el árbol esté ubicado a distancia reglamentaria, pero sus ramas o raíces invadan el fundo vecino. La solución que acuerda el código es distinta en uno y otro caso:
- ramas: si se trata de ramas, el invadido tiene derecho a pedir al dueño del árbol que las corte en todo lo que se extienden en su propiedad.

- raíces: si son las raíces las que se extienden por suelo vecino, el dueño de éste puede hacerlas cortar por sí mismo.

LUCES Y VISTAS: las primeras están destinadas a dejar pasar la claridad o el aire sin que, en principio, pueda verse a través de ellas. Las segundas son puertas o ventanas que permiten la visual sobre el fundo vecino.

LUCES: ante todo, es necesario hacer una distinción según que las aberturas se encuentren o no en una pared medianera. En caso de ser así, sólo mediante acuerdo entre los condóminos del muro es posible la apertura de puertas o ventanas y, en tal supuesto, queda constituida una servidumbre atípica perfectamente lícita.

Si la pared divisoria no es medianera (es decir, es privativa de uno de los vecinos), el dueño de la pared puede abrir en ella ventanas para recibir luces, a 3 mts. de altura del piso de la pieza a que quiera darse luz, con reja de fierro (dice el código). Hay que aclarar que esta medida (3mts.) ha quedado en desuso por el Código de Edificación.

Como se trata de una restricción al dominio y no una servidumbre, el vecino no puede exigir la supresión de dicha abertura, pero puede levantar una pared que obstruya las ventanas en cualquier momento, aun cuando ello privare de luz al que las abrió.

Si las aberturas no reúnen los requisitos establecidos, el lindero está facultado para demandar la supresión o modificación para hacerlas compatibles con las exigencias legales.

VISTAS: las vistas pueden ser de 2 clases:

- derechas o de frente: son aquellas que se tienen en la dirección del eje de una ventana, de modo que al pararse de frente a ella se puede mirar el fundo vecino sin tener que mover la cabeza ni a la derecha ni a la izquierda.

- oblicuas o de costado: son aquellas que exigen colocarse en dirección diferente del eje de la ventana para ver el fundo vecino, girando la cabeza a la derecha o a la izquierda.

Respecto de las primeras, el código establece que no se pueden tener vistas sobre el predio vecino por medio de ventanas, balcones u otros voladizos, a menos que intermedie una distancia de 3 mts. de la línea divisoria.

En cuanto a las oblicuas, establece que tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas, sobre propiedad ajena, si no hay 60 cm. de distancia.

Si el balcón da lugar a vistas derechas sobre el fundo de enfrente y sobre los de los costados, entonces la distancia deberá observarse en todos los sentidos.
PUNTO 4. Expropiación. Concepto. Naturaleza jurídica. Análisis de la ley 21.499, en especial con relación a la causa, los sujetos, los objetos, los valores indemnizables, determinación de sus montos y procedimientos. Transferencia del dominio al expropiante. Expropiación irregular. Retrocesión. Jurisprudencia. Comparación con la ocupación temporánea por el E, las requisiciones, la confiscación y el decomiso.

EXPROPIACIÓN.

CONCEPTO.

Es el instituto de derecho público mediante el cual el Estado, para el cumplimiento de un fin de utilidad pública, priva coactivamente de la propiedad de un bien a su titular, siguiendo un determinado procedimiento y pagando una indemnización previa, en dinero, integralmente justa y única.

Dos son los efectos esenciales de la expropiación: la transferencia del derecho de propiedad del expropiado al expropiante y el nacimiento del derecho a la indemnización a favor del expropiado.

REGULACIÓN LEGAL: la expropiación la encontramos regulada a nivel nacional por la ley 21.499 y en el ámbito de la pcia. de Bs. As. por la ley 5.708. Ambas normas nos dirán que pueden ser objeto de expropiación, los sujetos pasivos de esta, el procedimiento judicial a seguir, etc.

ELEMENTOS:

 Elemento OBJETIVO: tiene que ver con las cosas pueden ser objeto de expropiación; todo lo que forma parte del derecho de propiedad susceptible de valor económico puede ser objeto de expropiación. Ej. casas, patentes, bonos, ideas, etc.

 Elemento SUBJETIVO: alude a las partes de la expropiación:

1) sujeto EXPROPIANTE: es quien ejecuta la declaración de utilidad pública, impulsa el trámite para consumar el desapropio y paga la respectiva indemnización. La Nación y las provincias son los únicos titulares de la competencia expropiatoria, pues ejercen por sí mismas y directamente la facultad de declarar la utilidad pública.

2) el sujeto EXPROPIADO: es el titular del bien objeto de la declaración de utilidad pública. La Ley de expropiación establece que la acción expropiatoria podrá promoverse contra cualquier clase de personas de carácter público o privado

3) sujeto BENEFICIARIO: es aquél a quien se destina el objeto expropiado. Si es el Estado quien expropia, lo habitual es que el bien desapropiado se incorpore a su dominio. Pero puede ocurrir que el Estado o alguno de sus entes jurídicos menores no acudan a la expropiación con la finalidad de retener el bien en sus patrimonios, sino a fin de transferirlo a otra persona. En este caso, el sujeto activo no expropia para sí, sino para terceros, generalmente particulares.

 Elemento FORMAL: se relaciona con el procedimiento para llevar a cabo la expropiación. Si las partes se ponen de acuerdo (avenimiento) se procede al pago de la indemnización; si no hay acuerdo se resuelve en vía judicial. Todo el proceso judicial se lleva a cabo en los Juzgados Contenciosos Administrativos, donde la etapa fundamental será la etapa de prueba y dentro de esta es de fundamental importancia la pericial, ya que será la que determine el monto de la indemnización.

 Elemento MATERIAL: VER INDEMNIZACIÓN.

 Elemento FINALISTA: utilidad pública. La exigencia de que la expropiación responda a una causa de utilidad pública constituye, para los administrados, una garantía constitucional establecida en resguardo de la propiedad privada. La LE (ley de expropiación) establece que "la utilidad pública que debe servir de fundamento legal a la expropiación, comprende todos los casos en que se procure la satisfacción del bien común, sea éste de naturaleza material o espiritual.

a) Calificación: la Constitución atribuye al Poder Legislativo la responsabilidad de calificar la utilidad pública a través de una ley formal. La competencia para calificar la utilidad pública corresponde al Congreso Nacional y a las legislaturas locales, como lógica consecuencia del sistema federal de gobierno.

INDEMNIZACIÓN. Determinación del monto.

La indemnización es una compensación económica debida al expropiado por el sacrificio impuesto en el interés público. Significa restituir integralmente al propietario el mismo valor económico del que se le priva, cubriendo los daños y perjuicios que sean consecuencia de la expropiación

INDEMNIZACIÓN JUSTA: la indemnización debe ser integralmente justa. Equivale a dar al expropiado en dinero, el mismo valor de la propiedad que se le priva. La expropiación no debe empobrecer ni enriquecer al expropiado, sino dejarlo en igual situación económica.

La indemnización, para ser justa, debe ser objetiva, actual e integral:

 Valor OBJETIVO: es lo que la cosa realmente vale para la generalidad en el mercado de los bienes de esa especie, correspondiente al lugar del bien expropiado y al tiempo de la desposesión

 Valor ACTUAL: para fijar el valor del bien expropiado debe tomarse el que dicho bien tiene, en el momento de la desposesión, según el sistema del costo de reproducción o reposición, es decir, considerando la suma que debe invertirse para obtener, al mismo tiempo, un bien igual al que se desapropia.

 Valor INTEGRAL: implica que el expropiado será resarcido de todo aquello de que se lo priva, no pudiendo ser disminuida la indemnización por deducciones que lesionen ese principio. El resarcimiento debe incluir la depreciación monetaria y los intereses, estando exento de toda deducción que vulnere la integridad; por ejemplo, por la imposición de gravámenes, tributos, compensaciones, etcétera.

INDEMNIZACIÓN PREVIA: es el único de los caracteres de la indemnización que está expresamente reglado por la norma fundamental. El propietario del bien, mientras no perciba íntegra su indemnización, mantiene su condición de tal.

INDEMNIZACIÓN EN DINERO: la indemnización se pagará en dinero en efectivo, excepto que medie consentimiento del expropiado en el sentido de aceptar otra especie de valor.

EXPROPIACIÓN PARCIAL.
Es posible que para la satisfacción de la utilidad pública no se requiera la desposesión total de un inmueble. El expropiado sufre, en este caso, la pérdida de sólo una parte de su bien.

EXPROPIACIÓN INVERSA.
Se llama así cuando el dueño del inmueble afectado le exige al E que le expropie el bien, ya que éste declaró la utilidad pública de dicha expropiación pero no inició el juicio para efectivizarla (para pagarla).

ABANDONO de la expropiación.
El abandono tiene por efecto la imposibilidad de que se produzca, después de vencidos los respectivos plazos, el desapoderamiento de los bienes alcanzados por la ley no ejecutada. Si el proceso no se promueve dentro de los plazos legales, la declaración de utilidad pública es inexistente y, por tanto, los bienes que aquélla afectaba no podrán ser expropiados.
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COMPARACIÓN con la ocupación temporánea por el E, las requisiciones, la confiscación y el decomiso.

OCUPACIÓN TEMPORÁNEA POR EL E.
Es el derecho real administrativo, titularizado por un ente público, por el que adquiere, por razones de interés público, en forma transitoria o provisional, el uso y goce de un bien, de persona no estatal.

El carácter temporal es de la esencia del instituto. En efecto, la transitoriedad de la limitación es la que lo diferencia de la expropiación y la servidumbre, que son, por principio, permanentes.

Es también de la esencia de la ocupación temporánea, que la restricción o el desmembramiento del dominio sólo alcanza al uso y goce del bien, total o parcial, pero siempre temporal.

La ocupación temporánea, como su nombre lo indica, tiene siempre una duración limitada, provisional, transitoria, pudiendo consistir sólo en la privación total o parcial del ius utendi y del ius fruendi de un bien. En cambio, la expropiación determina la pérdida de la propiedad, la extinción del dominio, el desapoderamiento total, definitivo, tanto de usos, frutos, como de disponibilidad.

Tipos.
La normativa prevé dos tipos de ocupación temporánea: anormal y normal.

ANORMAL.

 Tiene por causa inmediata una necesidad urgente, imperiosa, súbita, y por finalidad mediata la utilidad pública.

 Es DISPUESTA DIRECTAMENTE POR LA AUTORIDAD ADMINISTRATIVA, sin intervención judicial y sin declaración legislativa

 NO GENERA DERECHO A INDEMNIZACIÓN, salvo la reparación de los daños o deterioros que se causen a la cosa o el pago de los daños y perjuicios debidos por el uso posterior de la cosa en menesteres ajenos a los que determinaron su ocupación.

 La DURACIÓN se limita al TIEMPO ESTRICTAMENTE INDISPENSABLE PARA SATISFACER LA RESPECTIVA NECESIDAD.

 Los casos que pueden motivar la aplicación de esta figura son los denominados de estado de necesidad (incendios, inundaciones, terremotos, etc.), que exigen soluciones urgentes.

NORMAL.

 La causa inmediata es una necesidad normal, no inminente, y la causa mediata la utilidad pública.

 Es requisito indispensable la DECLARACIÓN LEGISLATIVA DE UTILIDAD PÚBLICA.

 La ley otorga al afectado por una ocupación normal el DERECHO A RESARCIMIENTO. Son aplicables subsidiariamente, en esta materia, las reglas vigentes para la expropiación.

 El PLAZO MÁXIMO DE DURACIÓN de la ocupación normal se ha fijado en 2 AÑOS años, transcurridos los cuales, y en caso de no restituirse al propietario el bien ocupado, su titular puede recurrir a la expropiación.

 EL BIEN AFECTADO POR LA OCUPACIÓN NORMAL NO PUEDE DESTINARSE A UN FIN DISTINTO DEL QUE SE PERSIGUIÓ AL ESTABLECER LA OCUPACIÓN. Un comportamiento semejante importaría una violación al orden jurídico y permitiría al propietario afectado acudir a una acción judicial similar a la de retrocesión.
REQUISICIÓN.
La requisición es la ocupación o adquisición coactiva de un bien por el Estado, quien lo dispone por situación de generalidad y a efectos de satisfacer exigencias de utilidad pública reconocida por la ley e indemnizada.

La requisición es, pues, un procedimiento administrativo unilateral de cesión forzada de bienes, principalmente muebles, para satisfacer urgentes necesidades de utilidad pública, mediante la indemnización correspondiente

El alcance de la limitación, a veces llamada requisa, es variado; puede abarcar:
a. prestación de servicios;
b. adquisición de cosas muebles,
c. y utilización de inmuebles y semovientes.

Los caracteres que tienen que concurrir para la conformación de la figura en examen son: utilidad pública; indemnización y procedimiento escrito: "orden de requisa".

TIPOS Y DIFERENCIAS.
La requisición comprende dos especies: a) en propiedad, y b) de uso.

EXPROPIACIÓN Y REQUISICIÓN EN PROPIEDAD:

Diferencias en cuanto al OBJETO:

o la requisición en propiedad tiene por objeto exclusivamente cosas muebles o derechos; no se aplica a los inmuebles. Los bienes objeto de requisición son, en todos los casos, típicamente fungibles, y además existen en el comercio en cantidades indeterminadas, y no se individualizan con indicación del propietario.

O la expropiación tiene por objeto toda clase de bienes, pero éstos deben tener un carácter de unicidad e infungibilidad; el objeto de la expropiación debe ser siempre determinable; por el contrario, las cosas fungibles no se expropian, se requisan.

Diferencia en cuando a la DECLARACIÓN DE UTILIDAD PÚBLICA, en cuanto a sus efectos: tiene efectos jurídicos distintos:

o En la expropiación, esa declaración, por sí sola no hace al bien indisponible; es necesario que el expropiante haya consignado el precio de la expropiación.

o En la requisición en propiedad, la declaración de utilidad pública, per se, hace indisponibles los bienes sujetos a ella; la indisponibilidad asegura los fines del legislador e impide el agio y la especulación, previos a la indemnización.

REQUISICIÓN DE USO:

o la requisición de uso crea un derecho personal que se convierte en real, en el momento de la toma del objeto por el requisador.

o se diferencia de la expropiación y la ocupación temporánea, en que éstas son medios jurídicos de aplicación particular a través de los cuales se resuelve o satisface una necesidad de utilidad pública determinada por una actuación individual y aislada (expropiación de un inmueble para construir una escuela, ocupación de un inmueble para depósito de materiales de una obra pública a construir).

o la requisición es, por principio, una medida de aplicación general que se concreta sobre bienes de cualquier persona, por razón de trastornos económicos (requisición civil), estado de guerra (requisición militar), etcétera.

EL COMISO O DECOMISO.
Es la privación coactiva de los bienes privados por razones de interés público. Funciona como sanción penal, aduanera y de policía.

El decomiso, como instituto de derecho público, no tiene por finalidad esencial afectar la cosa decomisada a usos públicos.

En ese sentido el decomiso es la pérdida definitiva de un bien, sin indemnización, por razones de seguridad, moralidad o salubridad públicas.
No implica indemnización, porque en estos casos la propiedad privada no se toma para destinarla a uso público, y además tal derecho no se halla en estado legal.

LA CONFISCACIÓN.
La confiscación implica el desapoderamiento de los bienes de una persona, que pasan al poder del Estado sin compensación alguna.

Las notas características de la confiscación son las siguientes:

- Puede ser resultante de medidas de carácter individual (personal) o de carácter general (colectivo).

- Puede configurarse a través de medidas penales, civiles, administrativas y fiscales.

- Puede resultar tanto de requisiciones militares, como de las autoridades civiles.

BOLILLA 8 – DOMINIO IMPERFECTO. PROPIEDADES CON CARACTERES ESPECIALES. DERECHO DE AGUAS.

PUNTO 1. Dominio imperfecto. Distintos supuestos.

DOMINIO IMPERFECTO. Concepto y diferentes supuestos.

El dominio es imperfecto por 2 causas: porque está sujeto a condición o a plazo resolutorio, o porque su contenido se encuentra disminuido por hallarse la cosa gravada con otro derecho real.

3 son los casos de dominio imperfecto:

- dominio fiduciario
- dominio revocable
- dominio desmembrado

PUNTO 2. Dominio revocable. Definición legal. Análisis crítico. Desaciertos doctrinarios. La condición resolutoria, el plazo resolutorio y la llamada cláusula legal como condición resolutoria implícita. Formas de operarse la resolución. Efectos en materia de cosas muebles e inmuebles, entre partes y con relación a terceros.

DOMINIO REVOCABLE. Definición legal. Análisis crítico y desaciertos doctrinarios.

El dominio revocable está definido en el art. 2663: “dominio revocable es el que ha sido transmitido en virtud de un título revocable a voluntad del que lo ha transmitido; o cuando el actual propietario puede ser privado de la propiedad por una causa proveniente de su título”.

AFECTA LA PERPETUIDAD DEL DOMINIO.

Se trata de un dominio que debe resolverse cuando se cumple una condición resolutoria o vence un plazo resolutorio, pero, a diferencia del dominio fiduciario, intervienen en él únicamente 2 personas:

- el transmitente, que luego se convertirá en revocante.
- el dueño revocable, que es el titular del dominio revocable.

Por lo tanto, cuando se produce la resolución, la cosa no pasa a un tercero sino que vuelve al transmitente.

Puede recaer sobre muebles o sobre inmuebles, y reconocer como fuente u acto entre vivos o una disposición de última voluntad.

CASOS de dominio revocable.

- Dominio revocable sujeto a condición resolutoria expresa: la venta con pacto de retroventa, o con cláusula de poder arrepentirse el vendedor, o con pacto de mejor comprador, etc.

- Dominio revocable sometido a condición resolutoria tácita: la revocación de las donaciones por inejecución de los cargos o por ingratitud del donatario, el pacto comisorio tácito, etc. En estos supuestos se dice que la condición es tácita o implícita, por cuanto la fuente de la revocabilidad es la ley.

CRÍTICA: No configuran casos de dominio revocable las situaciones que se mencionan en el art. 2664: “el dominio no se juzga revocado cuando el que posee la cosa a título de propietario es condenado a entregarla en virtud de una acción de nulidad, o de rescisión, o por una acción por hecho fraudulento, o por restitución del pago indebido. En estos casos se juzga que el dominio no había sido transmitido sino de una manera interina”.

Esta disposición no sólo es absolutamente innecesaria, sino que contiene una grave incorrección. En efecto, Aubry y Rau afirman que en estos casos no debe considerarse que la propiedad ha sido revocada, sino que jamás fue transmitida, ni siquiera de manera interina. Lo que ocurre es que el codificador reemplazó la frase “ni siquiera” por “sino”, con lo que se produce una contradicción con el comienzo del art.

Más allá del error mencionado, debe interpretarse el art. en el sentido de que, si el título por el que se ha pretendido transferir el dominio es nulo o ha sido anulado, no hay revocación.

EFECTOS.

Para referirnos a esta cuestión, es necesario distinguir según que el dominio revocable recaiga sobre inmuebles o sobre muebles.

INMUEBLES: en este caso, la revocación del dominio tendrá siempre EFECTO RETROACTIVO al día en que se adquirió, si no hubiera en la ley o en los actos jurídicos que la establecieron, disposición expresa en contrario.

O sea, en principio, la revocación tiene efectos retroactivos, pero las partes pueden disponer lo contrario.

Si se revoca el dominio con efecto retroactivo:
 el antiguo propietario está autorizado a tomar el inmueble libre de todas las cargas, servidumbres o hipotecas con que lo hubiese gravado el propietario desposeído;

 pero está obligado a respetar los actos administrativos del propietario desposeído, como los alquileres o arrendamientos que hubiese hecho;

Como consecuencia de ello, quedan sin efecto las enajenaciones hechas o los gravámenes constituidos por el propietario revocable, sin que los terceros que hayan contratado con él puedan invocar desconocimiento sobre el peligro que se cernía sobre ellos, porque las cláusulas revocatorias, que deben estar en el mismo instrumento público por el cual se hace la enajenación, no pueden dejar de ser conocidas por el tercero adquirente.

Cuando la revocación no tiene efectos retroactivos, porque así lo dispone la ley o ha sido convenido por las partes, quedan subsistentes las enajenaciones y derechos reales que hubiere constituido el dueño revocado. Con mayor razón se mantienen los actos de administración.

MUEBLES: en materia de muebles se aplica lo dispuesto por el art. 2671: “la revocación sobre cosas muebles no tiene efecto contra terceros adquirentes, usufructuarios, o acreedores pignoraticios, sino en cuanto ellos, por razón de su mala fe, tuvieran una obligación personal de restituir la cosa”.

Se trata de una aplicación del régimen propio de las cosas muebles, de modo tal que sólo sufrirá los efectos de la revocación el adquirente de mala fe o el titular de un gravamen que él sabía que había sido constituido por quien no tenía derecho de hacerlo.

PUNTO 3. Dominio fiduciario. Definición legal. Análisis crítico. Discusión sobre su existencia.

DOMINIO FIDUCIARIO.

Concepto: art. 2662 del C.Civ. – “dominio fiduciario es el que se adquiere en un fideicomiso singular, subordinado a durar solamente hasta el cumplimiento de una condición resolutoria, o hasta el vencimiento de un plazo resolutorio, para el efecto de restituir la cosa a un tercero”.

Había una evidente impropiedad en la antigua redacción del art. al establecer que la cosa debe restituirse a un tercero, puesto que no se puede restituir a una persona lo que ella nunca tuvo.

Se trata de un dominio sujeto a condición resolutoria expresa o plazo resolutorio expreso en el que intervienen 3 personas:

- el constituyente, fiduciante: que es quien crea el fideicomiso.
- el fiduciario: que es el titular del dominio fiduciario.
- el beneficiario: que es el tercero a quien debe ser entregada la cosa cuando se cumple la condición o vence el plazo.

La ley 24.441 de 1994 ha dado una nueva perspectiva al dominio fiduciario, al reglamentar prolijamente el régimen jurídico al que se encuentra sometido.

Discusión sobre su existencia.

Existió gran divergencia en nuestra doctrina acerca de la configuración y de la existencia misma del dominio fiduciario.
Para algunos autores, como GATTI, eran dudosas las existencia y aplicación del dominio fiduciario en el Código, al haberse limitado a definirlo sin darle tipicidad.

La corriente mayoritaria lo admitía, pero había grandes discrepancias en cuanto a la determinación de los fideicomisos permitidos. Había quienes circunscribían el dominio fiduciario al establecido por actos entre vivos, y quienes no le encontraban aplicación en nuestro derecho.

Areán participaba en su momento del criterio amplio, pero no deja de reconocer que se trataba de una figura que, a diferencia de lo que ocurre en el derecho anglosajón, no era utilizada entre nosotros.

PUNTO 4. Dominio desmembrado. Concepto. Controversia sobre cuáles derechos reales desmembran al dominio.

DOMINIO DESMEMBRADO:

En este caso, el dominio se encuentra gravado con un derecho real a favor de otra persona. Se ve afectada la absolutez del dominio
Según la doctrina hay 2 opciones:

1º) es desmembrado cuando el dominio está gravado con un derecho real de disfrute (posición restringida), es decir, gravado con una servidumbre, usufructo, uso y habitación.

Dominio Absoluto: tiene los 3 ius del derecho romano: ius utendi, ius fruendi, ius abutendi.

Usufructo: el usufructuario puede tener: ius utendi (usar), ius fruendi (gozar).

2º) el de la doctrina mayoritaria, (posición amplia), se desmembra el dominio cuando esta gravado con un derecho real de disfrute o un derecho real de garantía, por ejemplo, la hipoteca. Por ejemplo, el acreedor hipotecario no puede realizar actos de disposición respecto del bien como si éste no estuviera hipotecado.

PUNTO 5. Derechos intelectuales. Naturaleza jurídica. Nociones de la ley 11.723. Producciones autorales protegidas, nacionales y extranjeras. Titulares. Facultades. Contratos para su explotación económica. Duración del derecho. Registro de la producción intelectual. Protección legal ante denuncias al Registro o actuaciones judiciales.

 

PUNTO 6. Bien de familia. Concepto de familia. Constitución. Efectos. Desafectación.

BIEN DE FAMILIA: instituto regulado por la ley 14394 Art. 34 al 50:

El bien de familia tiene protección constitucional.

Tiene un doble objetivo:

 económico: dado por preservar parte del patrimonio de una familia.
 social: circunstancia que la familia continua junta bajo de un mismo techo.

Objeto del bien de familia: Art. 34: establece que se puede constituir bien de familia sobre un inmueble rural o urbano. Dicho inmueble no puede exceder determinado valor, y ese valor surge de las distintas valuaciones locales (esto no tiene aplicación), circunstancia que está mal vista, porque la ley se hizo para proteger bienes de los pobres. No existe la valuación en la actualidad.

“Solo se puede constituir un inmueble como bien de familia, único inmueble constituido como tal”.

DESTINO: el inmueble tiene que usarse como vivienda de familia, o bien, como explotación comercial o industrial, por cuenta propia del constituyente y su familia (sustento de la familia) fuente de trabajo de la familia.

La ley define el CONCEPTO DE FAMILIA: Art. 36: (no se necesita que convivan):

1) en principio, el propietario del inmueble y el cónyuge, ascendientes, descendientes o hijos adoptivos (hasta acá es flia.)

2) en defecto de los anteriores, los parientes por consanguinidad hasta el 3° grado que convivieran con el constituyente.

Quedan excluidos los parientes por afinidad: suegros, cuñados, etc.

REQUISITOS PARA CONSTITUIR EL BIEN DE FAMILIA: forma:
Por acta realizada en el registro de la propiedad inmueble, por escritura publica o testamento. La 1º es la más común y es gratuita.

Si necesita asesoramiento para constituir el bien de familia, el honorario no pude exceder el 1% de la valuación fiscal.

Procedimiento:
 1º el constituyente debe acompañar titulo de propiedad del inmueble (escritura)

 2º acompañar partidas que acrediten parentesco, Art. 36 proponer de beneficiarios a los hijos o ascendientes o descendientes.

 3º documento de identidad del constituyente y de los beneficiarios.

 Si hay condominio, se acompaña el título de propiedad que acompaña al condominio y las partidas que acreditan las personas que son familiares. Todos los condominios que acrediten parentesco, si o si deben ser familiares, sino no se puede poner como bien de familia. “se requiere el acuerdo unánime de los condóminos ”

EFECTOS de la constitución del bien de familia. Art. 37: se produce la indisponibilidad relativa del inmueble, que no puede ser delegado ni enajenado. Además, las deudas posteriores a la inscripción las pueden oponer el constituyente.

No es oponible con respecto a impuestos, tasas, contribuciones, por ello no se libera de pagarlas.

Los beneficiarios del bien de familia solo tienen el uso y goce.

Para saber si es oponible o no: para poder determinar si es oponible o no, no solo debemos considerar la inscripción como bien de familia en el registro de la propiedad, sino que se tiene en cuenta la fecha de esa inscripción, y la causa de la obligación por la que se reclama.

Por ej.: si la causa es extracontractual (un accidente de transito), si ocurre antes de la inscripción puede atacar el bien. De igual forma ocurre con las expensas de la propiedad horizontal, porque el reglamento que da vida a la PH es anterior a la compra del departamento, porque primero se inscribe y lego se venden las unidades funcionales (los departamentos).

DESAFECTACIÓN de bien de familia:
Art. 49: causales:
1) inc.1º - el propio constituyente con conformidad del cónyuge.
2) inc. 2º - si el bien de familia se constituyó por testamento se requiere el consentimiento de la mayoría de los coherederos, salvo negativa del cónyuge vivo o que sean incapaces.
3) inc. 3º - condominios (acreditar parentesco): para desafectarlo se requiere el consentimiento de la mayoría de los condóminos computada por porcentual, que figura en la escritura.
4) inc. 4º - se pide desafección de oficio o por interesado. Por ej.: un tercero acreedor demuestra que el propietario no tiene requisitos para que sea bien de familia, porque el propietario no vive ahí y no lo explota común y por cuenta propia. Si el acreedor demuestra esto, se puede desafectar.
5) inc. 5º - por circunstancias externas. Por ej.: la expropiación.

Causales que no son consideradas para la desafección: de acuerdo con la jurisprudencia:
 la ausencia temporaria del inmueble, transitoria un año es ausencia transitoria.
 la muerte del propietario del inmueble: la doctrina entiende que la familia, en tal supuesto, necesita más protección, y por eso tampoco es considerada causal.
 la mayoría de edad de los beneficiarios.

 

PUNTO 7. Sepulcros. Naturaleza jurídica. Prescripción adquisitiva. Ejecución por los acreedores. Partición del condominio. Jurisprudencia.

SEPULCROS.

Concepto: son bóvedas ubicadas en cementerios públicos

Cosa ubicada en predios que pertenecen al dominio público municipal. El particular tiene una concesión de uso propia del derecho administrativo (no se tiene el derecho real de dominio). Los sepulcros no se inscriben en el registro de propiedad inmueble.

Prescripción adquisitiva del sepulcro: discusión: a partir del fallo de 1942 “Viana” de las cámaras en pleno, los sepulcros se pueden adquirir por prescripción. Para ello se necesita el paso del tiempo y la posesión, manifestada, a su vez, a través de actos posesorios: fallo “Miranda Naon”:
1) inhumar cadáveres en el lugar,
2) disposición del destino ulterior de los restos, decidir cremar uno de los cuerpos,
3) atención personal del sepulcro,
4) contratación de personal para la limpieza y atención del sepulcro.

Ejecución por acreedores: Art. 219 inc. 2 del cpcc, determina la inembargabilidad de los sepulcros, salvo por su precio de venta, construcción o materiales, en cuyo caso si puede ser ejecutado el sepulcro por los acreedores.

Los sepulcros están en la dirección general del cementerio, allí se traba el embargo, solo por excepción.

Partición del dominio: sepulcro en condominio, ¿se puede o no pedir la partición del sepulcro para venderlo? Fallo “Moholade” para pedirlo se necesita el consentimiento de todos los condóminos.

 

PUNTO 8. Derecho de aguas. Metodología legal. Mar territorial (jurisdicción nacional y provincial). Plataforma continental. Aguas pluviales. Régimen jurídico de los ríos, lagos, vertientes e islas. Aguas subterráneas. Jurisprudencia.

DERECHO DE AGUAS: LEY 23968

Esta ley define el mar territorial, zona contigua y plataforma continental:

 (art. 3) Mar territorial: se extiende12 millas y se reconoce el paso de otros buques.

 (art. 4) Zona contigua: se extiende mas allá del mar territorial hasta 24 millas marinas, se tiene poder fiscalizador, jurisdiccional y represivo.

 (art. 6) Plataforma continental: comprende el lecho y el subsuelo de las áreas submarinas hasta el borde exterior del margen continental. Las 200 millas marinas se cuentan a partir de la línea de base.

Aguas pluviales: son aguas de lluvia; serán de dominio público o privado según donde caigan. El titular de las aguas es el titular del inmueble.

Ríos: Art. 2340: cosas pertenecientes al dominio público; pueden ser navegables o no navegables. Para la doctrina, los ríos navegables son aquellos que se utilizan como medio de transporte de personas y cosas.

Otra clasificación de ríos:
 Provinciales: nacen y mueren en la provincia.
 Interprovinciales: nacen en una provincia y mueren en otra.

La corte determino que los ríos pertenecen al dominio público provincial. El estado nacional tiene jurisdicción para legislar sobre temas que tengan que ver sobre navegabilidad, comercio, etc.

 Nacional: nace y muere en un solo país
 Internacional: cuando nace en un país y desemboca y muere en otro.

Aguas subterráneas: se consideran aguas de dominio público; si se encuentran debajo de un inmueble es de dominio privado y el propietario está facultado para usar esa agua. Si el agua subterránea aflora recibe el nombre de vertiente o manantial (es el mismo régimen que las aguas pluviales).

Lagos: pertenecen al dominio público de la provincia en el que se encuentra.

Islas: pertenecen al dominio del estado. La doctrina se opone a que pertenezcan a los particulares.

BOLILLA 9 – CONDOMINIO.

PUNTO 1. Definición legal. Análisis crítico. Caracteres.

Concepto. Análisis. Caracteres.

Uno de los derechos reales exclusivos es el dominio, de modo que, cuando sobre una misma cosa concurren 2 o más derechos de dominio, habrá condominio.

El condominio está definido en el art. 2673: “el condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble”.

De dicha definición surgen los CARACTERES:

- PLURALIDAD DE SUJETOS: deben concurrir 2 o + personas como titulares del derecho pues, de no ser así, habría dominio y no condominio. Las personas pueden ser tanto de existencia visible como personas jurídicas. En cuanto al número de titulares, no hay límite alguno.

- UNIDAD DE OBJETO: el condominio, como todo derecho real, debe recaer sobre cosas ciertas y determinadas, pero si éstas son varias, todas pertenecen simultáneamente a los distintos condóminos, sin que se pueda deslindar la parte material de cada uno ni establecerse qué objeto corresponde a quién.

- PARTES INDIVISAS: esta parte indivisa no se identifica con ninguna parte material de la cosa, sino simplemente con una porción ideal, sin que se pueda establecer sobre la cosa qué parte de ella le corresponde a tal o cual condómino.

PUNTO 2. El condominio en el derecho romano y en el derecho germánico.

Derecho romano: los romanos sólo admitieron la propiedad por cuotas. No conocieron término para designar el condominio, y el titular del derecho era llamado “dominus”, de igual modo que cuando era propietario exclusivo de la cosa.

Los frutos producidos por la cosa eran adquiridos de acuerdo a la parte que le correspondía a cada uno.

En cuanto a las facultades sobre la cosa, les estaba vedado enajenarla, destruirla o constituir servidumbres prediales sin el consentimiento de los otros condóminos.

Derecho germánico: a diferencia del derecho romano, en este condominio todos los comuneros están recíprocamente vinculados. Cada uno participa en el todo. Nadie puede disponer libremente de su parte, ni aún con el consentimiento de los demás.
PUNTO 3. Constitución. Clases.

CONSTITUCIÓN. Clases.

Para referirnos a este tema corresponde analizar las distintas fuentes del condominio, así como los diferentes modos de adquirir este derecho real.

POR CONTRATO (art. 2675): tiene origen convencional cuando varias personas adquieren conjuntamente una cosa. El contrato puede ser oneroso (una compraventa) o gratuito (donación).

De igual manera, la constitución del condominio tiene origen contractual cuando una persona enajena a otra una parta de la cosa que le pertenece exclusivamente. En este caso, se extingue el dominio que tenía sobre el todo, para dar nacimiento a un condominio en el que sólo le corresponde una parte indivisa.

POR ACTO DE ÚLTIMA VOLUNTAD (art. 2675): sólo se da la constitución del condominio por un acto de esta naturaleza cuando en un testamento se deja un legado de cosa determinada a varias personas conjuntamente.

POR LEY (art. 2675): existen también condominios de origen legal cuando éste nace como consecuencia de una disposición legal, independientemente de la voluntad de los particulares.

Supuestos no enumerados en el art. 2675:

 USUCAPIÓN: no se discute la posibilidad de que el condominio nazca como consecuencia de la usucapión, cuando 2 o + personas poseen un inmueble en común.

 PROLONGACIÓN DE UNA INDIVISIÓN HEREDITARIA: al igual que en el supuesto anterior, la doctrina sostiene que el condominio puede nacer en el supuesto de prolongarse una indivisión hereditaria, es decir que esta última figura puede convertirse en condominio cuando los herederos se limitan a inscribir en el Registro de la Propiedad la declaratoria de herederos o el testamento respecto de cada uno de los inmuebles, sin efectuar la partición.

Respecto de este supuesto existen posiciones encontradas en la doctrina:

1) de acuerdo con una primera interpretación, no puede nacer condominio en este caso, porque para ello sería necesaria la escritura pública (si se trata de un inmueble) y, además, dado que la declaratoria de herederos o el testamento pueden inscribirse a pedido de cualquiera de los herederos, nunca podría hablarse de condominio porque falta la conformidad de todos los interesados. Y además, no figura como una de las fuentes del condominio enunciadas en el art. 2675.

2) conforme a una segunda opinión estaríamos frente a un supuesto de constitución de condominio que la ley designa, esto eso, en el supuesto de que la indivisión se extienda por mayor tiempo del que comúnmente se requiere para dividirla, cuando los herederos podrían haberlo hecho.

3) para una tercera corriente, depende de las circunstancias de cada caso interpretar si la voluntad de los herederos al realizar la inscripción registral ha sido la de mantener la indivisión hereditaria o la de constituir un condominio.

CLASES DE CONDOMINIO.

- CONDOMINIO SIN INDIVISIÓN FORZOSA: en este caso, lo que lo caracteriza es que cualquiera de los condóminos puede pedir en cualquier momento la división de la cosa común, provocando de ese modo la extinción del estado de comunidad.

- CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA: a diferencia del caso anterior, los condóminos se hallan impedidos de demandar la partición, sea porque la ley no lo permite (como en la medianería), sea porque lo prohíbe una estipulación temporal pactada por ellos mismos o porque les ha sido impuesta por el testador.

PUNTO 4. Condominio sin indivisión forzosa.

Ver definición en el punto anterior.

PUNTO 5. Facultades de los condóminos respecto de su cuota. Derechos de sus acreedores.

FACULTADES DE LOS CONDÓMINOS RESPECTO DE SU CUOTA. DERECHOS DE SUS ACREEDORES.

El código asimila las facultades del condómino sobre la parte indivisa a las de un dueño. En consecuencia, el derecho de cada uno sobre su cuota es amplísimo, pues puede libremente enajenarla y gravarla sin consentimiento de los demás.

PRINCIPIO GENERAL (art. 2676): “cada condómino goza, respecto de su parte indivisa, de los derechos inherentes a la propiedad, compatibles con la naturaleza de ella, y puede ejercerlos sin el consentimiento de los demás copropietarios”.

De este artículo surge que el derecho que cada condómino tiene sobre su cuota es amplísimo. Sin embargo, aún cuando se le permiten ejercer todos los derechos inherentes a la propiedad sin necesidad de contar con el consentimiento de los otros condóminos, dicho ejercicio debe ser compatible con la parte indivisa. En consecuencia, dado el carácter de abstracto o ideal que la caracteriza, sólo puede concebirse respecto de ella el ejercicio de facultades jurídicas.

No hay ninguna posibilidad de usar ni de disponer materialmente de una parte indivisa, pues la misma no se refleja sobre un sector materialmente determinado de la cosa común, sino que se traduce en una cifra (1/3; 1/10; etc.)

ENAJENACIÓN: de acuerdo con el art. 2677, cada condómino puede enajenar su parte indivisa, y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la división entre los comuneros.

 El condómino puede disponer de su parte como mejor le parezca: puede venderla, donarlas, permutarla o hacerla objeto de un acto de última voluntad.

 Estando legitimado para enajenar la parte indivisa, debe también admitirse la posibilidad de que lo haga con respecto a una parte menor que aquélla.

 Esta facultad puede ser ejercida en cualquier momento y a favor de cualquier persona, ya sea otro condómino o un tercero.

CONSTITUCIÓN DE HIPOTECAS: de acuerdo con el art. 2678, cada uno de los condóminos puede constituir hipoteca sobre su parte indivisa en un inmueble común, pero el resultado de ella queda subordinado al resultado de la partición, y no tendrá efecto alguno en el caso en que el inmueble toque en lote a otro copropietario, o le sea adjudicado en licitación.

En nuestro derecho, el acto que pone fin al condominio tiene efectos declarativos. Ello significa que cuando se realiza la división se considera a cada condómino como si hubiera sido, desde el origen de la indivisión, propietario exclusivo de lo que le hubiere correspondido en su lote.

De dicho enunciado se infiere que, si bien está permitida la constitución de hipoteca sobre el inmueble común en la medida de la parte indivisa que le pertenece, la existencia de la hipoteca está íntimamente ligada al resultado de la partición: si al realizarse esta última el inmueble es adjudicado a dicho condómino, la hipoteca subsiste, aunque limitada a la parte indivisa que tenía sobre ese inmueble. Por el contrario, si el inmueble se adjudica a otro condómino, el derecho de garantía se extingue.

CONSTITUCIÓN DE OTROS DERECHOS REALES:

- el condómino puede también gravar su parte indivisa, constituyendo un USUFRUCTO.
- puede también constituir DERECHO DE USO O DE HABITACIÓN.
- también será posible constituir PRENDA.

CONSTITUCIÓN DE DERECHOS PERSONALES: de acuerdo con el art. 1512, el condómino no puede arrendar la cosa común, ni aún en la parte que le pertenece, sin consentimiento de los demás.

DERECHOS DE LOS ACREEDORES: en cuanto a los acreedores particulares de los condóminos, están expresamente facultados para hacer embargar y ejecutar la parte indivisa, sin necesidad de provocar la partición.

Este derecho se circunscribe a la parte indivisa exclusivamente, de modo que no están autorizados a embargar y ejecutar toda la cosa común.

ACCIONES POSESORIAS Y PETITORIAS: siendo el condominio un derecho real que se ejerce por la posesión, su titular está legitimado para promover acciones posesorias, tanto frente a la turbación como frente al despojo.

PUNTO 6. Facultades de los condóminos sobre la cosa común.

FACULTADES SOBRE LA COSA COMÚN.

A diferencia del punto anterior, las facultades sobre la cosa común son muy limitadas.

PRINCIPIO GENERAL (art. 2680): “ninguno de los condóminos puede sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la cosa común ni sobre la menor parte de ella, físicamente determinada, actos materiales o jurídicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposición de uno bastará para impedir lo que la mayoría quiera hacer a este respecto”.

ACTOS MATERIALES: el condómino puede usar y gozar de la cosa común, en tanto no medie oposición de los demás. Esas facultades de uso y goce están debidamente limitadas por la necesidad de respetar el destino de la cosa, y porque no se ejerzan en el interés particular del condómino, con el consiguiente deterioro para los otros.

Está prohibida la realización de innovaciones materiales. Respecto del alcance de la expresión, algunos autores consideran que se aplica a cualquier tipo de modificación en el estado de hecho de la cosa; otros, en cambio, no consienten una aplicación tan rigurosa.

En ese sentido, se afirma que la prohibición de hacer innovaciones comprende únicamente:
 las obras que tiendan a modificar el destino de la cosa común,
 y las que disminuyan el derecho de los otros condóminos.

Por el contrario, cuando se trate de obras que tiendan al mejor goce de la cosa común, no regirá el criterio de la unanimidad para ejecutarlas. Así, se ha admitido que cualquiera de los condóminos haga construcciones para su uso particular, con la condición de no estorbar a los otros el ejercicio de igual derecho en otra parte de la cosa.

ACTOS JURÍDICOS (art. 2682): “el condómino no puede enajenar, constituir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. El arrendamiento o el alquiler hecho por alguno de ellos es de ningún valor”.

El condómino no puede realizar sobre la cosa común y sin el consentimiento de los demás los siguientes actos:

- enajenar: está prohibido transmitir la cosa, sea por el todo o por una parte materialmente determinada, sea por título oneroso o gratuito, o por acto entre vivos o mortis causa

- constituir servidumbres: el condómino no puede gravar el inmuebles común con una servidumbre, pues ello implica un acto de disposición de la cosa que no puede realizarse sin el consentimiento de todos

- constituir hipoteca: no puede hipotecar la cosa común, ni tampoco una parte materialmente determinada de la misma. Esta prohibición se extiende a la prenda y la anticresis

- dar en locación o arrendamiento: esta prohibición debe extenderse, con mayor motivo, a la de ceder en comodato, por ser éste gratuito

- demandar el desalojo: el código prohíbe a los condóminos, sin el consentimiento de los demás, demandar la restitución de la cosa antes de concluirse el tiempo de la locación, cualquiera sea la causa alegada

PUNTO 7. Obligaciones de los condóminos entre sí y con relación a terceros. Cargas reales: solidaridad e indivisibilidad (jurisprudencia).

OBLIGACIONES DE LOS CONDÓMINOS.

CONTRIBUCIÓN A LOS GASTOS DE REPARACIÓN Y CONSERVACIÓN: el art. 2685 establece que todo condómino puede obligar a los copropietarios en proporción de sus partes a los gastos de conservación o reparación de la cosa común; pero pueden librarse de esta obligación por el abandono de su derecho de propiedad”.

Se impone a todos los condóminos la obligación de contribuir a los gastos de conservación y reparación de la cosa común, ya que se trata de gastos que han beneficiado a todos, asegurando la existencia y la integridad del objeto.

Esta obligación se circunscribe a la proporción que cada uno tiene en el condominio, pero ello no quita que los condóminos puedan establecer otro modo de participación. Incluso puede pactarse que sólo uno de ellos se haga cargo de los gastos.

Cualquiera de los copropietarios puede realizar gastos de conservación y reparación de la cosa, afrontándolos con su patrimonio, pero luego tiene derecho a reclamar el reintegro por parte de los demás.

Además, el copropietario que no quiera asumir la obligación puede renunciar a su cumplimiento, liberándose a través del abandono de su parte indivisa.
En caso de abandono, surge para los demás condóminos el derecho de acrecer, de modo que adquieren la parte del renunciante en proporción a sus respectivas cuotas.

DEUDAS CONTRAÍDAS EN PRO DE LA COMUNIDAD: frente al acreedor únicamente está obligado el condómino que contrajo la deuda. De esa manera, el acreedor sólo podrá reclamarle a ese condómino, sin perjuicio de la acción de repetición que luego podrá ejercer este último y que se funda en la idea de una gestión útil del negocio común.

Quedan comprendidas todas las deudas contraídas en beneficio de la comunidad.

Cuando la deuda ha sido contraída por todos los condóminos pueden darse las siguientes situaciones:

- si no se ha expresado la participación que les corresponde en el condominio y tampoco se ha pactado la solidaridad, frente al acreedor responden por partes iguales. No obstante ello, entre los condóminos nacerá la acción de reembolso, en el supuesto de que no tengan la misma participación en la comunidad.

- si se expresan las cuotas y no se ha convenido solidaridad, frente al acreedor sólo responden en proporción a las mismas, es decir que lo pactado tiene fuerza de ley y no procede ninguna acción de reembolso.

- si se ha estipulado la solidaridad, cualquier propietario puede ser demandado por el total de la deuda, sin perjuicio de la acción de repetición que pudiera corresponder entre ellos.

DEUDAS POR RENTAS O FRUTOS Y POR DAÑOS: la cosa común puede producir frutos, resultando lógico que se distribuyan entre los condóminos en proporción a sus cuotas.

Si los frutos fueron percibidos por uno solo de los copropietarios, los demás resultan acreedores por la parte que les corresponde.

No obstante ello, los condóminos pueden convenir la distribución de los frutos como mejor les parezca pero, a falta de estipulación expresa, deben dividírselos en proporción a su parte indivisa.

El condómino obligado al pago tiene derecho de deducir lo que hubiera invertido para obtener los frutos (gastos de cultivo, extracción, etc.).

CARGAS REALES QUE GRAVEN LA COSA COMÚN: el art. 2689 sostiene que en las cargas reales que graven la cosa, como la hipoteca, cada uno de los condóminos está obligado por el todo de la deuda.

No se trata aquí de las obligaciones contraídas por los condóminos frente a terceros, sino de las cargas o gravámenes reales que afecten la cosa común.

Diferentes opiniones doctrinarias:

a) La fuente de esta norma es POTHIER, que distinguía entre cargas divisibles e indivisibles. Cuando la carga es divisible, cada obligado responde solamente por su parte. En cambio, cuando la carga es indivisible (como el caso de la hipoteca), cada uno está obligado por el todo, ya que no podría estarlo sólo por su parte si se tiene en cuenta que dicha carga no es susceptible de división.

b) Para algunos autores se trata de un supuesto de solidaridad legal, ya que cuando se habla de “obligación por el todo” se refiere a la deuda (por ejemplo, a la obligación de pagar la suma de dinero que la hipoteca asegura).

c) Según otra corriente interpretativa, no hay solidaridad instituida por la ley, sino que es la indivisibilidad de la carga que grava la cosa común la que determina que el condómino esté obligado por el todo.

PUNTO 8. Administración de la cosa común. Quórum. Mayorías. Administrador. Gestor de negocios. División de los frutos. Derecho de los condóminos ante el arrendamiento de la cosa común: naturaleza jurídica del contrato que pudieren celebrar.

ADMINISTRACIÓN DE LA COSA COMÚN.

Este régimen de administración entra en juego en 2 supuestos:

1) cuando la cosa no es susceptible de uso común, en razón de su naturaleza (por ejemplo, si se trata de una casa de dimensiones reducidas y los condóminos y sus familias son muy numerosos);
2) cuando la cosa es susceptible de uso común, pero alguno de los condóminos ejerce el ius prohibendi.

QUÓRUM Y MAYORÍAS.

El quórum surge del código, y supone que ninguna determinación será válida si no fuese tomado en reunión de todos los condóminos o de sus legítimos representantes.

Esta exigencia de la UNANIMIDAD se funda en la necesidad de asegurar el derecho de cada uno de ser oído y de hacer conocer su parecer en la consideración de los problemas que surgen con respecto al condominio.

Modernamente se ha sostenido que no es necesaria la participación efectiva de todos los condóminos, siendo suficiente que se los haya citado para intervenir en la reunión.

Si bien el quórum para deliberar es la unanimidad, para adoptar las decisiones es suficiente la MAYORÍA ABSOLUTA, que se computa en proporción al valor de la parte que a cada uno le corresponde en la cosa.

¿Qué pasa en caso de EMPATE? – para dirimir estas cuestiones pueden recurrir a árbitros o a la suerte, y se requiere de unanimidad para adoptar cualquiera de estos procedimientos. En caso de que no se pongan de acuerdo podrán acudir a la justicia.

ADMINISTRADOR.

¿Quiénes pueden ser designados administradores? Si los condóminos resuelven la explotación de la cosa común por el régimen de administración deben designar un administrador, pudiendo recaer el nombramiento sobre uno de ellos o sobre un tercero.

 Si la designación recae sobre uno de los condóminos, este tendrá las facultades propias de un mandato general.

 En el caso de que se designe a un tercero, aunque el código no lo diga, es indudable que también deben aplicarse las reglas del mandato general.

 En ambos casos, deben rendir cuentas de su gestión.

La elección del administrador corresponde a los copropietarios. En caso de igualdad de votos, el condómino propuesto como administrador debe ser preferido a cualquier persona extraña. Y si no ser logra acuerdo para la designación, la decisión le corresponde al juez.

Puede pactarse una remuneración a favor del administrador, pero en caso de silencio se presume la gratuidad.

GESTOR DE NEGOCIOS.

Puede ocurrir que alguno de los copropietarios se arrogue la facultad de administrar sin estar expresamente autorizado para ello, en cuyo caso se cae en la figura de la gestión de negocios. Por tal motivo, resultan aplicables las disposiciones que regulan dicha figura, como por ejemplo, debe rendir cuentas.

DERECHO DE LOS CONDÓMINOS ANTE EL ARRENDAMIENTO DE LA COSA COMÚN: naturaleza jurídica del contrato que pueden celebrar.

En el supuesto de que los condóminos hayan decidido dar la cosa común en alquiler o arrendamiento, el código reconoce un derecho de preferencia a favor de aquel de ellos que hubiese ofrecido el mismo alquiler o renta.

Se trata de una solución razonable, que evita la intromisión de elementos extraños al condominio y que, además, favorece la explotación de la cosa común.
Si la cosa se da en alquiler a un condómino, parecería que es al mismo tiempo locador y locatario, lo cual entra en colisión con el principio de que no se puede alquilar una cosa propia. Sin embargo, es necesario tener en cuenta que el derecho de cada condómino sobre la cosa común está limitado por el derecho de los demás, desapareciendo tal restricción.

El locatario (condómino) tendrá la obligación de pagar el alquiler, pudiendo inclusive ser condenado al desalojo en caso de incurrir en falta de pago.

PUNTO 9. Extinción del condominio. Partición. Efectos. Jurisprudencia.

EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO: el condominio se extingue por las mismas causales de extinción del dominio y, además, por el modo típico, que es la partición.

MODOS COMUNES A LA EXTINCIÓN DEL DOMINIO:

- EXTINCIÓN ABSOLUTA:

a) si la cosa se destruye;

b) es consumida totalmente o es puesta fuera del comercio;

c) o si el condominio recae sobre animales salvajes o domesticados y ellos recuperan su antigua libertad.

- EXTINCIÓN RELATIVA:

cuando la persona adquiere la propiedad de la cosa común, en virtud de la transformación, accesión o prescripción;

cuando todos los condóminos abandonan la cosa;

cuando todos los condóminos enajenan la cosa a una sola persona;

o la pierden por transmisión judicial del condominio, ejecución de sentencia o expropiación por causa de utilidad pública.

LA PARTICIÓN.

Cuando el condominio es normal u ordinario, la causal típica de extinción es la partición.

Se trata del acto por el cual el derecho del condómino sobre la parte indivisa se transforma en un lote material, equivalente a su interés en la cosa. En otras palabras, es el acto que le pone fin al condominio, haciendo que cada uno adquiera materializada la parte que le corresponde.

En cuanto a las normas aplicables, el código establece que deben aplicarse a la división de cosas particulares “las reglas relativas a la división de las sucesiones, a la manera de hacerla y a los efectos que produce…”.

PARTICIÓN EN ESPECIE, EN DINERO O MIXTA.

En especie: la partición se realiza en especie cuando la cosa común se divide en partes o lotes materialmente determinados, representativos del interés que cada condómino tiene en aquélla.

Para que sea procedente este tipo de participación es necesario, ante todo, que se trate de cosas divisibles (por ejemplo, un campo que pueda dividirse en lotes).

Si el condominio recae sobre un inmueble edificado, a partir de la sanción de la ley 13.512 también puede ser objeto de una división en especie, incorporándolo al régimen de PH, siempre que las unidades resultantes de la división tengan independencia funcional y salida a la vía pública directamente o por un pasaje común.

En dinero: aun tratándose de cosas divisibles, deberá acudirse a la venta cuando el fraccionamiento implique un menoscabo de valores (por ejemplo, en la división de un diamante).

Como principio general debe darse prioridad a la partición en especie, y sólo si surgen inconvenientes insalvables que la tornen irrealizable debe recurrirse a la subasta.

Mixta: puede suceder que no sea posible la partición en especie porque las partes resultantes de la división no equivalgan exactamente con la proporción que cada condómino tiene en la cosa común.

Por ejemplo: un terreno que puede dividirse en 2 lotes iguales, pero uno de los condóminos tiene un 40% y al otro le corresponde un 60%. Al ser los dos lotes iguales, el primero recibirá un valor mayor que el que le pertenece en la comunidad, de modo que se convierte en deudor del otro por la diferencia. Se recurre entonces a la partición mixta, que recibe ese nombre porque supone una partición en especie y en dinero.

PARTICIÓN TOTAL O PARCIAL: los condóminos pueden convenir dividir toda la cosa común o sólo una parte materialmente de ella. Si la partición es parcial, el condominio queda liquidado relativamente, ya que subsiste sobre la porción que no ha sido dividida.

Es aconsejable evitar las particiones parciales, ya que multiplican los gastos, siendo preferible esperar un tiempo razonable para hacerla en conjunto.

PARTICIÓN DEFINITVA O PROVISIONAL: la partición que pone fin al condominio se denomina “partición definitiva”, pero suele hablarse también de una partición provisional para aludir al caso en que los condóminos se limitan a dividir el uso y goce de la cosa común (por ejemplo, en el caso de un edificio en que cada uno de los condóminos ocupa un piso).

MANERAS DE REALIZAR LA PARTICIÓN.

JUDICIAL: de acuerdo a lo que establece el art. 3465, será necesaria la intervención de la justicia en los siguientes supuestos:

1) cuando haya menores, aunque estén emancipados, o incapaces, interesados, o ausentes cuya existencia sea incierta.
2) cuando terceros, fundándose en un interés jurídico, se opongan a que se haga partición privada.
3) cuando los herederos mayores y presentes no se acuerden en hacer la división privadamente.

En este caso, la totalidad de los condóminos debe ser citada al proceso, y si se ha omitido a alguno de ellos la demanda debe ser rechazada.

EXTRAJUDICIAL: si no están en juego intereses de incapaces o de terceros y media acuerdo entre los condóminos, entonces la partición puede hacerse extrajudicialmente. Si se trata de un condominio, la partición debe formalizarse por medio de escritura pública.

MIXTA: en este caso, opera cuando los condóminos instrumentan la partición por medio de un documento privado, que luego es homologado por el juez.

BOLILLA 10 – CONDOMINIOS CON INDIVISIÓN FORZOSA. CONDOMINIO POR CONFUSIÓN DE LÍMITES.

PUNTO 1. Supuestos de indivisión forzosa previstos por el Código.

A diferencia de lo que ocurre con el condominio normal u ordinario, en el condominio con indivisión forzosa la facultad de los condóminos de solicitar la partición en cualquier momento lisa y llanamente no existe, o bien se encuentra suspendida.

No deben confundirse las fuentes del condominio con las de la indivisión forzosa. Esta puede reconocer un origen legal o extralegal, mientras que el condominio en sí mismo se origina siempre en alguna de las fuentes establecidas por el art. 2675.

En consecuencia, la indivisión forzosa puede emanar de:

 LA LEY: tienen origen legal el condominio de muros, cercos y fosos (art. 2717) y el condominio que recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables para el uso común de 2 o + heredades (art. 2710).

 LA CONVENCIÓN: puede tratarse del pacto entre los condóminos renunciando al derecho de pedir la indivisión por un plazo no mayor de 5 años (art. 2693), o del acuerdo entre los coherederos por un término de 10 años (art. 52 Ley 14.394).

 EL TESTAMENTO O LA DONACIÓN: la indivisión es impuesta por el testador o el donante por un plazo de 5 años (art. 2694) o por el testador por un lapso de 10 años (art. 52 Ley 14.394).

 POR DECISIÓN JUDICIAL: el juez debe demorar la realización de la partición si considera que puede ser nociva en el momento en que es requerida (art. 2715, in fine).

 POR VOLUNTAD DEL CÓNYUGE SUPÉRSTITE (art. 53 Ley 14.394).

PUNTO 2. Indivisión forzosa de origen contractual: casos del convenio entre condóminos para bienes de origen no hereditario (art. 2693) y de la donación (art. 2694).

INDIVISIÓN FORZOSA DE ORIGEN CONTRACTUAL.

1) CONVENIDA POR LOS CONDÓMINOS RESPECTO DE BIENES NO HEREDITARIOS.

En este supuesto rige el art. 2693: “los condóminos no pueden renunciar de una manera indefinida al derecho de pedir la división; pero les es permitido convenir en la suspensión de la división por un término que no exceda de 5 años, y de renovar este convenio todas las veces que lo juzguen conveniente”.

En este caso, los condóminos están facultados para convenir la renovación antes de cumplirse los 5 años pero, en tal supuesto, el nuevo período comienza a contarse desde la celebración del segundo acuerdo, y no desde el vencimiento del primero.

No está permitido pactar la renovación automática, porque de ese modo se estaría encubriendo una indivisión por un lapso mayor que el reconocido.

Es absolutamente necesaria la unanimidad, pues basta la oposición de uno de los condóminos para mantenerse dentro de las normas del derecho común, esto es, las que rigen el condominio normal u ordinario.

Si se hubiera pactado la indivisión por un lapso mayor de 5 años, en general se considera que la cláusula es válida sólo por el plazo autorizado por el código.

Si no se ha fijado plazo alguno, o el mismo es incierto, la cláusula es igualmente válida por 5 años, pues respeta la voluntad de las partes y el texto de la ley.

2) IMPUESTA POR EL DONANTE

Dicho supuesto se halla contemplado en el art. 2694: “cuando la copropiedad e la cosa se hubiere constituido por donación o por testamento, el testador o donante puede poner la condición de que la cosa dada o legada quede indivisa por el mismo espacio de tiempo”.

Se faculta al donante o testador a imponer la prohibición de solicitar la partición por un plazo que no exceda los 5 años.

Todo lo expresado en el supuesto anterior en lo que se refiere a casos en que se haya estipulado un plazo mayor o no haya plazo o sea incierto, resulta aplicable a este supuesto.

La cláusula de indivisión no puede afectar la legítima de los herederos.

PUNTO 3. Accesorios indispensables al uso común de 2 o + heredades.

Art. 2710: “habrá indivisión forzosa cuando el condominio sea sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de 2 o + heredades que pertenezcan a diversos propietarios, y ninguno de los condóminos podrá pedir la división”.

Puede suceder que una cosa esté afectada al uso común de 2 o + heredades pertenecientes a distintos propietarios, y que esa cosa común sea un accesorio indispensable de aquéllas, de modo tal que la explotación se tornaría imposible o, por lo menos, dificultosa, si los propietarios interesados no pudieran servirse de la cosa cuyo uso es común.

El código supone en este caso la existencia de 2 propiedades exclusivas y una tercera afectada al uso común e indispensable de las primeras.

Derecho de los condóminos: los derechos de los condóminos, en razón de la indivisión forzosa, son mucho más amplios que los que les corresponden en el condominio ordinario, disponiendo el art. 2712: “cada uno de los condóminos puede usar la totalidad de la cosa común y de sus diversas partes como de una cosa propia, bajo la condición de no hacerla servir a otros usos que aquellos a que está destinada, y de no embarazar al derecho igual de los condóminos”.

Por tanto, cada condómino puede usar de toda la cosa común o de alguna de sus partes, como podría hacerse sobre una cosa que le pertenece exclusivamente.

No obstante ello:

• no puede hacerla servir para un uso distinto de aquel para el que ha sido destinada (es decir, no puede cambiar el destino de la cosa).

• no debe atentar contra el derecho igual y recíproco de los otros comuneros.

En cuanto a la primera limitación, el destino de la cosa normalmente surgirá de lo convenido entre los interesados, pero de no ser así, habrá que estar a la naturaleza misma de la cosa y al uso al que aquella ha sido afectada.

Por otra parte, la cosa común sólo puede ser usada para responder a las necesidades de las heredades en cuyo interés ha sido impuesta la indivisión, no pudiendo extenderse a otras.

Facultades que tienen los condóminos. Ejemplos:

- el copropietario de un patio común le puede levantar construcciones como mejor le parezca;
- puede instalar canales de agua, cañerías de gas;
- pero no podría efectuar trabajos que tornasen imposible o dificultaran el acceso de los demás.

PUNTO 4. División nociva. Jurisprudencia.

El código faculta al juez a demorar la partición cuando ella fuere nociva por cualquier motivo (art. 2715, in fine).

En este supuesto, deben concurrir circunstancias excepcionales, cuya verdadera entidad debe ser apreciada por el juzgador, importando su decisión el establecimiento de una indivisión forzosa durante el tiempo que estime necesario y hasta tanto subsistan tales circunstancias.

El origen de esta nocividad puede ser acontecimientos extraordinarios imprevisibles, como ser una guerra, rebelión, crisis económica. Por estos motivos, cualquiera de los condominios puede pedir que la partición se demore, porque de lo contrario sería nociva para los condóminos.
PUNTO 5. Condominio de muros, cercos y fosos. Conceptos de muro contiguo, encaballado, medianero, privativo y de cerco. Derecho de asentar el muro en el terreno del vecino. Cerramiento forzoso. Prescripción de la acción de cobro según se trate de muro contiguo o encaballado y en función de que sea o no una pared de cerco. Jurisprudencia plenaria. Valor de la medianería. Prueba. Presunciones. Derechos y obligaciones en la medianería. Reconstrucción del muro: jurisprudencia plenaria.

Terminología y conceptos.

En general, la doctrina equipara los términos “pared” y “muro”. No obstante ello, se denomina “pared divisoria”, “pared separativa” o “pared lindera” a aquella que separa o divide 2 propiedades contiguas.

CLASIFICACION DE LOS MUROS (pared divisoria): se clasifican según 2 criterios:

CRITERIO FISICO:

1) ENCABALLADO: está edificada, parte sobre el terreno de uno de los propietarios colindantes, y parte sobre el terreno del otro, por lo que el eje coincide con la línea divisoria de ambos fundos.

2) CONTIGUO: es contigua, en cambio, cuando está totalmente asentada sobre el terreno de uno de los propietarios linderos, de modo que el filo coincide con el límite separativo de ambos predios.

3) MURO PRÓXIMO: no tiene regulación legal; no está bien visto por la doctrina porque se desaprovecha territorio. Está constituido sobre uno de los dos inmuebles sin tocar la línea separativa por escasos centímetros.

CRITERIO JURÍDICO (por la titularidad de dominio sobre la pared):

1) PRIVATIVO: cuando pertenece exclusivamente a uno de los propietarios colindantes.

2) MEDIANERO: es medianera, en cambio, cuando existe entre los 2 linderos un condominio de indivisión forzosa sobre la pared edificada en la línea separativa de las 2 heredades y que se extiende también al terreno en que está asentada. Los dos linderos han afrontado los gastos para la construcción de la pared.

MURO MEDIANERO. Concepto legal.
La definición de muro medianero está contenida en el art. 2717: “un muro es medianero y común de los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa en el límite separativo de las 2 heredades”.

DERECHO DE ASENTAR MURO EN EL TERRENO VECINO.
Respecto de esta cuestión, el art. 2725 establece: “el que en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en un lugar aún no cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno del vecino, con tal que la pared sea de piedra o de ladrillo hasta la altura de 3 mts., y su espesor entero no exceda de 18 pulgadas”.

El código consagra a favor de quien primero construye en un lugar aún no cerrado entre paredes la facultad de asentar la mitad del muro que levante sobre el terreno del vecino.

La aplicación del art. 2725 exige el cumplimiento de determinadas condiciones, a saber:

- debe tratarse de un lugar que aún no se encuentre cerrado entre paredes, o sea, entre terrenos baldíos

- el terreno tiene que estar ubicado en el recinto de un pueblo o en sus arrabales

- la pared debe ser de piedra o ladrillo

- la altura no debe exceder de 3 mts. ni el espesor de 18 pulgadas, sin perjuicio de que estas disposiciones son supletorias de los reglamentos municipales que rigen en la materia (en caso de que existan)

EL CERRAMIENTO COMO FACULTAD Y COMO OBLIGACIÓN.
El cerramiento de las propiedades urbanas ha sido impuesto por el legislador en virtud de diversas razones: contribuye a la regularización y embellecimiento de las ciudades, a la protección del secreto de la vida interior y de la familia, a la seguridad, etc.

Claro está que el cerramiento no siempre constituye una obligación, ya que también es una facultad derivada del carácter excluyente del dominio, por la que el propietario tiene derecho de excluir a terceros del uso, goce o disposición de la cosa, tomando al respecto todas las medidas que encuentre conveniente.

Ahora bien, hay ciertas situaciones en que el cerramiento deja de ser una facultad para convertirse en una obligación. Por ello, establece el art. 2726: “todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la construcción y conservación de paredes de 3 mts. de altura y 18 pulgadas de espesor para cerramiento y división de sus heredades contiguas, que estén situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales”.

Las condiciones para aplicar este art. son las siguientes:

1) debe tratarse de heredades contiguas.

2) las heredades deben estar situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales: en general debe entenderse que las expresiones “pueblo” o “arrabales” están empleadas por el legislador en sentido amplio, quedando comprendidos toda clase de centros de población y sus suburbios, cualquiera que sea su importancia.
3) la pared debe reunir ciertos requisitos: 3 mts. de altura y 18 pulgadas de espesor. No obstante ello, cada municipio tiene su propio código de edificación, con lo cual estos requisitos pueden variar.

PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN DE COBRO SEGÚN SE TRATE DE MURO CONTIGUO O ENCABALLADO Y EN FUNCIÓN DE QUE SEA O NO UNA PARED DE CERCO. JURISPRUDENCIA PLENARIA.

 

REGIMEN DEL MURO ENCABALLADO:
Esta cuestión fue objeto del fallo plenario de la Cámara de Paz Letrada “PATRONE, Pascual c. DANERI DE DEVOTO, Aída M”. En ese fallo se decidió que el propietario de una heredad que ha construido a su costa una pared sobre la línea divisoria de 2 fundos contiguos en un lugar de cerramiento forzoso, tiene derecho a exigir de su vecino el reembolso de la mitad del valor de la pared de cerco.

Tal decisión implica la aceptación de la TEORÍA DE TOBAL, al entender que el condominio nace en el mismo momento de construcción de la pared. Existiendo desde entonces el derecho real, sólo resta el crédito a favor del constructor, quien se halla legitimado para ejercer la acción de reembolso.

¿Qué se le reclama? la mitad del gasto material más la mano de obra.

Desde el punto de vista jurídico, una vez que pagó, el muro pasa a ser encaballado medianero de adquisición posterior.

REGIMEN DE MURO CONTIGUO:
En este caso, debemos atender al fallo plenario de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil: “GAGGERO DE SIMONETTI, María y otros c. BOGOPOLSKY, Josué”.

Uno de los propietarios levanta un muro en su inmueble que toca la línea separativa. En este supuesto, el que lo levanta paga su precio, y el muro es contiguo y privativo porque solo pago uno.

¿Desde cuándo se puede reclamar? SALVAT se basó en el derecho francés, al decir que “servirse” es hacer uso concreto de la pared (por ej, cañerías), no importa el tiempo transcurrido. Si no la utiliza nunca puede reclamar, porque para ello se tiene que servir efectivamente de la pared.

En este caso, existen 2 créditos exigibles desde fechas distintas: el que se relaciona con la pared hasta la altura de 3 mts. puede ser reclamado desde el momento en que se construyó la pared; el que se origina con motivo de la utilización desde los 3 mts. hasta donde se apoya, sólo en el momento en que se produce la utilización.

¿Qué le reclama? que le pague la mitad del muro y un pedazo de terreno del vecino. En tal caso, la línea separativa se corre, será entonces encaballado y medianero de adquisición posterior, y se hace por escritura pública.

El régimen legal tiende a que todos los muros sean medianeros para no perder territorio.

PLAZO DE PRESCRIPCIÓN: el plazo es de 10 años. El inicio del cómputo decenal es:

• en el encaballado: desde su construcción hasta la altura de 3 mts., y en lo que excede, el plazo se comienza a computar desde que el vecino no constructor se sirve del muro.

• en el contiguo: desde que se hace uso de la pared.

VALOR DE LA MEDIANERÍA. PRUEBA. PRESUNCIONES. DERECHOS Y OBLIGACIONES EN LA MEDIANERÍA. RECONSTRUCCIÓN DEL MURO: JURISPRUDENCIA PLENARIA.

El condominio de muros (MEDIANERÍA) es un derecho real inmobiliario y, sin embargo, el código no exige la escritura pública para instrumentar el título adquisitivo, toda vez que se ha inclinado por instaurar un sistema de presunciones que resulta absolutamente justificado, si se tiene en cuenta lo dificultosa que puede llegar a ser la prueba de la medianería, más cuando se trata de paredes de antigua data, etc.

PRUEBA. Presunciones, casos en que proceden.

De acuerdo con el art. 2718: “toda pared o muro que sirve de separación de 2 edificios se presume medianero en toda su altura hasta el término del edificio menos elevado. La parte que pasa la extremidad de esta última construcción, se reputa que pertenece exclusivamente al dueño del edificio más alto, salvo la prueba en contrario, por instrumentos públicos, privados o por signos materiales que demuestren la medianería de toda la pared, o de que aquélla no existe ni en la parte más baja del edificio”.

Esta norma contiene 2 presunciones: una de medianería, hasta la altura del edificio menos elevado, y otra de privacidad, con relación al segmento más alto.

1 – presunción de medianería: resulta lógico inferir que, si un muro separa 2 edificios y sirve a ambos linderos, les pertenece en condominio, sea porque lo hayan hecho construir a costo común, o bien porque, construido por uno de ellos, el otro lo adquirió más adelante, al apoyar su edificio.

Se trata de una presunción iuris tantum.

2 – presunción de privacidad: el código también presume que el segmento de la pared que sobrepasa la altura del edificio más bajo pertenece exclusivamente al dueño del más elevado. Se trata de una presunción excluyente de la copropiedad. Como la parte de la pared que excede del edificio más bajo ya no divide edificios, es lógico suponer que ella pertenece al dueño del más alto y que el vecino no ha contribuido a su construcción, pues no le presta utilidad.

Cuando la pared no separa edificios, sino patios, jardines, quintas, etc., no se presume la medianería.

DERECHOS Y OBLIGACIONES EN LA MEDIANERÍA.

En lo que hace a los DERECHOS, el código sienta en el art. 2730 el principio de libre uso, al disponer: “la medianería da derecho a cada uno de los condóminos a servirse de la pared o muro medianero para todos los usos a que ella está destinada según su naturaleza, con tal que no causen deterioros en la pared, o comprometan su solidez, y no se estorbe el ejercicio de iguales derechos para el vecino”.

Las facultades de los condóminos son mucho más amplias que en el condominio ordinario o normal, estando permitida la ejecución de innovaciones materiales sin consentimiento del otro condómino, aunque las mismas están igualmente sujetas a una serie de limitaciones.

El art. 2730 subordina dicha libertad de uso de la pared a las siguientes condiciones:

a) el muro debe usarse de acuerdo con su naturaleza.

b) no deben causarse deteriores en la pared ni comprometerse su solidez; si se realizaran obras que trajeran aparejado este resultado, la reparación estaría a cargo exclusivo de su autor.

c) no debe estorbarse el ejercicio de los mismos derechos por parte del otro condómino.

d) no disminuir la altura de la pared.

e) no disminuir el espesor.

f) no hacer aberturas sin el consentimiento del otro condómino.

La utilización de la pared puede consistir en:

- adosar construcciones, introducir tirantes;
- hacer el caño de una chimenea y abrir nichos o armarios que puedan sobrepasar la mitad del espesor de la pared;
- aumentar la altura de la pared a su costa;
- reconstruir en toda su extensión la pared existente cuando no puede soportar la altura que se le quiere dar.

Con respecto a las OBLIGACIONES de los condóminos, el art. 2722 dispone que los copropietarios del muro medianero tienen a su cargo todos los gastos que demande su reparación o reconstrucción, en función del estado en que se encuentra, es decir, cuando no puede cumplir con el fin que condujo al nacimiento del condominio.

La regla general en materia de reparación de un muro medianero es que un condómino puede obligar al otro a reconstruir el mismo, de modo que ofrezca la solidez suficiente, para los fines a que ha sido destinado. Se trata de una obligación propter rem, por lo que es posible la liberación mediante el abandono.

Para que pueda ejercerse esa facultad de abandono deben cumplirse los siguientes requisitos:

- que el muro no forme parte de un edificio que pertenezca al renunciante.

- que la reparación o reconstrucción no haya llegado a ser necesaria como consecuencia de un hecho del que pretende la liberación.

La primera limitación es totalmente justificada, puesto que uno de los vecinos no puede liberarse de soportar las cargas de la medianería, si ya está gozando de los beneficios que ella le acuerdo.

En cuanto a la segunda limitación, igualmente se justifica, ya que, al estarse en presencia de un hecho ilícito, entrarán a jugar las reglas sobre responsabilidad civil, de cuya aplicación no es posible liberarse mediante el abandono.

PUNTO 6. Supuestos de indivisión forzosa contemplados por los arts. 51 y ss. de la Ley 14.394 para bienes de origen hereditario. Impuesta por el testador o por el cónyuge, convenida por los herederos. Duración. Efectos. División anticipada. Derecho de los acreedores.

SUPUESTOS DE INDIVISIÓN FORZOSA CONTEMPLADOS EN LA LEY 14.394.

IMPUESTA POR EL TESTADOR: el art. 51 de la ley faculta al testador para imponer a sus herederos, aun forzosos, la indivisión de los bienes hereditarios, por un plazo no mayor de 10 años.

Inclusive, si se tratase de un bien determinado, o de un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero o cualquier otro que constituya una unidad económica, la indivisión puede extenderse hasta que todos los herederos alcancen la mayoría de edad. Con ello, el plazo puede ser superior a los 10 años.

Si se ha impuesto la indivisión por un término mayor al permitido debe considerarse reducido a éste.

No obstante, existiendo circunstancias graves o razones de manifiesta utilidad o interés legítimo de un tercero, el juez puede autorizar la partición total o parcial, sin esperar al vencimiento del plazo de indivisión.

ACORDADA POR LOS HEREDEROS: el art. 52 establece que ellos pueden pactar la indivisión por un plazo no mayor de 10 años, renovables por igual cantidad de tiempo.

Como en el caso anterior, se duplica el plazo autorizado por el código, pero como contrapartida de ello se faculta a cualquiera de los herederos para solicitar la división antes del vencimiento, siempre que mediaran causas justificadas.

IMPUESTA POR EL CÓNYUGE SUPÉRSTITE: en este caso, el art. 53 lo autoriza para imponer la indivisión por un plazo no mayor de 10 años cuando se tratare de un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero o de otra índole tal que constituya una unidad económica, siempre que hubiese sido adquirido o formado en todo o en parte por el cónyuge supérstite, o bien cuando recaiga sobre la casa habitación constituida o adquirida con fondos de la sociedad conyugal formada por el causante, siempre que haya sido residencia habitual de los esposos.

El legislador busca evitar el grave perjuicio que podría significar la división de una industria o un comercio. Sin embargo, si existieran en el haber sucesorio varias empresas o negocios, el cónyuge sólo podrá oponerse a la división de uno de ellos.

De cualquier modo, el juez puede autorizar el cese de la indivisión antes del vencimiento del plazo fijado, si concurrieran causas graves o de manifiesta utilidad económica que justificaran la decisión.

En todos los supuestos de indivisión analizados precedentemente, esta sólo podrá ser opuesta a terceros desde la inscripción en el registro respectivo (art. 54), mientras que los acreedores particulares de los copropietarios no están facultados para ejecutar el bien indiviso ni una porción ideal del mismo, pudiendo únicamente cobrar sus créditos con las utilidades de la explotación correspondientes a su respectivo deudor (art. 55).

PUNTO 7. Condominio por confusión de límites. Concepto. Acción de deslinde. Diferencias con la acción reivindicatoria. Régimen sustancial y procesal. Facultades del juez.

Concepto.
Las señales de limitación entre los fundos pueden ser de 2 clases: naturales e inmóviles (como una colina, un curso de agua, un árbol) o artificiales (como alambrados, cercos vivos o muertos, zanjas, lindazos, montículos de tierra o de piedra, etc.).

Estas últimas se caracterizan por ser esencialmente removibles, de modo que puede ocurrir que ellas desaparezcan en un determinado momento, creándose entre los colindantes una falta de certeza acerca del lugar por donde pasa la línea separativa de sus respectivas heredades.

En tal supuesto nace el denominado “condominio por confusión de límites”, para cuya existencia deben concurrir una serie de requisitos, a saber:

• que las 2 heredades sean colindantes o contiguas
• que se trate de predios rústicos
• que los límites estén confundidos, es decir, que no se sepa con exactitud por dónde pasa la línea divisoria de las 2 heredades.

ACCIÓN DE DESLINDE. Diferencias con la acción reivindicatoria.

Para que sea procedente la acción de deslinde es fundamental que exista un estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar la línea divisoria de las 2 heredades.

La situación es diferente cuando los linderos no dudan sobre la determinación de la línea separativa, sino que entre ellos media controversia acerca de su ubicación. En este caso, ya no será procedente la acción de deslinde, sino la acción reivindicatoria.

Las diferencias entre ambas acciones son de gran importancia:

- en la acción de deslinde, cada litigante es a la vez actor y demandado, lo que conduce a que ambos deban aportar las medidas probatorias tendientes al esclarecimiento de sus respectivas pretensiones.

- en la reivindicación, en cambio, una parte es actor, y la otra demandado, de modo que el onus probandi pesa sobre el primero.

- en la acción de deslinde, a falta de pruebas el juez puede dividir la zona dudosa según lo considere conveniente.

- en la acción reivindicatoria, en cambio, el juez debe fallar conforme a las pruebas aportadas por los litigantes.

- en la acción de deslinde no se reclama una porción determinada de una heredad, porque se parte del presupuesto de que se ignora cuál es la línea que la separa de la del vecino.

Existen 2 formas de realizar el deslinde: por acuerdo entre los colindantes (también llamado deslinde amigable) y por deslinde judicial.

En el primer caso, el acuerdo debe constar en escritura pública (bajo otra forma será de ningún valor).

En el caso del deslinde judicial, el juez designa un perito agrimensor, que será el encargado de practicar la mensura. De esa mensura se dará traslado a las partes y, si no media oposición, el juez la aprobará y establecerá el deslinde.
Facultad especial acordada al juez: realizada la mensura y llegado el momento de decidir, el juez puede aceptar la línea fijada o determinar una distinta.

Para establecer la línea de deslinde, ante todo deberán tomarse en cuenta los títulos de propiedad de ambos colindantes, los que deberán ser completados, de ser necesario, con otros títulos y antecedentes aportados por las partes.

Si tales elementos probatorios son insuficientes, el juez está facultado para acudir a vestigios de límites antiguos, como podrían ser los restos de un alambrado u otras construcciones. También puede valerse de la posesión.

Esta facultad del juez es muy amplia, y debe ser interpretada restrictivamente. Sólo deberá acudirse a su ejercicio cuando hayan fracasado en su totalidad los demás elementos probatorios.

BOLILLA 11 – PREHORIZONTALIDAD Y PROPIEDAD HORIZONTAL.

PUNTO 1. Sistemas de protección al adquirente de unidades a comercializarse por el sistema de la ley 13.512. Antecedentes. Régimen de las leyes 19.724 y 20.276. Desprotección del adquirente: necesidad de la reforma o sustitución de la legislación vigente.

LA PREHORIZONTALIDAD (ley 19.724).

El estado de prehorizontalidad nace a partir de la inscripción, en el Registro de la propiedad inmueble, de la escritura pública en la que el titular de dominio manifiesta su voluntad de afectarlo a la construcción de un edificio que se someterá a subdivisión y enajenación de las unidades por el régimen de propiedad horizontal. Concluye una vez inscripto el reglamento de copropiedad y administración, cuando las unidades pueden escriturarse e inscribirse con plena vigencia del régimen de propiedad horizontal.

La ley 13512 reguló la propiedad horizontal, contemplándola en su aspecto estático, dando por sentada la existencia del edificio. Las normas que se refieren a los pasos previos al sometimiento al régimen no se ocupan tampoco de la posibilidad de constituirlo antes de que el edificio esté terminado, en proyecto o en construcción, ni prevén la posibilidad de que las unidades se libren al comercio inmobiliario antes de ser habilitadas.

A tales efectos se dicta la ley 19.724, que en su art. 1 establece: “Todo propietario de edificio construido o en construcción o de terreno destinado a construir en él un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a título oneroso por el régimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en escritura pública, su declaración de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisión y transferencia del dominio de unidades por tal régimen”.

PUNTO 2. Propiedad horizontal. Objeto del derecho. Partes privativas y comunes. Análisis del art. 1° de la ley 13.512: distintos supuestos. Requisitos para la afectación al régimen de propiedad horizontal. Prolongación del sistema a casos especiales. Naturaleza del derecho sobre la parte privativa. Caracterización legal de las partes comunes. Relación entre las partes propias y comunes. Inseparabilidad. Conversión de partes exclusivas en comunes y viceversa.

OBJETO.
La PH es un derecho real inmobiliario que, además, debe recaer sobre un inmueble edificado, más concretamente, sobre un sector del mismo.

El inmueble en su totalidad constituye el objeto de la suma de todos los derechos reales que concurren sobre el mismo.

PARTES PRIVATIVAS.

Art. 1 ley 13.512: “los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona”.

 Pisos de un edificio.
 Los departamentos de un mismo piso.
 Los departamentos de un edificio de una sola planta.

Respecto de esta cuestión, lo fundamental es que, ya se trate de los casos previstos por el art. 1° de la ley o de otros distintos, siempre el objeto privativo debe reunir 2 requisitos esenciales:

1) la independencia.

El concepto de independencia debe entenderse en el sentido de que el piso, el departamento, el local, etc., tengan autonomía funcional, o sea, que se basten a sí mismos según su destino. Por tal motivo, el criterio de determinación de la independencia variará según los casos.

2) y la salida a la vía pública directamente o por un pasaje común.

En cuanto a la salida a la vía pública, no parece ser en realidad un requisito autónomo, pues precisamente hace a la independencia de una unidad el poder acceder a la calle sin tener que atravesar otros sectores de propiedad exclusiva. La comunicación con la vía pública puede ser directa o por un pasaje común.

PARTES COMUNES.

El art. 2 de la ley 13.512: “cada propietario es dueño exclusivo de su piso o departamento, y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón:

1) los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines;

2) los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etc.;

3) los locales para alojamiento del portero y portería;

4) los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;

5) los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.

Esta enumeración no tiene carácter taxativo. Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo convención en contrario”.

El TERRENO: se trata de una cosa necesariamente común, pues si perteneciera a uno de los titulares de la PH, o a algunos de ellos pero no a todos, o a un tercero, quedaría configurado un derecho de superficie prohibido en nuestra legislación.

El terreno es el suelo sobre el que se asienta el edificio, si bien su superficie puede ser mayor.

Las DEMÁS COSAS Y PARTES COMUNES: si bien puede concebirse un edificio cuya única parte común sea el terreno, lo normal es que haya muchas otras.

La enumeración contenida en el art. 2 de la ley (13.512) es meramente ejemplificativa, aunque con buen criterio se fijan las 2 pautas que servirán para determinar qué partes o cosas deben ser comunes:

COSAS DE USO COMÚN.

Se trata de las cosas afectadas al uso de todos los propietarios, aunque en la práctica algunos de ellos no las utilicen.

Se trata, por lo general, de cosas sin las cuales no podría existir la PH, como por ejemplo: la puerta de entrada, los pasillos, etc. Sin embargo, se podría decir que entre las cosas de uso común están aquellas que necesariamente deben existir y aquellas que pueden o no existir (como los sillones en el hall de entrada, las lámparas, etc.).

COSAS INDISPENSABLES PARA LA SEGURIDAD.

Se trata de cosas que ineludiblemente deben ser comunes, por cuanto hacen a la seguridad misma del edificio o a su estabilidad. Por ejemplo: los cimientos, los muros maestros, etc.

Balance entre partes privativas y partes comunes.

Por exclusión, podemos decir que pertenecen en propiedad exclusiva a cada titular de la PH:

- el espacio delimitado por planos horizontales (techo y piso) y verticales (muros exteriores o muros interiores que separan el departamento de partes comunes o de otro departamento);
- el revestimiento del techo (cielo raso);
- el revestimiento del piso (mosaicos, parquets);
- el de las paredes (pintura, azulejos);
- el de las puertas y ventanas exteriores (pintura, vidrio);
- los tabiques interiores que separan habitaciones, siempre que no cumplan funciones de sostén;
- las puertas y ventanas interiores;
- las instalaciones sanitarias; etc.

El derecho sobre la parte privativa.
El derecho que se tiene sobre las partes comunes es inseparable del que recae sobre las partes privativas.

Por eso establece el art. 3 ley 13.512, 3° párr.: “Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que acceden”.

REQUISITOS PARA LA AFECTACIÓN al régimen de PH.

1) La exigencia de la afectación no existe para cualquier construcción de edificio, sino para aquellas que se promueven con el fin de enajenar las unidades a título oneroso y bajo el régimen de la propiedad horizontal.

2) Además de la manifestación de voluntad claramente expresada en escritura pública, ésta debe contener:
• Estado de ocupación del inmueble.
• Inexistencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones de cualquier índole a la fecha del otorgamiento.

3) La transferencia de unidades puede quedar condicionada a la enajenación en un plazo cierto de un número determinado de ellas; en este caso dicho plazo no podrá ser mayor de un año, y el número de unidades a vender no deberá exceder el 50%.

4) RECAUDOS DE LA ESCRITURA DE AFECTACIÓN: contenido y formalidades:
• Copia íntegra del título de dominio certificada por escribano.
• Plano de mensura debidamente aprobado.
• Copia de plano de proyecto de obra con constancia de aprobación por autoridad competente.
• Proyecto de plano de subdivisión firmado por profesional con título habilitante.
• Proyecto de reglamento de copropiedad y administración.

5) La escritura de afectación deberá anotarse en el Registro de la Propiedad Inmueble, debiendo constar esa circunstancia en los certificados que este órgano expida.

PUNTO 3. Reglamento de copropiedad y administración. Naturaleza jurídica. Redacción. Formalidades. Efectos de la inscripción (nacimiento del estado de propiedad horizontal). Cláusulas obligatorias y facultativas. Límites a la autonomía de la voluntad. Reforma voluntaria. Nulidad y reforma judicial. Reglamento interno. Jurisprudencia.

REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN. Naturaleza jurídica.

Constituye un verdadero estatuto regulador de todos los derechos y obligaciones de los titulares de los derechos reales de PH, cuyos respectivos títulos de propiedad integra.

Naturaleza jurídica del reglamento: acto fundacional en la PH; constituye el estatuto por el cual se han de reglar los derechos de los copropietarios. La mayoría de la doctrina sostiene que la naturaleza jurídica del reglamento es la de un contrato, pues representa un acuerdo de voluntades destinado a reglar los derechos de las partes.

Formalidades constitutivas: la ley 13512 establece que al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. La existencia del reglamento es siempre obligatoria, y está establecida en nuestro sistema como requisito previo para el reconocimiento del estado de propiedad horizontal.

Modificaciones al reglamento: así como el reglamento debe ser redactado por escritura pública, toda modificación a él introducida debe instrumentarse con las misma formalidades e inscribirse en el Registro de Propiedad.

Inscripción: para la inscripción del reglamento, debe presentarse conjuntamente un formulario y un plano del edificio extendido por profesional con título habilitante. En ese plano las unidades se designaran con numeración corrida y comenzando desde la primera planta, y se consignarán las dimensiones y la descripción detallada de cada unidad y de las partes comunes del edificio. Con la inscripción del reglamento nace el derecho real de PH.

CLÁUSULAS OBLIGATORIAS Y CLÁUSULAS FACULTATIVAS.

Cláusulas obligatorias:

1. especificación de las partes del edificio de propiedad exclusiva.

2. determinación de la proporción que corresponde a cada piso o depto. con relación al valor del conjunto.

3. enumeración de las cosas comunes.

4. uso de las cosas y servicios comunes.

5. destino de las diferentes partes del inmuebles.

6. cargas comunes y contribución a las mismas.

7. designación de representante o administrador; retribución y forma de remoción; facultades y obligaciones.

8. formas y tiempo de convocación a las reuniones ordinarias y extraordinarias de los propietarios; persona que las preside; reglas para deliberar; quórum; mayorías necesarias para modificar el reglamento y para adoptar otras resoluciones; cómputo de los votos; representación.

9. persona que ha de certificar los testimonios a que se refieren los arts. 5 y 6.

10. constitución de domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmueble.

11. autorización que prescribe el art. 27.

Cláusulas facultativas: además de las cláusulas obligatorias dadas por la reglamentación, es común que los reglamentos contengan otras, tales como las que disponen:

1. la creación de un consejo de administración.

2. la enunciación de los requisitos que debe reunir el título ejecutivo para cobrar judicialmente las expensas comunes.

3. el establecimiento de un fondo de reserva para hacer frente a gastos extraordinarios.

4. la enumeración de los libros que debe llevar el administrador.

5. el reconocimiento de la facultad de la asamblea para redactar un reglamento interno del edifcio, etc.

REFORMA VOLUNTARIA. NULIDAD Y REFORMA JUDICIAL.

La ley establece que la mayoría necesaria para la modificación del reglamento no debe ser inferior a los 2/3. No obstante ello, doctrina y jurisprudencia hacen una distinción según el tipo de cláusula a reformarse:

- cláusulas estatuarias: es necesaria la unanimidad, pues son las que se vinculan con los derechos patrimoniales de todos los titulares de PH.

- cláusulas reglamentarias: son las que se relacionan con el régimen de administración, con el funcionamiento de las asambleas y, en general, con la atención de los asuntos de interés común. Respecto de estas cláusulas rige la mayoría legal, de modo que ellas sólo pueden modificarse mediante una mayoría no inferior a los 2/3 tercios

En todos los supuestos, estas mayorías se computan sobre la totalidad de los titulares de los derechos, y no sobre los presentes en la asamblea que decidan la reforma.

La facultad de modificar el reglamento corresponde únicamente a quienes lo redactaron o se adhirieron en forma incondicional a la redacción hecha por el propietario vendedor. Por lo tanto, sólo como excepción puede aceptarse la intervención de la justicia para obtener la reforma. Para que ello ocurra, debe tratarse de cláusulas manifiestamente arbitrarias o injustas, o sea que deben concurrir causas graves que justifiquen la actuación judicial como un medio de evitar que se desvirtúen las finalidades de la ley.

REGLAMENTO INTERNO.
Al lado del reglamento de copropiedad y administración puede existir un “reglamento interno”: es opcional a los copropietarios; regula normas de convivencia, como por ej.: el horario de mudanza, los derechos y obligaciones del encargado, etc.

PUNTO 4. Adquisición del derecho de propiedad horizontal. Títulos suficientes y modos suficientes. Partición en el condominio y en comunidad hereditaria; liquidación de la sociedad conyugal. Jurisprudencia.

MODOS DE ADQUISICIÓN del derecho de PH.

Como se trata de un derecho real que se ejerce por la posesión, 3 modos de adquisición del dominio son aplicables a la propiedad horizontal:

a) la TRADICIÓN
b) la SUCESIÓN
c) la PRESCRIPCIÓN

TRADICIÓN: con respecto a la tradición, rige la teoría del título y el modo. En consecuencia, para la adquisición derivada por actos entre vivos del derecho real de PH son necesarios el título suficiente, hecho por escritura pública, y el modo suficiente, o sea, la tradición. Para la oponibilidad a terceros interesados debe agregarse el requisito de la inscripción del título en el Registro Inmobiliario.

SUCESIÓN: como estamos en presencia de un derecho real sobre cosa propia transmisible no sólo por actos entre vivos sino también mortis causa, se lo puede adquirir por sucesión ab intestato o testamentaria, y en esta última, a título de heredero o por medio de un simple legado.

PRESCRIPCIÓN: la PH es un derecho real usucapible, tanto por la usucapión larga como por la breve. En uno y otro supuesto, se le aplican las reglas de la usucapión. No obstante ello, consideramos que para usucapir este derecho real no basta la posesión continuada a lo largo de los plazos legales y con los requisitos pertinentes. Debe existir, además, el llamado “estado de propiedad horizontal” (dicho estado nace cuando es redactado por escritura pública al reglamento de copropiedad y administración y, además, es inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble).

PARTICIÓN DEL CONDOMINIO como modo de arribar al derecho de PH.

No hay ningún obstáculo para que los condóminos de un edificio resuelvan de común acuerdo dividirlo en especie, incorporándolo al régimen de PH.

Para ello será necesario que la partición sea físicamente posible, ya que cada una de las unidades que deben resultar de ella tendrán que tener independencia funcional y salida a la vía pública directamente o por pasaje común.

Además, puede ocurrir que lo que se adjudique a cada condómino no equivalga exactamente a la partición que le correspondía en el condominio. Esta circunstancia, por sí sola, no constituye un obstáculo para arribar a la PH pues, mediando acuerdo entre todos, puede hacerse una partición mixta.

La jurisprudencia ha admitido en algunos casos esta forma de partición, pero la ha condicionado al estricto cumplimiento de los siguientes requisitos:

1) el inmueble debe ser susceptible de dividirse en forma tal que las partes resultantes de esa división cumplan con las exigencias del art. 1 ley 13.512.

2) la partición debe ser cómoda y de fácil realización.

3) la partición debe respetar el principio de igualdad; debe mediar equivalencia entre las partes ideales en el condominio y las partes materiales que surjan luego de la división.

PUNTO 5. Consorcio. Polémica sobre su personalidad. Jurisprudencia. Responsabilidad de los consorcistas por deudas del consorcio.

CONSORCIO. Polémica sobre su personalidad.

Un tema muy controvertido respecto del consorcio es el de su naturaleza jurídica, ya que se discute si importa o no la creación de un ente distinto de los propietarios y si dicho ente tiene o no personalidad jurídica.

Teoría negatoria de la personalidad jurídica: esta corriente desconoce la personalidad jurídica del consorcio, y arriba a dicha conclusión teniendo en cuenta los siguientes argumentos:

- la ley 13.512 menciona en todo momento a los propietarios; y alude al nombramiento del administrador como “representante de los propietarios”;

- el consorcio carece de patrimonio propio. No es titular de derechos, por cuanto los mismos permanecen en cabeza de los titulares de la PH;

- la ley no le reconoce personalidad.

Teoría afirmativa: en sentido contrario y a favor de la admisión de la personalidad del consorcio se dan los siguientes argumentos:

- tiene capacidad, ya que puede adquirir derechos y contraer obligaciones, aunque circunscribiéndose a la realización de actos indispensables para la defensa de los intereses comunes;

- tiene domicilio, el que se encuentra en el edificio donde el mismo está constituido;

- tiene patrimonio, que se halla conformado por las sumas recaudadas en concepto de expensas comunes y fondo de reserva, los intereses cobrados por mora y los devengados por tales sumas;

- la propia ley admite que el consorcio accione contra uno de los propietarios.

AREÁN - nos adherimos a esta segunda posición: el consorcio tiene personalidad, con las limitaciones propias del fin por el que es creado.

¿Los propietarios deben o no responder por las deudas contraídas por el consorcio? Nos inclinamos por una posición afirmativa pues, de no ser así, se podrían convertir en ilusorios los derechos de los acreedores. Sin embargo, entendemos que la responsabilidad de los consorcistas debe ser subsidiaria, de suerte tal que el acreedor tiene que ejecutar primero el patrimonio consorcial y si con ello no satisface su crédito, luego podrá dirigirse contra el de los propietarios, que responderán n la extensión de sus respectivos porcentajes.

BOLILLA 12 – PROPIEDAD HORIZONTAL.

PUNTO 1. Asambleas. Tipos. Funciones. Naturaleza jurídica de sus decisiones:
a) Presupuestos de la decisión: convocatoria, orden del día, lugar, día y hora, notificación, capacidad, representación y unificación de la personería, quórum.
b) Formación de la decisión: cómputo de los votos, reglas para deliberar, titularidad del voto, forma de votar, mayorías requeridas (carácter de las normas que establecen determinadas mayorías).
c) Exteriorización de la decisión: actas y copias, notificación a los ausentes. Asambleas judiciales.

LAS ASAMBLEAS. Tipos. Funciones.

La asamblea es el órgano máximo de representación de la voluntad de la comunidad, a cuyo cargo se encuentra la resolución de asuntos de interés común.

Sus poderes son soberanos y sus decisiones, tomadas dentro del marco de las previsiones legales y reglamentarias, obligan a todos, aún a la minoría disidente y a los ausentes.

Las asambleas pueden ser de 2 TIPOS:

 ORDINARIAS: son las que se reúnen periódicamente, en los plazos determinados por el reglamento, para tratar cuestiones que los propietarios deben analizar regularmente: aprobar la rendición de cuentas del administrador, proveer a la designación de los nuevos miembros del consejo de administración, etc.

 EXTRAORDINARIAS: son convocadas por el administrador a solicitud de cierto número de propietarios, para considerar asuntos extraordinarios, como ser, la remoción del administrador, el nombramiento de un reemplazante, la hipoteca de todo el edificio, etc.

PRESUPUESTOS DE LA DECISIÓN.

CONVOCATORIA, ORDEN DEL DÍA, LUGAR, DÍA Y HORA, NOTIFICACIÓN:

Resuelta la realización de una asamblea, el 1° paso que debe cumplirse es la CONVOCATORIA, que consiste en citar a los propietarios en un LUGAR Y FECHA DETERMINADOS para tratar los temas que se incluyen en el ORDEN DEL DÍA.

Los reglamentos suelen establecer un plazo mínimo que debe transcurrir desde la convocatoria hasta la realización de la asamblea, variando según sea ordinaria o extraordinaria.

También suelen determinar cómo debe hacerse la notificación a los propietarios, por ejemplo, mediante telegrama, carta documento u otro medio fehaciente. Como tales medios son muy onerosos, en la práctica el encargado del edificio entrega la citación a cada propietario, de lo cual deja constancia para evitar una posible nulidad de la asamblea.

En cuanto al temario, debe estar expresado con toda claridad, evitando vaguedades. Ello se debe a la necesidad de conocer con antelación qué es lo que se tratará en la asamblea, no sólo para decidir la asistencia, sino también para evitar sorpresas en los concurrentes.

No puede ser considerado por la asamblea un tema no incluido en el orden del día, salvo que, habiendo unanimidad, se decida su incorporación y tratamiento al momento de la celebración.

CAPACIDAD, REPRESENTACIÓN Y UNIFICACIÓN DE LA PERSONERÍA:

Los propietarios pueden concurrir personalmente o hacerse representar. Por lo general, los reglamentos prevén este tema, disponiendo que una misma persona no podrá ejercer la representación de más de 3 – 5 propietarios.

Si bien no es necesario contar con un poder firmado por escribano, es importante que la firma del mandante esté autenticada por algún medio fehaciente.

Sólo los titulares de la PH o sus representantes pueden asistir a la asamblea con derecho a voz y voto.

QUÓRUM:

Otro de los requisitos necesarios para que la asamblea sea válida es que haya quórum. La ley 13.512 dispone como requisito obligatorio que el reglamento debe referirse al quórum. Por ello, le corresponde a éste determinar en cada caso la cantidad de personas que deben estar presentes para sesionar.

Quórum y mayoría no se identifican, pues el primero apunta al número de presentes necesarios para deliberar válidamente, mientras la segunda se refiere a la cantidad de votos necesarios para adoptar una decisión. Ello es así porque las mayorías no se computan teniendo en cuenta a los presentes en la asamblea, sino a la totalidad de los propietarios.

FORMACIÓN DE LA DECISIÓN:

CÓMPUTO DE LOS VOTOS, REGLAS PARA DELIBERAR, TITULARIDAD DEL VOTO, FORMA DE VOTAR, MAYORÍAS REQUERIDAS (CARÁCTER DE LAS NORMAS QUE ESTABLECEN DETERMINADAS MAYORÍAS).

La decisión, para ser válida, debe contar con el voto favorable de la cantidad de personas que corresponda según el tema que se trate.

Los votos pueden COMPUTARSE POR UNIDAD, POR VALOR O POR COMBINACIÓN de ambas pautas. La ley establece en su art. 10 que los votos se computarán en la forma que prevea el reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene 1 voto. Si un piso o un departamento perteneciera a más de un propietario, se unificará la representación.

La ley 13.512 prevé las siguientes mayorías: unanimidad, 2/3 y mayoría absoluta.

• UNANIMIDAD: es exigida sólo en 2 casos:

a. hipoteca del edificio.

b. ejecución de una obra nueva en partes comunes en beneficio de uno o algunos de los propietarios.

• 2/3: se exige para la reforma de las cláusulas reglamentarias del reglamento.

• MAYORÍA ABSOLUTA: la mayoría absoluta, o sea, más de la mitad, se requiere para decidir asuntos de interés común que no necesiten de una mayoría superior.

EXTERIORIZACIÓN DE LA DECISIÓN:

ACTAS Y COPIAS, NOTIFICACIÓN A LOS AUSENTES:

Las decisiones que tome el consorcio de propietarios se harán constar en ACTAS que firmarán todos los presentes. El libro de actas será rubricado.

Las actas deben contener una reseña detallada de todo lo acontecido en la asamblea.

Todos los propietarios pueden solicitar la exhibición del libro de actas, así como pedir que se les expida copia de alguna de ellas.

ASAMBLEAS JUDICIALES:

En este caso, debemos referirnos al art. 10 ley 13.512: “cuando no fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez que convoque a la reunión, que se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin más procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos…”

Para que prospere esta asamblea judicial, tenemos que atender a una serie de cuestiones:

- si bien la ley no dice quién puede solicitarla, se entiende que están legitimados para hacerlo el administrador y cualquier propietario;

- deben en todos los casos demostrar que han fracasado todas las vías reglamentarias, por no lograrse el quórum exigido o, en su caso, la mayoría que corresponda;

- debe tratarse, además, de cuestiones urgentes o graves, ya que esta asamblea es un remedio excepcional;

- cuando es un propietario quien promueve la acción, debe acreditar la titularidad del piso o departamento, acompañando el pertinente título de propiedad;

- el procedimiento es sumarísimo, ya que el juez decide sin dar curso a la petición, fija una audiencia, ordena citar por cédula o por algún medio alternativo de notificación a todos los propietarios, imponiéndoles el pertinente orden del día;

- durante la audiencia, el juez preside la reunión, concede a todos los presentes el derecho a ser oídos, y en caso de no llegar a acuerdo, está facultado para tomar únicamente medidas urgentes (ej: remoción provisional del administrador).

PUNTO 2. Administrador. Quiénes pueden ser designados. Consejos de administración. Naturaleza jurídica de sus funciones. Designación: originaria: mayorías, formalidades. Designaciones posteriores: mayorías, formalidades. Duración. Remoción. Funciones. El seguro. Posibilidad de constituir seguros individuales. Alcances de sus decisiones. Remuneración. Representación ante autoridades administrativas, ante terceros en general y judicial.

ADMINISTRADOR. Concepto. Quiénes pueden ser designados.

El administrador es un representante de los propietarios, más precisamente, el representante legal del consorcio, encargado de la gestión inmediata de los intereses comunes.

Actúa por mandato directo de la asamblea o por iniciativa propia, ejerciendo facultades que le confiere la ley o el reglamento, para la solución de problemas que, por su magnitud, no justifican la convocatoria a asamblea o que, por su urgencia, no admiten dilaciones.

El administrador puede ser tanto una persona física como una persona jurídica, integrante del consorcio o ajena a él.

Generalmente, la administración es unipersonal, pero nada impide que el reglamento de copropiedad prevea que sea colegiada.

CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. Naturaleza jurídica de sus funciones.

No debe confundirse la persona del administrador con el denominado “consejo de administración”. Este último no constituye una figura obligatoria en el sistema, ya que sólo está concebido en algunos reglamentos.

Está compuesto por consorcistas, generalmente 3, designados por la asamblea por períodos anuales y que cumplen funciones de asesoramiento y contralor del administrador.

Por tanto, el consejo de administración no representa al consorcio frente a terceros, aunque en algunas oportunidades, ante la acefalía de la administración, suele asumirla, lo que sólo puede hacer transitoriamente hasta que se convoque la asamblea para proponer al nuevo representante legal.

NOMBRAMIENTO.

Designación originaria. Mayorías. Formalidades: una de las cláusulas obligatorias del reglamento es la relativa a la designación del administrador. Por lo tanto, el primer administrador es designado por UNANIMIDAD, al ser ésta la mayoría exigida para la sanción de dicho estatuto.

Designación posterior. Mayorías. Formalidades: para las sucesivas designaciones, basta la MAYORÍA ABSOLUTA, salvo que el reglamento determine una mayoría superior.

La ley establece para la oponibilidad a terceros del nombramiento, que la nueva designación se haga por escritura pública. Este requisito formal no es necesario respecto a los propietarios. La exigencia parece excesiva, y en la práctica no siempre se cumple.

Cabe destacar que, no implicando el cambio de administrador una modificación al reglamento, la escritura respectiva no debe ser inscripta en el Registro de la Propiedad.

En caso de no lograrse la mayoría necesaria para el nombramiento del nuevo administrador, se puede recurrir al procedimiento de asamblea judicial. Más aún, el juez está facultado para designar un administrador, dada la importancia que reviste su figura para el funcionamiento del sistema.

DURACIÓN. REMOCIÓN.
Otra de las cuestiones que debe prever el reglamento es la forma de remoción del administrador. Así como es nombrado por la asamblea, le corresponde a ella decidir su remoción. La mayoría necesaria será la absoluta, o la que determine el reglamento.

El administrador puede ser removido con causa o sin causa. Esta última forma de remoción no será posible si el reglamento especifica cuáles son las causales que dan lugar a la primera.

Al igual que lo que ocurre con la designación del administrador, también puede recurrirse a la justicia para obtener su remoción.

FUNCIONES.

El administrador es el representante necesario del consorcio en carácter de mandatario legal. Sus funciones están determinadas por la ley y por el reglamento, siempre que la ley no las difiera a la asamblea.

En general, el administrador tiene la facultad y obligación de cumplir y hacer cumplir las disposiciones, tanto legales como reglamentarias, del reglamento de copropiedad y administración y del reglamento interno, si lo hubiere, y las decisiones de la asamblea.

Las funciones del administrador son:

1) administrar las cosas de aprovechamiento común.

2) proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios.

3) elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo.

4) representar al consorcio ante las autoridades administrativas.

5) convocar a las asambleas, citar a los propietarios en sus domicilios constituidos y comunicar las decisiones tomadas en ellas a los que estuvieron ausentes.

6) llevar el libro de acta que hará rubricar en el Registro de la Propiedad y expedir copias certificadas de las actas a pedido de cualquiera de los propietarios.

7) conservar los títulos del inmueble, los libros del consorcio, el registro de domicilio de los propietarios y toda documentación relativa al inmueble.

8) rendir cuenta documentada de su gestión con la periodicidad que determine el reglamento o cuando lo exija la asamblea.

9) asegurar el edificio contra incendio; contratar seguro de vida obligatorio respecto del encargado y demás personal en relación de dependencia, y seguros contra otros riesgos cuya concertación haya sido resuelta por la administración.

REMUNERACIÓN.

El art. 9 ley 13.512 dispone que el reglamento de copropiedad y administración debe establecer las bases para la remuneración del administrador. Así, podrá determinarse una suma fija o bien un porcentaje sobre la recaudación mensual.

No obstante ello, nada impide que la actuación del representante del consorcio sea gratuita, como suele suceder cuando las funciones son ejercidas por un integrante del mismo.

REPRESENTACIÓN ANTE AUTORIDADES ADMINISTRATIVAS, ANTE TERCEROS EN GENERAL Y JUDICIAL.

El administrador representa al consorcio ante las autoridades administrativas de cualquier clase: municipalidad, organismos provisionales, empresas prestatarias de servicios de agua, energía eléctrica, etc.

El art. 11 ley 13.512 habla de la facultad del administrador para actuar en sede administrativa o en sede judicial.

En sede administrativa: para representar al consorcio no se necesita una designación por escritura pública. Por ejemplo: para reclamar alguna cuestión ante el municipio, o para reclamar por algún servicio, no es necesario que presente una escritura pública, sino que es suficiente el acta de designación para acreditar su personería.

En sede judicial: a diferencia del supuesto anterior, tiene que acreditar su personería por escritura pública. No obstante ello, hay 3 casos en los que se exime de esta carga:

1. cuando el administrador actúa en juicio laboral representando al consorcio y el personal de servicio del consorcio es parte

2. en el juicio de cobro de expensas, porque el copropietario demandado ya lo conoce, por lo que necesita acreditar personería.

3. cuando participa de un juicio en los que algún ocupante o dueño de una unidad funcional ha violado prohibiciones impuestas por la ley.

En todos los demás casos si se necesita escritura pública.

PUNTO 3. Derechos de los consorcistas:
a) Respecto de las partes privativas. Distintos derechos. Disposición jurídica. Actos materiales: mejoras, aunamiento de unidades.
b) Respecto de las partes comunes. Distintos derechos. Uso exclusivo de partes comunes. Disposición jurídica. Actos materiales. Sobreedificación, requisitos. Excavación, requisitos. Mejoras prohibidas. Mayorías necesarias para decidir mejoras (arts. 7 y 8 ley 13.512), recursos judiciales.

DERECHOS DE LOS CONSORCISTAS.

RESPECTO DE LAS PARTES PRIVATIVAS. Distintos derechos. Disposición jurídica. Actos materiales: mejoras, aunamiento de unidades.

Las facultades del titular de la propiedad horizontal con relación al objeto privativo son, en principio, las propias de un dueño. Podemos distinguirlas, entonces según sean materiales o jurídicas.

FACULTADES MATERIALES: si bien la ley 13.512 guarda silencio respecto de estas facultades, podemos enumerar las siguientes:

 derecho de poseer: se trata de un derecho real que se ejerce por la posesión, de modo que su titular es un poseedor legítimo.

 derecho de usar: puede servirse del piso o departamento, pero necesariamente deberá sujetarse al destino establecido en el reglamento y no realizar actos que puedan atentar contra la moral y las buenas costumbres o que pongan en peligro la seguridad del edificio y sus ocupantes.

 derecho de gozar: puede percibir los frutos.

 derecho de disponer materialmente: esta facultad aparece muy limitada, ya que el titular no sólo no puede cambiar el aspecto exterior de su piso o depto., sino que, aun dentro de éstos, le está vedado realizar cualquier acto que altere o modifique la estructura conformada por los planos horizontales y verticales de propiedad común.

FACULTADES JURÍDICAS: de acuerdo con lo que dispone el art. 4 ley 13.512, cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar el piso o departamento que le pertenece o constituir derechos reales o personales sobre el mismo.

Entre las facultades jurídicas podemos enumerar:

 derecho de enajenar: el ejercicio de esta facultad es muy amplio, ya que el titular puede transmitir el piso o depto. por actos entre vivos o mortis causa, a título oneroso o gratuito, en forma total o parcial.

 derecho de gravar: sujetándose al principio de numerus clausus, el titular puede constituir toda clase de derechos reales.

 derecho de constituir derechos personales: está facultado para ceder el uso del piso o depto. mediante un contrato de locación, comodato, etc.

 derecho de abandonar: está permitido abdicar el derecho, pero el abandono es solo traslativo de propiedad, ya que no libera de la obligación de contribuir al pago de las expensas comunes.

RESPECTO DE LAS PARTES COMUNES. Distintos derechos. Uso exclusivo de partes comunes. Disposición jurídica. Actos materiales. Sobreedificación, requisitos. Excavación, requisitos. Mejoras prohibidas. Mayorías necesarias para decidir mejoras (arts. 7 y 8 ley 13.512), recursos judiciales.

Con respecto a las cosas y partes comunes, también es necesario distinguir entre facultades materiales y facultades jurídicas.

FACULTADES MATERIALES: de acuerdo con el 1° párr. art. 3 ley 13.512, “cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar a restringir el legítimo derecho de los demás…”.

En principio, las facultades materiales de uso y goce de las partes comunes son amplias, pero reconocen una doble limitación:

- es necesario respetar el destino previsto en el reglamento de copropiedad y administración

- no se puede perjudicar ni restringir el legítimo derecho de los demás copropietarios

Es evidente la analogía con las facultades que el código atribuye a los condóminos en el condominio de indivisión forzosa de origen legal.

Los derechos de cada titular de la PH no están supeditados a la proporción que le corresponde sobre las partes comunes; por mínima que ésta sea, pueden usar de las mismas con toda amplitud tanto el propio titular como los miembros de su familia, el personal de servicio o los visitantes. En idéntica situación ser encontrarán los titulares de otros derechos reales, como un usufructuario, y los de derechos personales, como un locatario.

En cuanto a la posibilidad de disponer materialmente de las partes comunes, es casi nula, ya que está vedado efectuar toda innovación o modificación (mejoras prohibidas) que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes, así como cambiar la forma externa y pintar paredes exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto.

FACULTADES JURÍDICAS: así como no se pueden ejercer facultades jurídicas sobre el piso o departamento independientemente de las partes comunes, el ejercicio de tales facultades tampoco podrá circunscribirse a estas últimas. Por lo tanto, resulta aplicable aquí todo lo dicho al tratar estas facultades sobre la parte privativa.

MEJORAS. Mayorías necesarias para decidirlas.

Tratándose de innovaciones que benefician a la totalidad de los propietarios, basta para decidirlas la mayoría absoluta. Se advierte una diferencia con el supuesto contemplado en la última parte del art. 7 (obras nuevas que afecten el inmueble común), para cuya realización se requiere el consentimiento de todos los propietarios (unanimidad).

PUNTO 4. Prohibiciones. Respecto de las partes privativas y comunes. Prohibiciones en la ley y en el reglamento. Legitimados para accionar. Procedimiento. Efectos.

PROHIBICIONES.

El sometimiento de un inmueble al régimen de PH importa sujetar a sus titulares a restricciones más intensas aún que aquellas que el código impone al dominio.

Esas restricciones pueden ser legales o convencionales, responden a las exigencias propias de la vida común, desempeñan un papel fundamental y deben ser estrictamente observadas.

Dicho esto, queda prohibido a los propietarios y ocupantes de los pisos o departamentos:

1) destinarlos a usos contrarios a la moral o a las buenas costumbres: por ejemplo, no se puede usarlos para el ejercicio de la prostitución, para instalar una casa de juego, etc.

2) variar el destino previsto en el reglamento: si el reglamento dispone que los departamentos sólo pueden ser destinados a vivienda, no se podría instalar, por ejemplo, un consultorio médico o un comercio. Hay reglamentos que sí admiten consultorios, siempre que allí no se atiendan enfermedades infecciosas (por ejemplo).

3) perturbar con ruidos o de otra manera la tranquilidad de los vecinos: si bien la ley menciona al ruido, quedan incluidas todas las inmisiones enumeradas por el art. 2618 del código.

Indudablemente, las situaciones pueden ser muy variadas, de modo que es conveniente que el reglamento interno del edificio sea preciso al enunciar las prohibiciones.

4) realizar actividades que comprometan la seguridad del edificio: la ley ejemplifica esta situación prohibiendo depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio (explosivos, tóxicos, químicos peligrosos, etc.). La norma prohíbe la sola presencia de tales elementos, por el daño potencial que representan para la construcción y por la intranquilidad que podría ocasionarse a los vecinos sin conocieran su existencia.

5) realizar toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes: así, por ejemplo, no se podrían derribar columnas o paredes que cumpliesen funciones de sostén, hacer excavaciones, etc.

6) ejecutar actos que afecten la estética: son acciones de este tipo, por ejemplo, cambiar la forma externa del frente, pintar paredes, puertas o ventanas exteriores con colores distintos, etc.
7) realizar obras nuevas en partes comunes: no se puede techar un patio solar, abrir ventanas o puertas en paredes comunes, construir habitaciones en la terraza, etc. Al propietario del último piso le está vedado elevar nuevos pisos o efectuar construcciones, y al de planta baja o subsuelo, hacer obras que perjudiquen la solidez del edificio, como excavaciones, sótanos, etc.

VIOLACIÓN DE LAS PROHIBICIONES. Legitimados para accionar. Procedimiento. Efectos.

¿Quién puede denunciarlas? – en caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes de las normas del art. 6, el representante (administrador) o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente.

Procedimiento – el art. 15 ley 13.512 habla de juicio sumarísimo, rigiéndose por las reglas establecidas por los arts. 498 y ss. del código de procedimientos.

Sanciones – la ley, en su art. 15, reconoce al juez amplias facultades tendientes a hacer cesar las violaciones, debido a la necesidad de restablecer rápidamente la normal convivencia entre los copropietarios.

Entre las sanciones podemos enumerar:

- aplicar una pena de arresto de hasta 20 días.

- imponer una multa en beneficio del Fisco, de 200 – 5000 pesos.

- adoptar todas las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera necesario.

- condenar al pago de una indemnización, siempre que se hubiera causado un daño.

- si quien incurre en la violación de las prohibiciones es un ocupante no propietario, además de las sanciones mencionadas, puede ser condenado a desalojar el piso o departamento, en caso de trasgresión en forma reincidente.

PUNTO 5. Obligaciones:
a) Respecto de las partes privativas. Gastos de conservación y reparación de la unidad. Impuestas, tasas y contribuciones.
b) Respecto de las partes comunes. Expensas comunes. Quién responde por ellas. Medida de la obligación. Exenciones. Desigualdad en la contribución. Intereses. Otras sanciones por el incumplimiento de la obligación de pagar las expensas. Procedimiento para su cobro. Efectos del abandono y de la enajenación de la unidad. Privilegio del crédito por expensas. Derecho de retención.

OBLIGACIONES.

a) RESPECTO DE LAS PARTES PRIVATIVAS. Gastos de conservación y reparación de la unidad. Impuestas, tasas y contribuciones.

GASTOS DE CONSERVACIÓN Y REPARACIÓN DE LA UNIDAD: la primera parte art. 5 sostiene que “cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o depto…”. En consecuencia, los diversos titulares de la PH deben realizar a su costa todas las obras y gastos de conservación y reparación que fueran necesarios para el mantenimiento de su piso o depto.

IMPUESTOS, TASAS Y CONTRIBUCIONES: la misma ley dispone, en su art. 13, que “los impuesto, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarán a cada propietario independientemente…”, a cuyo fin “…se practicarán las valuaciones en forma individual, computándose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes”. La ley crea una relación directa entre cada propietario y el Fisco, separando el pago de los impuestos del régimen de las expensas comunes.

b) RESPECTO DE LAS PARTES COMUNES. Expensas comunes. Quién responde por ellas. Medida de la obligación. Exenciones. Desigualdad en la contribución. Intereses. Otras sanciones por el incumplimiento de la obligación de pagar las expensas. Procedimiento para su cobro. Efectos del abandono y de la enajenación de la unidad. Privilegio del crédito por expensas. Derecho de retención

EXPENSAS COMUNES: se trata de los gastos normales u ordinarios originados en la conservación, reparación y funcionamiento de las cosas y servicios comunes y que, como tales, están a cargo de todos los propietarios.

En principio, cada uno responde en proporción al valor de su piso o departamento con relación al conjunto, o sea que, cuanto mayor sea el porcentaje, mayor será la contribución. No obstante ello, la ley permite que se adopten otros tipos de distribución.

Exenciones: puede ser que se convenga que algunas unidades paguen una porción menor, e incluso que queden eximidas en contribuir, siempre y cuando no se beneficien con la cosa o servicio que general el gasto (por ej: un local de planta baja que no tiene cañerías de agua caliente o calefacción puede estar exceptuado de pagar los gastos de uso de tales servicios).

Procedimiento para el cobro de las expensas: el titular del crédito por expensas es el consorcio y no los propietarios individualmente. El administrador, como representante legal de dicho ente, es el encargado de recaudar y emplear los fondos necesarios que le permitirán cumplir con su deber de administrar.

También podrá perseguir el cobro por vía judicial, no obstante la ley guarda silencio respecto de esta facultad.

Procedimiento ejecutivo: la ley 13.512 guarda silencio en cuanto al procedimiento que debe seguirse para el cobro judicial de las expensas. No obstante ello, dada la importancia trascendental que asume el cobro de las expensas en la vida del consorcio, la jurisprudencia sostiene que el juez no debe ser demasiado riguroso en el examen del título ejecutivo, pues el pago de dicha contribución es fundamental para el normal desenvolvimiento del ente colectivo.

Derecho de retención: el art. 17 acuerda al consorcio el derecho de retención, análogo al que el código asegura al condómino que ha hecho un gasto para la conservación y reparación de la cosa común, para lograr el reembolso por parte de los demás comuneros, hasta tanto éste se verifique.

Privilegio del crédito por expensas: el art. 17 ley 13.512 dispone también que el crédito respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los arts. 3901 y 2686 del código civil.

Queda en claro, en consecuencia, que el crédito del consorcio es PRIVILEGIADO y no meramente quirografario.

En caso de colisión entre el crédito del acreedor hipotecario y el del consorcio de propietarios por las expensas devengadas por la unidad gravada, existe consenso jurisprudencial en el sentido de que prevalece el primero.

LA RENUNCIA O EL ABANDONO EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL.
El último párr. del art. 8 ley 13.512 establece que ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece.

Debe quedar en claro que el titular de la PH puede abdicar de su derecho, como puede hacerlo cualquier titular de un derecho real. La diferencia radica en que dicho abandono es traslativo de propiedad, pero no liberativo, por cuanto no exime a quien lo realiza de la obligación de contribuir al pago de las expensas.

Tampoco se admite la liberación renunciando al uso y goce de las cosas o servicios comunes.

PUNTO 6. Hipoteca. Del terreno. Del conjunto de unidades. De la unidad.

PUNTO 7. Extinción del sistema. Casos. Destrucción. Vetustez. Mayorías. Cómputo. Situación de las minorías.

EXTINCIÓN DEL SISTEMA. Casos.

DESTRUCCIÓN (art. 12 ley 13.512).

La misma ley distingue 2 clases de destrucción: TOTAL (equiparada a la destrucción parcial de más de las 2/3 partes del valor); y la destrucción PARCIAL de menos de las 2/3 partes del valor.

TOTAL – en este caso, si el edificio se destruye, es evidente que ya no puede hablarse de PH. Sólo existe un condominio normal u ordinario sobre el terreno y los materiales, por lo que la ley faculta a cualquiera de ellos a pedir su venta.

Dicha venta podrá hacerse en forma privada o por medio de subasta judicial. Enajenado el inmueble, es decir, el terreno y los materiales, el producido se distribuye entre todos, en proporción a los porcentajes que les correspondían sobre los bienes comunes cuando existía la PH.

PARCIAL – si la destrucción es de menos de las 2/3 partes del valor, y la mayoría decide la reconstrucción, está facultada para obligar a la minoría a contribuir con los gastos que aquella demande. Si la minoría se niega, debe vender su parte a la mayoría según la ablución judicial.

MAYORÍAS.
La mayoría requerida para resolver la reconstrucción del edificio, en lugar de la partición, debe ser la unanimidad. La exigencia es la misma para el caso de que se quisiera dar al terreno un destinto distinto (ej: playa de estacionamiento).

Para resolver la demolición del edificio, la mayoría requerida es también la unanimidad.

VETUSTEZ (art. 16 ley 13.512).

En caso de vetustez del edificio, la mayoría que represente más de la 1/2 del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstrucción, la minoría no podría ser obligada a contribuir a ella, pero la mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.

En este caso, la ley habla de “la mayoría que represente más de la 1/2 del valor”. Por tanto, se debe obtener una cantidad de votos que supere la mitad del número de unidades y, al mismo tiempo, la mitad del valor con respecto al conjunto.

No resulta fácil determinar qué debe entenderse por vetustez, cuestión de hecho que deberá resolver la justicia en caso de desacuerdo de los interesados.

Si se ha establecido que un edificio se encuentra vetusto, la mayoría (que represente más de la mitad del valor) podrá resolver la demolición del edificio y la venta del terreno y los materiales.

Si se resolviera, en cambio, la reconstrucción, la situación difiere con relación a lo establecido para el supuesto de destrucción parcial. En efecto, cuando hay vetustez, la mayoría no puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, y sólo queda facultada para adquirir la parte de dicha minoría según la valuación judicial.

BOLILLA 13 – USUFRUCTO. USO Y HABITACIÓN.

PUNTO 1. Usufructo. Definición legal. Análisis crítico. Caracteres. Comparación con la locación.

USUFRUCTO.

El usufructo es el derecho real de goce o disfrute sobre cosa ajena que reconoce el contenido más amplio, ya que, si lo consideramos con relación a los derechos reales en general, debe ubicárselo luego del dominio.

Definición legal: el usufructo se encuentra definido en el art. 2807: “el usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia”.

Caracteres:

- derecho real sobre cosa ajena: su constitución convierte al dominio en imperfecto, y al dueño en nudo propietario.

- derecho de uso y goce: el contenido del usufructo es amplio, hasta el extremo de que es el derecho que sigue al dominio. Ello es así por cuanto confiere a su titular 2 de los 3 clásicos iures: ius utendi y ius fruendi.

- NO SE PUEDE ALTERAR LA SUSTANCIA DE LA COSA SOBRE LA QUE RECAE: si bien el usufructuario puede usar y gozar de la cosa, el ejercicio de tales facultades no es tan amplio como el del dueño, porque se encuentra afectado por este principio.

La sustancia es el conjunto de cualidades esencialmente constitutivas de los cuerpos, que hacen que tenga una cierta forma y un cierto nombre, y que tenga, en virtud de ello, un destino determinado.

Esta prohibición de alterar la sustancia tiene entonces un doble significado: no modificar la materialidad de la cosa ni cambiar su destino.

En efecto, el usufructuario no puede realizar ningún acto de disposición material respecto de la cosa, ni tampoco darle un destino diferente que el que la cosa tiene.

- es temporal: el plazo máximo de duración es la vida del titular, sea que se haya establecido como vitalicio, que no se haya fijado ningún término o que sí se lo haya estipulado, pero se produzca antes del vencimiento la muerte del usufructuario.

- es intransmisible: no se transmite a los herederos, pues siempre se extingue con la muerte de su titular. Tampoco puede transferirse por actos entre vivos, aún cuando es posible ceder su ejercicio.

Diferencias con la locación:

USUFRUCTO LOCACIÓN
Es un derecho real Es un derecho personal
El plazo máximo es vitalicio El plazo máximo es de 10 años
Es intransmisible a los herederos continúa en el grupo conviviente si muere el locatario
Puede ser oneroso o gratuito Es siempre onerosa

PUNTO 2. Clases. Concepto de cuasiusufructo.

CLASES. Cuasiusufructo.

De acuerdo a lo que establece el art. 2808: “hay 2 especies de usufructo: usufructo perfecto, y usufructo imperfecto o cuasi-usufructo. El usufructo perfecto es el de las cosas que el usufructuario puede gozar sin cambiar la sustancia de ellas, aunque puedan deteriorarse por el tiempo por el uso que se haga. El cuasi-usufructo es el de las cosas que serían inútiles al usufructuario si no las consumieses, o cambiase su sustancia, como los granos, el dinero, etc.”

El usufructo puede ser perfecto o imperfecto (cuasiusufructo). El primero de ellos es el verdadero usufructo, que responde al concepto y los caracteres que acabamos de enunciar.

Respecto del cuasiusufructo, estamos en presencia de un cuasiderecho real, ya que el cuasiusufructo encierra una situación jurídica que se configura como si fuera un determinado derecho real (usufructo), cuando en realidad el derecho real es otro (dominio). Ello es así por cuanto el cuasiusufructuario adquiere el dominio de las cosas que son objeto de su derecho, guardando el cuasiusufructo una gran analogía con el mutuo o préstamo de consumo.

PUNTO 3. Constitución del usufructo. Duración. La prohibición de la constitución sucesiva. Constitución conjunta y simultánea y el derecho de acrecer. Usufructo de parte material de una cosa no dividida.

CONSTITUCIÓN del usufructo.
Los diferentes títulos y modos de constitución aparecen enunciados en el art. 2812:

- por CONTRATO ONEROSO: en este caso, puede ocurrir:
a) se enajena la nuda propiedad, conservándose el uso y goce.
b) o se constituye el usufructo quedando el constituyente como nudo propietario (transmite el uso y goce).
c) o se cede a uno la nuda propiedad y a otro el goce.
d) en todos los casos se hace a cambio de una contraprestación.

- por CONTRATO GRATUITO: aquí, las posibilidades son iguales al caso anterior, sólo que no existe contraprestación a cargo del beneficiario. Se aplican por analogía las reglas de la donación.

- por ACTOS DE ÚLTIMA VOLUNTAD: el usufructo constituido por testamento igualmente tiene 3 alternativas (las mismas que en el primer caso).

- por LEY: en la actualidad, el único supuesto de usufructo legal es el que corresponde a los padres sobre los bienes de los hijos sujetos a la patria potestad.

- por USUCAPIÓN: tratándose de un derecho real que se ejerce por la posesión, puede adquirirse por usucapión breve o larga, si bien suele decirse que normalmente sólo podría darse la primera, ya que en cuanto a la segunda, es difícil que una persona se limite a prescribir el usufructo cuando podría adquirir directamente la propiedad.

Debemos aclarar, por último, que el usufructo nunca puede tener su origen en una decisión judicial.

DURACIÓN.
Se puede dar las siguientes hipótesis en cuanto a la duración del usufructo:

- si se ha fijado un plazo, en principio el usufructo durará el término por el que ha sido constituido, término para el que no se establecen límites cuando es persona física, y que no debe superar los 20 años cuando es persona jurídica.

- si no se ha fijado plazo, el usufructo se entiende constituido por la vida del usufructuario o por 20 años si es persona jurídica.

- si está supeditado a condición resolutoria, durará hasta el cumplimiento de la misma.

- aún establecido el plazo, termina antes del vencimiento si fallece el usufructuario o se extingue la persona jurídica

MODALIDADES.
El usufructo puede constituirse:

- como puro y simple, o sea, sin sujetarse a modalidad alguna.

- a favor de una sola persona, que puede ser física o jurídica.

- a favor de varias personas: en este caso, el usufructo quedará constituido como un CO-USUFRUCTO. No existe derecho de acrecer entre los co-usufructuarios, salvo que en el acto constitutivo se pactare expresamente lo contrario.

- sujeto a plazo resolutorio: si el beneficiario es una persona física, puede establecerse por cualquier plazo; si es persona jurídica, el plazo no puede ser superior a 20 años.

- sujeto a condición resolutoria: en este caso, se extingue con el acaecimiento del hecho futuro e incierto al cual se subordinó la duración.

- con cargos, siempre que no fuesen impuestos como condición suspensiva.

¿Usufructo SIMULTÁNEO? No puede constituirse el usufructo a favor de muchas personas llamadas a gozarlo sucesivamente las unas después de las otras, porque de esa manera se podría prolongar indefinidamente el desmembramiento de la propiedad.

En realidad, si las personas ya existen al tiempo de la constitución del usufructo, no hay diferencia con el usufructo constituido a favor de varias personas, pues en definitiva, y si no tiene plazo o es vitalicio, se extingue recién con la muerte del último de los co-usufructuarios.

PUNTO 4. Obligaciones del futuro usufructuario antes de entrar en el uso y goce de la cosa. Inventario: disponibilidad. Fianza.

OBLIGACIONES del futuro usufructuario antes de entrar en uso y goce de la cosa.

Vélez habla de las obligaciones del usufructuario antes de entrar en el uso y goce de los bienes, lo cual es una impropiedad, pues antes de la tradición no nace el usufructo y, consiguientemente, no hay usufructuario.

INVENTARIO.

El usufructuario debe hacer un inventario de los muebles y un estado de los inmuebles, cumpliendo la diligencia en presencia del propietario o su representante. Si estuviera ausente, el juez designará un representante para asistir al inventario.

El inventario debe consistir en una enumeración y descripción de cada uno de los muebles. El estado de los inmuebles, tal como su nombre lo indica, debe contener la enunciación de las condiciones físicas en que se encuentran.

A pesar de que tanto el inventario como el estado de los inmuebles tienen una fundamental importancia a los fines de determinar el objeto que se da en usufructo y que es, en definitiva, el que el usufructuario debe devolver al fin de su derecho, puede suceder que éste entre en el goce sin que se haya cumplido esta obligación. En tal caso, el nudo propietario puede obligar al usufructuario a hacer el inventario en cualquier momento.

FIANZA.

El usufructuario también debe dar fianza de que gozará de la cosa y la conservará de conformidad a las leyes, y que cumplirá también todas las obligaciones que le son impuestas.

El monto de la fianza debe ser suficiente para responder del valor de los bienes muebles y del importe de los deterioros que el usufructuario podría hacer en los inmuebles.

Es posible reemplazar la fianza por prendas, depósitos en bancos públicos, PERO NO POR HIPOTECAS.

En algunos supuestos el código consagra la dispensa de la fianza:

 los padres por el usufructo de los bienes de sus hijos.
 los constituyentes (de usufructo), por contrato oneroso o gratuito, cuando se hubiesen reservado el usufructo enajenando la nuda propiedad.

En algún momento puede ser exigido de dar fianza: art. 2860 enuncia las causales por las cuales el usufructuario, por más que sea dispensado, debe dar fianza:
 si el usufructuario está a punto de quebrar.
 bien ha hecho uso y goce de la cosa fuera del destino de la misma.

En estos supuestos, el nudo propietario puede pedirle fianza al usufructuario.

PUNTO 5. Derechos y obligaciones del usufructuario. Cesión del ejercicio. Cesibilidad del derecho.

DERECHOS Y OBLIGACIONES del usufructuario.

DERECHOS:

Facultades materiales:

- derecho de poseer: como se trata de un derecho real que se ejerce por la posesión, el usufructuario es poseedor legítimo. Si es despojado por un tercero o por el nudo propietario puede ejercer acciones posesorias.

- derecho de usar: puede usar la cosa o servirse de ella, pero respetando su naturaleza y el destino a que se encontraba sujeta al momento de la constitución del usufructo.

- derecho de gozar: el usufructuario puede percibir los frutos naturales, industriales o civiles que produce la cosa. Los frutos pendientes al momento de comenzar el usufructo corresponden al usufructuario; los pendientes al tiempo de extinguirse el usufructo al propietario, y si están vendidos, el precio corresponde también al propietario.

- derecho de hacer mejoras: el usufructuario tiene derecho de hacer mejoras en las cosas objeto del usufructo, con tal que no alteren su sustancia ni su forma principal.

Facultades jurídicas:

- actos de administración: el usufructuario tiene plenas facultades para administrar, pues sólo le está vedada la disposición del objeto.

- actos de disposición: como el usufructuario carece de la facultad de enajenar la cosa, los actos de disposición que puede realizar son muy limitados. No obstante:

a) puede establecer servidumbres sobre el inmueble fructuario, pero sólo por el tiempo que dura el usufructo.

b) puede CEDER EL EJERCICIO DEL DERECHO: no se trata aquí de la transmisión del usufructo, sino de la cesión del derecho, que puede ser onerosa o gratuita, pero el usufructuario permanece directamente responsable ante el nudo propietario.

OBLIGACIONES:

 CONSERVAR: el usufructuario tiene la obligación de conservar la sustancia y la cosa misma. Esta obligación de conservación implica –entre otros supuestos-:
1) debe usar la cosa conforme a los usos propios de acuerdo con su naturaleza
2) no puede modificar el destino de la cosa
3) está obligado a pagar las deudas inherentes a la cosa

 PAGAR O CONTRIBUIR A PAGAR: además de las obligaciones enunciadas anteriormente, el usufructuario está obligado a:

1) realizar a su costa las reparaciones necesarias para la conservación de la cosa
2) pagar los impuestos y las contribuciones directas impuestas sobre los bienes del usufructo
3) contribuir con el nudo propietario al pago de las cargas extraordinarias impuestas a la propiedad durante el usufructo

 RESTITUIR LA COSA una vez extinguido el usufructo.

PUNTO 6. Derechos y obligaciones del nudo propietario.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO.

OBLIGACIONES:
Para que quede constituido el usufructo, el propietario debe ENTREGAR LA COSA AL USUFRUCTUARIO, en el estado en que se hallare. Esta entrega implica también los accesorios de la cosa.

Hecha la tradición, el nudo propietario, en realidad, ya no tiene ninguna obligación positiva respecto del usufructuario, pues sólo debe limitarse A NO REALIZAR NINGÚN ACTO QUE DAÑE AL GOCE DEL USUFRUCTUARIO O RESTRINJA SU DERECHO.

Debe GARANTIZAR AL USUFRUCTUARIO EL USO Y GOCE PACÍFICO DE SU DERECHO si el usufructo es oneroso; no así si es gratuito o recae sobre cosas fungibles, esto es, cuando es un cuasi-usufructo.

DERECHOS:
En cuanto a los derechos, la regla es que puede EJERCER LIBREMENTE TODAS LAS FACULTADES INHERENTES A LA PROPIEDAD COMPATIBLES CON LA EXISTENCIA DEL USUFRUCTO (vender el objeto, gravarlo con hipoteca o servidumbre, etc.)

Además, está facultado para HACER SOBRE LA COSA FRUCTUARIA TODOS LOS ACTOS MATERIALES TENDIENTES A SU CONSERVACIÓN.

También puede OBLIGAR AL USUFRUCTUARIO A CUMPLIR CON LAS OBLIGACIONES A SU CARGO.

PUNTO 7. Extinción del usufructo.

EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO.
El código ha regulado extensamente las causales de extinción del usufructo:

1) vencimiento del plazo por el cual hubiese sido constituido: puede suceder que se extinga antes por muerte de la persona.

El plazo comienza a contarse desde el momento en que el usufructo ha quedado constituido, es decir, cuando se ha cumplido con los requisitos de la teoría del título y el modo (si es por acto entre vivos), o desde la muerte del testador (mortis causa).

Si el usufructo se constituyó hasta que una persona haya llegado a una edad determinada, dura hasta esa época, aún cuando esa persona haya muerto antes de cumplir esa edad.

2) cumplimiento de la condición resolutoria a que se hubiese subordinado la duración.

3) por el fallecimiento del usufructuario cuando es persona física.

4) por extinción de la persona jurídica por cualquier causa, cuando ésta figura como usufructuario.

5) no uso durante 10 años.

6) por prescripción (cuando un tercero prescribe el usufructo).

7) por confusión (cuando se reúnen en la misma persona la calidad de usufructuario y propietario o titular de dominio).

8) abandono o renuncia.

9) por pérdida total de la cosa, destrucción.

PUNTO 8. Uso y habitación. Definición legal. Análisis crítico. Caracteres. Comparación con el usufructo. Normas aplicables. Determinación de las necesidades del usuario. Concepto de familia. Exclusión del carácter de derecho real del supuesto contemplado por los arts. 2958 2° párr. y 2967 del código civil. Estudio especial del art. 3573 bis del código civil.

USO Y HABITACIÓN. Definición legal. Análisis. Caracteres.
El uso y la habitación están definidos en el art. 2948: “el derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la casa de otro, independiente de la posesión de heredad alguna, con el cargo de conservar la sustancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia. Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama en este código derecho de habitación”.

Se trata de los únicos derechos reales que sólo admiten la titularidad por parte de personas físicas, ya que la noción de persona jurídica es incompatible con el concepto de familia.

Por su semejanza con el usufructo podemos decir que la mayoría de los caracteres de éste le son aplicables al uso:

a) derecho real
b) sobre cosa ajena
c) principal
d) sobre utilidad
e) temporal, vitalicio e intransmisible

A diferencia del usufructo es INDIVISIBLE y no se puede ceder su ejercicio.

INDIVISIBILIDAD: la pauta limitativa del derecho de uso está dada por las necesidades personales del usuario y su familia. De la medida de necesidad se desprende el carácter de indivisible del derecho real de uso y habitación.

INCESIBILIDAD: el uso no puede ser cedido, y en principio, tampoco puede ser cedido su ejercicio. La excepción la encontramos en el art. 2959 que autoriza a ceder el uso cuando haya sido constituido sobre los frutos y a título oneroso.

Comparación con el usufructo: en general la doctrina considera que el uso es un usufructo limitado. Pero existen diferencias en el uso, como son:

1. no existe derecho de acrecer cuando la cosa ha sido dada en uso a más de un sujeto. La imposibilidad de acrecimiento está dada por el límite que tiene el usuario de retirar los frutos conforme a sus necesidades, las que no podrían ampliarse por el solo hecho de fallecer el co-usuario.

2. el derecho de uso no puede otorgarse sobre cosas fungibles.

3. no existe uso de origen legal, pero sí el derecho de habitación legal (art. 3573 bis – ver al final)

4. el uso y la habitación se constituyen del mismo modo que el usufructo.

Apreciación y extensión de las necesidades.
Las necesidades personales del usuario y del habitador deben ser juzgadas con relación a diversas pautas, como los hábitos, estado de salud, condición social, etc.; pero no se comprenden las relativas a la industria o comercio que realicen.

Concepto de familia.
Es amplio, ya que no sólo abarca a las personas unidas por un vínculo de sangre, sino que quedan comprendidos:

- el cónyuge.

- los hijos legítimos y naturales.

- el número de sirvientes necesarios (se trata de personas que no están ligadas por ningún vínculo de parentesco con el usuario o habitador y, consiguientemente, resultan extrañas al concepto tradicional de familia).

- las personas que vivan con el usuario o habitador a la fecha de constitución, que pueden no ser parientes.

- las personas a las que se les deba alimentos, sea que vivan o no con el titular de los derechos.

Estudio especial del art. 3573 bis del código civil.

Art. 3573 bis: TIENE ORIGEN LEGAL EL DERECHO DE HABITACIÓN A FAVOR DEL CÓNYUGE SUPÉRSTITE, SI A LA MUERTE DEL CAUSANTE ÉSTE DEJARE UN SOLO INMUEBLE HABITABLE COMO INTEGRANTE DEL HABER HEREDITARIO, siempre que hubiera sido la sede del hogar conyugal, su estimación no sobrepasara el tope máximo establecido para que las viviendas sean constituidas como bien de flia. y concurrieren con el cónyuge otros herederos o legatarios.

Al conferir un derecho de habitación gratuito y vitalicio a favor del cónyuge supérstite la ley actúa como factor disuasivo de la pretensión de enajenar que tuvieran los demás herederos o legatarios.

Siendo un derecho establecido en beneficio exclusivo del cónyuge éste puede renunciarlo o admitir la partición o venta.
En cuanto a la naturaleza jurídica de éste derecho:
 se trata de un derecho real de habitación
 de origen legal
 que recae sobre cosa parcialmente ajena
 y que tiene carácter alimentario.

Requisitos:

1. ÚNICO INMUEBLE HABITABLE: si el inmueble tiene un destino mixto (vivienda y local comercial) se debe tener en cuenta solamente la parte habitable y los demás sucesores podrán ejercer sus derechos sobre el resto.

2. SEDE DEL HOGAR CONYUGAL.

3. VALOR MÁXIMO: la ley establece como límite máximo del valor del inmueble la estimación fijada como tope para que un inmueble pueda ser declarado bien de familia, siendo las autoridades locales las encargadas de establecer el tope máximo. Esto no significa que el inmueble deba estar inscripto como bien de familia, sino que el requisito de que tal tasación del inmueble no sobrepase la estimación a tal fin, está puesta como pauta y no como exigencia de que se cumplan aquellos trámites.

Causal específica de extinción: la parte final del art. 3573 bis establece como causal específica para la extinción de este derecho las nuevas nupcias que el cónyuge contrajere.

BOLILLA 14 – SERVIDUMBRES ACTIVAS.

PUNTO 1. Definición legal. Análisis crítico. Caracteres.

La servidumbre es un derecho real sobre inmueble ajeno, en virtud del cual su titular puede obtener de éste una determinada, concreta o específica utilidad.

Art. 2970: “Servidumbres es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos derechos de disposición, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad”.

CARACTERES (de las servidumbres reales):

 Son derechos reales (art. 2979), que se conceden al propietario o poseedor de un predio sobre otro predio vecino o próximo.

 Es un derecho constituido sobre un inmueble ajeno (art. 2970). No se concebiría una servidumbre constituida sobre un inmueble propio, porque el derecho de propiedad implica la posibilidad de realizar todos los actos comprendidos en una eventual servidumbre.

 Las servidumbres consisten siempre en una carga que impone: o bien la obligación de soportar que el propietario del fundo dominante realice ciertos actos sobre el fundo sirviente o bien la obligación de no hacer ciertos actos que están dentro de las atribuciones normales del propietario. Nunca impone al propietario del fundo sirviente una obligación de hacer.

 Las servidumbres son inescindibles de los fundos: no se conciben separadamente de ellos. Por consiguiente, no pueden ser enajenadas separadamente de los fundos ni tampoco sometidas a gravamen alguno

 Son ambulatorias: precisamente por ser inherentes al fundo dominante y al fundo sirviente, siguen con ellos cualquiera sean las transmisiones del dominio que se operen (3006)

 Son unilaterales: toda la ventaja esta de una parte, el fundo dominante, y toda la desventaja de la otra, el fundo sirviente.

PUNTO 2. Obligaciones de hacer y servidumbres (arts. 3010, 3022, 3023, 3042 del código civil).

Art. 3010: “No pueden establecerse servidumbres que consistan en cualquiera obligación de hacer, aunque sea temporaria, y para utilidad de un inmueble. La que así se constituya, valdrá como simple obligación para el deudor y sus herederos, sin afectar a las heredades ni pasar con ellas a los poseedores de los inmuebles”.

PUNTO 3. Clasificaciones. Reales y personales. Continuas y discontinuas. Aparentes y no aparentes. Otras clasificaciones.

CLASIFICACIONES.

1) REALES Y PERSONALES.

REALES: servidumbre real es el derecho establecido al poseedor de una heredad, sobre otra heredad ajena para utilidad de la primera (art. 2971).

Cuando la servidumbre es real, el beneficio que procura el derecho es para la heredad, con abstracción de quien sea su dueño. Va de suyo que siempre será una persona la que se beneficie con su utilidad; lo que sucede es que no interesa quién es ese titular porque, sea quien fuere, es la relación real o posesoria que tenga con el inmueble dominante lo que le permitirá aprovechar las ventajas de la servidumbre.

PERSONALES: cuando la servidumbre es personal, la utilidad que reporta a la persona es independiente de la posesión de un inmueble por parte de ella.

En este tipo de servidumbres, debe considerarse que no ha predio dominante, sino titular dominante, que es la persona determinada en cuyo provecho ha sido constituida la servidumbre. Sin embargo, debe quedar en claro que el titular dominante debe igualmente poseer un inmueble.

2) CONTINUAS Y DISCONTINUAS (de acuerdo a su ejercicio).

CONTINUAS: las continuas son aquellas cuyo ejercicio no consiste en un hecho actual del hombre y se ejercen por sí mismas, una vez que las cosas se encuentran ubicadas en el estado que supone la servidumbre (como sucede con la de vista o la de acueducto).

Siempre se requiere de la intervención del hombre para el establecimiento de la servidumbre (por ej: instalar una ventana para la servidumbre de vista, o cañerías para la servidumbre de acueducto).

Pero una vez que ha sido constituida o que los trabajos han sido realizados, la servidumbre se ejerce por sí sola, o si se quiere, funciona en forma automática.

DISCONTINUAS: si la servidumbre es discontinua, se exige para su ejercicio un hecho actual del hombre. Ese hecho es necesario, de modo tal que si el hombre no interviene en cada oportunidad, la servidumbre no se puede ejercer.

3) APARENTES Y NO APARENTES (por su exteriorización).

APARENTES: las aparentes son aquellas que se manifiestan por signos exteriores, como una puerta, una ventana, un acueducto.

NO APARENTES: son aquellas cuya existencia no se manifiesta por ningún signo de esa naturaleza, como la prohibición de edificar o de elevar un edificio más allá de una altura determinada.

4) SERVIDUMBRES ACTIVAS O PASIVAS.

ACTIVA: cuando la servidumbre es mirada desde el punto de vista del fundo dominante, se dice que es activa.

PASIVA: si se la encara desde el punto de vista del fundo sirviente, se habla de servidumbre pasiva.

5) AFIRMATIVAS O NEGATIVAS (de acuerdo a la naturaleza de su contenido).

AFIRMATIVAS: son afirmativas o positivas aquellas servidumbres que autorizan al titular a realizar determinados actos sobre la heredad sirviente que, sin la servidumbre, serían ilícitos. Consisten en un dejar hacer.

NEGATIVAS: son negativas las que impiden al titular de esta última el ejercicio de ciertos actos de propiedad que, sin la servidumbre, serían lícitos. Suponen un no hacer.

OTRAS CLASIFICACIONES:

• PRINCIPALES O ACCESORIAS: según tengan vida autónoma o dependan de la existencia de otra.

• VOLUNTARIAS O FORZOSAS: según surjan de la voluntad de los particulares a través de un acto libremente concertado, o de igual fuente, pero en virtud de una imposición legal.

• DE EJERCICIO DIVISIBLE O INDIVISIBLE: según que el contenido de la servidumbre permita o no la división.

PUNTO 4. Constitución. Tratamiento especial de la constitución por destino del padre de familia y de la servidumbre que revive. Duración.

CONSTITUCIÓN.
Las servidumbres pueden reconocer las siguientes fuentes:

• contrato (oneroso o gratuito)
• testamento
• destino del padre de familia
• renacimiento
• prescripción

CONTRATO: la causa más frecuente de las servidumbres es el contrato, que puede ser oneroso o gratuito. Se trata de un contrato atípico, al que se le aplicarán las reglas del contrato de compraventa o la donación, respectivamente.
Ahora bien, como las servidumbres son derechos reales que no se ejercen por la posesión, para su nacimiento no se exige la tradición. Sin embargo, la teoría del título y el modo resulta igualmente aplicable con relación a las servidumbres afirmativas, toda vez que la tradición es sustituida por el primer ejercicio que se haga del derecho.

DISPOSICIÓN DE ÚLTIMA VOLUNTAD (testamento): las servidumbres pueden reconocer como fuente un testamento, por medio de un legado, si bien en la práctica no es frecuente este modo de establecimiento.

DESTINO DEL PADRE DE FAMILIA: las servidumbres también se pueden constituir por el destino del padre de familia. Se llama destino del padre de familia la disposición que el propietario de 2 o más heredades ha hecho para su uso respectivo.

Para que se produzca el nacimiento de la servidumbre por destino del padre de familia, deben concurrir los siguientes requisitos:

- una persona es dueña de 2 fundos.

- sujeta un fundo con respecto al otro con lo que sería una servidumbre en caso de que ambos pertenecieran a propietarios distintos.

- si luego enajena uno de los 2 fundos, o los 2, pero a personas distintas, se entiende que ha quedado constituida la servidumbre por el destino del padre de familia.

Ahora bien, para que se produzca el nacimiento de la servidumbre por este modo especial de constitución, deben concurrir las siguientes condiciones:

1) debe existir un primer acto emanado del propietario de las 2 heredades.

2) la servidumbre debe ser a la vez continua y aparente (por ej.: una servidumbre de acueducto).

3) el contrato no debe contener ninguna convención respecto a la servidumbre, ni a favor de su existencia ni en contra de ella.

Cuando se han reunido todas las condiciones reseñadas precedentemente, se entiende que la servidumbre ha sido constituida como si fuese por título.

RENACIMIENTO DE LA SERVIDUMBRE: la situación está prevista en el art. 2995: “si el propietario de 2 heredades, entre las cuales existe un signo aparente de servidumbre de la una a la otra, dispone de una ellas, sin que el contrato contenga ninguna convención relativa a la servidumbre, ésta continúa existiendo activa y pasivamente a favor del fundo enajenado, o sobre el fundo enajenado”.

Veamos un ejemplo:
hay una servidumbre de tránsito regularmente constituida, en la que el camino se halla demarcado. Posteriormente, los titulares de los fundos dominante y sirviente los enajenan a la misma persona, o bien uno de ellos adquiere la propiedad del otro. La servidumbre se extingue por confusión. Cuando los fundos pasan nuevamente a pertenecer a personas diferentes, la servidumbre renace. Y ello es así por cuanto se trata de una servidumbre aparente.

Al igual que en la constitución por destino del padre de familia, para que se produzca el renacimiento es necesario que el contrato no contenga ninguna convención relativa a la servidumbre, ni a favor de su existencia ni en contra de ella.

POR PRESCRIPCIÓN: para que las servidumbres sean susceptibles de ser adquiridas por usucapión es necesario que sean continuas y aparentes, como por ejemplo una servidumbre de acueducto.

Tratándose de servidumbres continuas no aparentes, el motivo de su imprescriptibilidad radica en que la ausencia de publicidad resulta incompatible con la esencia del instituto de la usucapión.

PUNTO 5. Contenido. Dudas sobre la naturaleza, extensión o el modo de ejercicio. Divisibilidad o indivisibilidad del ejercicio. Cambio del lugar de la servidumbre. Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre. División de la heredad sirviente.

CONTENIDO de las servidumbres.

En lo que hace al contenido de las servidumbres, estas pueden tener como objeto una obligación de DEJAR HACER, o de NO HACER.-

En el primero de los supuestos, el propietario está obligado a soportar que un tercero (titular del fundo dominante) realice actos en su terreno: son servidumbre in patiendo.-

En el segundo caso, el titular del fundo sirviente está imposibilitado de ejercer algunas de las facultades que son propias de su derecho de dominio: son servidumbres non faciendo.-

Acorde al art. 3010 en ningún caso puede un servidumbre consistir en un hacer por parte del dueño sirviente.-
PERO EN NINGUN CASO EL CONTENIDO PODRÍA CONSISTIR EN UN HACER POR PARTE DEL DUEÑO SIRVIENTE. Art. 3010: “No pueden establecerse servidumbres que consistan en cualquiera obligación de hacer, aunque sea temporaria, y para utilidad de un inmueble. La que así se constituya, valdrá como simple obligación para el deudor y sus herederos, sin afectar a las heredades ni pasar con ellas a los poseedores de los inmuebles”.

EXTENSIÓN O MODO DE EJERCICIO.
De acuerdo con lo establecido por el art. 2998 las servidumbres pueden establecerse sobre la totalidad de un inmueble o sobre una parte material de él, en su superficie, profundidad o altura.-
En muchos supuestos no será necesario afectar la totalidad del inmueble, si la naturaleza de la servidumbre así lo permite. Es necesario que surja expresamente del título la extensión que habrá de tener la servidumbre pues, si así no fuera y su ejercicio resultare incierto, corresponde al titular de fundo sirviente designar el lugar por donde él quiere que se ejerza.

Dicho esto, se tiene que establecer en el acto constitutivo en qué parte del inmueble se establece y cómo; con qué se pasa y por dónde se pasa; en qué horario; etc.

El titular del inmueble sirviente tiene prohibido cambiar el lugar de paso. No obstante ello, sí se puede cambiar en caso de que el sirviente necesite hacer reparaciones y esto no le genere un perjuicio al titular del fundo dominante. Esas reparaciones nunca pueden ser trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre. De ser así, el titular del inmueble dominante tiene derecho a romper los trabajos y ser resarcido por daños y perjuicios (por ej.: construir una pared en el fundo de paso) – pto: “trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre”.

DIVISIBILIDAD O INDIVISIBILIDAD DEL EJERCICIO.
Las servidumbres son indivisibles como carga y como derecho, en el sentido de que no se pueden adquirir ni perder por partes ideales. Son debidas a cada parte de la heredad dominante, y afectan igualmente cada parte de la heredad sirviente. No debe confundirse la indivisibilidad de las servidumbres consideradas en sí mismas con la divisibilidad de su ejercicio. Así, cuando consisten en el derecho de extraer cierta cantidad de frutos o productos (como tierra, piedras, agua, etc.) cada uno de los titulares del predio dominante puede ejercerlas total o parcialmente, pero tratando de no exceder la cantidad señalada a las necesidades de dicho inmueble.

DIVISIÓN DE LA HEREDAD SIRVIENTE.
El hecho de que el fundo dominante o el sirviente dejen de pertenecer a un propietario único y pasen a serlo de varios condóminos, en principio, carece de incidencia sobre la servidumbre.

En el supuesto de que sea la heredad dominante la que se divide en varias fracciones, todos los titulares están autorizados para ejercer la servidumbre. Ahora bien, si la heredad sirviente pasa a pertenecer a 2 o 3 personas, solo soportará la servidumbre el inmueble por donde pasa efectivamente; los otros inmuebles quedan liberados.-

PUNTO 6. Extinción.

EXTINCIÓN de las servidumbres.

Las servidumbres se extinguen por las siguientes causales:

1) cumplimiento de la condición resolutoria.

2) el fallecimiento del titular dominante extingue las servidumbres personales.

3) la pérdida completa de su utilidad.

4) imposibilidad de ejercicio (por ruina o cambios sobrevinientes en la heredad sirviente o en la dominante).

5) por confusión, cuando el dominio de las dos heredades pasa a pertenecer a la misma persona.

6) cuando su titular deja de ejercerla por 10 años, aún cuando se trate de una servidumbre perpetua.

7) por vencimiento del plazo por el que fue constituida.

8) por la nulidad del título del constituyente.

PUNTO 7. Nociones de las servidumbres típicas legisladas en especial: de tránsito, de acueducto, de recibir aguas y de sacar aguas. Dudas sobre su naturaleza. Precio de las servidumbres.

SERVIDUMBRE DE TRÁNSITO.

Consiste en el derecho de pasar el dominante por el predio sirviente para entrar en otro inmueble y salir de él, sea o no terreno interpuesto y para cualquier fin. Aún cunado un fundo tuviese salida a la vía pública, por razones vinculadas con la explotación que allí se desarrollara podría llegar a ser ventajoso obtener una salida por el inmueble lindero.-

Puede darse el caso de que la heredad esté destituida de toda comunicación con la vía pública, es decir, que se trate de un fundo cerrado o enclavado. En este caso, se puede imponer la constitución de la servidumbre si no media acuerdo entre los interesados.
En tal supuesto, todas las heredades contiguas al predio encerrado quedan sujetas a la constitución de la servidumbre, sin interesar su destino.

Cuando se pueda llegar a la vía pública pasando por diferentes fundos, la regla es que soportará la imposición de la servidumbre aquél que ofrezca el trayecto más corto, pues debe suponerse que ello importará menos gastos y menor perjuicio.

El que se beneficia con esta servidumbre debe indemnizar al titular del fundo sirviente el valor del terreno necesario, o sea, la franja por la que se ejercerá el paso, y todo otro perjuicio.

Si luego de establecida la servidumbre cesa el estado de encerramiento del fundo dominante porque se ha abierto un camino que lo comunica con la vía pública, por ejemplo, el titular del predio sirviente está facultado para solicitar que se lo exonere de la servidumbre.

SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO.

Consiste en el derecho de hacer entrar las aguas a un inmueble propio, viniendo de heredades ajenas.-

Cuando no exista acuerdo entre los interesados, es posible imponer la constitución de una servidumbre en los siguientes casos:

• cuando la heredad carece de las aguas necesarias para el cultivo de sementeras, plantaciones o pastos (porque el agua es indispensable para la actividad que se desarrolla).

• cuando la conducción de aguas sea necesaria para el servicio doméstico de los habitantes de un pueblo.

• cuando la conducción de aguas sea necesaria para un establecimiento industrial.

Esta posibilidad de imponer la servidumbre de acueducto está sujeta al pago de una justa indemnización.

SERVIDUMBRE DE RECIBIR AGUAS DE LOS PREDIOS AJENOS.

Estas consisten en permitir que pasen al fundo sirviente aguas provenientes del fundo dominante.

Dentro de ellas encontramos:

servidumbre de goteraje: dentro de la reglamentación de las restricciones y límites al dominio se establece que los propietarios de terrenos o edificios están obligados a construir los techos de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo, sobre sitios públicos, y no sobre el suelo vecino. No obstante ello, al no estar comprometido el orden público, nada impide que los vecinos convengan la constitución de una servidumbre por la que el fundo sirviente esté sujeto a recibir las aguas de lluvia provenientes del fundo dominante

servidumbre de desagüe: al igual que en el caso anterior, dentro de las restricciones y límites al dominio se establece que los terrenos inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente descienden de los terrenos superiores. Sin embargo, es posible modificar la situación constituyendo una servidumbre. En tal caso, el dominante debe abonar al titular del fundo sirviente una indemnización

servidumbre de drenaje: muchas veces sucede que un terreno está cubierto total o parcialmente por aguas, por lo que para eliminar el exceso es necesario recurrir al drenaje por medio de canales que llevará dichas aguas a la vía pública o a una corriente de agua. Si entre el fundo anegado y la vía pública se interponen otros fundos, éstos están obligados a conceder la servidumbre de drenaje. Se deben tomar las medidas necesarias tendientes a provocar el menor perjuicio posible.

SERVIDUMBRE DE SACAR AGUA.

A diferencia de lo que ocurre con las servidumbres de recibir aguas de los predios ajenos, en las que se procura extraer las del propio fundo, en la servidumbre de sacar agua se trata de obtenerla fuera del mismo. Con ella se tiende a solucionar el problema de las zonas secas.

consiste en el derecho, por parte del titular del fundo dominante, de tomar agua de una fuente, aljibe o pozo existente en el fundo sirviente para llevarla al primero.

El titular del fundo dominante tiene el derecho de pasar para sacar el agua, aun cuando en el contrato constitutivo se hubiera guardado silencio al respecto.

PUNTO 8. Posibilidad jurídica de constituir otras servidumbres.

El código ha consagrado en su art. 3000 el principio de la ATIPICIDAD DE LAS SERVIDUMBRES, por lo que existe la posibilidad de crear cualquier tipo de servidumbre.

Sin embargo, este enunciado tiene limitaciones:

• el contenido de la servidumbre no puede consistir en un hacer.

• la servidumbre debe procurar alguna utilidad a su titular, si bien es suficiente que tal utilidad sea de mero recreo.

BOLILLA 15 – HIPOTECA.

PUNTO 1. Definición legal. Análisis crítico. Naturaleza jurídica.

DEFINICIÓN LEGAL: análisis crítico.

El art. 3108 define a la hipoteca como “…el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor”.

NATURALEZA JURÍDICA.

1. Derecho real: no hay duda que la hipoteca es un derecho real; algunos argumentos que sustentan esta afirmación son:

 Está enumerada en el ar. 2503.
 El código civil la legisla como derecho real.
 El ser accesoria de un derecho personal en nada influye a su naturaleza jurídica.
 El ejercicio de la acción hipotecaria coloca al acreedor en relación inmediata con la cosa, para hacerla vender y cobrarse con su producido.

2. Sobre cosa ajena: el dueño, al tener sobre la cosa todas las facultades posibles, nada necesita agregar para completar el contenido de su derecho.

3. Accesorio en función de garantía: la hipoteca no tiene existencia autónoma, puesto que depende de un derecho creditorio al que le procura seguridad. Siendo la hipoteca un derecho accesorio, no sólo su existencia sino también su suerte están ligadas a la del derecho creditorio que accede. Si este se trasmite o se extingue, la hipoteca sigue las mismas vicisitudes.

PUNTO 2. Objeto. Créditos garantizables. Enumeración de caracteres.

OBJETO.

La hipoteca siempre debe recaer SOBRE INMUEBLES, estableciendo el art. 3110 la “extensión material u objetiva”. Según dicha disposición, la hipoteca se extiende a:

 Todos los accesorios, mientras estén unidos al principal: quedan comprendidos los inmuebles por accesión física y los frutos naturales e industriales que forman un todo con el inmueble hasta tanto no hayan sido separados.

 Todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean mejoras naturales, accidentales o artificiales: las naturales son las que se producen como consecuencia de un hecho de la naturaleza (ej: avulsión). Las mejoras artificiales son las provenientes del hecho del hombre.

 Las construcciones hechas sobre un terreno vacío: entran en el concepto de accesorios al igual que las mejoras.

 Las ventajas que resulten de la extensión de las cargas o servidumbres que debía el inmueble.

 Los alquileres o rentas debidas por los arrendatarios.

 El importe de la indemnización concedida o debida por los aseguradores del inmueble.

 El importe de la indemnización por la expropiación del inmueble.

Objetos excluidos.

Están excluidos del objeto de la hipoteca:

 Las adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos para reunirlos al inmueble hipotecado. (Art. 3110, in fine).

 Los tesoros hallados en el inmueble gravado (art. 2566).

 Los derechos reales de usufructo, uso, habitación y servidumbre (art. 3120): la hipoteca no puede reconocer tales objetos, por cuanto se trata de derechos, y un derecho real sólo puede recaer sobre cosas.

CRÉDITOS GARANTIZABLES.

Todos los créditos son susceptibles de ser garantizados con hipoteca. Pueden garantizarse con el derecho real de hipoteca las siguientes obligaciones:

a) Obligaciones de dar sumas de dinero que tenga curso legal en la República: se trata de obligaciones expresadas en pesos.

b) Obligaciones en moneda extranjera: son aquellas contraídas en una moneda que no tiene curso legal en la República y que, de acuerdo con el art. 617 del Cód. Civil en su redacción originaria, eran consideradas como obligaciones de dar cantidades de cosas. La Ley de Convertibilidad ha modificado dicha disposición al establecer que si al contraerse la obligación “se hubiere estipulado dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar sumas de dinero”. La citada ley ha reformado el art. 619, de suerte tal que si el deudor contrajo una obligación en moneda extranjera, deberá pagar en dicha moneda y no podrá hacerlo con moneda nacional al cambio vigente al día del vencimiento, como lo permitía dicho artículo antes de ser modificado.

c) Obligaciones de dar cosas: pueden ser cosas ciertas, inciertas o cantidad de cosas.
d) Obligaciones de hacer y de no hacer: todas las obligaciones enunciadas precedentemente pueden ser, a su vez, puras y simples, o modales, es decir, sujetas a plazo, condición o cargo.

e) Obligaciones eventuales: se trata de obligaciones que no tienen existencia actual, pero que es posible que lleguen a nacer. Tal sería el caso de una hipoteca constituida para asegurar el saldo final de una cuenta corriente o el pago de alquileres o para garantizar la eventual responsabilidad por mal desempeño de un dependiente.

Obligaciones civiles y naturales.

El propio deudor puede garantizar con una hipoteca una obligación natural, pero entonces la obligación vuelve a convertirse en civil, de modo que la hipoteca es entonces perfectamente válida.

El problema se presenta cuando es un tercero quien asegura con hipoteca el cumplimiento de una obligación natural de otra persona. El caso esta previsto en el art. 518, que determina la validez de las hipotecas constituidas por terceros para seguridad de las obligaciones naturales, pudiendo exigir su cumplimiento.

Para Areán, el tercero no asume una obligación accesoria, sino que contrae una obligación principal: la de pagar por el deudor si él no lo hace, pero, como el tercero no se obliga personalmente, sólo responde con el inmueble gravado y no con el resto de sus bienes.

CARACTERES. Enumeración.

La hipoteca tiene tres caracteres esenciales y un carácter natural. Mientras los primeros no pueden faltar, porque ello obsta a la existencia misma de la hipoteca, el último puede ser dejado sin efecto por acuerdo entre el constituyente y el acreedor.

Los caracteres esenciales son: 1. Convencionalidad; 2. Especialidad; 3. Publicidad registral.

El carácter natural es la indivisibilidad.

PUNTO 3. Accesoriedad. Consecuencias. Armonización con los arts. 803 y 804 del C.Civ.

ACCESORIEDAD: la hipoteca es un derecho real accesorio de un derecho personal que debe consistir en un crédito cierto y determinado. La hipoteca es accesorio de la obligación, pero no es una obligación accesoria, puesto que se trata de un derecho real al que no corresponde obligación alguna. En nuestra legislación no puede existir hipoteca sin crédito al cual garantice.

Consecuencias prácticas:
1. La nulidad de la obligación acarrea la nulidad de la hipoteca, pero no a la inversa.
2. No es posible ceder la hipoteca sin hacer cesión expresa del crédito a que accede.
3. La hipoteca está subordinada a la existencia de la obligación y se extingue con ésta por vía de consecuencia.

PUNTO 4. Convencionalidad.

CONVENCIONALIDAD.

La hipoteca reconoce una única fuente: el contrato o la convención. Dicha convención, además, debe ser expresa.

Al adoptar esta posición, nuestro Código ha excluido a las hipotecas legales o tácitas y judiciales:

 las hipotecas legales eran aquellas que la ley hacía nacer de pleno derecho, independientemente de toda manifestación de voluntad del acreedor o del deudor, en beneficio de ciertas personas y considerando su condición jurídica; estaban destinadas a proteger de una manera especial los intereses de esas personas. EJ: las que gravaban los bienes de los tutores y curadores para asegurar el reintegro de los saldos de las cuentas de administración, etc. Vélez las suprimió, ya que creaban gran inseguridad jurídica.

 la hipoteca judicial consistía en asegurar el acreedor el cumplimiento de una sentencia favorable, poniéndole en posesión de bienes del deudor. Tal hipoteca carecía de sentido en la actualidad, frente a la posibilidad que tiene el vencedor de un juicio de asegurar la percepción de su acreencia mediante la traba de medidas precautorias, como un embargo.

PUNTO 5. Especialidad. En cuanto al crédito y en cuanto al objeto. Caso de las hipotecas que garantizan mutuos con cláusulas de reajuste. Ley 21.309. Incidencias de la ley 21.488.

ESPECIALIDAD.

En cuanto al crédito.

La especialidad en cuanto al crédito se traduce no sólo en la expresión de su monto en una suma de dinero cierta y determinada, o el valor estimativo en su caso, sino en que, además, será necesaria su correcta individualización a través de la enunciación de los elementos: sujetos, objeto y causa.

Ese monto representa el máximo por el que va a responder el inmueble. Aunque el crédito pueda luego aumentar o disminuir, no se afecta la especialidad de la hipoteca, por cuanto el inmueble jamás responderá más allá de la cifra en la que ha sido gravado.
En cuanto al objeto.

El inmueble o los inmuebles sobre los que recae la hipoteca deben estar perfectamente determinados.

El deudor podría gravar todos los inmuebles de su propiedad o todos los que se encuentran en una determinada ciudad o provincia, pero siempre será necesaria la individualización de cada uno de ellos, es decir una designación separada e individual. Inclusive, el Código exige que se precise la naturaleza, o sea si es terreno baldío, fundo edificado, bosque, viñedo, etc.

Quedan excluidas las hipotecas generales, o sea las que afectan todos los bienes del deudor sin especificarlos, y las que gravan los bienes presentes y futuros.

CASO DE LAS HIPOTECAS QUE GARANTIZAN MUTUOS CON CLÁUSULAS DE REAJUSTE.

A raíz de las alteraciones del valor de la moneda provocadas por la inflación, se arbitraron medidas tendientes a restablecer el equilibrio de las prestaciones, afectado por la pérdida del poder adquisitivo del dinero. Aparecieron “cláusulas de estabilización”, que al pretenderse aplicar a la hipoteca introdujeron una profunda modificación en el concepto tradicional de especialidad en cuanto al crédito.

Como la validez de este tipo de cláusulas de reajuste en materia hipotecaria era muy discutible de acuerdo con el Código Civil, en 1976 se sancionó la ley 21.309, que declara a sus disposiciones como aclaratorias y complementarias de dicho Código.

Tratándose de hipotecas constituidas para garantizar obligaciones sujetas a cláusulas de estabilización o reajuste, “…el requisito de la especialidad se considerará cumplido al consignarse la cantidad cierta de la deuda originaria, y la cláusula de estabilización o reajuste con expresa mención de los números índices de actualización adoptados, los períodos por los cuales se efectuará el ajuste y el tipo de interés pactado” (art. 1º).

Tales datos deben hacerse constar en la inscripción, como también en los certificados que expida el Registro de la Propiedad (art. 2º), y la hipoteca así inscripta producirá efectos contra terceros “…no sólo por la cantidad cierta inicial de la deuda, sino por la que corresponda adicionar como consecuencia de la cláusula de estabilización o reajuste, con más los intereses que se adeudaren, de conformidad a lo determinado en la escritura o contrato respectivo” (art. 3º).

AREÁN, considera que la especialidad en cuanto al crédito era profundamente alterada por la aplicación de estas disposiciones, si bien es necesario admitir que su incorporación al Derecho positivo resultó inevitable, ante el desmesurado desarrollo de la espiral inflacionaria operada a partir de mediados de la década del setenta.
Por otra parte, no siempre el valor del inmueble crecía en forma proporcional con el del gravamen. La experiencia de esos tiempos demostraba el desfasaje que solía producirse entre los valores inmobiliarios estancados y las hipotecas sometidas a módulos de reajuste, que hacían elevar desmesuradamente el monto del gravamen que terminaba por exceder con creces el valor del inmueble gravado. Se llegaba al extremo de que el acreedor hipotecario trataba de asegurar el cobro de su crédito adicionando a la garantía real otras garantías personales.

Por estas razones, AREÁN, no comparte la opinión de quienes entendían que las cláusulas de estabilización no afectaban el principio de la especialidad de la hipoteca en cuanto al crédito.

El 27 de marzo de 1991 fue sancionada la Ley 23.928, conocida como Ley de Convertibilidad del Austral. El art. 10 de dicha ley derogaba a partir de la misma fecha todas las normas legales o reglamentarias que establezcan cualquier modo de repotenciación de deudas, alcanzando la derogación “…aun a los efectos de las relaciones y situaciones jurídicas existentes…”.

Por lo tanto, todas las hipotecas constituidas luego de la fecha indicada no pueden ser sometidas a ninguna cláusula de reajuste. También quedan suprimidas las modalidades indexatorias contenidas en hipotecas nacidas con anterioridad, pero la ley 21.309 conserva su vigencia, sobre todo en la configuración del título ejecutivo.

Si bien ya no se podrán establecer hipotecas reajustables, las que portaban cláusulas de esa naturaleza antes del 1º de abril de 1991 son válidas.

PUNTO 6. Indivisibilidad. En cuanto al crédito y en cuanto al objeto. Proyecciones de las Leyes 11.725 y 17.711. Jurisprudencia. Prorrateo de los saldos en caso de segundos acreedores sobre una pluralidad de Inmuebles. Jurisprudencia.

INDIVISIBILIDAD. En cuanto al crédito y en cuanto al objeto.

La indivisibilidad cosiste en que el gravamen se extiende a todo el inmueble y a cada parte del mismo, garantizando de ese modo el pago de todo el crédito y de cada parte de él.

Este carácter de la hipoteca es independiente de la divisibilidad o indivisibilidad del crédito.

En materia hipotecaria, el acreedor no está obligado a cancelar la hipoteca mientras no haya sido totalmente satisfecho su crédito. El pago hecho por un codeudor o el efectuado a un coacreedor, en proporción a sus respectivas partes en la deuda o en el crédito, deja subsistente la hipoteca por el todo; es decir, que el inmueble sigue gravado en su totalidad y así podrá ser ejecutado como si no se hubiere hecho o recibido pago alguno.

Sin embargo, ello no significa que quien pagó su parte no quede desobligado: la deuda se extingue en la medida en que ha sido pagada, pero ello no autoriza al deudor que cumplió con el pago para demandar al acreedor una cancelación parcial de la hipoteca. Si este acreedor se ve luego obligado a promover la ejecución, únicamente cobrará la parte del crédito que permanece impaga, pero para ello podrá solicitar la subasta del inmueble íntegro, al continuar gravándolo la hipoteca por el todo.

EVOLUCIÓN (leyes 11.725 y 17.711).

Se ha operado sobre el tema una interesante evolución en nuestro Derecho

a) el art. 3112, no cabía la posibilidad de realizar enajenaciones parciales si el acreedor no prestaba expresamente su consentimiento. Por más pequeño que fuera el saldo adeudado, igual se ejecutaba todo el inmueble.

b) después se sancionó la ley 11.725, que agregó al art. 3112 el siguiente párrafo: “Sin embargo, en la ejecución de bienes hipotecados, cuando sea posible la división en lotes, o si la garantía comprende bienes separados, los jueces podrán ordenar la enajenación en lotes y cancelación parcial de la hipoteca, siempre que de ello no se siga lesión al acreedor”.

Por lo tanto, si la garantía comprende varios inmuebles, es posible la venta por separado, y si sólo recae sobre un inmueble puede fraccionarse, siempre que la división sea económica y materialmente posible y no cause perjuicio al acreedor.

Tratándose de un INMUEBLE EDIFICADO, no habría inconveniente en dividirlo sometiéndolo al régimen de propiedad horizontal.

c) Cuando son VARIOS los INMUEBLES HIPOTECADOS, el acreedor tiene derecho de perseguirlos a todos simultáneamente o sólo a uno o algunos de ellos.

En caso de haber optado por dirigirse contra un solo inmueble, de no haber logrado satisfacer íntegramente su crédito, como la hipoteca sigue gravando a los demás, el acreedor puede luego perseguir a estos últimos.

d) La ley 17.711 (1968) ha agregado al art. 3113 el siguiente párrafo: “Ello no obstante el juez podrá, por causa fundada, fijar un orden para la venta de los bienes afectados”.

Se faculta al juez para determinar el orden en que saldrán a la venta los inmuebles, tratando de evitar perjuicios innecesarios para el deudor, acreedores hipotecarios de grado posterior o terceros poseedores.

PUNTO 7. Publicidad registral. Alcances en materia hipotecaria (remisión a las bolillas XIX y XX). Negocios sobre el rango (remisión a la bolilla XX, pto. 9).

PUBLICIDAD REGISTRAL. Alcances en materia hipotecaria.

En el Código de Vélez la hipoteca era el único derecho real sujeto a publicidad registral. En la actualidad, luego de la reforma del art. 2506 por la ley 17.711 y con la sanción de la ley 17.801, todos los derechos reales inmobiliarios sólo son oponibles a terceros después de la registración.

Sin embargo, media una diferencia fundamental entre la hipoteca y los restantes derechos reales, que nos lleva a sostener que la inscripción de la primera es constitutiva y no declarativa, como en los demás.

En efecto, el ejercicio del ius preferedi y del ius persequendi quedan supeditados a la previa inscripción. Inclusive, el privilegio que la ley acuerda al acreedor hipotecario únicamente puede hacerse valer si la hipoteca está registrada.

Una hipoteca que no ha accedido al Registro no confiere a su titular ius preferendi ni ius persequendi. Si el acreedor hipotecario entre en conflicto con otros acreedores, no puede ni siquiera invocar el privilegio, ya que éste se cuenta desde la toma de razón.

NEGOCIOS SOBRE EL RANGO.

En nuestro sistema existe lo que se conoce como RANGO DE AVANCE: si hay 2 hipotecas y la 1º se canceló, la 2º pasa arriba, es decir que va a ocupar el rango superior (el 2º ocupa el 1º lugar).

El rango son las vocaciones que tienen en el registro de la propiedad los acreedores. En nuestro sistema hay 4 negocios sobre el rango:

1) RESERVA DE RANGO: art. 3135 – al constituir hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituirse ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto a que ésta podrá alcanzar.

2) PERMUTA DE RANGO: no es más que el cambio del rango entre los acreedores.

3) POSPOSICIÓN DE RANGO: se da cuando se constituye una nueva hipoteca sobre un inmueble que ya registra hipoteca, que posterga o pospone alguna o algunas de las hipotecas ya inscriptas. Significa que van a quedar relegados los acreedores hipotecarios ya existentes respecto de la nueva hipoteca.

4) RANGO COMPARTIDO: es cuando los acreedores convienen en compartir el rango.

PUNTO 8. Constitución de la hipoteca. Condiciones de fondo y de forma. Posibilidad de que la constituya un tercero no deudor. Promesa de hipoteca. Modalidades. Cláusulas permitidas y prohibidas. Jurisprudencia. Hipoteca constituida en el extranjero.

CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA.

CONDICIONES DE FONDO.

La facultad de constituir hipoteca está sujeta al cumplimiento de dos condiciones de fondo:
 que el constituyente sea propietario del inmueble,
 y que tenga capacidad para enajenar inmuebles (art. 3119).

1) TITULARIDAD DEL INMUEBLE.

A pesar que el art. 3119 pareciera legitimar únicamente al propietario del inmueble, pueden presentarse otros supuestos distintos.

a) Titular de un dominio pleno o perfecto: se justifica esta exigencia no sólo porque la hipoteca es una desmembración del dominio, sino también porque quien la constituye está consintiendo indirectamente la enajenación del inmueble, toda vez que el acreedor, en caso de incumplimiento, va a estar facultado para promover la acción hipotecaria y con ello provocar la ejecución forzada de aquél.

b) Titular de un dominio revocable; titular de un dominio fiduciario: están legitimados para constituir hipoteca, pero ésta va a seguir la misma suerte que el dominio. En consecuencia, si se opera la revocación con efecto retroactivo, la hipoteca se extingue.

c) Titular de propiedad horizontal: tratándose de un derecho real sobre cosa propia, no hay duda de que el titular de la propiedad horizontal puede gravar su unidad, o sea el piso o departamento más el porcentaje que le corresponda sobre el terreno y demás partes comunes. Para constituir hipoteca sobre todo el edificio se requiere el consentimiento de la totalidad de los propietarios.

d) condómino: se pueden dar diversos supuestos:

 Un condómino grava el inmueble común en la medida de su parte indivisa: esa hipoteca es válida, pero está íntimamente ligada al resultado de la partición, de modo que, si al realizarse esta última el inmueble es adjudicado a dicho condómino, la hipoteca subsiste. Por el contrario, si el mismo se adjudica a otro condómino, el derecho de garantía se extingue, aunque no el crédito, convertido en quirografario.

 Un condómino grava todo el inmueble común: la hipoteca es nula, pero puede llegar a adquirir eficacia si, por efecto de la partición, dicho inmueble entra en el lote que es adjudicado al condómino que la constituyó.
 Un condómino grava una parte materialmente determinada del inmueble común: ningún condómino está facultado para realizar actos de propiedad sobre toda la cosa común ni sobre una parte materialmente determinada de ella.

 Todos los condóminos gravan el inmueble común: la hipoteca es siempre válida desde el comienzo

2) CAPACIDAD.

El art. 3119 exige la capacidad para enajenar inmuebles, ya que la hipoteca puede conducir a la venta forzosa del objeto gravado a solicitud del acreedor y ante el incumplimiento del deudor.

Son incapaces para constituir hipoteca los menores, los dementes declarados en juicio, los sordomudos que no saben darse a entender por escrito, los inhabilitados porque carecen de facultades de disposición; los penados en virtud de penas de más de tres años de prisión o reclusión y los concursados civil o comercialmente luego de la sentencia que decreta el concurso o la quiebra.

En cuanto a los menores emancipados, como tienen capacidad de administración y disposición de sus bienes, siempre que no los hubiesen recibido a título gratuito, pueden constituir hipoteca.

En igual situación se encuentran los menores desde dieciocho años, pues pueden administrar y disponer libremente de los bienes adquiridos con el producto de su trabajo.

CONDICIONES DE FORMA.

1) CONTRATO DE HIPOTECA.

a) Forma: el principio general es que la convención hipotecaria debe ser hecha por escritura pública, tratándose de una exigencia ad solemnitalem. Aún así, es posible instrumentar la constitución de la hipoteca a través de otros documentos (que sirviendo de títulos al dominio o derecho real, estén expedidos por autoridad competente para darlos, y deban hacer fe por sí mismos) entre los que figuran las resoluciones administrativas que menciona la nota.

La escritura pública debe ser inscripta en el plazo de 45 días, contados desde su otorgamiento para tener efectos contra terceros. Si se inscribe pasado los 45 días, tiene efectos contra terceros igualmente, pero desde la fecha en que se inscribió.

La inscripción dura 20 años renovables.

b) Constancias que debe contener el contrato: de acuerdo con el art. 3131, el acto constitutivo de la hipoteca debe contener:
 El nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al acreedor, los de las personas jurídicas por su denominación legal, y el lugar de su establecimiento.

 La fecha y la naturaleza del contrato al que accede y el archivo en que se encuentra.

 La situación de la finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece; y si fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentra.

 La cantidad cierta de la deuda.

La escritura que instrumenta la constitución de la hipoteca debe reunir todos los requisitos establecidos por los arts. 997 a 1003, pero además deberá especificar todos los datos necesarios para la correcta individualización del inmueble gravado y la determinación del crédito.

HIPOTECA CONSTITUIDA POR UN TERCERO NO DEUDOR.

La hipoteca puede ser constituida por el deudor mismo o por un tercero que no se obligue a título personal; al ser el deudor y el constituyente dos personas distintas, aparece con mayor nitidez la disociación entre el derecho creditorio garantizado y el derecho real garantizante.-

La situación del tercero quizás se asemeja más a la de un fiador, pero también se distingue de éste por responder sólo con la cosa.-

PROMESA DE HIPOTECA.

Se trata de un contrato por el que las partes se obligan a constituirla. El derecho real nacerá sólo si la promesa se cumple o luego que una sentencia condene al promitente incumplidor a suscribir la escritura y ésta se realice.

MODALIDADES.

La hipoteca puede constituirse bajo cualquier condición y desde un día cierto, o hasta un día cierto, o por una obligación condicional.-

La hipoteca puede constituirse subordinándola a plazo suspensivo (“desde un día cierto”) o a plazo resolutorio (“hasta un día cierto”) y también a condición suspensiva o resolutoria.-

Si la hipoteca ha sido otorgada bajo condición suspensiva, la garantía recién nace cuando se cumple ésta, pero entonces retrotrae sus efectos al día de la inscripción.

Si la hipoteca fuese por una obligación condicional y la condición se cumpliese, tendrá un efecto retroactivo al día de la convención hipotecaria.

Con relación a este aspecto, ya no se trata de modalidades de la hipoteca misma sino de la obligación garantizada. Si la obligación garantizada está sujeta a condición resolutoria y la misma se cumple, la hipoteca sigue la misma suerte.

CLÁUSULAS PERMITIDAS Y PROHIBIDAS.

CLÁUSULAS PERMITIDAS:

 Constitución de un domicilio especial por parte del deudor: es válida. Pues le permite un adecuado ejercicio del derecho de defensa en juicio, al practicarse allí todas las notificaciones judiciales y extrajudiciales.

 Renuncia al derecho de recusar sin causa: es válida, ya que tiende a evitar dilaciones en el juicio.

 Pacto de interés: es común que se convengan intereses compensatorios y punitorios. La cláusula es válida

 Prohibición de dar el inmueble en locación o comodato o gravarlo con usufructo, habitación anticresis: son cláusulas válidas, ya que tanto la constitución de derechos personales como la de derechos reales provocan un detrimento en el valor del inmueble.

CLAUSULAS PROHIBIDAS:

 Es nula la cláusula por la cual se le permite al acreedor quedarse con el inmueble hipotecado frente al incumplimiento del deudor.
 Es prohibida la cláusula por la que el deudor renuncia ante su incumplimiento a la realización de trámites judiciales.

HIPOTECA CONSTITUIDA EN EL EXTRANJERO.

El art. 3129 permite que se constituyan en el extranjero hipotecas sobre inmuebles existentes en la República.

Para ello deben cumplirse los siguientes requisitos:

1. Debe constar en instrumento público, que se presentará debidamente legalizado. No se exige la escritura pública porque existen países en los que “los jueces son los únicos que dan autenticidad a los actos, y los notarios se limitan a protestas de letras, o a recibir los contratos de las personas que no saben escribir”.

2. La hipoteca “debe tener una causa lícita por las leyes de la República”.

3. El instrumento público legalizado y traducido al idioma nacional, debe ser protocolizado por orden de juez competente.

4. Una vez incorporado al protocolo de un escribano, la hipoteca debe ser inscripta en el Registro de la Propiedad dentro de los seis días desde que el juez ordenó la protocolización.

Si la hipoteca se inscribe dentro de los seis días, sus efectos se retrotraen a la fecha de la protocolización. En caso contrario, sólo se producirán desde el momento de la registración.

BOLILLA 16 – HIPOTECA.

PUNTO 1. Extensión de la hipoteca en cuanto al inmueble.

Ver pto. 2 bolilla 15.

PUNTO 2. Extensión de la garantía hipotecaria en cuanto al crédito y sus accesorias.

EXTENSIÓN DE LA GARANTÍA HIPOTECARIA en cuanto al crédito y sus accesorios.

La hipoteca garantiza tanto el capital como los intereses que corren desde la constitución. Al constituirse la hipoteca por un crédito anterior, los intereses atrasados, si los hubiere, deben liquidarse y designarse en suma cierta.

Intereses: respecto de estos, es necesario aclarar que no todos son privilegiados. En efecto, en las relaciones entre acreedor y deudor la garantía se extiende a la totalidad de los intereses devengados desde el nacimiento de la hipoteca, mientras estén determinados en la convención y en tanto no hayan sido alcanzados por los efectos de la prescripción.

Cuando se trata de los efectos con respecto a terceros, esto es, cuando el acreedor hipotecario debe enfrentarse con otros acreedores que concurren sobre el precio obtenido en la subasta del inmueble hipotecado, tienen privilegio únicamente los debidos de dos años contados desde la iniciación de la ejecución hacia atrás y los que corren durante el juicio hasta el efectivo pago (art. 3936).

Además del capital y de los intereses, participan de las seguridades hipotecarias los costos y gastos.-

PUNTO 3. Medidas conservatorias que puede solicitar el acreedor hipotecario. Actos no consumados. Actos consumados. Caso de locación de la cosa hipotecada: distinciones según sea anterior o posterior a la hipoteca y según esté o no prohibido locar en la convención hipotecaria. Jurisprudencia.

MEDIDAS CONSERVATORIAS que puede solicitar el acreedor hipotecario.

El principio general es que el constituyente de la hipoteca tiene las mismas facultades que cualquier propietario, pero tiene un límite que es que no puede realizar actos de disposición, materiales o jurídicos, que disminuyan el asiento de la garantía.-

Por lo tanto, el constituyente de la hipoteca puede realizar, en principio, todos los actos jurídicos o materiales que integran el contenido de su derecho de dominio. En consecuencia, puede:

• enajenar el inmueble, en todo o en parte.
• gravarlo con otras hipotecas u otros derechos reales.
• constituir derechos personales, etc.

Puede también usar y gozar del inmueble, disponer de los frutos que produzca, e inclusive, introducir los cambios materiales que juzgue convenientes.

Todo ello SIEMPRE QUE RESPETE EL LÍMITE: no puede realizar actos de ningún tipo que disminuyan el valor del inmueble hipotecado, porque ello va en detrimento de los derechos del acreedor hipotecario.

El constituyente de la hipoteca realiza actos que disminuyen el asiento de la garantía:

Actos no consumados: el constituyente de la hipoteca esta en vías de disminuir el asiento de la garantía. Por ej.: cartel que diga “próxima demolición”; frente a esto, Vélez dice que el acreedor puede plantear medidas cautelares como “no innovar”.-

Actos consumados: en este supuesto, una vez estimado el valor de los deterioros consumados, el acreedor puede optar por solicitar el depósito judicial de la suma respectiva, que queda afectada a la hipoteca, o exigir al deudor que grave con este derecho real otro inmueble de su propiedad o que lo haga un tercero, hasta cubrir el importe necesario para restablecer la garantía a su estado anterior.-

PUNTO 4. Ejecución hipotecaria. Efectos de la hipoteca contra terceros poseedores que hayan asumido o no la deuda. Consecuencias de la expropiación seguida contra el tercero poseedor.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA.

Efectos de la hipoteca contra terceros poseedores que hayan asumido o no la deuda (tercero poseedor y tercero adquirente).

El constituyente de la hipoteca conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes al derecho de propiedad, entre las cuales figura la de enajenar el inmueble hipotecado.

tratándose de un derecho real, la hipoteca subsiste, al gravar al inmueble independientemente de quien sea su titular. Sin embargo, la situación va a variar de acuerdo a la posición que adopte frente a ella el adquirente.

Se habla entonces de “tercer poseedor” y “tercer adquirente”, aunque los 2 son poseedores y adquirentes del inmuebles hipotecado.

• tercer adquirente: se entiende por tal a aquél que adquiere la propiedad del inmueble y, además, asume la deuda garantizada por la hipoteca, siendo aceptado expresa o tácitamente por el acreedor como nuevo deudor. Este tercer adquirente responde no sólo con el inmueble sino con todo su patrimonio, precisamente por tener la calidad de deudor

Ahora bien, la aceptación de un nuevo deudor por parte del adquirente no significa por sí sola la liberación del deudor primitivo. Se produce una delegación imperfecta, en virtud de la cual cada deudor responde por el todo de la deuda, a pesar de no existir solidaridad. Para que el deudor quede liberado es necesario que el acreedor lo exonere en forma expresa.

• tercer poseedor: es el que adquiere el inmueble pero no asume la deuda, o la toma a su cargo pero el acreedor no lo acepta como deudor, ni expresa ni tácitamente. Al no ser deudor, simplemente deberá soportar los efectos de la ejecución del inmueble gravado, responde sólo con el mismo y puede liberarse mediante el abandono.

Ejercicio del ius persequendi.

El código sostiene que si el deudor enajena, sea por título oneroso o lucrativo, el todo o una parte de la cosa o una desmembración de ella, que por sí sea susceptible de hipoteca, el acreedor podrá perseguirla en poder del adquirente, y pedir su ejecución y venta, como podría hacerlo contra el deudor. Pero, si la cosa enajenada fuere mueble, que sólo está inmovilizada y sujeta a la hipoteca, como accesoria del inmueble, el acreedor no podrá perseguirla en manos del tercer poseedor.

El acreedor no puede dirigir la ejecución directamente contra el tercer poseedor. Como primer paso, debe intimar al deudor al pago del capital y los intereses exigibles.

Si, cumplida la intimación, el deudor no paga, cualquiera que sea la excusa que alegue, recién entonces puede recurrir contra el tercer poseedor, exigiéndole el pago de la deuda o el abandono de ella.

El tercer poseedor puede optar por:

1) PAGAR: el pago debe ser completo y, una vez verificado, el tercer poseedor queda subrogado en los derechos del acreedor. Se trata de una subrogación legal que, al traspasar al nuevo acreedor todos los derechos, acciones y garantías del anterior, le permitirá al tercer poseedor dirigirse contra el deudor para obtener el reembolso de las sumas que hubiera tenido que pagar para detener la ejecución.

2) ABANDONAR EL INMUEBLE, liberándose del juicio.

3) SOPORTAR LA EJECUCIÓN: puede defenderse oponiendo una serie de excepciones, o no defenderse. En cuanto a las excepciones, pueden ser:

 inexistencia de la hipoteca: quedan incluidos todos los supuestos de nulidad de la hipoteca.

 extinción de la hipoteca: comprende todas las causales de extinción.

 nulidad de la toma de razón.

 inexigibilidad de la deuda.

CONSECUENCIAS DE LA EXPROPIACIÓN SEGUIDA CONTRA EL TERCERO POSEEDOR.

Una vez ejecutado el inmueble y perdido el dominio por parte del tercer poseedor, se producen las siguientes consecuencias:

- reviven las servidumbres activas y pasivas, es decir, las debidas al inmueble expropiado o las que lo gravaban, que el tercer poseedor tenía antes de la adquisición del dominio.

- renacen en el orden que les corresponda las hipotecas que el tercer poseedor hubiese tenido sobre el inmueble antes de ser propietario.

- el excedente del precio que se hubiere obtenido en la subasta, luego de pagados los créditos hipotecarios, pertenece al tercer poseedor.

PUNTO 5. Privilegio (remisión a bol. XXI, ptos. 4 y 7).

PRIVILEGIOS DEL ACREEDOR HIPOTECARIO.

Se trata de un privilegio especial, cuyo asiento es el precio del inmueble hipotecado y que sólo puede hacerse valer frente a otros acreedores si la hipoteca se encuentra debidamente inscripta. Es un privilegio sumamente, únicamente postergado por los gastos de justicia (y por un acreedor que ejerza el derecho de retención, si éste ha comenzado a ejercerse antes de nacer el crédito privilegiado).

(Ver también bol. XXI, ptos. 4 y 7).

PUNTO 6. Extinción. Tratamiento particular del caso de subasta judicial.

EXTINCIÓN.

El art. 3187 sienta el principio general: “la hipoteca acaba por la extinción total de la obligación principal sucedida por alguno de los modos designados para la extinción de las obligaciones”.

En consecuencia, cualquiera sea la causal de extinción de la obligación garantizada, la hipoteca sigue la misma suerte.

No obstante ello, existen algunos casos en que la extinción de la hipoteca se opera por motivos relacionados con ella misma, que no guardan relación alguna con la extinción del crédito:

• renuncia: debe ser expresa y constar en escritura pública

• confusión: cuando se reúnen en la misma persona las calidades de dueño y acreedor hipotecario

• caducidad de la inscripción: transcurridos 20 años desde que fue registrada (no obstante, los autores que sostienen que la inscripción es meramente declarativa no ven la caducidad de la inscripción como un supuesto de extinción de la hipoteca, que subsiste)

• REMATE O SUBASTA JUDICIAL.

Decretada la subasta en un juicio promovido por un acreedor (aunque no sea hipotecario), para que se produzca la extinción de la hipoteca es necesario que sean citados todos los acreedores hipotecarios, a fin de que hagan valer sus derechos. Rematado el inmueble, recién se opera el efecto extintivo en el momento en que el adquirente consigna el precio a la orden del juez. El derecho de los acreedores hipotecarios automáticamente se traslada sobre el precio con sus respectivos privilegios.-
Si se hubiera omitido la citación a los acreedores hipotecarios, ello no provoca la nulidad de la subasta, pero la hipoteca no se extingue. En tal caso, el comprador ha adquirido un inmueble gravado, motivo por el cual debe dársele la oportunidad de dejar sin efecto dicha adquisición.

PUNTO 7. Cancelación. Distintos casos. Caducidad de la inscripción.

CANCELACIÓN. Diferentes supuestos.

Concepto: la cancelación es el acto por el cual se deja sin efecto la inscripción registral.-

Casos:

• cancelación VOLUNTARIA (por consentimiento de las partes): en este caso, no obstante pareciera que el código exige el consentimiento del acreedor y del constituyente de la hipoteca, en realidad es suficiente el del acreedor. Él es el verdadero interesado en la subsistencia de la registración y, consiguientemente, quien debe consentir su extinción. Para ello se exige que tenga capacidad de enajenar bienes

• cancelación JUDICIAL (por sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada): los tribunales deben ordenar la cancelación de las hipotecas:

a) cuando la toma de razón no se ha fundado en instrumento suficiente para constituir hipoteca.

b) cuando la hipoteca ha dejado de existir por cualquier causa legal.

c) o cuando el crédito fue pagado.

CADUCIDAD de la inscripción.

Respecto de esta cuestión, es necesario hacer una distinción: para quienes consideran que la inscripción de la hipoteca es meramente declarativa, el hecho de que transcurran los 20 años no afecta a la hipoteca; ahora bien, para nosotros (Areán), que hemos señalado que la publicidad registral es requisito esencial, caducada la inscripción ya no hay hipoteca.

PUNTO 8. Hipotecas bancarias. Preanotación de hipotecas. Anotación directa de hipotecas.

HIPOTECAS BANCARIAS.

Preanotación hipotecaria: el Banco Hipotecario Nacional, el Banco Nación, al efectuar operaciones con garantía hipotecaria, podrán disponer directamente su preanotación por oficio a los Registros Inmobiliarios, a fin de conceder anticipos a sus clientes una vez acordado el préstamo y comprobado el dominio y la libertad de disposición de la finca ofrecida.

Anotación hipotecaria: es otro tipo de garantía hipotecaria, concedida al Banco Hipotecario Nacional, que da lugar a una carga real sobre el inmueble por el importe del préstamo, intereses y gastos, que tiene igual naturaleza y efectos que la hipoteca común, que se inscribe mediante simple oficio del Banco y cuya duración es de 2 años; todo ello a fin de garantizar al Banco los préstamos que acuerde a empresas promotoras de construcciones destinadas a viviendas, mientras realiza la obra.

PUNTO 9. Pagarés hipotecarios e hipotecas cambiarias.

PAGARES HIPOTECARIOS.

Art. 3202: cuando una hipoteca se debe pagar en varios plazos se da un pagare por cada una de las distintas cuotas que se deben pagar:

 para que un pagaré sea hipotecario tiene que estar firmado por el “anotador de la hipoteca”, que es un funcionario del registro de la propiedad inmueble.

 se deben emitir tantos pagarés como consten en la escritura hipotecaria. Ello es así porque los pagares siempre van unidos a la escritura hipotecaria. Todos los pagares que se emitan deben constar en el cuerpo de la escritura hipotecaria; de esa manera, cada vez que paga, el acreedor le debe retribuir el pagaré (los pagarés hipotecarios no tienen vida propia).

 finalmente, conseguidos todos los pagarés, se dirige al registro para pedir la cancelación de la hipoteca.

LETRAS HIPOTECARIAS.

Son títulos valores con garantías hipotecarias, que se emiten únicamente cuando se constituye la hipoteca en 1º grado (en la 2º hipoteca ya no pueden emitirse).

Las letras se pueden emitir con cupones, cada uno de los cuales representa una cuota. El acreedor restituye el cupón cada vez que se paga. También se pueden emitir sin cupones.

 

 

BOLILLA 17 – PRENDA Y ANTICRESIS.

PUNTO 1. Derecho real de prenda. Definición legal. Análisis crítico.

DERECHO REAL DE PRENDA. Definición y análisis.

Art. 3204: “habrá constitución de prenda cuando el deudor, por una obligación cierta o condicional, presente o futura, entrega al acreedor una cosa mueble o un crédito en seguridad de la deuda”.

La palabra “prenda” tiene 3 acepciones diferentes dentro del C.Civ.:

- como derecho real que en seguridad de un crédito grava una cosa mueble que es entregada al acreedor.
- como contrato que da nacimiento al derecho real de prenda.
- como cosa sobre la que recae el derecho real.

Al igual que la hipoteca, la prenda es un derecho real sobre cosa ajena, accesorio en función de garantía, ya que no tiene existencia autónoma, sino que ella se debe a la existencia de un derecho creditorio del que es accesoria.

Pero a diferencia de la hipoteca, se ejerce por la posesión, ya que la cosa mueble es entregada al acreedor.

PUNTO 2. Objeto. Créditos garantizables. Caracteres.

OBJETO.

De acuerdo a lo que establece el art. 3211, “todas las cosas muebles y las deudas activas pueden ser dadas en prenda”.

Por lo tanto, la prenda debe recaer sobre COSAS MUEBLES, lo sean por su naturaleza o por su carácter representativo. Es obvio que dichas cosas deben encontrarse en el comercio. Además, quedan incluidas las cosas fungibles.

CRÉDITOS GARANTIZABLES.

Al igual que en el hipoteca, todo crédito es susceptible de ser garantizado con prenda. Dicho principio surge del art. 3204.

CARACTERES.
La prenda tiene 2 caracteres esenciales, convencionalidad y especialidad, mientras que la indivisibilidad es un carácter natural.

• CONVENCIONALIDAD: siendo un derecho real accesorio de un crédito, no puede reconocer otra fuente que el contrato. No existen prendas legales o judiciales, pero sí es admitida la denominada “prenda tácita”.

PRENDA TÁCITA.
Para que haya prenda tácita deben concurrir varios requisitos:

1) debe existir una prenda expresa y una segunda obligación contraída por el mismo deudor y a favor del mismo acreedor, con posterioridad a la garantizada por dicha prenda.

2) la segunda obligación debe ser exigible antes del pago de la primera.

3) como la ley presume que ha sido voluntad de las partes afectar la cosa prendada al pago de la nueva deuda, ésta debe haber sido contraída por el mismo deudor a favor del mismo acreedor.

La prenda tácita no es en realidad un derecho real, ya que el único efecto que produce es la retención de la cosa por parte del acreedor hasta el pago de una y otra deuda.

• ESPECIALIDAD: la especialidad juega en cuanto al crédito y en cuanto al objeto. Por ello, el instrumento público o privado en el que consta la existencia de la prenda debe mencionar el importe del crédito y contener una designación detallada de la especie y naturaleza de los objetos dados en prenda, su calidad, peso y medida, si estas indicaciones fueren necesarias para determinar la individualidad de la cosa.

La correcta determinación del objeto es de fundamental importancia en la prenda, por la posibilidad de confusión que puede presentarse en materia de cosas muebles, las que generalmente son fungibles.

• INDIVISIBILIDAD: la indivisibilidad consiste en que el gravamen se extiende a toda la cosa y a cada parte de la misma, garantizando de ese modo el pago de todo el crédito y de cada parte de él. La prenda es indivisible, no obstante la división de la deuda. Por supuesto que, como se trata de un carácter natural, nada impide que se convenga lo contrario.

El heredero del deudor que ha pagado su porción de la deuda no puede demandar su porción en la prenda, mientras que la deuda no haya sido enteramente pagada, y recíprocamente, el heredero del acreedor que ha recibido su porción de la deuda, no puede librar la prenda en perjuicio de los coherederos que no han sido pagados.

PUNTO 3. Constitución. Condiciones de fondo y de forma. Cláusulas permitidas y prohibidas.

CONSTITUCIÓN.

CONDICIONES DE FONDO.
Para que la prenda sea válidamente constituida deben concurrir 3 condiciones de fondo:

1) LEGITIMACIÓN DEL CONSTITUYENTE: sólo puede constituir prenda el dueño de la cosa. Claro está que si no lo es pero luego adquiere el dominio de la cosa, resulta aplicable el principio de la convalidación.

2) CAPACIDAD DE LA PARTES: es la segunda condición requerida para la constitución de la prenda. El art. 3213 exige la de enajenar en el constituyente, mientras que al acreedor le basta tener capacidad para contratar.

3) ENTREGA DE LA COSA: con respecto a la tercera condición, como el contrato que da origen a la prenda es real, no queda perfeccionado mientras la cosa no haya sido entregada. Claro está que la cosa no debe ser necesariamente entregada al acreedor, ya que puede recibirla un tercero. En tal caso, es indispensable que las partes lo hayan convenido.

CONDICIONES DE FORMA.
Para su validez entre las partes no requiere de forma alguna. El contrato puede ser verbal, pero como es real sólo se perfecciona cuando el acreedor recibe la tradición.

Con respecto a terceros, en cambio, es necesario que la constitución de prenda conste en un instrumento público o privado de fecha cierta, cualquiera sea el monto del crédito garantizado. A ello debe sumarse la tradición, porque, de lo contrario, por más que exista el instrumento no habrá nacido el derecho real.

CLÁUSULAS PERMITIDAS Y PROHIBIDAS.

Como en todo derecho real de garantía, se encuentra PROHIBIDO EL PACTO COMISORIO, es decir que es nula toda cláusula que autorice al acreedor a apropiarse de la cosa fuera de los modos autorizados.

El pacto es nulo aunque se presente bajo el aspecto de una VENTA CON PACTO DE RETROVENTA, que también ES PROHIBIDO.

Sin embargo, puede convenirse que el acreedor se adjudique la cosa por la estimación que de ella se haga al tiempo del vencimiento de la deuda, pero no al tiempo del contrato.

También se permite que el acreedor adquiera la cosa en la subasta, por la venta privada o por la adjudicación.

PUNTO 4. Derechos y obligaciones del acreedor prendario. Privilegio (remisión a la bol. XXI, ptos. 4 y 7). Prendas sucesivas.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ACREEDOR PRENDARIO.

1) TENER LA COSA, pero no puede usar de ella, salvo que se lo permita el deudor bajo apercibimiento de que si tiene prohibido usarlo y lo usa igual, el deudor puede pedir el secuestro del objeto.

2) el acreedor tiene el derecho de retener la cosa (DERECHO DE RETENCIÓN) hasta el pago total del capital e intereses y expensas necesarias para la conservación de la cosa.

3) el acreedor responde si la cosa se pierde por su culpa o negligencia.

4) si el acreedor es despojado del objeto prendario tiene derecho de entablar acciones posesorias y acciones reales.

CONCURRENCIA DE PRENDAS SOBRE UNA MISMA COSA.

Dice el art. 3210: “una nueva prenda puede ser dada sobre la misma cosa, con tal que el segundo acreedor obtenga conjuntamente con el primero, la posesión de la cosa empeñada, o que ella sea puesta en manos de un tercero por cuenta común. El derecho de los acreedores sobre la cosa empeñada seguirá el orden en que la prenda se ha constituido”.

Como se trata de un derecho real que se ejerce por la posesión, si no fuera posible la coposesón entre los distintos acreedores, la cosa necesariamente deberá ser entregada a un tercero por cuenta de ellos, quien asume la calidad de depositario.

El ius preferendi se hace valer en el orden de constitución de cada prenda, o sea, tomando en cuenta la fecha en que se ha perfeccionado cada contrato con la tradición.

PUNTO 5. Extinción.

EXTINCIÓN. Causales.

La prenda se extingue:

1) por VÍA INDIRECTA, por extinción de la obligación asegurada, ocurrida por cualquier causa

2) por VÍA DIRECTA:
• CONFUSIÓN
• VENTA JUDICIAL
• DESTRUCCIÓN
• PÉRDIDA DE LA COSA
• SU PUESTA FUERA DEL COMERCIO
• RENUNCIA EXPRESA O TÁCITA (cuando el acreedor devuelve voluntariamente la prenda al deudor)

Extinguida la prenda, el acreedor está obligado a restituir la cosa con todos sus accesorios existentes al tiempo de la constitución, más las accesiones producidas con posterioridad.

Si el acreedor no devuelve la cosa, la acción del deudor para pedir la restitución prescribe a los 20 años.
PUNTO 6. Nociones del régimen prendario del Banco de la Ciudad de Buenos Aires y de las prendas comerciales con y sin desplazamiento.

 

PUNTO 7. Derecho real de anticresis. Definición legal. Análisis crítico. Naturaleza jurídica. Modernas aplicaciones en el derecho argentino.

ANTICRESIS. Definición y análisis.

De acuerdo a lo que dispone el art. 3239: “la anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por él, poniéndole en posesión de un inmueble, y autorizándolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del crédito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se deben intereses”.

La anticresis es un derecho real constituido en garantía y pago de un crédito determinado en dinero sobre un inmueble que el deudor o un tercero por él, entrega al acreedor para que perciba los frutos y los impute a dicho pago.

Se asemeja a la prenda, en cuanto se trata de un derecho real que se ejerce por la posesión, y a la hipoteca, porque sólo puede recaer sobre inmuebles.

NATURALEZA JURÍDICA.

De acuerdo con la opinión de Beatriz Areán, no hay duda de que la anticresis es un DERECHO REAL SOBRE COSA AJENA ACCESORIO EN FUNCIÓN DE GARANTÍA.

No obstante, se ha pretendido negarle el carácter de derecho real, sosteniendo que es un derecho personal porque no recae sobre el inmueble en sí, sino sobre los frutos que éste produce.

Vélez, en la nota al art. 3239, sostiene que aquellos que le niegan dicho carácter parten de un antecedente equivocado: el de que en un fundo los frutos son accesorios del terreno, cuando en verdad los frutos y el terreno forman una misma cosa.

PUNTO 8. Objeto. Créditos garantizables. Caracteres.

OBJETO.

La anticresis siempre recae sobre un INMUEBLE pues, aún cuando el acreedor debe limitarse a percibir los frutos, éstos constituyen un todo con aquél.

CRÉDITOS GARANTIZABLES.

Al igual que con los demás derechos de garantía, todos los créditos puede ser garantizados con anticresis.

CARACTERES.

Los caracteres esenciales son la convencionalidad y la especialidad. El carácter natural es la indivisibilidad.

• Convencionalidad: como todo derecho de garantía, la anticresis sólo puede reconocer como fuente el contrato, pero, al igual que sucede con la prenda, se admite la anticresis tácita.

• Especialidad e Indivisibilidad: nos remitimos a lo expresado respecto de la hipoteca.

PUNTO 9. Constitución. Condiciones de fondo y de forma. Cláusulas permitidas y prohibidas.

CONSTITUCIÓN.

CONDICIONES DE FONDO.
Para la constitución de la anticresis deben concurrir 3 condiciones de fondo:

• LEGITIMACIÓN DEL CONSTITUYENTE: la anticresis puede ser establecida por el propietario, por los condóminos o por el usufructuario, pero respecto de este último, la duración está supeditada a la del usufructo. Si el constituyente no estaba legitimado para constituir este derecho pero luego adquiere la propiedad o el usufructo, rige el principio de la convalidación.

• CAPACIDAD DE LAS PARTES: el código exige la capacidad de disponer.

• ENTREGA DE LA COSA: la tercera condición es una consecuencia necesaria del carácter real del contrato que da nacimiento a la anticresis, por lo que sólo se perfecciona con la entrega del inmueble. El modo queda subsumido en el título.

CONDICIONES DE FORMA.

Tratándose de un derecho real inmobiliario, se exige la ESCRITURA PÚBLICA; para su oponibilidad a terceros es necesaria la INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

CLÁUSULAS PERMITIDAS Y PROHIBIDAS.

Está prohibido el pacto comisorio, pues el acreedor no sólo no puede tomar la propiedad del inmueble por el importe de la deuda, sino que tampoco puede hacerlo por el precio que fijen peritos elegidos por las partes o de oficio.

Sin embargo, el deudor puede vender el inmueble al acreedor antes o después del vencimiento de la deuda.

Tampoco es posible convenir que el acreedor pueda hacer vender por sí el inmueble, sin necesidad de promover juicio.

Está permitido pactar la compensación de los frutos con los intereses en su totalidad o hasta determinada suma (ANTICRESIS COMPENSATORIA).

PUNTO 10. Derechos y obligaciones del acreedor anticresista. Incidencia en los derechos del anticresista de la Ley de Concursos N° 19.551 a través del emplazamiento del derecho de retención (remisión a bol. XXI, pto. 7).

DERECHOS del acreedor anticresista.

- derecho de poseer: es poseedor legítimo; puede ejercer acciones posesorias y reales.

- derecho de usar y gozar: el acreedor está facultado para usar del inmueble y percibir todos los frutos que produzca.

- derecho de retener: el acreedor puede ejercer la retención del inmueble hasta el pago del capital, de los intereses si son debidos y de las mejoras realizadas pero sólo hasta la concurrencia del mayor valor y siempre que la suma debida por ese mayor valor no exceda el importe de lo que el acreedor hubiese gastado.

- derecho de ejecución: si el acreedor no tiene interés en seguir reteniendo el inmueble para continuar percibiendo los frutos, en caso de falta de pago, puede optar por solicitar la venta judicial, pero en ese caso carece de privilegio sobre el precio de venta.

- derecho de restitución: está facultado para restituir el inmueble en cualquier tiempo antes de ser pagado, si no le resulta ventajoso continuar ejerciendo el derecho de retención, en cuyo caso podría solicitar la venta judicial.

OBLIGACIONES del acreedor anticresista.

- conservar y administrar el inmueble: debe cuidarlo y proveer a su conservación, estando a cargo de las reparaciones si sufriere deterioros por su culpa o negligencia.

- conservar los derechos: el acreedor es responsable si no ha conservado todos los derechos que reconocía el inmueble al tiempo de la constitución de la anticresis.

- pagar contribuciones y cargas: si bien el acreedor tiene esta facultad, está facultado para descontar de los frutos el desembolso que hiciera, y si son suficientes, puede cobrarlo al deudor.

- rendir cuentas: es una consecuencia lógica del modo en que se van imputando los frutos al pago del capital y de los intereses.
- restituir el inmueble: una vez satisfecho íntegramente el crédito, está obligado a restituir el inmueble.

PUNTO 11. Anticresis tácita.

ANTICRESIS TÁCITA.

Se configura del mismo modo que la prenda tácita. No es un derecho real y sólo acuerda al acreedor un derecho de retención oponible únicamente al deudor.

PUNTO 12. Extinción.

Se aplican las reglas comunes a todos los derechos de garantía. Sólo cabe agregar que cuando la anticresis ha sido constituida por el usufructuario, se acaba con la extinción del usufructo.

BOLILLA 18 – ACCIONES REALES.

PUNTO 1. Acciones reales. Definición legal. Análisis crítico.

ACCIONES REALES. Definición legal y análisis.

El art. 2756 del C.Civ. define a las acciones reales, afirmando que “son los medios de hacer declarar en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales, con el efecto accesorio, cuando hubiere lugar, de indemnización del daño causado”.

“…medios de hacer declarar en juicio…”: tendiendo en cuenta esta primera parte de la definición, podría pensarse que no son acciones de condena, sino meramente declarativas. La sentencia se limitaría a reconocer el derecho reclamado por el actor, más no contendría ningún pronunciamiento tendiente a volver las cosas a su estado anterior.

Es por más evidente que una declaración judicial del ius possidendi no sería satisfactoria si no comprendiera también la restitución de la posesión perdida o el restablecimiento del derecho desconocido o el de la libertad de su ejercicio.

“…efecto accesorio, cuando hubiere lugar, de indemnización del daño causado…”: en todos los casos, a la acción real pueden acumularse acciones personales tendientes a obtener el resarcimiento de daños y perjuicios que eventualmente hubiere sufrido el actor y a las que, en definitiva, se les aplicarán las reglas que rigen en materia de responsabilidad civil.

De la definición surgen también los ámbitos de aplicación de las diferentes acciones reales:

 EXISTENCIA: por la acción reivindicatoria.
 PLENITUD: por la acción confesoria.
 LIBERTAD: por la acción negatoria.

PUNTO 2. Ámbito de la acción reivindicatoria (defensa de la existencia del derecho real).

ÁMBITO de la acción reivindicatoria.

Art. 2758: “la acción de reivindicación es una acción que nace del dominio que cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el propietario que ha perdido la posesión, la reclama y la reivindica, contra aquél que se encuentra en posesión de ella”.

De dicha definición podría pensarse, en principio, que se trata de una acción que nace del dominio de propiedad. No obstante ello, se le da un alcance mucho más amplio, acordándola también a los titulares de desmembraciones de aquél (del dominio).
Regularmente, esta acción pertenece a aquél que tiene el dominio de propiedad de la cosa reivindicada, y no puede ser intentada más que por él, pero aún siendo así, no es necesario que se trate de un dominio perfecto o irrevocable, o de un dominio pleno, ya que el nudo propietario puede reivindicar aunque otro tenga el usufructo.

Art. 2772: “la acción de reivindicación puede ser ejercida contra el poseedor de la cosa, por todos los que tengan sobre ésta un derecho real perfecto o imperfecto”.

Este art. agrega que la acción reivindicatoria podrá ser ejercida no sólo por el dueño de la cosa, sino también por todos aquellos que tengan respecto de ella un derecho real perfecto o imperfecto.

Cuando el codificador habla de “derecho real perfecto” está aludiendo a la posesión perfecta; y cuando emplea la expresión “derecho real imperfecto” se estaría refiriendo a la posesión imperfecta (Vélez no clasifica a la posesión de esa manera, pero la idea está presente en el código y aparece en los arts. 2552, 2558, 2559 y 2760).

Quedan incluidos, entonces: dueño y condómino perfectos; dueño y condómino imperfectos, usufructuario, usuario, habitador, acreedor prendario y acreedor anticresista.

EN SÍNTESIS, si bien el código no es claro ni preciso, concluimos que la reivindicación COMPETE A LOS TITULARES DE TODOS LOS DERECHOS REALES QUE SE EJERCEN POR LA POSESIÓN, CUANDO SE HA PRODUCIDO LA PÉRDIDA DE LA MISMA.

PUNTO 3. Legitimación activa. Casos especiales de reivindicación por el heredero, legatario de cosa cierta, cesionario, comprador a quien no se ha hecho la tradición de la cosa, la cual se encuentra en poder de un tercero, y reivindicación por un condómino.

LEGITIMACIÓN ACTIVA.

Principio general – la reivindicación protege a los titulares de todos los derechos reales que se ejercen por la posesión cuando han sido privados de la misma.

1) REIVINDICACIÓN POR EL HEREDERO.

De acuerdo a lo que establece el art. 3417, “el heredero investido de la posesión hereditaria, sea de pleno derecho o por decisión judicial, continúa a la persona del difunto, y es propietario, acreedor o deudor de todo lo que el difunto era propietario, acreedor o deudor, con excepción de aquellos derechos que no son transmisibles por sucesión”.

Conforme al art. 3418, “el heredero sucede no sólo en la propiedad sino también en la posesión del difunto...”, y el art. 3421 lo faculta para ejercer las acciones petitorias que corresponderían a su autor si estuviese vivo.

De ahí que asista al heredero la facultad de reivindicar en su calidad de sucesor del propietario de la cosa reivindicada, debiendo darse respecto de este último todos los presupuestos necesarios para la procedencia de la acción.

Para poder ejercer la acción:

- debe acreditar la muerte del titular de la cosa a reivindicar o, en su caso, la declaración de muerte presunta.

- no necesita demostrar que ha tenido personalmente la posesión, ya que reivindica como sucesor del causante; únicamente debe probar que se encuentra investido de la posesión hereditaria.

- debe probar que el causante era propietario o titular del derecho real de que se trate y que ha sido privado de la posesión.

2) REIVINDICACIÓN POR EL LEGATARIO DE COSA CIERTA.

a) legados de cosas indeterminadas o fungibles: en este supuesto, los objetos comprendidos en el legado forman parte de los bienes transmitidos al heredero, de manera que el legatario tiene sólo un derecho creditorio, toda vez que debe pedir la entrega de los objetos legados al heredero, y la transmisión de la propiedad recién queda consumada cuando dicha entrega se hace efectiva.

b) legados de cosas determinadas: en este caso, el sistema es análogo al de la transmisión hereditaria, de manera que el legatario es propietario de la cosa legada desde el momento de la muerte del testador, independientemente de la entrega material de aquélla.

No obstante, si bien el legatario adquiere la propiedad de la cosa desde el mismo momento de la muerte del testador, no puede tomar posesión de la cosa legada por sí, sino que debe pedirla al heredero o albacea.

Como consecuencia de esa forma de nacer la propiedad en cabeza del legatario, el código le concede la acción reivindicatoria contra terceros detentadores de la cosa, pero citando al heredero a juicio.

3) REIVINDICACIÓN POR CESIONARIO.

La doctrina en general está de acuerdo en admitir la legitimación del cesionario para reivindicar, no constituyendo impedimento para ello la exigencia de la tradición.

Si bien la reivindicación es una acción que nace de un derecho real que se ejerce por la posesión, y no hay adquisición derivada de un derecho de esa naturaleza sino después de cumplida la tradición, unida al título suficiente, tal exigencia no es aplicable al cesionario. Ello es así por cuanto se coloca en el lugar del cedente y ejerce los derechos y acciones que correspondían a éste.
4) REIVINDICACIÓN POR COMPRADOR A QUIEN NO SE HA HECHO TRADICIÓN DE LA COSA, LA CUAL SE ENCUENTRA EN PODER DE UN TERCERO.

El principio general establece que el vendedor debe entregar la cosa vendida, libre de toda otra posesión, y con todos sus accesorios en el día convenido, o en su defecto, cuando el comprador lo exija.

En este caso, el vendedor es deudor de la tradición y, consiguientemente, el comprador está habilitado para emplear los medios legales tendientes a lograr el cumplimiento de esa obligación. Se trata meramente de una acción personal.

La orientación doctrinaria y jurisprudencial actual se inclina a favor de la reivindicación por el comprador al que no se le hizo la tradición, sobre todo por razones de equidad y celeridad.

Promovida la reivindicación en estas condiciones, siempre le quedará al vendedor la posibilidad de intervenir en el proceso como litisconsorte del comprador.

5) REIVINDICACIÓN POR CONDÓMINO.

a) reivindicación entre condóminos: el art. 2761 establece la posibilidad de reivindicación de las partes ideales de los muebles o inmuebles por cada uno de los condóminos contra cada uno de los coposeedores.

Un condómino no está legitimado para reivindicar toda la cosa, pues sólo tiene derecho sobre su porción ideal.

Tampoco el condómino podría reclamar la restitución de una parte materialmente determinada, ya que nunca ha tenido derecho alguno sobre ella.

b) reivindicación contra un tercero: si se ha producido la desposesión por obra de un tercero, puede suceder que todos los condóminos resuelvan ejercer la reivindicación, de modo que no hay duda de que el objeto de la acción será toda la cosa común. En este caso no se presenta ninguna dificultad, ya que, en definitiva, el resultado será la condena a restituirles la posesión a todos, como si se tratara de la hipótesis común del dueño que reivindica.

El problema se da cuando sólo uno o alguno de los condóminos decide reivindicar, en cuyo caso se plantea el interrogante de si la medida de la acción debe circunscribirse a esa parte o si, por el contrario, está facultado para demandar la restitución de toda la cosa.

La cuestión la resuelve el art. 2679: “cada uno de los condóminos puede reivindicar, contra un tercero detentador, la cosa en que tenga su parte indivisa; pero no puede reivindicar una parte material y determinada de ella”.

A partir de la redacción de este art. han surgido 2 corrientes interpretativas:

• corriente RESTRICTIVA:
 el derecho del condómino no puede ir más allá de su parte; y sólo puede reivindicar respecto de su parte.
 la interrupción de la prescripción causada por demanda hecha por uno de los condóminos no aprovecha a los otros.

• corriente AMPLIA: para esta corriente, el condómino puede reivindicar toda la cosa, sobre la base de los siguientes argumentos:
 no es cierto que el interés del condómino se circunscriba sólo a la parte indivisa.
 el art. 2679 faculta al condómino a reivindicar la cosa en que tenga su parte indivisa.
Actualmente, la jurisprudencia ha optado por imponer la reivindicación amplia.

PUNTO 4. Legitimación pasiva. Reivindicación contra el poseedor, el tenedor (a nombre del reivindicante o de un tercero y el llamado poseedor ficto).

LEGITIMACIÓN PASIVA (¿contra quiénes compete la acción reivindicatoria?).

REIVINDICACIÓN CONTRA EL POSEEDOR EN NOMBRE PROPIO.

Este será el caso normal de procedencia de la acción, pero puede ser que el poseedor adopte 2 posiciones distintas: que acepte ser poseedor, o que niegue tal condición.

• Si acepta que es poseedor: en tal supuesto, demandado por reivindicación, el poseedor se defiende presentando títulos o invocando simplemente el hecho de la posesión. El juez fallará de acuerdo con los elementos aportados por las partes y, si es procedente la acción, condenará a restituir la cosa con todos sus accesorios.

• Si niega serlo: en este caso, el demandado que niega ser el poseedor de la cosa debe ser condenado a transferirla al demandante, desde que éste probare que se encuentra en poder de aquél.

REIVINDICACIÓN CONTRA EL POSEEDOR EN NOMBRE DEL PROPIO REIVINDICANTE.

Si es exacto lo que dijimos en el sentido de que la reivindicación procede a favor del propietario que ha perdido la posesión contra el poseedor no propietario, a simple vista parecería que debe rechazarse la posibilidad de reivindicar cuando el poseedor lo sea a nombre del propio reivindicante.

Ej: un locador que cede la cosa al locatario en virtud de un contrato. El primero sigue siendo poseedor, y el segundo tenedor o, si se quiere, poseedor en nombre del locador.
El tema es sumamente arduo, y admitimos que su solución es dificultosa. Sin embargo, es evidente que la aceptación de la acción aún sin haber pérdida de la posesión resulta valiosa, al reconocer al reivindicante dos acciones para recobrar la cosa: la nacida del contrato y la derivada del dominio.

Además, y como lo expresa la nota al art. 2758, es posible que sea más difícil la prueba del contrato que la del derecho de propiedad, de modo que el tenedor, para resistir con éxito la acción, tendrá a su cargo la prueba de que no está obligado a la restitución conforme a la causa que lo hizo tenedor de la cosa.

La jurisprudencia se ha inclinado a favor de la admisión de la reivindicación contra el tenedor, fundándose especialmente en el argumento de que el art. 2758, cuando otorga la acción al propietario contra quien se halla en “…posesión…” de la cosa, utiliza la expresión en sentido amplio, comprensivo de la tenencia.

REIVINDICACIÓN CONTRA EL POSEEDOR EN NOMBRE DE UN TERCERO.

En este caso, la solución es mucho más sencilla. Cuando alguien encuentra a una persona en posesión de su heredad, no pudiendo adivinar si posee en nombre propio o como locatario, la demanda de reivindicación está dirigida contra él. Mas si este luego declara que posee en nombre de otro, debe indicar el nombre y domicilio del poseedor, pues la cuestión sobre el dominio de la cosa reivindicada no puede ser tratada ni juzgada con ese locatario, quien no pretende tener el domino, sino que debe serlo con quien realmente posee la heredad a través de su locatario.

REIVINDICACIÓN CONTRA EL POSEEDOR FICTO.

El art. 2784 dispone: “El que de mala fe se da por poseedor sin serlo será condenado a la indemnización de cualquier perjuicio que de este daño haya resultado al reivindicante”.

Además, debemos prestar atención al art. 2785, que agrega: “La reivindicación podrá intentarse contra el que por dolo o hecho suyo ha dejado de poseer para dificultar o imposibilitar la reivindicación”.

Ya en el derecho romano se contemplaban los supuestos de quien se despoja dolosamente de la cosa, y del que, también con engaño, se hace perseguir como poseedor.

Nuestro código recoge ambos casos, que no constituyen una verdadera acción de reivindicación, puesto que el demandado no es poseedor, ni siquiera tenedor; pero desde hace tiempo se entiende que su dolo equivale a la posesión de la cosa.

PUNTO 5. Objeto de la acción.

Principio general.

Como la acción reivindicatoria nace de un derecho real que se ejerce por la posesión cuando su titular se ve privado de ella, es necesario concluir que existe una estrecha relación entre el objeto de la posesión y el de la acción. Por lo tanto, ésta sólo puede recaer sobre cosas susceptibles de ser poseídas.

 COSAS: debe tratarse de cosas en el sentido técnico de la expresión, es decir, objetos materiales susceptibles de tener un valor. Quedan excluidos los bienes que no son cosas.

 QUE ESTÉN EN EL COMERCIO: además, tienen que ser cosas que se encuentren en el comercio. Únicamente quedan fuera del alcance de la reivindicación los bienes de dominio público del E.

 CON EXISTENCIA ACTUAL.

 DETERMINADAS.

 MUEBLES O INMUEBLES, sea por su naturaleza o por su carácter representativo.

ADEMÁS…

a) TÍTULOS DE CRÉDITO: quedan comprendidos no sólo los títulos de crédito propiamente dichos, sino también las acciones nominativas y a la orden (si fueran al portador serían no reivindicables).

Para que proceda la reivindicación, además de no tratarse de títulos al portador, no deben haber sido cedidos ni endosados con transferencia de dominio; de ser así, el reivindicante habría perdido la propiedad a favor del cesionario o endosatario, de modo que estos últimos serían los únicos legitimados para entablar dicha acción.

b) PARTES IDEALES DE COSAS MUEBLES O INMUEBLES: cada condómino puede ejercer la reivindicación contra otro condómino en la medida de su parte indivisa.

c) PARTES O ACCESORIOS DE UNA COSA QUE HA PERECIDO PARCIALMENTE: si la cosa se ha destruido parcialmente, la acción puede ser igualmente ejercida, aunque procurando la recuperación de la parte de aquélla que subsista, a condición de que pueda ser individualizada.

d) UNIVERSALIDADES DE BIENES (no puede ser objeto de reivindicación): en este caso, una universalidad de bienes, como una sucesión cuestionada, no puede ser objeto de reivindicación; pero sí puede serlo una universalidad de cosas. Se distingue entre universalidades de derecho y de hecho, excluyéndose las primeras del ámbito de la reivindicación, por cuanto no constituyen un objeto cierto y determinado.
e) UNIVERSALIDADES DE HECHO: a diferencia del supuesto anterior, son reivindicables. La doctrina entiende que lo que en realidad se reivindica no es la universalidad, como un rebaño o una biblioteca, sino cada una de las cosas particulares que la componen.

OBJETOS NO REIVINDICABLES:

- BIENES QUE NO SON COSAS: el objeto de la reivindicación se relaciona estrechamente con el de la posesión, de modo que los bienes que no fueren cosas no son susceptibles de posesión.

- COSAS FUTURAS: al igual que el objeto de la posesión, el de la reivindicación debe tener existencia actual.

- COSAS ACCESORIAS: las cosas existen, pero mientras sigan la suerte de otra cosa, de la cual dependen o a la cual están adheridas, sólo podrán ser reivindicables conjuntamente con la cosa principal.

- COSAS MUEBLES CUYA IDENTIDAD NO PUEDE SER RECONOCIDA: sólo las cosas de existencia actual y determinada son reivindicables ya que, de lo contrario, no se podría cumplir con la exigencia de la individualización del objeto de la acción.

- UNIVERSALIDADES DE BIENES: se trata de universalidades de derecho y no son reivindicables, pues no constituyen un objeto cierto y determinado que pueda dar sustento a la reivindicación.

PUNTO 6. Juicio de reivindicación. Medidas de seguridad durante el proceso. Prueba. Efectos de la sentencia (remisión parcial a bol. III, pto. 8).

JUICIO DE REIVINDICACIÓN.

Como el presupuesto de la reivindicación es la pérdida de la posesión, esta acción real persigue la restitución de la cosa con todos sus accesorios.

A la acción principal pueden acumularse acciones accesorias que tienden a la reparación de los perjuicios que pudo haber sufrido el reivindicante a raíz de los actos cumplidos por el poseedor.

Medidas de seguridad durante el proceso.

Como se aplicarán las reglas del juicio ordinario, el trámite petitorio puede prolongarse durante cierto tiempo, por lo que hay peligro de que el demandado enajene la cosa o la deteriore. Para evitar esta situación es que se aplican las medidas de seguridad.

• secuestro de la cosa mueble - ante el peligro de pérdida o deterioro de la misma, siendo una manera de impedir que durante el juicio el poseedor consume actos dañosos en perjuicio de los derechos del reivindicante.
• prohibición de innovar – si el objeto de la medida es un inmueble, el juez podría decretar una prohibición de innovar.

• embargo preventivo – si lo que se persigue por parte del reivindicante es la inmovilización del bien, con miras a asegurar la eficacia práctica del proceso.

• anotación de la litis – otra de las medidas precautorias que puede disponerse es la anotación de la litis que, si bien no impide la libre disposición del bien litigioso, implica un modo de dar a conocer a terceros la existencia de un proceso, advirtiéndoles que la sentencia que se dicte puede aparejar una modificación de la inscripción registral.

La prueba.

Si bien el reivindicante debe acreditar:

 su derecho de poseer.

 la pérdida de la posesión.

 que la cosa que se reivindica se encuentra en poder del demandado.

 y que ella es susceptible de ser poseída.

Ante todo, vale decir que la acreditación del derecho de poseer sólo puede realizarse mediante la presentación de títulos.

Por otra parte, cuando el código exige la presentación del título que acredita el derecho de poseer del actor, no se refiere al título en sentido instrumental, sino a la causa en que se apoya el derecho, al acto jurídico hábil para transmitir la propiedad.

En síntesis, es obligación primaria e ineludible del reivindicante aportar la prueba de su derecho sobre la cosa que intenta reivindicar, por alguno de los modos establecidos por el código.

En este sentido, el código contempla 4 casos:

a) título presentado sólo por el reivindicante, con fecha posterior a la posesión del demandado: si sólo el demandante presenta un título que acredita su derecho de poseer, pero el mismo es de fecha posterior a la posesión del demandado, el código lo considera insuficiente para fundar la demanda.

b) título presentado sólo por el reivindicante, pero con fecha anterior a la posesión del demandado: si el reivindicante presenta títulos de propiedad anteriores a la posesión del demandado, quien no presenta a su vez título alguno, el código presume que el autor del título era poseedor y propietario del inmueble que se pretende reivindicar.
c) títulos presentador por el actor y por el demandado, emanados de la misma persona: la solución aparece consagrada en el código, y favorece a quien ha sido puesto en posesión de la heredad que se reivindica (se prefiere a quien antes tuvo la titularidad del derecho real, que no será ni más ni menos que aquél que primero recibió la tradición).

d) títulos presentados por el actor y por el demandado, emanados de distintas personas: cuando los 2 litigantes presenta títulos que tienen su origen en distintas personas, ante todo el juez debe realizar un exhaustivo estudio de tales títulos para tratar de establecer quién es el verdadero propietario. Si el juez, no obstante su estudio, no puede determinar quién tiene mejor derecho, triunfa el que tiene la posesión.

Efectos de la sentencia.

La sentencia no se limitará al mero reconocimiento del derecho de poseer del actor, sino que, además, condenará al demandado a la restitución de la cosa que constituyó su objeto.

De la misma manera, deberán liquidarse todas las cuestiones relativas a los frutos, los productos, las mejoras y deterioros experimentados por la cosa.

PUNTO 7. Límites a la reivindicación de cosas inmuebles. Especial estudio del art. 1051 del C.Civ. Caso del acto inoponible.

LÍMITES A LA REIVINDICACIÓN DE COSAS INMUEBLES.

Principio general.

Nuestro código ha consagrado el principio nemo plus iuris, por el cual nadie puede dar lo que no tiene ni más de lo que tiene.

El código señala 4 casos de procedencia de la acción reivindicatoria en materia de inmuebles:

1. contra el actual poseedor que adquirió la cosa por despojo.
2. contra el adquirente de la cosa en virtud de un acto nulo o anulado.
3. contra el adquirente de buena fe y a título oneroso de un enajenante de mala fe.
4. contra el adquirente de buena fe y a título gratuito de un enajenante de buena fe.
El código guarda silencio con respecto al caso del adquirente de buena fe y a título oneroso que adquirió la cosa de un enajenante de buena fe. Por ello, se ha generado respecto del mismo una intensa polémica, respecto de la cual vale mencionar 3 posiciones diferenciadas:

- concepción clásica: parte del principio nemo plus iuris, por lo que, no obstante la buena fe del adquirente y la del enajenante, si entre los antecedentes del acto de transmisión existe alguna irregularidad, procede de todos modos la reivindicación
- concepción a contrario sensu: en este caso, si partimos de la idea de que la reivindicación procede contra el adquirente de buena fe que obtuvo la cosa por título oneroso de un enajenante de mala fe, a contrario sensu, no procede contrato el adquirente de buena fe que adquirió la cosa a título oneroso de un enajenante de buena fe

- concepción taxativa: sostiene que en el código el ius persequendi sólo procede en los casos en que expresamente así se determina. De acuerdo con esta postura, el caso de los poseedores de buena fe y a título oneroso queda fuera de la órbita de la reivindicación del anterior propietario, por la simple y clara razón de que no está previsto en la ley.

Reforma de la ley 17.711.

La ley 17.711 optó por mantener la redacción original del art. 1051, pero con el siguiente agregado: “Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningún valor y pueden ser reclamados directamente por el poseedor actual, salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable”.

Por lo tanto, en la actualidad, la reivindicación se detendrá ante el adquirente de buena fe y a título oneroso, aunque entre los antecedentes haya un acto nulo o anulable, sin interesar la buena o mala fe del enajenante.

PUNTO 8. Reivindicación de cosas muebles (remisión parcial a bol. I, pto. 14). Derecho de persecución del privilegio del locador.

REIVINDICACIÓN DE COSAS MUEBLES.

Principio general.

En nuestro derecho, el principio general es la NO REIVINDICABILIDAD de las cosas muebles, el que sólo cede en determinados casos.

Excepciones al principio general.

Son excepciones a este principio general:

- las cosas robadas o perdidas, aún cuando estén en manos de un poseedor de buena fe.

- las cosas no robadas ni perdidas, de las que su propietario se desprendió voluntariamente siendo víctima de un abuso de confianza, pero que se hallan en poder de un poseedor de mala fe.

- las cosas no robadas ni perdidas que se encuentran en manos de un poseedor, sea de buena o mala fe, que las ha adquirido a título gratuito del que estaba obligado a restituirlas al propietario.

PUNTO 9. Ámbito de la acción confesoria (defensa de la plenitud del derecho real).

ACCIÓN CONFESORIA. Ámbito.

Definición.

Está contenida en el art. 2795: “La acción confesoria es la derivada de actos que de cualquier modo impidan la plenitud de los derechos reales o las servidumbres activas, con el fin de que los derechos y las servidumbres se restablezcan”.

Entendemos que esta acción ampara:

• a los titulares de todos los derechos reales que se ejercen por la posesión, cuando se violan las restricciones y los límites impuestos al dominio, que se extienden a todos los derechos de contenido menor.

• y a los titulares de servidumbres reales y personales, excluyendo de éstas al usufructo, al uso y la habitación, cuando fuesen impedidos de ejercer sus derechos.

PUNTO 10. Legitimación activa y pasiva. Prueba. Efectos.

Legitimación activa.

Están legitimados para promover esta acción:

1) los poseedores legítimos de inmuebles, cuando fueran impedidos por otro de ejercer derechos personales inherentes a la posesión. En consecuencia, quedan comprendidos todos los derechos reales que se ejercen por la posesión, cuando se han violado las restricciones y límites al dominio.

2) los titulares de servidumbres reales, cuando fuesen impedidos por otro de ejercerlas

3) los titulares de servidumbres personales.

4) los acreedores hipotecarios del inmueble dominante, cuyo poseedor fuese impedido de ejercer los derechos inherentes a la posesión.

Legitimación pasiva.

La acción confesoria puede dirigirse contra cualquiera que impida el ejercicio de los derechos inherentes a la posesión, es decir, contra todo aquel que viole el cumplimiento de las restricciones legales o que impida el ejercicio de una servidumbre real o personal.

Prueba.

La prueba que debe producir el actor varía según los distintos casos:

• si está en juego el cumplimiento de las restricciones legales, le basta acreditar el derecho de poseer el inmueble afectado por la violación.

• si el derecho impedido es una servidumbre, tanto sea real como personal, el demandante tendrá que demostrar no sólo su derecho de poseer el inmueble, sino también la servidumbre.

• cuando acciona el acreedor hipotecario, deberá probar el derecho de poseer del titular del fundo gravado con hipoteca, la servidumbre y su derecho de hipoteca.

PUNTO 11. Ámbito de la acción negatoria (defensa de la libertad del derecho real).

ACCIÓN NEGATORIA. Ámbito.

Definición.

La definición la encontramos en el art. 2800: “la acción negatoria es la que compete a los poseedores de inmuebles contra los que les impidiesen la libertad del ejercicio de los derechos reales, a fin de que esa libertad sea restablecida”.

Esta acción se relaciona con la libertad del ejercicio de los derechos reales que se ejercen por la posesión.

Esta acción no difiere de la reivindicación sino por la extensión de la lesión que puede sufrir el derecho de propiedad. Para intentar la acción reivindicatoria es necesario que se haya producido la desposesión, es decir, que se haya impedido enteramente usar de la cosa. Todo ataque de importancia menos grave dará lugar a la acción negatoria.

PUNTO 12. Legitimación activa y pasiva. Prueba. Efectos.

Legitimación activa.

La acción negatoria corresponde a los poseedores de inmuebles y a los acreedores hipotecarios impedidos de ejercer libremente sus derechos.

Por lo tanto, puede ser entablada por los titulares de todos los derechos reales que se ejercen por la posesión y, además, por el acreedor hipotecario de inmuebles cuyos titulares fuesen impedidos de ejercer libremente su derecho de poseer.

Legitimación pasiva.

Pueden ser demandados todos aquellos que realicen actos que atenten contra el libre ejercicio del derecho de poseer del actor, aún cuando sea el propietario del inmueble.

Tales actos no deben comportar una pérdida de la posesión porque, de ser así, será procedente la acción reivindicatoria.

Prueba.

El actor debe limitarse a acreditar su derecho de poseer y, en el caso de que sea el acreedor hipotecario el que entabla la acción, también tendrá que demostrar su derecho de hipoteca. Es obvio que igualmente deberá probar los hechos en que se funda su pretensión, o sea, los actos del demandado que lo conducen a demandar.

Efectos.

El objeto principal de la acción consistirá en impedir que el demandado continúe ejerciendo indebidamente el derecho que se había arrogado. Pero, además de esa abstención, la acción puede comprender la reparación de todos los perjuicios que el ejercicio anterior hubiese causado al actor. Precisamente, es posible garantizar esa abstención mediante el otorgamiento de una fianza.

PUNTO 13. Las acciones reales y la prescripción liberatoria.

 

BOLILLA 19 – PUBLICIDAD.

PUNTO 1. Sistemas de publicidad. Registrales. Extra-registrales (en especial publicidad posesoria).

Sistemas de publicidad.

NUESTRO SISTEMA es no convalidante, real, de inscripción y declarativo.

REGISTRALES.

Los registros inmobiliarios pueden ser objeto de diversas clasificaciones. A continuación citamos algunas:

• Registros PERSONALES y REALES: en este caso, redistinguen según se individualicen los asientos teniendo en cuenta al titular del derecho o al inmueble, respectivamente.

En los registros personales, las inscripciones se llevan en orden cronológico, facilitándose la búsqueda a través de índices por orden alfabético, según la letra inicial del apellido del titular de dominio.

En los registros reales se destina a cada inmueble un folio especial en el que se registra el dominio, todas sus mutaciones y gravámenes sobre el bien.

• Registros que siguen el SISTEMA DE LA TRANSCRIPCIÓN Y registros que siguen el DE LA INSCRIPCIÓN: conforme al primer sistema, la documentación que se lleva en el Registro es copiada literalmente; en el segundo, sólo se hace un extracto de lo más importante.

• Registros DECLARATIVOS y registros CONSTITUTIVOS: la clasificación en una y otra categoría depende de la función que desempeñe la inscripción registral. Cuando es declarativa, el derecho real nace fuera del registro y la inscripción se limita a darle oponibilidad a terceros. Si la inscripción es constitutiva, da nacimiento al derecho real.

• Registros CONVALIDANTES y registros NO CONVALIDANTES: se distinguen según la inscripción sea o no un factor de saneamiento de los títulos que ingresan al registro.

PUNTO 2. La publicidad en el C.Civ.

Antes de la sanción del Código Civil existían registros desde la época de la colonia, tanto de hipotecas como de otros derechos reales sobre inmuebles, pero llevados en forma defectuosa, por lo cual el principal medio de publicidad lo constituía la tradición.

El Código Civil estableció como modo constitutivo y como medio de publicidad de la transmisión de los derechos reales que se ejercen por la posesión, a la tradición.

Principios de los arts. 577 y 3265 del C. Civil:

Art. 577.- Antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real.

Art. 3265.- Todos los derechos que una persona transmite por contrato a otra persona, sólo pasan al adquirente de esos derechos por la tradición, con excepción de lo que se dispone respecto a las sucesiones.

Al momento de la sanción del Código, Vélez no se inclinó por la admisión de la publicidad registral, excepto para el derecho real de hipoteca, pues este es el único derecho real que no puede publicitarse a partir de la posesión (pues no se ejerce por la posesión).

PUNTO 3. Leyes registrales locales. Problema constitucional.

Leyes registrales locales. Problema constitucional.

Las leyes provinciales posteriores a la sanción del Código Civil disponen la creación de registros y exigen la inscripción como formalidad necesaria para que el acto tenga efectos respecto de terceros. Esto significa que imponen un nuevo requisito (la inscripción) sin el cual el acto sólo tiene efectos entre las partes.

El conflicto con el Código Civil era evidente, por lo cual se tildaba a éstas leyes provinciales de inconstitucionales, ya que subordinaban la validez de un acto al cumplimiento de requisitos que la ley civil no exigía.

Pese a éste inconveniente jurídico las conveniencias prácticas del Registro hicieron que, paulatinamente, en todo el territorio del país se acataran las disposiciones provinciales que imponían la necesidad de la registración para la oponibilidad a terceros de los derechos reales.

PUNTO 4. Gravitación de la reforma del art. 2505 del C.Civ. y de la ley 17.801.

Proyectos de reforma del Código Civil

Varios proyectos e iniciativas se presentaron tendientes a concluir con ésta situación anómala.

Así se llegó hasta la ley 17711 que reformó numerosos artículos del Código, dando un importantísimo paso en materia registral al incorporar en el art. 2505 la necesidad de la Inscripción en el Registro Inmobiliario de las mutaciones reales, a los efectos de la oponibilidad de terceros:

Art. 2505.- La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas.

Este art. 2505 nuevo no significó la derogación de la tradición como modo constitutivo de los derechos reales.

Vale decir que el derecho real se constituye por título y modo (tradición) y será válido como tal entre las partes; mas para resultar oponible a terceros deberá inscribirse en el respectivo registro.

PUNTO 5. Efectos de la registración. Inscripción no constitutiva: sentido de la expresión. Concepto de terceros (“poenitus extranei”, interesado o registral).

EFECTOS DE LA REGISTRACIÓN. Inscripción no constitutiva: sentido de la expresión. Concepto de terceros.

Según la primera parte del art. 2 de la ley 17.801, la inscripción corresponde a los efectos de la publicidad y oponibilidad a terceros de los títulos que se inscriben. Vale decir que tiene una función declarativa y no constitutiva del derecho real.

Esta norma vino a aclarar algo de la oscura redacción del nuevo art. 2505 del C.Civ., cuya primera parte se refería a una presunta función “perfeccionadora” de la inscripción, mientras que a continuación se determinaba que “no serían oponibles a terceros antes de ser registradas”.

PUNTO 6. Necesidad de que el tercero sea de buena fe. Configuración de la buena fe: criterio objetivo y subjetivo. Criterio del derecho argentino: la posición de Vélez y de la legislación registral.

 

PUNTO 7. ¿Es la inscripción un nuevo requisito o se trata de un mero perfeccionamiento de la tradición?

La constitución del derecho real se produce por la conjunción de dos elementos: TITULO y MODO. De manera que los derechos reales se constituyen primeramente, y como regla, EXTRARREGISTRALMENTE. Por el art. 2505 la REGISTRACIÓN de los inmuebles constituye el REQUISITO DE OPONIBILIDAD A TERCEROS; es decir que el Registro tiene efecto DECLARATIVO.

PUNTO 8. ¿Es la tradición presupuesto de la inscripción en el derecho vigente?

Como todos los derechos reales, la hipoteca debe ser inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble, a fin de que pueda ser oponible a terceros.

Antes de sancionarse la reforma del código civil, en el sistema de Vélez, este era el único derecho real que se publicitaba a través de la inscripción registral, estatuyéndose como sistema de publicidad para los demás la tradición.

La sustitución de la tradición por la inscripción registral en el caso de la hipoteca aparece obvia, puesto que en este derecho real no hay entrega de la cosa al acreedor hipotecario.

PUNTO 9. Importancia de la tradición. Funciones.

A pesar de que el Código Civil la trata como un modo de adquirir el dominio, la tradición sirve para la adquisición de otros derechos reales que se ejercen por la posesión, como el usufructo, el uso y la habitación, operando en tales casos también como modo constitutivo. El contenido dependerá del título (causa) al que la tradición responda.

La tradición tiene a la vez dos funciones:

a) Constitutivo: fija el momento de la adquisición (transmisión) entre las partes
b) Publicidad: para la oponibilidad a terceros es necesaria la inscripción en el registro inmobiliario

PUNTO 10. Intentos de armonización de la tradición con la inscripción registral.

 

BOLILLA 20 – PUBLICIDAD.

PUNTO 1. Principios registrales adoptados por el sistema registral inmobiliario vigente: inscripción, presunción de integridad, rogación, especialidad, legalidad, tracto sucesivo, prioridad.

PRINCIPIOS REGISTRALES adoptados por el sistema registral inmobiliario vigente:

1) INSCRIPCIÓN: todo documento por el que se constituyen, declaran, transmiten, modifican o extinguen derechos reales sobre inmuebles, debe ser inscripto para su publicidad y oponibilidad a terceros.

2) PRESUNCIÓN DE INTEGRIDAD (o presunción registral): este principio no está consagrado en forma expresa, pues no surge de la ley la presunción de veracidad de los asientos registrales. Indirectamente se lo podía inferir del art. 22, que dispone que las certificaciones expedidas por el registro constituyen el único modo de acreditar con relación a terceros la plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos.

3) ROGACIÓN: el registro no actúa de oficio, sino que únicamente lo hace a solicitud de la parte interesada.

4) ESPECIALIDAD: se refiere al inmueble sobre el que va a gravitar todo el mecanismo registral, ya que el mismo será objeto de todos los derechos reales que nazcan, se modifiquen o extingan en cada mutación que refleja el registro. A cada inmueble se le adjudica un folio en el que deben especificarse todos los datos necesarios para su individualización.

5) LEGALIDAD: consiste en la facultad del registro para examinar y juzgar los títulos que se presentan para su inscripción, verificando si reúnen los requisitos establecidos por la ley.

6) TRACTO SUCESIVO: implica un encadenamiento perfecto entre todos los documentos registrados, derivando uno del otro.

7) PRIORIDAD: es una aplicación en el ámbito registral del principio “primero en el tiempo, primero en el derecho”. En virtud del mismo, una inscripción anterior prevalece sobre otra posterior aunque el documento que dio lugar a la primera haya sido otorgado después.

PUNTO 2. Rechazo del principio de convalidación y no recepción del principio de fe pública registral (controversia).

El art. 4 de la ley 17.801 dispone: “La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes”.

Por lo tanto, la inscripción carece de todo efecto bonificador sobre el título, justificándose la adopción de este sistema de registro no convalidante en diferentes situaciones, tales como la falta de una perfecta identificación de los inmuebles, o la existencia de títulos provenientes de una posesión originaria dudosa, o de títulos carentes de asiento físico determinado.

PUNTO 3. Inscripción. Situaciones jurídicas registrables. Requisitos. Plazos (referencia a la ley 20.089). Supuesto de los arts. 3135 –primera parte- del C.Civ. y 20 de la ley 17.801. Registro de anotaciones personales.

INSCRIPCIÓN. Situaciones jurídicas registrables.

Nuestro régimen registral instaura, en principio, el sistema de registro de los “títulos”, vale decir, que el Registro recoge como hecho un acto o contrato autorizado por otro funcionario, y lo examina a los efectos de determinar si se puede inscribir, desde el punto de vista de la ley registral.

Deben anotarse los siguientes documentos:

• los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles.
• los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares.
• los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

Para poder ser inscriptos, estos documentos deben contar con una serie de requisitos:

a) estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según corresponda legalmente.
b) tener las formalidades establecidas por las leyes.
c) estar autorizados sus originales o copias por la persona idónea.
d) revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos o con otros complementarios en cuanto a su contenido.

En cuanto a los instrumentos privados, ellos no pueden ser registrados, salvo los casos excepcionales que expresamente establezcan las leyes, a cuyo fin la firma de sus otorgantes debe aparecer certificada por escribano público.

Distintos supuestos:

Art. 3135 C.Civ.: “La constitución de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho pública por su inscripción en los registros tenidos a ese efecto. Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y los testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripción; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pública, se considera registrada”.

Art. 20 ley 17.801: “Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalización del documento, como el funcionario autorizante y los testigos en su caso, no podrán prevalerse de la falta de inscripción, y respecto de ellos el derecho documentado se considerará registrado. En caso contrario, quedarán sujetos a las responsabilidades civiles y sanciones penales que pudieran corresponder”.

REGISTRO DE ANOTACIONES PERSONALES.

Si bien nuestro sistema acoge el principio del folio real, organizándolo sobre la base de la finca, no es posible prescindir de un sistema de anotaciones que tenga los datos de las personas sujetos de esos derechos sobre la finca, pues la incidencia de ciertas medidas afecta en lo personal y no con relación a un bien determinado. Por ejemplo: una habilitación de edad, una inhabilitación o una inhibición general de bienes no puede anotarse solamente con relación a un bien determinado, por lo tanto no accederán directamente al folio real.

Con ese fin la ley prevé una sección especial donde se anotarán:

a) DECLARACIONES de INHIBICIONES de las personas para disponer libremente de sus bienes.

b) REGISTRACIONES PERSONALES que dispongan las leyes nacionales o provinciales, y que indican sobre el estado y la disponibilidad jurídica de los inmuebles (art. 30 – ley 17801).

Art. 30 ley 17.801 (s/Registro de anotaciones personales): “El Registro tendrá secciones donde se anotarán:

- la declaración de la inhibición de las personas para disponer libremente de sus bienes;
- toda otra registración de carácter personal que dispongan las leyes nacionales o provinciales y que incida sobre el estado y la disponibilidad jurídica de los inmuebles.”

PUNTO 4. Presunción de integridad o completividad (remisión a la bol. XIX, ptos. 5 y 6).

Presunción de integridad o completividad.

Como resultan inoponibles a los terceros interesados de buena fe los derechos no inscriptos, ello conduce a suponer que todos los títulos relativos a derechos reales sobre inmuebles han tenido acceso al registro y, consecuentemente, que lo no registrado no perjudica a dichos terceros.

PUNTO 5. Rogación. Legitimados. Requisitos.

ROGACIÓN Y PROCEDIMIENTO REGISTRAL.

CONCEPTO.

Se entiende por rogación la puesta en marcha del procedimiento registral a pedido de parte interesada. Rogar es la facultad que tiene una persona para pedir al registro que haga una anotación pertinente.

PERSONAS LEGITIMADAS para actuar.

La ley 17801 establece en el art. 6 que “la situación registral solo variará a petición de”:

 El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal (si se encuentra de feria o vive en el interior).

 Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.

Cuando por ley local estas tareas estuviesen asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la petición deberá ser formulada con su intervención.

PUNTO 6. Especialidad. Matriculación.

MATRICULACIÓN.

Está referida a la unidad base de la registración, que en nuestro derecho es la cosa. Consiste en el ingreso, en forma originaria, de los datos del objeto, abriéndose el folio donde éstos serán ingresados. Matricula y folio real son sinónimos.

La matriculación se hace simultáneamente con la inscripción de un derecho de dominio, ya que uno de los datos necesarios del objeto está referido a la titularidad. Una vez realizada la matriculación, con la respectiva inscripción de la primera titularidad, toda mutación real debe ser inscripta en la misma matrícula.

Una vez matriculado el inmueble, en los lugares correspondientes al folio se registrarán:

• las posteriores transmisiones de dominio.

• las hipotecas, otros derechos reales y demás limitaciones que se relacionen con el dominio.

• las cancelaciones o extinciones que corresponda.

• las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto en los arts. 22, 24 y concordantes..

Los asientos mencionados se llevarán por orden cronológico que impida intercalaciones entre los de la misma especie.

Quedan excluidos de la matriculación los inmuebles del dominio público, puesto que, por tratarse de cosas fuera del comercio, no pueden ser objeto de derechos reales.

PUNTO 7. Legalidad. Calificación del registrador: distintas posibilidades. Jurisprudencia plenaria. Recursos.

PRINCIPIO DE LEGALIDAD.

Este principio es también conocido como “de la función calificadora del registrador”, ya que éste debe examinar la legalidad de los documentos que se le presentan para la inscripción.

Las leyes registrales dan mayor o menor amplitud a las funciones calificadoras del registrador. Si la ley registral otorga carácter constitutivo a la inscripción, la función calificadora tendrá que tener más amplitud de facultades para el análisis de los documentos ya que por sí sola la registración va a producir el cambio de titularidad del derecho. Éste análisis va a consistir en el examen profundo de los requisitos legales tanto de carácter formal como material.

Si el sistema registral tiene un carácter declarativo, no convalida los títulos nulos ni subsana los defectos que puedan tener. En esta hipótesis el análisis de los documentos no se hará con tanta profundidad como en el sistema anterior, limitándose a los requisitos extrínsecos del título formal para el ingreso al registro.

La ley 17801 establece en su art. 4 que la inscripción NO CONVALIDA los títulos nulos. Esto no significa que el registrador pueda despreocuparse totalmente de los vicios que existan en el título.

En nuestro sistema, el juez debe pronunciarse sobre la validez del acto decidiendo, cuando presenta vicios, si ellos provocan o no su invalidez jurídica (resuelve si el acto es nulo o anulable).

En cambio el Registrador se pronuncia sobre si el acto es admisible o no al registro, es decir, si reúne los requisitos suficientes, a su entender y dentro de las facultades que le confiere la ley, para que se admita su inscripción.

Función calificadora.

Es el análisis que realiza el registrador al documento que pretende ser inscripto.

El registrador es el empleado encargado de analizar y anotar el documento. Está facultado para decidir si el documento se inscribe o no. En caso de negativa, la última instancia a la que se puede llegar es el Jefe de Registro de la Propiedad.

Casos que se pueden dar:

 Documento sin defectos: inscripción.
 Documento con defecto subsanable: inscripción provisoria por 180 días para subsanarlo.
 Documento con defecto no subsanable: rechazo.

PUNTO 8. Tracto sucesivo. Casos de tracto abreviado o comprimido.

TRACTO SUCESIVO.

Mediante este principio se busca establecer la continuidad registral de titularidades, es decir, el perfecto encadenamiento que conduzca desde el titular actual, a través de cada uno de sus antecesores, hasta la persona que era titular del derecho en el momento de la matriculación del inmueble, de modo que se refleje íntegramente la historia jurídica de la finca.

Por este principio un nuevo asiento debe encontrar su apoyo en el anterior, debe emanar de quien figura como titular inscripto.

La ley 17801 establece en su art. 15 que “no se registrará un documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta que la que figure en la inscripción precedente.”

El tracto sucesivo no se refiere solamente a la transmisión de la titularidad del dominio pleno, sino también a la constitución de derechos reales accesorios o desmembrados (ej: hipotecas, servidumbres).

Las excepciones al principio del tracto sucesivo son:

 La matriculación del inmueble

 Adquisición por usucapión (de un inmueble que ya estaba registrado)

TRACTO ABREVIADO.

La ley prevé, por razones de economía inscriptoria, hipótesis de tracto sucesivo abreviado. En estos supuestos el acto de disposición es otorgado por un titular que todavía no está inscripto y cuyo derecho deriva del titular inscripto, en especial si se trata de sucesiones universales por vía hereditaria (los herederos ocupan el lugar del causante).

La ley 17801 en su art. 16 establece que por este principio “NO SERÁ NECESARIA LA PREVIA INSCRIPCIÓN O ANOTACIÓN a los efectos de la continuidad del tracto sucesivo en los siguientes casos:”

1. documentos otorgados por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida del causante o su cónyuge sobre bienes registrados.

2. transmisiones o cesiones de bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge realizadas por los herederos declarados o sus sucesores.

3. documentos sobre actos relativos a la partición de bienes hereditarios.

4. instrumentaciones otorgadas simultáneamente de negocios jurídicos sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. Este es el caso de transmisiones simultáneas que parten de un titular inscripto, pasan por un primer adquirente aún no inscripto, el cual realiza un nuevo acto de disposición.

PUNTO 9. Prioridad. Preferencia excluyente o de superioridad: análisis del art. 17 de la ley 17.801. Preferencia de rango: análisis del art. 19 ley 17.801 y del art. 3135 último apartado del C.Civ. Posibilidad jurídica de los negocios sobre rango. Reserva, permuta, posposición y coparticipación del rango hipotecario: alusión al problema de las llamadas “hipotecas abiertas”.

Prioridad Registral.

El art. 17 de la ley 17801 establece el principio de Prioridad Registral basándose en el “ius preferendi”: “Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible”. Para los documentos con fecha posterior, el legislador da por sentado su imposibilidad de registración ante la exigencia de que el escribano debe tener a la vista el título y el certificado.

La prioridad entre dos o más anotaciones o inscripciones relativas al mismo inmueble se establece por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento del Registro respectivo.

Preferencia excluyente o de superioridad – art. 17 ley 17.801: “inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo término se hubiera instrumentado durante el plazo de vigencia de la certificación a que se refieren los artículos 22 y concordantes y se lo presente dentro del plazo establecido en el artículo 5 o, si se trata de hipoteca, dentro del plazo fijado en el art. 3137 del Código Civil.

Preferencia de rango – art. 19 ley 17.801: “La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecerá por la fecha y número de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el art. 40. Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los mismos. No obstante, las partes podrán, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad, sustraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea compartida”.

Autonomía de la voluntad y la prioridad.

El principio de prioridad también puede ser alterado por voluntad de las partes, conforme a lo que establece la ley 17801 en el art. 19, que permite sustraerse del orden temporal mediante declaración de voluntad de las partes, formulada con precisión y claridad estableciendo otro orden de prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea compartida.
Se requiere la adecuada publicidad del acuerdo, para permitir posibles oposiciones de los afectados.

POSIBILIDAD JURÍDICA DE NEGOCIOS SOBRE EL RANGO:

5) RESERVA DE RANGO: art. 3135 – al constituir hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituirse ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto a que ésta podrá alcanzar.

6) PERMUTA DE RANGO: no es más que el cambio del rango entre los acreedores.

7) POSPOSICIÓN DE RANGO: se da cuando se constituye una nueva hipoteca sobre un inmueble que ya registra hipoteca, que posterga o pospone alguna o algunas de las hipotecas ya inscriptas. Significa que van a quedar relegados los acreedores hipotecarios ya existentes respecto de la nueva hipoteca.

8) RANGO COMPARTIDO: es cuando los acreedores convienen en compartir el rango.

PUNTO 10. Publicidad registral. Expedición de certificados con reserva de prioridad, informes y copias autenticadas. Tratamiento particular del certificado con reserva de prioridad: anotación preventiva y publicidad del negocio jurídico en gestación.

PUBLICIDAD REGISTRAL. Expedición de certificados con reserva de prioridad, informes y copias autenticadas.

Si bien la finalidad del registro es dar publicidad a los actos, los registros no pueden estar abiertos a cualquier persona, sino sólo a aquellos sujetos que acrediten un interés legítimo. Esto se establece en pos del derecho a la intimidad de los titulares de los derechos registrados.

En el derecho argentino se ha dado prioridad a la publicidad formal por medio de certificaciones e informes que son EXPEDIDOS POR EL REGISTRO. Esto en contraposición a los sistemas de ACCESO DIRECTO al Registro que permiten la libre indagación por cualquier persona de los contenidos de los asientos registrales.

Así en nuestro sistema se establece el método de las CONSTANCIAS EXPEDIDAS por el REGISTRO, que son certificaciones de las inscripciones o documentos que existen en el Registro. Las CONSTANCIAS pueden ser de dos tipos:

 INFORMES: son todas las constancias que emite el Registro para dar conocimiento de los derechos que en él existen; sólo hacen conocer datos ya inscriptos.

Los informes tienen solamente la función de PUBLICIDAD, y aunque gozan de fe pública, NO GARANTIZAN la inmutabilidad de las situaciones jurídicas que hacen conocer, por eso no tienen plazo de vigencia.

Pueden referirse a la situación jurídica de un bien o a las mutaciones que ha sufrido en el tiempo. Pueden consistir en un extracto o en una copia íntegra del documento según el caso.

Los informes deben darse a CUALQUIER PERSONA QUE TENGA INTERÉS LEGÍTIMO en conocerlos. La ley 17801 exige que los ordenamientos locales garanticen un acceso amplio al registro.

 CERTIFICADO: es una constancia expedida por el Registro que no solamente hace conocer la situación en que se encuentran actualmente los bienes, sino que GARANTIZA su inmutabilidad durante un plazo que establece la ley registral (ej:15, 25, 30 días). Su fin entonces no sólo es la publicidad sino también GARANTIZAR una situación jurídica. Tienen un PLAZO de vigencia.

En los certificados la accesibilidad está restringida: SOLAMENTE LOS ESCRIBANOS Y FUNCIONARIOS PÚBLICOS ESTÁN FACULTADOS PARA SOLICITAR CERTIFICADOS DE ASIENTOS REGISTRABLES.

Al respecto, la ley 17801 establece que ningún escribano podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el registro, así como CERTIFICACIÓN expedida al efecto por dicha oficina en la que consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas. Los documentos que se otorguen deberán consignar el número de orden, fecha y constancia que resulten de tal CERTIFICACIÓN.

Reserva de prioridad.

La prioridad está dada por la fecha de inscripción. Pero este principio no es absoluto: la extensión del certificado provoca una reserva a favor del requirente si éste peticiona y presenta a inscripción un instrumento otorgado en el plazo de vigencia de la certificación y si la inscripción se produce en el término legal. El pedido de certificación tiene el efecto de anotación preventiva.

Para comprender el funcionamiento de la reserva de prioridad hay que tener en cuenta los tres momentos principales de la registración: EXPEDICIÓN DEL CERTIFICADO, CELEBRACION DEL ACTO y PRESENTACIÓN Y TOMA DE RAZÓN.

MOMENTO

EXPEDICIÓN DEL CERTIFICADO
Los certificados son expedidos por el Registro y por los plazos establecidos por ley.

PLAZOS: 15, 25 o 30 días según el domicilio del escribano + 45 días para la inscripción (ART. 5 – 17801).

Se anota la expedición del certificado en la matrícula y no se expide ningún otro certificado sobre el mismo inmueble durante el plazo de su vigencia.

EFECTOS
 anotación preventiva en favor del solicitante.
 reserva de prioridad (indirecta).
 bloqueo registral.
CELEBRACIÓN DEL ACTO
Una vez expedido el certificado, el acto debe ser celebrado dentro del término para su validez.

PRESENTACIÓN Y TOMA DE RAZÓN
PRESENTACIÓN: celebrado el acto en término deberá presentarse el documento al registro; ASIENTO de PRESENTACIÓN.

TOMA DE RAZÓN: es la efectiva inscripción o anotación del documento; se refleja en el ASIENTO DEFINITIVO (es el mismo que el anterior con distinto nombre).

EFECTOS
 la escritura pública se considera registrada a la fecha de su instrumentación.
 se consolida la prioridad registral.

PUNTO 11. El asiento registral como prueba supletoria del acto.

Según lo que establece el art. 29 de la ley 17.801, “El asiento registral servirá como prueba de la existencia de la documentación que lo originara, en los casos a que se refiere el art. 1011* del C.Civ”.

( * ) art. 1011 C.Civ: “Si el libro de protocolo se perdiese y se solicitare por alguna de las partes que se renovase la copia que existía, o que se ponga en el registro para servir de original, el juez podrá ordenarlo con citación y audiencia de los interesados, siempre que la copia no estuviese raída ni borrada en lugar sospechoso, ni en tal estado que no se pudiese leer claramente”.

Sin embargo, se ha resuelto que dicho asiento no sirve como prueba para otros supuestos excepcionales que no sean los del art. 1011 del C.Civ., pues el art. 2505 de dicho código (según la reforma de la ley 17.711) se ha limitado a regular la publicidad de los derechos reales, pero para nada modificó lo relativo a la adquisición y prueba de los derechos reales, por lo que a los efectos probatorios, la simple certificación del registro no puede suplir la presentación de los instrumentos que acrediten auténticamente la titularidad del derecho real.

PUNTO 12. Rectificación de asientos.

Modificaciones y rectificaciones.

Es posible que el asiento hecho en el Registro no concuerde con la realidad jurídica extrarregistral. Esto puede dar origen a dos situaciones:

 ERROR FORMAL EN EL DOCUMENTO REGISTRADO: el registrador procederá a rectificar la inexactitud, previa solicitud del interesado, y acompañando el nuevo documento - de la misma naturaleza que el que motivó la inscripción -; o si no, por medio de una resolución judicial que contenga los elementos necesarios para hacer la rectificación.

 ERROR U OMISIÓN MATERIAL EN LA INSCRIPCIÓN: en este caso, se rectificará teniendo a la vista el documento que originó la inscripción. No es necesario acompañar con un nuevo documento.

PUNTO 13. Cancelación y caducidad de las inscripciones y anotaciones.

CANCELACIÓN DE ASIENTOS.

La cancelación presupone un derecho inscripto y un contenido, es decir un asiento, el cual se deja sin efecto por vía de la cancelación.

EFECTOS de la cancelación: la cancelación elimina la vigencia del asiento y al caducar traslada todos sus efectos a la situación registral anterior, excepto el caso de la expropiación. La expropiación puede eliminar en forma total el asiento registral como así también la matricula.

 

 

 

El art. 36 de la ley 17801 establece que las inscripciones y anotaciones se cancelarán:

 con la presentación de solicitud acompañada del documento en que conste la existencia del derecho registrado;

 por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de otra persona (Ver abajo “IMPORTANTE”)

IMPORTANTE: cuando hay cambio en el dominio, en realidad no hay cancelación sino sustitución en la titularidad. Se modifica la publicitación, pero no se cancela el asiento.

 por confusión;

 por sentencia judicial;

 por disposición de la ley;

Otro caso de cancelación es la servidumbre en la que se ha vencido el plazo, aquí sí se cancela y nunca más se va a publicitar.

CADUCIDAD DE LOS ASIENTOS.

La caducidad es distinta a la cancelación, ya que en la caducidad los efectos de un asiento se pierden en virtud del SOLO TRANSCURSO DEL TIEMPO, aún cuando subsiste el derecho. El derecho subsiste, no así su oponibilidad frente a terceros; por ejemplo una hipoteca por 20 años: transcurrido el plazo caduca respecto a los terceros, pero subsiste entre las partes; ha perdido la prioridad registral, el bloqueo ha quedado abierto.

Este principio es automático, no necesita solicitud de parte.

PUNTO 14. Responsabilidades del Estado por informaciones erróneas del Registro.

RESPONSABILIDADES DEL ESTADO POR INFORMACIONES ERRÓNEAS DEL REGISTRO.

La cuestión a dilucidar es la siguiente: si a raíz de un informe erróneo del Registro se produce un perjuicio en el patrimonio de un particular, ¿podrá éste demandar al Estado, del cual depende el Registro, por indemnización del daño sufrido?

Hipótesis: se solicita un certificado para escriturar una venta. Se informa que no pesan sobre el inmueble hipoteca u otros gravámenes. Escriturada la venta, se anota, y pasado un tiempo, un acreedor garantizado con una hipoteca sobre el inmueble, que no fue informada, promueve la pertinente ejecución y priva al comprador del bien adquirido.

Al respecto, el C.Civ. dispone en su art. 3147 que el responsable en estos casos es el “oficial encargado de las hipotecas”. Pero puede ser que sea insolvente, por lo que sería más conveniente trasladar al E el deber de indemnizar.

Antes de la reforma: en principio, esa postura se vio obstaculizada por lo dispuesto en el art. 43 del C.Civ. Así, no podía hacerse efectiva contra el E ningún tipo de responsabilidad extracontractual (ni delictual ni cuasidelictual).

En un principio, la CSJN estuvo enrolada en la tesis negativa de la responsabilidad extracontractual del E. Pero en el fallo DEVOTO c/ GOBIERNO NACIONAL, la Corte, invocando los arts. 1109 y 1113, resolvió que el E era responsable por los daños derivados de un incendio originado por la mala reparación de la línea telegráfica nacional.

La misma postura sostuvo en el caso FERROCARRIL OESTE c/ Pcia. DE BUENOS AIRES.

La reforma: sustituyó el texto del art. 43, que ya no deja lugar a dudas respecto de la amplia responsabilidad del E:

Art. 43: “Las personas jurídicas responden por los daños que causen quienes las dirijan o administren, en ejercicio o con ocasión de sus funciones. Responden también por los daños que causen sus dependientes o las cosas, en las condiciones establecidas en el título: ‘De las obligaciones que nacen de los hechos ilícitos que no son delitos’”.

En cambio, la responsabilidad del E por errores registrales quedó descartada en el supuesto en que los perjuicios del particular derivan de su propia conducta negligente.

PUNTO 15. Nociones de la legislación catastral: leyes 14.159 y 20.440. Finalidades de los Catastros. Relaciones con el registro de la Propiedad. Estado parcelario y su determinación. Registración y certificación catastral.

NOCIONES DE LA LEGISLACIÓN CATASTRAL: leyes 14.159 y 20.440.

Concepto: el catastro es el censo o padrón de las fincas urbanas y rústicas de un país. Este padrón se realiza con diversos fines:

- tributarios.
- estadísticos.
- jurídicos, etc.

Por otro lado, la falta de catastro hace que proliferen los robos de inmuebles y la evasión fiscal, por no contarse con un registro gráfico de las fincas. Así, los títulos puede referirse a inmuebles que no existen, o se puede dar una superposición total o parcial de títulos sobre un mismo inmueble.

Ley 14.159:

 esta ley fue sancionada en el año 1952.

 su 1° art. se refiere a la organización del Catastro en Capital Federal y en los Territorios Nacionales.

 de acuerdo con el art. 20, el catastro deberá establecer una conexión permanente con los registros de la propiedad inmueble. Debe existir entre ellos una estrecha correlación, a los efectos que el intercambio de datos entre uno y otro se produzca en forma simultánea con las registraciones y anotaciones que cada uno de ellos practiquen con relación a las fincas.

Ley 20.440 – Régimen Nacional de Catastro

Estado parcelario. Determinación.

En cuanto a la determinación del estado parcelario, el art. 5 establece que se denomina “parcela” a la cosa inmueble de extensión territorial continua, deslindada por un polígono de límites, perteneciente a un propietario o varios, o poseída por una persona o varias, cuya existencia y elementos esenciales consten en el documento cartográfico de un ACTO DE LEVANTAMIENTO inscripto en el organismo catastral.

Los actos de levantamiento territorial pueden practicarse a instancia de parte interesada, por orden judicial o de oficio por el organismo catastral, y deberán estar autorizados por agrimensor público inscripto en matrícula especial cuya regulación se reserva a leyes locales.

Elementos que debe contener el folio catastral:

• característica de ordenamiento de la parcela
• ubicación
• linderos
• medidas
• datos de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad e identidad y domicilio de su titular;
• mejoras existentes en él
• valuaciones administrativas a que hubiera sido objeto, etc.

Certificados catastrales: sirve para acreditar el estado parcelario de los inmuebles. Dicho certificado debe tenerse a la vista por el agrimensor al autorizar un acto de levantamiento territorial.

PUNTO 16. Nociones de los registros de automotores, de aeronaves, de buques, de semovientes, de minas, de derechos intelectuales, de marcas de fábrica, comercio y agricultura, de patentes de invención, de créditos prendarios y del registro mercantil.

El Registro de Automotores y la inscripción constitutiva

La transmisión del dominio de los automotores deberá formalizarse por instrumento público o privado y sólo producirá efectos entre las partes y con relación a terceros desde la fecha de su inscripción en el Registro Nacional de la Propiedad del Automotor (Art. 1, decr. Ley 6582/58).

La inscripción inicial del vehículo lleva a la apertura del legajo del automotor con su pertinente matriculación, donde se identifica al vehículo a través de una PLACA ALFANUMÉRICA. Se adopta el sistema del folio real.

En el legajo deberá inscribirse el dominio del automotor, sus modificaciones, su extinción, sus transmisiones y gravámenes, los embargos y otras medidas cautelares y también el retiro definitivo de uso del automotor.

La inscripción inicial implica la emisión de dos documentos:

A) EL TÍTULO DEL AUTOMOTOR: sirve para probar las condiciones de dominio y gravámenes del bien, pero sólo hasta la fecha en que se expidió (cuando se inscribió), es decir que tiene un valor histórico.

B) LA CÉDULA DE IDENTIFICACIÓN: autoriza el uso del automotor, pero no resulta idónea para demostrar su dominio.

La inscripción está impuesta con CARÁCTER CONSTITUTIVO, lo que significa que el derecho real no existe para nadie sobre un automotor si la transferencia al adquirente no ha sido inscripta, AÚN CUANDO se haya hecho a aquél la tradición del vehículo.

La inscripción del automotor puede ser hecha por cualquiera de las dos partes. En ausencia de convención al respecto, la ley impone al adquirente la obligación de solicitarla dentro de los 10 días de celebrado el acto. Si el adquirente no lo hace, el transmitente tiene facultad para de denunciar esta circunstancia ante el Registro. Es lo que se conoce como DENUNCIA DE VENTA. Denunciada la falta de inscripción, el Registro intima al adquirente a inscribir la transmisión en el plazo de 30 días. Si el adquirente no comparece, el registro ordena el SECUESTRO DEL AUTOMOTOR. En la práctica, el secuestro no se lleva a cabo.

La denuncia de venta produce la extinción de la autorización de circular hasta que no se realice la inscripción. También exime al transmitente (que es todavía titular), desde la denuncia en adelante, de la responsabilidad por los daños y perjuicios provocados en siniestros que involucran al automotor transmitido.

BOLILLA 21 – PRIVILEGIOS Y DERECHO DE RETENCIÓN.

PUNTO 1. Definición legal de los privilegios. Análisis crítico. Naturaleza jurídica. Fundamentos.

Definición legal de los privilegios. Análisis crítico.

De acuerdo con lo que establece el art. 3875, “el derecho dado por la ley a un acreedor para ser pagado con preferencia a otro, se llama en este Código privilegio”.

Todo crédito importa para el acreedor el derecho de perseguir el pago de lo que le es debido sobre la totalidad de los bienes del deudor (de ahí que se diga que “el patrimonio es la prenda común de los acreedores”).

No se presentan problemas mientras el deudor es solvente. Pero cuando sus bienes no alcanzan para satisfacer los créditos, éstos deben ser satisfechos a prorrata entre sus titulares.

En ciertos casos, la ley deroga excepcionalmente el principio de igualdad de los acreedores, acordando a algunos de ellos un privilegio que les permitirá percibir sus créditos con carácter preferente respecto a todos los demás.

Naturaleza jurídica.

No se trata de derechos, ni personales ni reales, sino simplemente cualidades o modos de ser de determinados derechos de esta última categoría.

Los privilegios no son derechos reales porque no existe en ellos la inherencia a la cosa y, consiguientemente, faltan las 2 notas típicas que derivan de esa inherencia: los derechos de persecución y de preferencia.

Además, nunca podríamos decir que se trata de derechos reales cuando no están enumerados en el art. 2503 (teniendo en cuenta que la enumeración contenida en dicho art. tiene carácter taxativo).

Fundamentos.

Los privilegios no se fundan en la calidad de las personas ni responden a favores o concesiones arbitrarias. Es el legislador quien, en determinados casos, decide anteponer el pago de un crédito a todos los demás o a algunos otros, pero al adoptar esta actitud se apoya en razones que varían según el privilegio de que se trate (equidad, consideración de interés general, razones de humanidad, etc.).

PUNTO 2. Caracteres: estudio de la legalidad, accesoriedad, excepcionalidad, indivisibilidad.

LEGAL: la ley es la única fuente de los privilegios; sólo el legislador está facultado para derogar el principio de la igualdad de todos los acreedores.

EXCEPCIONALIDAD: implican una derogación del derecho común. La ley, en determinados casos, concede una preferencia a algunos créditos, fundándose en razones concretas y especiales. Por lo tanto, en toda esta materia la interpretación debe ser restrictiva y no cabe reconocer privilegios por vía de analogía.

ACCESORIEDAD: siendo calidades de ciertos créditos, los privilegios son accesorios de ellos y quedan ligados a su suerte, siguiéndolos en todas sus vicisitudes. Extinguido el crédito por cualquier causa, se extingue el privilegio.

INDIVISIBILIDAD: todo el producido de la cosa y cada parte de la misma quedan afectados al pago de todo el crédito y de cada parte de él. La división de las cosas o del crédito no afecta la integridad del privilegio, y éste subsiste hasta tanto haya sido totalmente satisfecho el acreedor.

PUNTO 3. Asiento.

ASIENTO.

Existe controversia entre los autores respecto a esta cuestión.

Para una primera corriente, el asiento es la cosa o las cosas sobre cuyo producido se va a hacer efectiva la preferencia, porque, de no ser así, resultaría que el privilegio carece de asiento en la etapa que va desde el nacimiento del crédito hasta la ejecución.

De acuerdo con una segunda interpretación, el asiento del privilegio es el precio que se obtiene como consecuencia de la veta forzada de la cosa. El crédito es privilegiado desde su origen porque la ley así lo decide, pero el privilegio sólo va a funcionar cuando llegue la etapa de ejecución. Recién en ese momento aquél que tiene un crédito privilegiado hará valer su prioridad en el cobro.

Jamás habrá una cuestión de privilegios si los bienes no han sido liquidados.

PUNTO 4. Los privilegios en el C.Civ. Nociones. Pautas sobre el orden.

Los privilegios en el C.Civil. Nociones.

Existen en el código privilegios generales, y privilegios especiales sobre muebles y sobre inmuebles.

Privilegios generales: respecto de ellos, nos limitaremos a enunciarlos, ya que, al funcionar sólo en la ejecución colectiva, en la actualidad la regulación de los mismos, contenida en el C.Civ., ha quedado desplazada con la sanción de la Ley de Concursos y Quiebras.

De acuerdo al Código –art. 3879- tienen privilegio general sobre todos los bienes del deudor, tanto bienes como inmuebles:

- los gastos de justicia hechos en interés común de los acreedores y los que cause la administración durante el concurso.
- los créditos del fisco y las municipalidades.

El art. 3880 enumera los privilegios de los acreedores sobre los bienes muebles del deudor:

- los gastos funerarios.
- los gastos de la última enfermedad durante 6 meses.
- los salarios de la gente de servicio y los dependientes, por 6 meses, y el de los trabajadores a jornal por 3 meses, etc.

Privilegios especiales: solamente enunciaremos algunos de ellos, a fines ejemplificativos.

Sobre muebles:

• privilegio del locador: son privilegiados los alquileres o arrendamientos de fincas urbanas o rurales por 2 años vencidos, si se trata de una casa; por 3 años vencidos, si se trata de una hacienda de campo.
• privilegio del obrero o artesano: tiene privilegio por el precio de la mano de obra.
• privilegio del vendedor: tiene privilegio por el precio de la cosa vendida sobre el valor de ella. Si ha sido revendida y se adeuda el precio, el privilegio se ejerce sobre éste.
• privilegio del acreedor prendario: tiene privilegio sobre el precio de la cosa prendada únicamente con respecto al capital, no así con relación a los intereses.

Sobre inmuebles:

• privilegio del vendedor: tiene privilegio por el precio del inmueble que le es debido, por los intereses vencidos de un año y por las cargas y prestaciones impuestas al adquirente, a beneficio personal del vendedor o de un tercero designado por él.
• privilegio del donante: tiene privilegio por las cargas pecuniarias u otras prestaciones líquidas impuestas al donatario, sobre el precio del inmueble donado.
• privilegio del suministrador de materiales: tiene privilegio sobre el edificio u obra construida o reparada con los materiales suministrados.

Orden de los privilegios. Pautas.

Cuando 2 o + créditos privilegiados deben hacerse efectivos sobre el producido de las mismas cosas, se plantea el difícil problema de establecer el orden en que se deberá pagar a los acreedores.

El tema es sumamente arduo, porque el código no ha sentado principios generales ni ha dispuesto la preeminencia de los privilegios generales sobre los especiales o viceversa, porque Vélez se ha inclinado por un sistema que combina ambas categorías de privilegios, graduándolos según la apreciación de sus causas respectivas.

Desafortunadamente, este método no ha dado buenos resultados, ya que muchas veces resulta engorrosa la determinación del lugar que debe ocupar un privilegio.

Por ello, los criterios interpretativos son muy diversos, y se puede decir que no hay autor que coincida por entero con otro en la graduación de los privilegios.

PUNTO 5. Los privilegios en la ley de concursos N°19.551. Ámbito de aplicación. Clasificación. Reglas sobre el orden.

Los privilegios en la LEY 19.551.

Créditos privilegiados son aquellos a los que la ley les otorga una preferencia en el cobro. Podemos encontrar:

A. Créditos con privilegios especiales: cuando la preferencia en el cobro recae sobre el producido de la venta de un bien determinado (Ej. hipoteca) o sobre el importe que sustituya a este. El porcentaje del crédito con privilegio especial no percibido sobre el asiento del mismo es considerado común o quirografario, salvo ciertos créditos laborales con privilegio general.

B. Créditos con privilegio general: cuando la preferencia en el cobro recae sobre el producido de la venta de todos los bienes del concursado, una vez pagados los créditos con privilegio especial.

C. Acreedores quirografarios: son aquellos créditos que no tienen ninguna preferencia en el cobro, y se podrán cobrar sobre lo que queda de las categorías precedentes, pero antes que los acreedores subordinados.

PUNTO 6. Extensión de los privilegios.

Todos los privilegios concursales se extienden al capital únicamente, SALVO:

a) créditos laborales con privilegio especial: comprenden también los intereses por el plazo de 2 años desde la fecha de la mora.

b) créditos garantizados con hipoteca, prenda, warrant y los correspondientes a debentures y obligaciones negociables con garantía especial o flotante: abarcan las costas y los gastos, los intereses anteriores a la quiebra por 2 años, el capital y los intereses compensatorios posteriores a la quiebra, en ese orden.

c) créditos previstos en el inc. 6 del art. 241 ley de Q (créditos del código aeronáutico título III, cap. IV, créditos del art. 53 ley 21.526 y los de los arts. 118 y 160 de la ley 17.418, cuando sus ordenamientos establezcan lo contrario).
d) créditos laborales con privilegio general: comprenden los intereses de 2 años desde la fecha de la mora y las costas judiciales.

PUNTO 7. Acreedores con privilegio especial. Concepto. Casos. Rango ante la concurrencia de acreedores con privilegio especial. Subrogación real. Estudio particular de los privilegios de los acreedores hipotecario y prendario. Incidencia de la Ley de Contrato de Trabajo n° 20.744.

Acreedores CON PRIVILEGIO ESPECIAL. Concepto. Casos. Rango.

Reserva de gastos: la ley de concursos y quiebras sostiene que antes de pagar los créditos con privilegios especiales, se debe reservar el precio del bien sobre el que recaen, los importes correspondientes a la conservación, custodia, administración y realización del mismo efectuados en el concurso. También se calcula una cantidad para atender a los gastos y honorarios de los funcionarios del concurso.
Acreedores con privilegio especial.

Tienen privilegio especial sobre el producido de la venta de los bienes del deudor:

• los gastos hechos para la construcción, mejora o conservación de una cosa

• los créditos por remuneraciones debidas al trabajador por 6 meses y los provenientes por indemnizaciones por accidentes de trabajo, antigüedad o despido, falta de preaviso y fondo de desempleo, sobre las mercaderías, materias primas y maquinarias que, siendo de propiedad del concursado, se encuentren en el establecimiento donde haya prestado sus servicios o sirvan para su explotación.

• los impuestos y tasas que se aplican particularmente a determinados bienes, sobre éstos.

• los créditos garantizados con hipoteca, prenda, warrant y los correspondientes a debentures y obligaciones negociables con garantía especial o flotante.

• lo adeudado al retenedor por razón de la cosa retenida a la fecha de sentencia de quiebra.

PUNTO 8. Acreedores del concurso. Concepto. Casos. Reserva de gastos. Inexistencia de rango ante la concurrencia de acreedores del concurso: prorrateo.

Acreedores del concurso.

Concepto: son los titulares de créditos que nacen a propósito del concurso, en virtud de los gastos y erogaciones de distinto tipo que genera el mismo. En otras palabras, se trata de obligaciones contraídas con posterioridad a la apertura del concursa o al auto de quiebra, y que consisten en gastos que benefician a la masa de acreedores.

La ley utiliza la denominación “acreedores del concursado por gastos de conservación y justicia” para referirse a ellos; no son acreedores privilegiados.

RESERVA DE GASTOS.

Antes de pagar un crédito con privilegio especial, se debe reservar del precio del bien sobre el que recae, el precio correspondiente a la conservación, custodia, administración y realización de dicho bien; y además el importe para pagar los honorarios de los funcionarios del concurso, por las diligencias realizadas sobre dicho bien.

INEXISTENCIA DE RANGO ANTE LA CONCURRENCIA DE ACREEDORES DEL CONCURSO: PRORRATEO.

No existe prelación entre estos créditos; todos sus titulares participan en la misma situación y, en caso de insuficiencia de los fondos, la distribución se hace a prorrata, lo cual significa que ha quedado agotado el patrimonio. Si, por el contrario, queda un remanente, sobre él concurrirán los acreedores con privilegio general y, eventualmente, los quirografarios.

PUNTO 9. Acreedores con privilegio general. Concepto. Casos. Límites. Inexistencia de rango ante la concurrencia de acreedores con privilegio general: prorrateo. Incidencia de la ley de contrato de trabajo.

Acreedores CON PRIVILEGIO GENERAL. Concepto. Casos. Límites.

1) acreedores de RANGO SUPERIOR: quedan comprendidos los créditos por remuneraciones debidas al trabajador por 6 meses anteriores a la apertura del concurso. Estos créditos concurren sobre el producido de los bienes, una vez descontadas las sumas destinadas a satisfacer a los acreedores de los 3 primeros rangos (reserva de gastos, privilegiados, gastos de conservación y justicia, en ese orden).

2) acreedores de RANGO INFERIOR: quedan comprendidos:

• los créditos por remuneraciones y subsidios familiares debidos al trabajados por 6 meses y los provenientes de indemnizaciones por accidentes de trabajo, por antigüedad o despido y por falta de preaviso, vacaciones y sueldo anual complementario, los importes por fondo de desempleo y cualquier otro derivado de la relación laboral.

• el capital por prestaciones adeudadas a organismos de los sistemas nacional, provincial o municipal de la seguridad social.

• los gastos funerarios.

• los gastos de enfermedad durante los últimos 6 meses de vida.
• los gastos de necesidad en alojamiento, alimentación, vestimenta del deudor y su familia durante los 6 meses anteriores a la presentación en concurso o declaración de quiebra.

• el capital por impuestos y tasas adeudados al fisco nacional, provincial o municipal.

INEXISTENCIA DE RANGO.

Este tipo de acreedores tiene derecho sólo sobre el 50% del producido líquido de los bienes, luego de satisfechos: la reserva de gastos, los créditos con privilegio especial, los gastos de conservación y justicia y los créditos con privilegio general de rango superior.

No interesa el orden de los incisos; todos concurren en pie de igualdad y, en caso de insuficiencia, van a prorrata con los quirografarios.

PUNTO 10. Derecho de retención. Definición legal. Análisis crítico. Naturaleza jurídica. Fundamentos. Caracteres. Efectos. Extinción. Sustitución. Estudio del art. 3946 del C.Civ. Incidencia de las leyes de concursos y contrato de trabajo.

DERECHO DE RETENCIÓN.

DEFINICIÓN LEGAL Y ANÁLISIS CRÍTICO.

De acuerdo con el art. 3939, “el derecho de retención es la facultad que corresponde al tenedor de una cosa ajena, para conservar la posesión de ella hasta el pago de lo que le es debido por razón de esa misma cosa”.

Se trata de un derecho en virtud del cual el acreedor que detenta una cosa perteneciente al deudor está facultado para conservarla en su poder hasta el pago de lo que le es debido con motivo de la misma cosa.

Para que pueda ejercerse este derecho de retención es necesario que concurran una serie de requisitos:

a) detentación de una cosa ajena.

b) existencia de un crédito exigible a favor del que retiene la cosa, contra el propietario de ella.

c) una relación entre el crédito y la cosa (o sea, que el crédito tiene que haber nacido con motivo de la cosa).

NATURALEZA JURÍDICA.

Hay diferentes opiniones:

- derecho real: según una primera corriente, se trata de un derecho real, ya que afecta directamente la cosa sobre la que se ejerce, tiene efectos persecutorios y, además, es oponible no sólo al deudor sino también a los terceros en general

- derecho personal: para otros autores es un derecho personal, porque participa de la naturaleza del crédito al que accede, no confiere ius persequendi y no es oponible a terceros, sino sólo al deudor y sus sucesores universales

- para una tercera corriente, a la que adherimos, se trata de una CUALIDAD O VENTAJA INHERENTE A DETERMINADOS DERECHOS CREDITORIOS. No hay en el derecho de retención inherencia a la cosa, por lo que su titular carece de ius persequendi y de ius preferendi.

FUNDAMENTOS.

Si bien son varios los motivos que se invocan para justificar el derecho de retención, por lo general se aducen razones de equidad y justicia. En efecto, como las partes son acreedoras y deudoras recíprocamente, sería injusto que una de ellas, sin cumplir con sus obligaciones, estuviera facultada para demandar de la otra el cumplimiento de las que están a su cargo.

CARACTERES.

El derecho de retención tiene los siguientes caracteres:

• fuente legal: solamente la ley establece en qué casos ciertos acreedores quedan investidos de la facultad de retener.
• es accesorio: porque es necesario que exista un crédito a cuya suerte quede ligado y al cual sigue.
• es indivisible: la cosa retenida y cada parte de ella quedan afectadas al pago de todo el crédito y de cada parte del mismo.
• se hace valer por vía de excepción.

EFECTOS.

Entre las partes:

• el retentor tiene derecho a mantener la cosa en su poder hasta el pago de lo que se le debe por razón de dicha cosa.
• si es privado de ella (sea por el hecho de un tercero o por el mismo propietario) está facultado para reclamar la restitución.
• está obligado a cuidar la cosa.
• el propietario de la cosa conserva su dominio, que no sufre ninguna afectación.

Con respecto a terceros:

• el ejercicio del derecho de retención no perjudica a los otros acreedores, quienes pueden embargar y ejecutar la cosa.

EXTINCIÓN.

El derecho de retención se puede extinguir:

- por pérdida o destrucción de la cosa. Si la pérdida es parcial, se puede ejercer la retención sobre los restos.

- por renuncia, expresa o tácita. Esta última se configura cuando el retentor entrega o abandona voluntariamente la cosa o cuando solicita su venta.

- por confusión, cuando el retentor adquiere la propiedad de la cosa.

- por SUSTITUCIÓN POR OTRAS GARANTÍAS.